Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

  • Факторы риска
  • Юридические подводные камни
  • Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?
  • На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?
  • Технические моменты
  • Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?
  • Безопасность оформления сделки
  • Советы покупателям

Факторы риска

Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

  • Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
  • Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка. 
  • Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

Юридические подводные камни

  1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником,  по доверенности. Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим.

    Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.

  2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры.

    Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.

  3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
  4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц.

    В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.

  5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается.

    Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.

  6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.

  7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.
  8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении.

    За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу.

    При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу. 

  9. Нарушение прав супругов.
  10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей).

    Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.

  11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному). 
  12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение. Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает. 

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Не знаете свои права?

Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ. Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.

От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Технические моменты

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

  • состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
  • чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
  • дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
  • состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
  • расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
  • материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
  • законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
  • социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

Если у вас остались нерешенные вопросы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

Как быть?

Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

Безопасность оформления сделки

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

  • При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре. 
  • Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
  • Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой,  заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста. 
  • Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку (подробнее см.: «Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры»). Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель,  по обоюдной договоренности,  тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
  • Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)»). Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.  

Советы покупателям

  1. Прежде чем решиться на покупку понравившейся вам квартиры, обязательно уточните следующие моменты:
    • точное количество собственников (в этом поможет свидетельство о праве собственности);
    • источники финансирования предшествующих сделок (не забывайте о возможном «подвохе» при оплате квартиры средствами материнского капитала);
    • есть ли среди собственников несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
    • служит ли кто-нибудь из собственников в данный момент в армии или находится в местах лишения свободы;
    • число зарегистрированных жильцов в квартире, а также и их готовность выписаться из нее;
    • актуальность технического паспорта, наличие и законность перепланировок;
    • если продавец получил квартиру по наследству, нужно узнать — на каком основании.
  2. Снимайте копии абсолютно всех документов и оставляйте их себе. В конце процедуры по проверке юридической чистоты квартиры у вас не должно остаться каких-либо неясностей. Кроме того эти документы, в случае судебных разбирательств помогут вам выглядеть добросовестным приобретателем и отстоять свои права. 
  3. Собираясь приобретать недостаточной чистоты, квартиру не надейтесь на регистрационный орган, банк или страховую компанию – эти службы проверкой юридической чистоты в полном объеме заниматься не будут. 
  4. Какие варианты покупки «вторички» должны насторожить:
    • неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение короткого времени;
    • вызывающая сомнение, подозрительная личность продавца;
    • сокрытие информации о собственнике;
    • продажа квартиры по доверенности (обязательно проверьте ее подлинность, полномочия, срок действия);
    • продажа квартиры по цене существенно ниже (от 10%) стоимости аналогичных объектов;
    • встречная продажа квартиры и расселение.
  5. Проверьте, действительны ли паспорта собственников, в них не должно быть подчисток и исправлений.
  6. Ознакомьтесь с документами о сроках капитального ремонта дома.
  7. Помните, что исследовать интерьер квартиры и особенности двора лучше всего в светлое время суток. 
  8. При осмотре жилья ни в коем случае не торопитесь: необходимо разъяснить для себя все нюансы. 
  9. За один раз просматривайте не более двух вариантов квартир.
  10. Поговорите с людьми во дворе или соседями: они смогут вам поведать о многих особенностях выбранного вами района и дома.

Источник: https://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/kakie_podvodnye_kamni_pri_pokupke_kvartiry_na_vtorichnom_rynke/

Подводные камни вторичного жилья

Квартирный вопрос – благодатная сфера для разгула мошенников и совершения черных схем. Как купить жилье без истории и потери денег?

Современных россиян все реже удается сбить с толку: мы стали более подкованными в юридических вопросах, более осторожными и внимательными и менее наивными. Но даже самого информированного и аккуратного покупателя легко обвести вокруг пальца в сложном процессе приобретения вторичного жилья.

Ни для кого не секрет, что проверить любой объект недвижимости можно на сайте https://rosreestr.net, получив подробную выписку в течение 6-12 часов. Но кроме этой информации важно обращать внимание и на другие документы, которые может – и должен! –предоставить потенциальный продавец.Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

Образец выписки из Росреестра

Общаясь с риелторами и частными лицами, не стесняйтесь выяснять подробную информацию о рассматриваемом объекте недвижимости. Ваш интерес – не праздное любопытство, а закономерное желание приобрести чистое жилье. Поэтому при первой встрече, помимо выписки из Росреестра, необходимо изучить следующие документы:

  • 1. Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии бумажного варианта в случае приобретения жилья, построенного до 2016 года): наравне с выпиской позволяет установить владельца рассматриваемого жилья
  • 2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации: помогут установить историю рассматриваемого жилья
  • 3. Выписка из домовой книги или справка из управляющей компании: поможет установить наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире жильцов
  • 4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: в случае наличии долга продавец может предложить вам приобретение такого жилья по сниженной цене
  • 5. Справка из наркологического/психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным лицом и не состоит на учете

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, на что обратить внимание при покупке квартиры: риски, подводные камни

Подводные камни вторичного жилья

Насторожитесь, если перед вами не собственник предлагаемого жилья.

Продавец действует по доверенности, а владелец упорно уходит от встречи? Такая квартира – в зоне риска: вы можете потерять свои деньги, которые уплывут в лапы хитрых злоумышленников, действующих по подложным документам.

Обезопасьте себя, попросив контакты собственника продаваемой квартиры, и предложите личную встречу для получения точной информации о продаже недвижимости и условиях сделки.

Иногда бывают случаи выставления на продажу жилья, которое было получено в порядке наследования, в то время как сроки вступления в наследство еще не прошли. Не стоит рисковать и тратить деньги на сомнительное жилище, потому что есть вероятность, что в течение трех лет в вашей новой квартире раздастся звонок, и на пороге появится один из наследников, который желает оспорить сделку.

Чтобы избежать подобной ситуации, всегда обращайте внимание на сведения в выписке из Росреестра, где могут быть указаны другие собственники приобретаемого жилья, а также нахождение квартиры в залоге, что отобразится в графе «Обременение».

В статье https://rosreestr.net/info/pereplanirovka-kvartiry-ndash-problema-dlya-prodaji мы рассматривали юридические аспекты перепланировки в квартире. Если вы покупаете вторичное жилье, обязательно ознакомьтесь с техническим планом и экспликацией выбранного объекта недвижимости во избежание проблем с незаконным перенесением стен или газового оборудования. В противном случае бремя расходов по приведению имущества в первоначальный вид ляжет на ваши плечи.

Какой бы привлекательной ни казалась перспектива приобретения дешевого неликвидного жилья с дальнейшей перспективой получить новое – лучше не рисковать. Полуразрушенные дома и бараки, аварийное жилье под снос, старые панельки в промзонах могут не оправдать ваших надежд и лишь вытянут нервы и деньги на ремонт и обустройство.

Следует быть аккуратным при выборе жилья, которое было многократно перепродано за последние год-два, а также с наследством от умершего мужчины: всегда есть риск появления внебрачных детей, которые будут долго и упорно доказывать свои права на имущество, судиться, выставлять претензии и мотать вам нервы.

Подозрительно низкая цена – еще один повод усомниться в чистоте проводимой сделки: вполне возможно, что через месяц под вашими окнами развернется масштабное строительство шумной магистрали, или по соседству живут наркоманы-алкоголики. Опросите соседей, не постесняйтесь пообщаться с участковым, поищите информацию в интернете о рассматриваемом районе и улице, где вы выбрали жилье.

Конечно, идеальным вариантом приобретения недвижимости будет покупка квартиры в новостройке от застройщика или уполномоченной компании-продавца.

Однако высокая стоимость такого жилья заставляет россиян присматриваться к вторичному рынку.

Чтобы ваша сделка прошла чисто и безопасно, а проживание на новом месте было счастливым и безоблачным – не забывайте следовать советам из нашей статьи и всегда быть настороже.

Источник: https://rosreestr.net/info/podvodnye-kamni-vtorichnogo-jilya

Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать и как себя обезопасить от обмана?

ГлавнаяНедвижимостьЖилая собственностьКвартираКупля-продажа квартирыИнструкция по купле-продаже квартирыНовостройки и вторичка

Покупка квартиры – серьёзный шаг, который попадает в сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений. Перед приобретением недвижимости следует заранее позаботиться о «чистоте» квартиры, узнать обо всех этапах и сроках проведения сделок и расчётов, грамотно оформить имущество.

Ведь большая сумма денег, которая неизбежно сопровождает покупку квартиры, является приманкой для большого числа аферистов и мошенников.

Как обезопасить себя и что нужно спрашивать при приобретении квартиры на вторичке, а также каковы нюансы проверки чистоты сделки перед подписанием договора?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что нужно знать и на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке квартиры на вторичном рынке следует уделить особое внимание некоторым моментам, чтобы не подвергнуть опасности свои денежные средства не стать жертвой обмана.

Какие существуют риски и нюансы?

Все существующие проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры на вторичном рынке, можно условно разделить на несколько категорий:

  • Сложности юридического характера, зависимые от «чистоты» квартиры. Обуславливаются достаточно сложной процедурой купли-продажи вторички, а также низкой степенью юридической подкованности покупателя.
  • Проблемы, которые возникают из-за несоответствия технических характеристик самой квартиры с официальными документами на неё. Они не смогут повлиять на права собственника, но способны создать значительные проблемы для проживания. Подобные вопросы обычно влекут за собой траты значительных сумм. В качестве примера можно привести несанкционированную перепланировку.

Как обезопасить себя и проверить чистоту сделки?

Для успешной покупки квартиры без рисков нужно действовать по следующей схеме:

  1. Проверить личность продавца и его способность подписывать сделки о купле-продаже – его документы, доверенность (если владельца представляет другое лицо), а также право собственности на квартиру. Из документов владелец должен предоставить свидетельство о праве собственности и договор купли-продажи. Также сам владелец должен обладать полной дееспособностью.
  2. Проверить объект сделки. Следует внимательно изучить договор и убедиться, что при совершении сделки продаётся именно та квартира, которую покупатель выбрал. Следует заранее запомнить или записать адрес и метраж и сверить их со сведениями в документе.
  3. Проверка на залог. Зачастую владельцы пытаются продать собственность, которая находится в обременении, не уведомляя об этом покупателя. В данном случае поможет получение свежей выписки ЕГРН на квартиру или онлайн запрос в Росреестр.
  4. Проверка на арест. Если владелец попытается продать такую собственность, то сделка будет признана недействительной. Проверить можно также через Росреестр онлайн или получением выписки.
  5. Проверка на права третьих лиц. Это могут быть несовершеннолетние дети, совладельцы, инвалиды. Узнать о них можно из справки о составе семьи или выписки из домовой книги.
  6. Проверка бывших владельцев. Если за последние несколько лет владельцы часто менялись, значит, возможно, таким образом люди пытались замаскировать незаконность первой продажи. Среди владельцев могли находиться недееспособные люди или несовершеннолетние, которые не имели права принимать участие в сделке. Также можно узнать из домовой книги.

При встрече с продавцом следует подробно расспросить его о квартире. Добросовестный владелец недвижимости с удовольствием ответит на все вопросы, а злоумышленник начнёт нервничать и путаться в ответах.

  1. Кто собственник помещения? Если продавец отвечает, что он собственник (и подтверждает это документами), значит всё в порядке. Если продавец является посредником, который продаёт квартиру по доверенности – это повод насторожиться и добиться встречи с хозяином квартиры. Если собственников несколько, следует познакомиться со всеми и удостовериться в том, что никто не против продажи.
  2. Как квартира была получена в собственность (на каком основании)? Было ли зарегистрировано право собственности? Если право собственности зарегистрировано в Росреестре, а квартира переведена в собственность после сделки купли-продажи, значит всё в порядке. Если выясняется, что она получена в наследство недавно, то от покупки лучше отказаться. В противном случае в любое время могут объявиться дополнительные наследники и отсудить имущество.
  3. Сколько человек прописано в квартире? Идеальный для покупки вариант – когда собственник является единственным человеком, прописанным в квартире. Если это не так, перед покупкой следует встретиться со всеми прописанными и получить от них расписку, что после продажи они обязаны выписаться из квартиры. В противном случае эти люди смогут пользоваться квартирой даже после перехода права собственности.
  4. Среди собственников или пользователей есть несовершеннолетние лица? Если продавец ответил твёрдое «Нет», то волноваться не о чем. Если да, то для продажи квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребёнок, необходимо согласие органов опеки или попечительства. Без этого документа сделка будет признана недействительной.
  5. Женат (разведён) ли собственник? Если он ответил отрицательно на оба вопроса, значит проблем возникнуть не должно. Если же продавец женат (или был в браке в момент покупки квартиры), то для её продажи требуется разрешение второго супруга. В противном случае сделку признают недействительной.
  6. Есть ли обременения/ограничения прав на квартиру? Иногда она бывает заложена под кредит, или идут судебные споры. Отрицательный ответ продавца позволит не беспокоиться о дополнительных выплатах. А вот если он утверждает, что квартира арестована, но он с удовольствием продаст её после выплаты небольшого аванса (для погашения долга), то стоит отказаться от покупки. Подобная сделка предполагает огромный риск и не гарантирует, что после уплаты аванса квартира будет продана.
  7. Сколько длится право собственности? Если продавец утверждает, что проживает тут всю жизнь (или хотя бы 3-5 лет), то волноваться не стоит. А вот малый срок собственности и частая смена владельцев за несколько лет должны насторожить. Подобные схемы обычно используют мошенники.
  8. Предполагается прямая или альтернативная сделка? При прямой сделке волноваться не о чем. Альтернативная продажа при уже найденном жилье для дальнейшей покупки – тоже хороший вариант. Если же продавец планирует длительный подбор встречного жилья, то лучше отказаться от сотрудничества с ним. Такой человек значительно усложняет весь процесс и может затянуть его на несколько месяцев.
  9. Есть ли скрытые дефекты в квартире (недочеты по отоплению, электрике, водоснабжению, счетчикам, сантехнике и прочим неотъемлемым составляющим жилья). Если продавец уверенно отвечает отрицательно и предлагает покупателю самому убедиться при внешнем осмотре (либо даже сам указывает на некоторые недостатки), то ему стоит верить. Если же человек уходит от ответа или не дает полностью осмотреть квартиру, отвлекает, то стоит насторожиться.

Ответы на вопросы лучше записывать для дальнейшей проверки.

Распространенные ошибки покупателей

Покупатели жилья на вторичном рынке зачастую совершают ошибки, которые дорого им обходятся в дальнейшем. Ниже приведены основные из них:

  1. Покупка на эмоциях. Грамотный продавец способен создать приятное и даже восторженное впечатление о себе и собственной квартире. Покупатели часть попадают на эту «удочку», считая, что купили недвижимость по отличной цене и в удобном месте. А через некоторое время оказывается, что они приобрели неликвид с неудобной планировкой.
  2. Проверка документов. Никогда не стоит пренебрегать вопросами с документами и полагаться на честность продавца. Обычный покупатель вряд ли может предсказать все возможные риски, поэтому вопрос с документами рекомендуется доверить риелтору или юристу.
  3. Переговоры с продавцом. Нельзя с порога начинать хвалить желаемую квартиру или ругать её за каждый недостаток в надежде получить скидку. При особенно восторженном отношении и заинтересованности у продавца не появится причины делать скидку. А при резких выражениях в адрес квартиры владелец может вообще отказаться от продажи и отношений с неприятными хамами.
  4. Сотрудничество с агентом продавца. Многие покупатели почему-то считают, что наилучшим решением для них будет обсуждение сделки с риелтором продавца. На самом деле это не так. Такой риелтор в первую очередь нацелен на получение прибыли от владельца недвижимости и не станет в красках расписывать недостатки квартиры потенциальному покупателю.
  5. Отказ от помощи риелтора. Считается, что любой человек может самостоятельно выбрать себе квартиру и оформить её. Но, если покупатель плохо разбирается в юридических аспектах подобных процедур, то без услуг грамотного риелтора не обойтись.

    Специалист поможет оценить все достоинства жилья (расположение, ликвидность, стоимость на рынке) и проверить чистоту документов.

Схемы мошенничества и обмана

Существует 5 самых распространённых схем, которыми пользуются мошенники, желающие получить деньги на продаже квартир:

  1. Отчуждение квартиры по подложному паспорту. Злоумышленники снимают квартиру у собственника, делают копию его паспорта, куда потом вклеивают свою фотографию. После этого делается поддельный паспорт, а по нему получаются копии документов на квартиру, с которыми можно её продать. Способ дорогостоящий, используется для продажи редко. При столкновении с таким мошенником покупатель остаётся без денег и квартиры, а доказать ничего не может.
  2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения у лиц группы социального риска. Злоумышленники обманом выкупают квартиры у одиноких пенсионеров, психически больных людей, наркоманов и алкоголиков, которые не отдают отчёт о своих действиях. После этого квартира перепродаётся несколько раз. Насторожить покупателя в этом случае должно большое количество сделок с жильём за последние несколько лет. Если после покупки выяснится, что изначально квартира принадлежала недееспособному лицу, её отнимут.
  3. Сокрытие законных наследников. После наследования могут открыться новые завещания, факт недееспособности наследодателя, а также появиться неизвестные ранее наследники по закону. Зачастую даже сам продавец может не знать о такой возможности и продать квартиру без намерений обмана. В таком случае вернуть полную стоимость квартиры при её новом разделе вред ли удастся.
  4. Отчуждение квартиры по поддельной доверенности. Злоумышленники пытаются продать квартиры по отозванным доверенностям, а также по тем, после написания которых владелец умер. В случае покупки недвижимости по такой бумаги следует лично встретиться с собственником и пообщаться с ним.
  5. Сделки при нарушении прав несовершеннолетних. Если квартира продаётся без ведома органов опеки, либо несовершеннолетние дети не получили доли в квартире после использования материнского капитала, сделка может быть аннулирована.

Советы экспертов

Эксперты по недвижимости рекомендуют покупателям придерживаться следующих советов, как безопасно купить недвижимость:

  • Определить чёткие требования к квартире (цена, расположение дома, общая площадь, категория дома, состояние квартиры).
  • Тщательно проверить документы (особенно для квартир с низкими ценами).
  • Правильно торговаться (если квартира продаётся давно, владелец может значительно снизить цену).
  • Задавать много вопросов. Чем больше подробностей будет выяснено, тем лучше.
  • Внимательно осмотреть помещение и подъезд. На наличие недостатков лучше указать сразу, чтобы выбить скидку, чем пытаться потом доказать свои права.
  • Общаться с соседями. Хозяева не раскроют всей информации о доме и своей личности, а вот соседи с удовольствием поделятся данными.
  • Не подписывать договор без проверки. Все бумаги следует тщательно просматривать.
  • Сохранять благоразумие. При слишком заниженной цене следует искать подвох.
  • Получить справку с БТИ, выписку из ЕГРН.
  • Удостовериться, что дом не в аварийном положении.

Приобрести квартиру на вторичном рынке без рисков не так сложно, как кажется на первый взгляд. Необходимо лишь внимательно изучить все документы, осмотреть выбранное помещение, не действовать на эмоциях и не пренебрегать услугами риелтора.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/novostrojki-i-vtorichka/podvodnye-kamni.html

Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже

Риски покупателя при покупке квартиры или как купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Риски покупателей квартиры

В тему: инструкция «Покупка квартиры без риска»

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

  • Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.
  • И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.
  • Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных опасностей при покупке квартиры.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по объекту недвижимости строго индивидуальна.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/11-riskov-pokupatelya-kvartiryi.html

Как провести осмотр квартиры перед покупкой и на что обратить внимание?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Как осуществить подготовку?

Начальным шагом перед покупкой служит геолокация квартиры. Подробно изучите местность. Если в семье есть дети, заранее узнайте расположение детского сада или школы до нового дома. Учитывайте и безопасность окрестностей.

Не прославился ли тот или иной район с негативной точки зрения? Помимо вышеуказанных факторов, если участок расположен рядом с трассой, проблема может быть связана с шумом. Учитывайте остановку общественного транспорта, широко известные организации и круглосуточные магазины. Именно они могут улучшить или же усложнить жизнь.

Важно! Как только вам удалось определиться с жильем, попытайтесь тщательно изучить документы собственности осматриваемого дома.

На что еще следует обратить внимание покупателю перед сделкой мы рассказывали в отдельной статье.

Часы посещения

Давайте подумаем какое лучшее время для покупки квартиры. Период осмотра следует подбирать в дневное время суток. Оно даст понять насколько светлой является квартира. И именно благодаря данному освещению, можно внимательней изучить все недостатки.

Просмотр часто производится с хозяевами дома, именно поэтому к их словам следует прислушиваться крайне внимательно. Договариваясь с собственниками, соглашайтесь только на индивидуальный показ, так вам удастся обследовать помещение полностью.

Требуются ли деньги?

Конечно же, нет. Если дело дошло до предварительной платы за проверку дома, это мошенники (как обезопасить себя от мошенников?). Ведь в интересах собственников присутствует продажа недвижимости, а в вашем полная покупка того же помещения.

Обманщиков в данном деле немало, как только речь заходит о деньгах, можно сразу определить, какой интерес присутствует у предлагающего.

Необходимо взять следующее:

  1. ежедневник для записей;
  2. ручку;
  3. блокнот;
  4. фонарик.

Именно этот набор поможет запомнить все плюсы и минусы осматриваемой квартиры.

Главное, не бойтесь переспрашивать у продавца малейшие детали. Отнеситесь к этому со всей серьезностью. Даже если вопрос кажется наиглупейшим – повторите его, ведь квартира – это дорогостоящая недвижимость, которой требуется дать подробную характеристику. О том, что следует уточнить и какие вопросы задавать продавцу мы писали здесь.

На заметку. Если у собственников есть риэлтор, предоставьте возможность ответить двум сторонам. Их ответы могут сильно отличаться от действительности.

При покупке квартиры, следует обратить внимание на:

  • двор;
  • состояние подъезда;
  • присутствие лифта;
  • шумоизоляция;
  • расположение соседей.

Оценка местности недалеко от дома

Критиковать территорию возле здания следует настороженно. Перед тем как проделать путь, рассчитайте сколько времени ушло на дорогу и на каком транспорте была совершена поездка. Прогуляйтесь рядом с домом и осмотритесь, нет ли негативных факторов, которые могут повлиять на ваше решение. Лучше всего сделать полный осмотр днем и вечером.

Определите все ближайшие населенные пункты, которые вам могут понадобиться: аптеки, больницы, магазины шаговой доступности.

Обследование подъезда

Войдя в парадную, постарайтесь оценить его чистоту. Какое количество уборок производилось и насколько качественно? Свяжитесь с главной по дому. И расспросите ее обо всех нюансах, связанных с жильем. Проверьте есть ли в подъезде лифт, проверьте пригодность окон и насколько тепло в помещении.

Важная часть – это анализ помещения внутри. Оценивать дом стоит утром при дневном освещении, наблюдая за всеми изъянами. Постучите по стенам, осмотрите присутствуют ли трещины или любые другие проблемы. Расспросите у жильца, когда была совершена постройка дома и насколько доброжелательны соседи.

Справка. При покупке обязательно узнайте о соответствии планировки жилья. Если квартира не будет пригодна, то вам придётся заплатить штраф от 1000 – 1500 рублей по п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.

Помимо данного пункта, может потребоваться восстановление первоначального вида квартиры, а это п. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ. Здесь говориться о самовольной перепланировке без согласования с органом.

Если подобный вопрос будет проигнорирован, присутствует возможность потерять недавно приобретенную покупку.

Вторичка

При покупке вторичной площади важно проверить подлинные документы продавца. Перед запросом попросите у владельца паспорт, это подтвердит его личность на имущество жилья.

Для вторичного дома следует проверить:

  • каким образом жилье перешло к хозяину;
  • долю владения собственника на данную площадь;
  • подробную схему квартиры, где можно определить, соответствует ли она действительности;
  • полную дату построения здания;
  • документ, подтверждающий сколько лиц прописано в доме.

Новостройка

К осмотру новостройки следует подойти со всей серьезностью. Ведь на жилье могут сэкономить, и эта экономия отразиться на возведении некачественной постройки дома. Заранее изучите Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в котором говориться об определении состава общего имущества.

В него входит:

  • подъезд;
  • лифт;
  • лестничное помещение;
  • крыша здания;
  • ограждение;
  • конструкции для перемещений инвалидов;
  • участок, на котором был сооружен дом;
  • системы учета коммунальных ресурсов;
  • внутридомовая система холодного и горячего водоснабжения;
  • инженерная система водоотведения;
  • внутридомовая система отопления;
  • внутридомовая система электроснабжения.

Внимание! При проверке нового жилья, проверьте на пригодность трубы водопровода и электроснабжения. При небольших недостатках, у вас всегда есть возможность договориться с застройщиком в устранении неполадок за его счет.

Всю важную информацию о том, что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке или на вторичном рынке, а также на что обращать внимание при осмотре недвижимости, вы найдете в другой статье.

Проверка жилищных условий

Оказавшись внутри квартиры, следует проверить наличие каждого пункта. Только ваша заинтересованность приведет к выгодной сделке.

Подлежит осмотру: Критерии оценивания
Планировка квартиры Должно быть соответствие первоначальной схемы жилья. Для этого нужно попросить документы БТИ.
Стены В квартире должно быть тепло. Если же этого не ощущается, стоит тщательно осмотреть стены. Именно они могут служить проблемой холода и быть причиной шума в любое время суток.
Потолки Стена у потолка должна быть ровной и без малейших протечек. Если в квартире присутствует натяжной потолок, за ним могут находиться неприятные сюрпризы.
Если покупка осуществляется на первом этаже Уделите внимание полу. Он должен быть в идеальном состоянии.
Если покупка осуществляется на последнем этаже Уделите внимание потолку. Нет ли на нем следов потеков после дождя?
Пол Если присутствует деревянный пол, на нем не должно быть звуков и иных неприятных ощущений.
Балконные окна и двери Не должно присутствовать щелей и оконных сколов. Такая погрешность допустима, только при полной их замене.
Балкон Состояние стен и пола внутри балкона должно быть без потеков.
Канализационные трубы Не должно быть сырости и проблем со сливом воды.
Газопроводные трубы Должны работать без перебоев.
Батареи При покупке в холодное время суток, проверьте теплоту батареи. Наличие трещин недопустимо.

На заметку. Если в планах есть ремонт, небольшие дефекты в доме допустимы.

Именно риэлтор специализируется на выгодных условиях приобретения дома, а также на его покупке. Если в ваших планах не только купить квартиру, но и продать, можно смело договариваться с данным специалистом.

Основываясь на опыте, риэлтор предоставит вам список выгодных сделок, а выбор, конечно же, останется за вами. Помимо предоставления помещений, в его обязанности входит огромное количество дел. К примеру, составление акта осмотра помещения.

Акт

Чтобы понять в каком состоянии находится квартира следует подготовить особый документ. В настоящее время таким документом является акт осмотра.

В него входит:

  1. дата осмотра;
  2. геолокация здания (полный адрес);
  3. фамилии собственника и покупателя;
  4. планировка здания и его сооружение;
  5. информация о новой планировке и ее узаконенное принятие;
  6. оценка осмотра: положительная или отрицательная (подробное описание);
  7. подписи двух сторон.

Скачать бланк акта осмотра жилого помещения

Доверенность

Если у продавца нет времени на показ квартиры, она перекладывается на плечи риэлтора. Именно доверенность может подтвердить, что собственник не имеет претензий того, чтобы осмотр был проведен другим лицом.

Такая доверенность должна регистрироваться у нотариуса.

Обратите внимание! При встрече с риэлтором обращайте внимание на его опыт и количество положительных сделок. Помимо этого, можно запросить его сертификат или рекомендации от уже работающих с ним людей.

В доверенность на осмотр входит:

  • дата подписания;
  • место проведения договора;
  • информация собственника и риэлтора, в которые также включены и паспортные данные;
  • список того, что будет выполнять доверенный поручитель;
  • дата выполнения обязанностей и дата прекращения их выполнения.

Договор должен быть выполнен безошибочно, иначе он будет недействителен.

Чаще всего покупатели не изучают каждый угол квартиры, а после разочаровываются в покупке. Чтобы такого не произошло, сконцентрируйтесь на изучении всей площади жилья. Если в доме предстоит ремонт, заранее рассчитайте всю его стоимость. В непродуманном случае, это может грозить дорогостоящим ремонтом.

Если в помещении есть недостатки, которые нельзя устранить, дважды подумайте – нужна ли вам такая квартира?

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/chto-nuzhno-znat-pokupatelyu/osmotr.html

Ссылка на основную публикацию