Как продать долю земельного участка?

Как продать долю земельного участка?

Как продать долю земельного участка?Требования к продаже части участка

Прежде чем совершить сделку, собственник доли земли обязан инициировать проведение процедуры межевания. В результате, единый участок делится на равные части по числу собственников. Каждый из них получает кадастровые документы и приобретает свой номер, зарегистрированный в государственном реестре.

Провести межевание самостоятельно частному лицу невозможно. Оно проводится квалифицированными специалистами БТИ или коммерческих организаций.

В процессе осуществляются работы на местности: выясняются первоначальные границы земли, размеры, организуется взаимодействие с  соседями, которые подтверждают отсутствие претензий с их стороны. Результаты работы фиксируются в соответствующих документах.

Продажа без межевания

В связи с тем, что межевание требует дополнительных финансовых и временных вложений, не все собственники стремятся её проводить.

Несмотря на то, что специалисты рекомендуют процедуру, чтобы предотвратить возникновение спорных ситуаций в дальнейшем (например, претензии со стороны соседей), в ряде случаев её можно избежать. В частности, если весь участок принадлежит одному собственнику, и он нацелен продать его часть.

Как продать долю земельного участка?Продажа земли без выделения границ

Несколько другой порядок оборота земли предусмотрен для участков сельскохозяйственного назначения, перешедших в частные руки в результате приватизации.

Сделки с таким имуществом можно осуществлять без выделения доли. А именно:

  • передавать по наследству (и, соответственно, наследовать по завещанию);
  • отказаться в пользу организации;
  • продать или передать в дар другим собственникам, также имеющим доли земли.

При этом собственник не имеет права без выделения передавать свою долю третьим лицам (он получает это право только после того, как будет сформирован новый участок, обозначены его границы и получены кадастровые документы).

Третьими лицами при продаже могут являться все физические (граждане РФ) и юридические лица (зарегистрированные в качестве таковых и осуществляющие законную коммерческую и некоммерческую деятельность). Однако есть ряд участников земельных отношений, которые имеют законные привилегии при приобретении долевых участков:

  • субъекты РФ;
  • муниципальные образования.

Если представители местной власти в течение месяца официально не заявляют о своём желании выкупить участок, продавец вправе передать его другим лицам.

Невостребованная доля

Это понятие относится к собственникам, которые, имея право на землю в общей долевой собственности, не воспользовались им в течение трех лет: не зарегистрировали в Росреестре, не передали в аренду, не продали и не совершили иных действий, связанных с реализацией доли.

Невостребованная доля земли, которая используется в сельскохозяйственных целях, через суд передаётся в управление местных органов.

Продажа земли при несогласии дольщиков

Так как долевая собственность предполагает наличие у земли нескольких владельцев, то при совершении сделок с ней важно в первую очередь оповещать их обо всех планируемых действиях.

Собственники долей не имеют права запрещать продажу земли, однако они имеют преимущество для её приобретения. Заключать договор с другим лицом продавец может только после получения ответа от дольщиков.

Чтобы обезопасить себя, лучше получить письменный отказ от каждого из них. Такое уведомление служит доказательством правомерности продажи и может представляться в судебном органе, если возникнут споры.

Важно сообщать реальную стоимость доли и не изменять её после оповещения дольщиков. В случае если условия продажи будут изменены после получения отказов (к примеру, уменьшена цена), это даст собственникам законное право в течение 3-х месяцев обратиться в суд для защиты своих интересов.

Подготовка документов

После того как покупатель доли найден, начинается процедура совершения сделки: сбор необходимой документации и подписание договора. Собственник должен подготовить:

  • Свидетельство о регистрации прав на землю в Росреестре;
  • Правоустанавливающий документ: договор дарения, завещание, договор о купле-продаже;
  • Кадастровый паспорт;
  • Справки об отсутствии задолженностей.
  • Заверенное подписью нотариуса согласие супруга (супруги) продавца на продажу доли (если право на неё было приобретено после заключения брака).

Договор оформляется в письменном виде и закрепляется подписями участников. К нему обязательно должны прилагаться копии паспортов участников и перечисленных выше документов. При этом обращение к нотариусу не является обязательным – стороны вправе заключить договор самостоятельно.

После совершения сделки новому владельцу необходимо зарегистрировать свои права в государственной регистрационной службе. При обращении специалистам необходимо представить копию договора, а также сведения об участке: его кадастровый номер, размер, местоположение, стоимость.

В связи с тем, что земельные правоотношения имеют сложный характер, при их установлении рекомендуется обращаться к квалифицированному юристу, который разбирается в общегосударственном и местном законодательстве, а также следит за вносимыми в него поправками.

Как продать долю земельного участка?Продажа доли участка с постройками

Реализация земли усложняется, если на ней располагаются строения: жилые (дом) и нежилые (гараж, хозяйственные постройки и др.). Все объекты недвижимости должны быть зарегистрированы и иметь соответствующие документы.

Важно знать, что некоторые факторы могут решающим образом воздействовать на процесс продажи земли:

  • ветхое состояние постройки – снижает стоимость и усложняет поиск покупателей, так как новому владельцу придется заниматься сносом, тратить дополнительные средства и время;
  • отсутствие межевания и кадастровых документов – появляется риск возникновения спорных ситуаций: нарушение прав других дольщиков, соседей.

Чтобы избежать подобных проблем, лучше заранее устранить ветхие постройки, освободить участок, а также заблаговременно подготовить все требуемые бумаги.

Нотариальное удостоверение

Вопрос, необходимо ли обращаться к нотариусу при продаже доли в общей собственности, актуален для всех владельцев земли. Как было указано ранее, участие специалиста в совершении сделки не обязательно. Однако в некоторых случаях это является необходимым требованием.

Чтобы продажа имела законный характер и не нарушала прав других граждан и организаций, а также соответствовала всем установленным нормам, важно знать перечень ситуаций, когда без посещения нотариальной службы обойтись нельзя. Это касается сделок, в которых в качестве одной из сторон выступают:

  • несовершеннолетние граждане или их законные представители (родители, опекуны, государство в лице органов опеки и попечительства);
  • граждане, признанных судом недееспособными, либо лица, представляющие их интересы;
  • юридические лица – государственные или частные организации.

Обязательное заверение требует дополнительных финансовых трат – на оплату услуг специалиста. Однако эта мера способствует более тщательной проверке всех документов, что гарантирует правомерность совершаемых действий.

Кроме того, стороны не всегда обладают достаточным уровнем правовых знаний, тогда как нотариус оказывает профессиональную помощь в составлении бумаг. Сделки, совершаемые с его участием, дают гарантию получения компенсации, если одна из сторон пострадает от другой в результате несоблюдения ею своих обязанностей.

Итак, продажа доли земельного участка организуется в определенном законом порядке: проводится межевание, участок делится на равные части, каждой из которой присваиваются кадастровые документы.

Законное преимущество при осуществлении сделки имеют другие владельцы долей участка, поэтому продавец обязан оповещать их о своём намерении реализовать свою долю в общей собственности в первую очередь.

Их отказ от покупки даёт право на продажу земли третьим лицам.

Источник: https://prozemlu.ru/prodazha-doli-zemelnogo-uchastka-selskohozyajstvennogo-naznacheniya/

Как продать долю земельного участка 2020

Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продать долю земельного участка возможно при выполнении требований, устанавливаемых земельным и гражданским законодательством. Перед продажей такое имущество должно пройти межевание и постановку на учет в установленном порядке.

Сфера правоотношений, возникающих при продаже частей земли, регламентируется нормами ГК РФ (ст.250), ЗК РФ (ст.11.5) и других актов. Так, статьей 8 ФЗ-101 рассматривается продажа земель с/х назначения, а ст.12 определена возможность реализации доли земельной площади.

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Как продать долю земельного участка?

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

  1. Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
  2. Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
  3. После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
  4. После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.

Возможно ли продажа доли объекта без межевания

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ часть земельного имущества является самостоятельным предметом земельных правоотношений. Нормы ГК РФ определяют объектами гражданского товарооборота имущество, включая и недвижимые предметы. В их число входят и земельные участки (ст.128, 130 ГК РФ). Доли вещей как самостоятельные единицы не указываются.

Положениями ГК РФ установлено, что договором продажи участка во владение приобретателя передается земельная территория, которая должна быть конкретно определена с указанием её кадастровых и технических параметров (ст.549, 554). Земельным законодательством регламентировано положение о том, что объектом продажи могут выступать только земли, поставленные на кадастровый учет (ст.37).

Статьей 1 ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре» определено, что в результате учета каждая земельная площадь получает соответствующие характеристики, позволяющие выделить её из всех и провести качественную и стоимостную экспертизу. Для этого объекту присваивается индивидуальный код. В соответствии со ст.19 Закона, для внесения записи в государственный кадастр необходимо предоставить в числе прочих документацию о проведении межевых работ.

Соответственно, чтобы реализовать часть земельного имущества, собственнику необходимо осуществить процедуры размежевания, в процессе которой осуществляется деление участка на самостоятельные объекты с определением границ.

Учитывая, что права на недвижимость должны быть зарегистрированы в установленном порядке, владельцу нужно пройти процедуру, чтобы официально получить право на вновь созданный участок, после чего он вправе осуществлять его продажу.

Как продать долю земельной территории без её выделения

Как продать долю земельного участка?

  • Завещать её в установленном порядке;
  • Отказаться от её владения;
  • Внести в уставный капитал компании, осуществляющей эксплуатацию территории;
  • Произвести продажу или дарение участка участнику долевой собственности или постоянному пользователю такой земли.

Законодательно запрещена реализация или дарение пая без процесса его выделения субъектам, не являющихся дольщиками или другими участниками владения землей. Если такая часть выделялась из общего поля, значит был сформирован новый надел, были проведены межевые работы и обозначены его пределы, осуществлена регистрация в Госкадастре, его можно продавать или дарить заинтересованному лицу.

Надо отметить, что продажа таких земель производится с учетом преимущественного права приобретения. Это могут сделать:

  • Субъекты России;
  • Муниципальное образование.

Приобретение на преимущественных основаниях выражается в покупке объекта за сумму, требуемую продавцом. При отказе соответствующих органов от такой покупки либо не уведомлении продавца в течение 30 дней, угодья могут передаваться заинтересованным лицам.

Помимо этого, существует такая категория земель, называемая невостребованной долей.

Таковой признается часть земельного имущества, ранее принадлежавшая конкретному субъекту, который не осуществил её передачу в наем либо не распорядившимся ею самостоятельно в период до трех лет.

Кроме того, чтобы она была отнесена к невостребованным объектам, на неё не должно быть зарегистрировано право в Росреестре.

При выявлении такого участка, местный муниципалитет может распорядиться участком в установленном порядке. Для это потребуется обратиться в суд за признанием правомочий собственника.

Таким образом, являясь дольщиком в сельскохозяйственной организации, можно приобрести либо принять в дар долю без её выделения в отдельный участок. Если же субъект не является сособственником, но надел был выделен в качестве пая, его можно купить или получить в подарок.

Кстати, без выделения доли в такой земле, можно получить ее часть в виде наследственного имущества.

Как продать часть земли без согласия других собственников

Как продать долю земельного участка?

Извещение должно проводиться должным образом, чтобы при разбирательстве имущественных споров в суде можно было представить его подтверждение. Никто из других владельцев не может запретить реализацию части владения, но за каждым из них закреплено право на её первоочередное приобретение.

Читайте также:  Как переоформить, переписать долю в квартире на родственника, другого дольщика, человека - как переписать долю в квартире на маму, дочь, сына, несовершеннолетнего ребенка

На основании требований статьи 250 ГК РФ при реализации доли земельной площади третьему лицу, иные дольщики могут приобрести её за определенную сумму, предложенную продавцом. При этом ему нужно самостоятельно известить их о намерении произвести реализацию и указать точную сумму сделки и другие условия, на которых она осуществляется.

Передать принадлежащую долю постороннему субъекту можно только в случае, когда остальные собственники откажутся от своего преимущества.

Если при проведении сделки продавцом будут нарушены необходимые требования, которые ранее передавались владельцам, обладающих правомочиями на осуществление её в суде в течение 90 дней с переводом на себя прав и обязательств приобретателя.

ВНИМАНИЕ! Переуступка преимущественного права приобретения доли имущества не возможно.

Как произвести продажу части участка

Для осуществления сделки потребуется совершить следующие действия:

  1. Получить отказ других владельцев долей территории, желательно в письменной форме, что в дальнейшем может помочь отстоять свои интересы в суде. Для этого потребуется направить им уведомления о намерении совершить сделку с точным указанием её цены, которую в дальнейшем уже нельзя будет изменить. При нарушении такого условия сделка может признаваться судом недействительной, а на претендентов могут переводиться права и обязанности покупателя.
  2. Подготовка необходимой документации. К ней относятся:
  • Выписка о зарегистрированном праве из ЕГРП (при её наличии);
  • Правоустанавливающие бумаги (договора продажи, соглашения об аренде, свидетельство на наследство, дарственная и иное);
  • Кадастровый паспорт на недвижимость;
  • Документация на строения, находящиеся на участке (при их присутствии);
  • Платежная квитанция об уплате госпошлины.
  1. Составление договора. Сделать это можно самостоятельно либо в нотариальной конторе. Последний вариант не обязателен для исполнения. Он должен включать существенные условия, без которых может быть признан недействительным. К ним относятся:
  • Личные данные участников процедуры;
  • Точное описание предмета – площадь доли, кадастровый номер, категория земель, их назначение, адрес места расположения, наличие либо отсутствие построек и т.д.;
  • Название и реквизиты документа, установившие правомочия продавца;
  • Стоимость части участка;
  • Способ и сроки её оплаты;
  • Ограничения по использованию объекта.

Скачать договор купли-продажи доли земельного участка (образец/бланк)

ВАЖНО! Договор не должен содержать положений, дающих возможность продавцу вернуть приобретаемую долю по его желанию, ограничивающих права приобретателя по распоряжению имуществом, избавляющих от ответственности при предъявлении претензий со стороны посторонних субъектов.

  1. Регистрация договора в Росреестре и МФЦ. Для этого все участники должны посетить соответствующую службу и подать заявление, а также пакет требуемых документов. После их приема, сотрудником службы выдается расписка, где указывается дата получения выписки из ЕГРП. В назначенный день её нужно прийти и получить. С этого момента право на долю приобретает новый владелец, а с ними и обязанности по её уходу, содержанию и обработке.

При продаже части участка иногда возникают сложности, связанные с наличием нескольких владельцев земельной территории. К примеру, письменные извещения не всегда своевременно приходят к собственникам.

Отсутствие такого уведомления служит причиной для обращения в суд в течение 3 месяцев с оспариванием сделки. Иногда такие совладельцы для того, чтобы сбить стоимость продаваемой земли, пытаются сорвать процедуру, используя свое право на преимущественное приобретение, но на самом деле не покупают.

Тогда продавцу приходится заново начинать поиск покупателя, направлять извещения и, в итоге, понижать цену.

Источник: https://law03.ru/land/article/kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastka

Как продать часть земельного участка, продажа доли земельного участка, можно ли продать часть земельного участка, если один кадастровый номер

Долевая собственность всегда сопряжена с возможными трудностями при её продаже. Поэтому законом и установлены некоторые ограничения для таких сделок.

Особенности реализации части надела

Нюансы сделок купли-продажи долевой собственности касаются типа данного имущества. Закон выделяет два типа земли по отношению к её продаже:

  • Сельскохозяйственные земли можно продавать только остальным дольщикам.
  • Иные земли можно продавать на рынке, но дольщики имеют право их первоочередного выкупа.

Любая сделка с долей в земельном наделе должна учитывать эти ограничения закона, иначе она будет признана недействительной.

Как продать часть земли без согласия других собственников?

Это возможно лишь после выделения доли в отдельный земельный объект. Для этого нужно:

  • Провести межевание земли.
  • Регистрацию в кадастровых органах.
  • Регистрацию собственности в Росреестре.

Не пройдя эти этапы, продать часть участка земли без согласия других его собственников не получится.Как продать долю земельного участка?

Можно ли продавать часть земли без межевания?

Земельный кодекс в 6 статье определяет участки земли как самостоятельные объекты общественных отношений.

В качестве объектов товарооборота земельные наделы определяет Гражданский кодекс в статьях 128 и 130.

Но статьи 549 и 554 ГК РФ требуют, чтобы такой участок был чётко определён по кадастровым и техническим характеристикам, а также был поставлен на учёт в кадастровом органе (статья 37 ЗК РФ).

Но для кадастрового учёта участок должен пройти межевание (требование ФЗ №28). Таким образом, без межевания земли, на участок не возникнет всей полноты прав, а значит, и сделку по его продаже провести не удастся.

Реализация 1/2 части земли, находящейся в общедолевой собственности

Продажа части собственности требует выполнения определённой последовательности действий:

  • Уведомление других дольщиков, так как они имеют право первоочередной покупки. Им нужно направить письменные уведомления и дождаться их ответа. На ответ даётся 30 дней. Если ответа не последовало, значит, от покупки этой доли они отказались. Тогда можно продолжать подготовку к её продаже третьим лицам.
  • Сбор документов: выписка из ЕГРП, правоустанавливающие документы на участок земли, кадастровый паспорт и квитанция об оплате налога.
  • Составление договора купли-продажи. Законом допускается, как самостоятельное составление этого документа, так и при помощи нотариуса.
  • Регистрация сделки в Росреестре. После этого права собственности переходят к новому владельцу, и он получает выписку из ЕГРП с новыми данными.

Ключевой момент законности сделки – уведомление других владельцев участка о желании продать свою долю. Если это не сделано, то они смогут оспорить сделку в суде, признав её недействительной.

Процесс реализации земли

Стоит более детально рассмотреть типичные ситуации продажи земли.

Половины без дома

При продаже половины земельного участка, на котором нет дома и иных строений, нужно только узаконить эту долю земли как независимый объект. Для этого необходимо обратиться в землеустроительную организацию. После проведения описанных выше процедур и выдачи кадастрового номера данному участку земли, его можно будет продавать.

Земли сельскохозяйственного назначения

Федеральный закон №121 требует, чтобы продажа части земли сельскохозяйственного назначения осуществлялась только между дольщиками данного участка. То есть продать свою часть можно лишь кому-то из остальных владельцев данного участка. Но при этом не обязательно уведомлять других совладельцев.

Продать сельскохозяйственный участок третьим лицам можно, но для этого он должен быть оформлен как самостоятельный земельный объект. Это предполагает выделение доли из общего участка, её межевание и регистрацию как отдельного участка. Только после этого можно начинать его продажу.

Но для такого выделения участка из общей земли нужно согласие всех её владельцев. Если они не соглашаются, остаётся только судебный процесс по выделению участка.

Кроме этого, ФЗ №101 устанавливает ещё одно требование – право первоочередного выкупа такого участка муниципалитетом. То есть даже после выделения доли в независимый объект, нужно уведомить муниципалитет о его продаже, и дождаться ответа (в течение месяца).

Если муниципалитет не решит выкупать эту землю, только тогда можно будет продавать её третьему лицу. При этом стоимость участка на момент продажи должна соответствовать указанной в уведомлении муниципалитета.

Иначе придётся повторять процедуру уведомления и ожидания ответа.

Части садового надела

К продаже данного тира земель применяются те же требования, что и в остальных случаях. Нужно уведомить остальных владельцев долей участка о желании продать его часть. Переходить к поиску покупателя на рынке можно лишь дождавшись ответа дольщиков или по истечении времени, отведённого на такой ответ.

Как продать долю земельного участка?

Исключением является только ситуация продажи доли другому дольщику участка. Тогда остальных владельцев уведомлять необязательно.

Что такое преимущественное право покупки и у кого оно?

Это право на покупку доли земли в первую очередь. Его имеют остальные владельцы участка. Поэтому желая продать свою долю, собственник должен уведомить каждого из них об этом. В течение месяца они должны ответить. Если ответа нет, то это считается отказом выкупать данную долю. Только после этого можно её продать третьему лицу.

Несоблюдение права первоочередного выкупа грозит расторжением сделки в суде, если кто-либо из этих совладельцев земли подаст соответствующий иск.

Список необходимых документов

Для регистрации участка перед продажей в кадастровых органах нужно подать:

  • Заявление.
  • Копию паспорта.
  • Если обращается доверенное лицо, то копию доверенности.
  • Копию идентификационного кода.
  • Технические документы землеустроительной организации (в печатном и электронном виде).
  • Квитанцию об оплате услуг.

Также при себе стоит иметь и оригиналы документов, копии которых подаются в регистрационный орган.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kak-prodat-chast-zemelnogo-uchastka-naxodyashhegosya-v-sobstvennosti/

Как продать часть земельного участка?

Следуя предписаниям гражданского и земельного законодательства возможно без затруднений продать долю земельного участка. Перед реализацией надел подлежит размежеванию и постановлению на учет по зафиксированному алгоритму.

Как продать долю земельного участка?Что говорит закон

Основные НПА, регулирующие сферу земельных правоотношений касательно реализации участков или их долей:

  • Ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право приобретения части надела другим дольщиком перед остальными посторонними приобретателями.
  • В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ производится выдел части из цельного земельного надела.
  • Статья 8 ФЗ №101 зафиксировала правила реализации земли сельскохозяйственного назначения, а в ст.12 оговаривается возможность реализации части участка сельхозназначения.

Если владение пребывает в общей долевой собственности, а один из владельцев решил распорядиться частью по личному желанию, то для беспрепятственного распоряжения необходимо осуществить процедуру выделения.

Оформление производится по следующему алгоритму:

  • если землевладение учтено в кадастре, другие совладельцы не выказывают сопротивления, то осуществляется межевание и деление на доли;
  • по результатам проведенных работ вносятся корректировки в кадастровый реестр;
  • если земля не зарегистрирована, то сразу проводится фиксация пределов участка, деление его на фрагменты. И уже в таком порядке сведения передаются в регистрирующее учреждение;
  • после этих процедур оформляется прерогатива владения на часть надела;
  • по завершении процесса переоформления разрешено распоряжаться имуществом.

Можно ли реализовать без разграничения

Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2020 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.

В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.

ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.

Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.

Реализация без выделения

Нормативные акты федерального уровня установили следующие полномочия касательно участка без проведения выделения:

  • Разрешено оставить в наследство по завещательному распоряжению.
  • Объявить о ремиссии.
  • Стать вкладчиком объединенных активов организации, использующей данную территорию.
  • Отдать за деньги или презентовать долю другому собственнику участка или постоянному пользователю надела.
Читайте также:  Можно ли аннулировать развод, как отменить развод

Реализовать участок без отделения части совсем стороннему индивиду не удастся.

Если такая часть была выделена из совместной собственности, то, соответственно, проведен учет и присвоены индивидуальные показатели – земля может быть продана без препятствий.

Продажа таких земель осуществляется с учетом преимущественной преференции приобретения.

Такой прерогативой обладают:

  • регионы РФ;
  • муниципалитет.

Преимущественное приобретение заключается в первоочередном предложении о покупке указанным лицам по названной сумме продавца.

Если после извещений на протяжении 30 дней органы не изъявили желание приобрести угодья, то имущество разрешено продавать заинтересованным приобретателям.

Но сторонним покупателям не разрешается снижать ранее озвученную цену (в противном случае сделка может быть признана недействительной).

Продажа вопреки желанию других совладельцев

Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний.

Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость.

Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.

ВНИМАНИЕ !!! Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев. Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.

Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).

Без нотариального удостоверения

В 2016 году были зафиксированы корректировки в правила совершения сделок по реализации части земельного участка. П. 1.ст.

24 ФЗ «О госрегистрации» в неукоснительном порядке устанавливал фигурирование нотариуса для заверения сделок по реализации доли земельного надела в совместном имуществе.

Без нотариуса нельзя обойтись в случае реализации долей всеми совладельцами единовременно по одной сделке. До действия изменений в законодательстве эти предписания касались и доли в земельном наделе.

С введением в действие поправок ФЗ №351от 3.07.2016 впредь не потребуется заверение нотариусом сделок по всем видам перехода прерогативы обладания части надела.

Порядок продажи

Для реализации части земельного надела потребуется:

  • получить письменный отказ других совладельцев от привилегированного обретения части участка. Изначально нужно известить собственников о таком желании. В отправляемом запросе следует указать намерение о продаже и стоимости объекта. При назначении цены надлежит хорошо подумать, поскольку снизить ее величину впоследствии не удастся. При нарушении требования сделка может быть расценена как недействительная;
  • подготовка нужного бумажного сопровождения (выписка из реестра, правоустанавливающая документация – договор дарения, реализации, соглашение об аренде, наследственное свидетельство, кадастровый паспорт, документы на возведенные постройки, чек об оплате госпошлины);
  • фиксация соглашения. Составить текст реально самостоятельно или же обратиться в нотариальную контору.

ВНИМАНИЕ !!! Текст должен состоять из обязательных условий, при отсутствии которых документ признается недействительным – персональная информация о сторонах правоотношений, точное описание объекта – метраж доли, номер по кадастру, категория разрешенного землепользования, наличие или отсутствие строений, точный адрес, название и реквизиты управомочивающего документа, конкретная цена, вариант и период оплаты, действующие обременения и претензии третьих лиц;

  • регистрация в Росреестре или МФЦ. Для этого всем участникам необходимо посетить уполномоченное учреждение и заполнить обращение, прикрепив к нему перечень сопровождающей документации. По факту приема бумаг специалист учреждения выдает расписку о получении с указанием времени готовности выписки. В обозначенный день выписку необходимо забрать. С этого периода у нового обладателя появляется преференция собственности, предполагающая появление помимо прерогатив еще и обязательств по содержанию, ухаживанию, окультуриванию земельного надела.

Сроки

Реализация может занять разное время. Если покупателем выступает совладелец, то рассчитывать стоит на следующие периоды:

  • Ожидание ответа от других совладельцев – 30 дней.
  • Межевание (если не проводилось ранее) – до 3-4 недель.
  • Сбор необходимой документации – от 1 недели до 20 дней.
  • Удостоверение нотариусом ДКП – на протяжении суток.
  • Обработка обращения в МФЦ – от 7 до 10 дней.
  • Ожидание регистрации в Росреестре – 3-7 дней (при обращении напрямую).

Итак, продажа доли земельного надела не займет много времени. Особенно если покупателем выступает совладелец имущества.

Если же другие собственники выступают против реализации и невозможно договориться в мирном порядке, то предстоит судебное разбирательство (которое соответственно затянет сроки).

Сделка с постройками

Если на предполагаемой к продаже части земельного участка располагаются возведенные здания, то реализация будет осуществлена вместе с ними. Однако это станет невозможным без должной процедуры регистрации самих построек.

Если построенные объекты не прошли регистрацию, то возможно два варианта исхода событий:

  • регистрация объектов, получение технической документации;
  • снос постройки.

Вряд ли потенциального приобретателя устроит производить действия по учету строений за свой счет. Обычно незастроенный пустой участок или его часть приобретаются с большим желанием.

Особенности продажи

Реализация доли земельного участка обладает своими особенностями, среди которых можно назвать:

  • Отчуждаемая часть земельного надела расположена по соседству с долей участка приобретателя, находится на общем с его долей участке, обладает единым кадастровым номером.
  • Реализующаяся доля находится на отдельном соседнем участке, напрямую с ним граничит, но только если отчуждаемая часть и соседняя принадлежат к общему виду разрешенного землепользования.

При таких раскладах собственнику надлежит заранее предупредить о своем желании соседа.

Если по прошествии месяца после информирования сосед не выразил стремления приобрести долю участка, то продавец вправе предлагать участок другим посторонним приобретателям. Однако нельзя новым покупателям называть цену, меньшую ранее предложенной соседу. В противном случае сделка может быть расценена как не имеющая юридической силы.

ВНИМАНИЕ !!! Также рекомендуется известить потенциального приобретателя о существующих обременениях на участок. Если претензии третьих лиц будут намеренно скрыты собственником от приобретателя, то последний вправе возвратить некоторую сумму потраченных денег.

Таким образом, реализация доли земельного участка не представляет никаких сложностей. Исключением выступают ситуации не достижения компромисса с другими совладельцами и необходимость разрешения конфликта в тяжебном процессе. Для реализации доли надела обязательно прохождение межевания и выделения доли, а вот без услуг нотариуса с 2016 года можно обойтись.

Источник: https://jurists-online.ru/pravo/zemelnoe-pravo/sdelki-s-zemelnymi-uchastkami/kak-prodat-dolyu-zemelnogo-uchastka

Как продать долю земельного участка в 2020 году

Закон устанавливает ряд требований по совершению сделок с недвижимым имуществом. Они распространяются и на участки земли. Как продать долю земельного участка? Возможно ли продать объект без оформления дополнительных документов, межевания, выделения и регистрации договора у нотариуса? Рассмотрим подробнее.

Особенности продажи долей земельных участков

Земельный участок относится к объектам собственности, свободный оборот которых ограничен законодательством РФ. Лицо, обладающее правами на землю должно обладать следующими документами:

  • документ о праве собственности (свидетельство, выписка из ЕГРН, договор дарения, купли-продажи);
  • кадастровый паспорт (выписка);
  • информация об отсутствии ограничений или обременений в отношении объекта.

В соответствии с ФЗ от 1992 года № 122 сделки, совершаемые с долями недвижимого имущества, в том числе земельных наделов, подлежат нотариальной заверке.

Продажа долей земли имеет свои особенности. Рассмотрим подробнее.

Межевание

Закон ограничивает возможность отчуждения доли земельного участка. При разделе такого объекта недвижимости на 2 и более доли, каждый из них становится отдельный земельным наделом. После разделения территория подлежит новому оформлению. Исключение составляют земли сельхозназначения.

Для проведения сделки по отчуждению, собственнику необходимо оформить новый полный пакет документов на каждый из выделенных самостоятельных объектов. С 2018 года продажа земельного участка без межевания является противозаконной.

Выделение

Продажа доли земельного надела, входящей в состав земель сельскохозяйственного назначения (пай), может осуществляться без выделения. Однако только для других пайщиков.

Собственник не может распоряжаться паем по своему усмотрению. Даже оформив его надлежащим образом (межевание, выделение), закон предусматривает следующие ограничения:

  • преимущественное право на приобретение объекта устанавливается за регионом или муниципалитетом;
  • следующим по приоритету покупателем являются другие собственники долей земельного участка.

Для продажи доли другим гражданам или юридическим лицам, выделение является необходимой процедурой.

Согласие других дольщиков

Обязательным условием при продаже земельного надела является уведомление всех собственников других долей. Каждый из них обладает преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества.

Факт уведомления необходимо зафиксировать. Например, при помощи заказного письма с уведомлением, сбора подписей на обходной лист, записи устного разговора.

Обязательным условием является сообщение дольщикам всех условий сделки. Включая описание доли, цены и других условий.

Важно! Другие пайщики не могут запретить продажу.

Если собственники не воспользовались своей возможностью, то владелец может продать пай другому лицу.

При нарушении правил уведомления пайщиков, лицо, права которого нарушены, может оспорить факт продажи в судебном порядке.

Другому дольщику

Самым простым вариантом продажи является отчуждение доли другому собственнику. Владелец освобождается от необходимости поиска покупателя. Однако закон предусматривает правила, которые нужно соблюсти при совершении сделки:

  • уведомление других собственников;
  • сохранение условий уведомления при регистрации сделки.

Внесение изменений в стоимость или другие существенные условия договора запрещены. Если в процессе заключения договора меняются условия, другие собственники могут оспорить сделку через суд.

 Правила оформления сделки

Порядок совершения сделки выглядит следующим образом:

  1. Владелец доли земельного надела оформляет документы, необходимые для проведения сделки.
  2. Стороны составляют и подписывают письменный договор купли-продажи.
  3. Документ заверяется у нотариуса.
  4. Покупатель регистрирует сделку в Росреестре.

С момента регистрации, право собственности на земельный участок переходит к новому владельцу.

Без согласия других дольщиков

Продажа доли в земельном наделе возможна при наличии согласия всех собственников (ст. 250 ГК РФ). Исключение составляет продажа путем публичных торгов или участка с расположенным на нем зданием или отдельным помещением в сооружении.

Продажа доли путем проведения публичных торгов возможна при предъявлении требований кредитором собственника. Если на объект обращено взыскание, необходимо выделение доли. В ситуации, когда пайщики возражают против выделения, кредитор может потребовать продать долю по праву преимущественной покупки.

В качестве цены устанавливается средняя цена по рынку земельных участков.

Если пайщики отказались от приобретения, кредитор должен обратиться в суд. Решение суда по обращению взыскания на долю в общем имуществе позволяет продать ее с помощью публичных торгов без согласия других собственников.

Участок под индивидуальное жилое строительство

Земельный надел, подготовленный к продаже, может быть как свободным, так и застроенным. Наличие построек не мешает продаже, но требует обязательного наличия документов на объекты строительства.

Если владелец участка не хочет тратить время и денежные средства на оформление построек, необходимо удалить их (снос, вывоз).

Наличие ветхих построек отрицательно скажется на стоимости участка. Кроме того, это может увеличить период поиска покупателя.

Если на земельном наделе находятся объекты капитального строительства, оформлять сделку по продаже участка придется совместно с постройками. Для этого объекты необходимо зарегистрировать в БТИ.

Участок земель сельхозназначения

Продажа участка сельхозназначения включает подготовительные мероприятия:

  1. Направление уведомления в орган местного самоуправления о продаже участка. Документ должен содержать цену и другие условия сделки.
  2. При отсутствии ответа в течение 90 дней со дня вручения уведомления, объект можно продать в течение 1 года.
  3. При внесении изменений в условия договора (уменьшение цены объекта) уведомление направляется повторно.

Чтобы подтвердить направление информации в орган местного самоуправления нужно либо лично сдать уведомление в канцелярию и поставить печать на второй экземпляр документа, либо направить почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Читайте также:  Как купить квартиру, жилье без ипотеки

От предварительного предупреждения органов власти освобождаются владельцы участков при совершении сделки без выделения доли в отдельный объект. Покупателем в такой ситуации может быть только другой пайщик.

Порядок подготовки документов на объект

В связи с изменениями законодательства, с 2017 года правила продажи земельных участков подверглись изменениям. Однако необходимо соблюсти и ранее установленный порядок.

Перед выставлением участка на продажу необходимо провести следующие процедуры:

  • межевание;
  • выделение;
  • постановка на кадастровый учет.

Обязательно нужно уведомить других собственников о проведении межевания и выделения. Процесс оформляется в письменном виде. При возможности документ оформляется в виде письма.

Заявление о постановке на кадастровый учет и межевании земли подается в орган местного самоуправления. К нему необходимо приложить:

  • информацию с подписями собственников;
  • межевое дело;
  • документы о праве собственности на объект (договор купли-продажи, дарения, документы о наследовании, свидетельство о праве собственности).

Оформление постановки на кадастровый учет занимает не более одного месяца. Исключение составляют ситуации, когда владелец предоставил неполный пакет документов.

Подготовка документов для совершения сделки

При оформлении договора владелец и покупатель должны подготовить информацию, необходимую для оформления сделки:

  • личные документы сторон (паспорта, свидетельства о рождении несовершеннолетних собственника или покупателя);
  • информация об отсутствии строений на участке;
  • документация на постройки, в том числе из БТИ;
  • свидетельство о постановке на кадастровый учет;
  • кадастровый паспорт;
  • документы о правах на участок;
  • нотариальное согласие супругов сторон на совершение сделки;
  • разрешение районного отдела опеки на продажу объекта (при наличии несовершеннолетнего собственника).

Если право собственности на участок возникло у владельца до 1997 года, в процессе подготовки к совершению сделки необходимо привлечь юриста по земельному праву. Правила оформления за прошедший период прошли неоднократное изменение. Во избежание сложностей при оформлении договора, нужно обратиться к специалисту.

 Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документы на оформление с 2018 года возможно подать исключительно через МФЦ.

Совершение сделок с долями земельных наделов имеет много особенностей. Они зависят от места расположения объекта, его назначения и других нюансов. Продавая участок, необходимо подготовить значительный пакет документов.

После регистрации договора, бывший владелец должен предоставить информацию о совершении сделки в налоговый орган, во избежание начисления земельного налога за последующий период.

Источник: https://pravoved365.ru/pravo/zemelnoe-pravo/kak-prodat-dolju-zemelnogo-uchastka

Как продать долю в доме с землей

Дом и земельный участок, на котором он расположен, могут принадлежать как одному собственнику, так и нескольким. Во втором случае форма собственности будет считаться долевой.

Обычно владельцы такого имущества заключают соглашение, в котором определяют долю каждого из них. И если один из собственников захочет продать свою долю дома, то вместе с ним он продаст и долю земли. Иначе сделку заключить не удастся.

При этом нужно учитывать, что остальные владельцы имеют право преимущественного выкупа его доли. Поэтому самый простой способ – продать её кому-то из них. Но если остальные собственники не желают покупать эту долю, можно продать и третьему лицу.

Для совершения сделки в рамках закона нужно учитывать ряд аспектов.

Особенности продажи

Юридически доля не является каким-то физическим объектом. То есть это необязательно отдельная комната. Таковой она становится только, если доля выделена в натуре. Для этого должны быть технические возможности отделить одно помещение дома от остальных.

В ином случае доля определяет процент владения в общей собственности, а по факту даёт право использовать эту собственность наравне с другими собственниками.

Право на продажу доли закреплено в 254 статье ГК РФ, но с учётом преимущественного права покупки других собственников.

Важные правила продажи доли:

  • Возможность продать её даже без согласия других владельцев общей собственности.
  • В соответствии с размером доли, в неё входит также часть земельного участка, на котором построен дом.
  • Согласно 250 статье ГК, продавец доли вначале должен уведомить остальных собственников. Они могут воспользоваться своим преимущественным правом покупки в течение месяца.
  • Только по истечении этого срока можно искать покупателя на стороне.
  • Сделки с долей в общей собственности нужно обязательно оформлять у нотариуса.

Поскольку доля в таких домах не является конкретным помещением, то и цена её не слишком велика. Однако, если есть возможность выделить долю в натуре, проведя перепланировку дома (согласно статье 252 ГК РФ), то стоимость такого жилья может существенно вырасти.

Уведомление о продаже доли в доме с земельным участком

Обязательное уведомление всех собственников о продаже доли дома нужно оформлять письменно. Его можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к нотариусу. Можно передать уведомление лично, потребовав расписку о его получении, или отправить заказным письмом по почте.

На ответ даётся 30 дней. Срок отсчитывается от даты на почтовом отправлении.

В качестве ответа может быть:

  • Письменный отказ.
  • Согласие на выкуп.

Если ответа нет вовсе, то через 30 дней это равносильно отказу от покупки. В этом случае закон разрешает продавать долю третьим лицам.

Уведомление должно содержать данные о размере доли и стоимости её продажи.

В случае отказа от выкупа, третьему лицу долю нужно будет продавать по той же цене, иначе придётся повторять процедуру уведомления.

Если не уведомить остальных собственников, то они будут вправе подать исковое заявление о расторжении сделки. На это им даётся 3 месяца с момента, когда они узнали о заключении сделки с третьим лицом.

В случае, когда все владельцы дома могут договориться, проблем не возникает. Обычно кто-то из родственников выкупает долю другого.

Но нередко бывают ситуации, когда родственники покойного по разным линиям не хотят жить в унаследованном доме, но и выкупать доли друг друга тоже не хотят.

При этом некоторые из них пытаются препятствовать продаже доли посторонним людям. Поэтому нужно знать о способах решения такой проблемы.

Способы

Варианты продажи ограничены следующим перечнем:

  • Предложить долю остальным собственникам.
  • Продать третьему лицу в случае их отказа.
  • Продать весь дом и разделить деньги между собственниками в соответствии с размером их долей.
  • Выделить долю в натуре и продать её без учёта мнения остальных владельцев дома.

Конкретно стоит учесть несколько юридических аспектов продажи при наличии согласия собственников и при его отсутствии.

Если другие собственники согласны

Наиболее простой и бесконфликтный вариант продажи доли в доме с землей одному из собственников. Если купить её согласились несколько человек, то продавец вправе выбирать одного из них по своему усмотрению.

Алгоритм действий в таком случае следующий:

  • Уведомление собственников в описанном выше порядке.
  • Выделение доли дома и земли. Для этого нужно провести оценку в БТИ и получить кадастровый паспорт на дом и землю. Далее оформляется техпаспорт дома и выписка из ЕГРН, которую выдают в Росреестре.
  • Выписка жильцов и отсутствие долгов. Из продаваемой части дома нужно выписать всех жильцов. Если среди них есть несовершеннолетние, то сделать это можно только при согласии органов опеки и в случае прописки ребёнка по новому адресу. Если доля недвижимости является совместной собственностью супругов, то нужно получить разрешение второго супруга на её продажу. Также нужно взять все справки об отсутствии задолженностей, арестов и обременений на дом.
  • Договор купли-продажи дома. Если один из совладельцев согласился купить долю, то договор с ним можно оформить, не дожидаясь ответа остальных. Оформлять его нужно у нотариуса. Кроме этого необходимо оформить акт приёма-передачи имущества.

Завершается весь процесс регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре. Обращаться можно напрямую в этот орган или через МФЦ.

Если остальные собственники против

При нежелании других собственников дома выкупить долю, её всё равно можно продать.

Первый вариант – продажа третьему лицу по истечении 30 дней с момента уведомления собственников. Главное, чтобы были документальные доказательства такого уведомления. Тогда остальные собственники не смогут оспорить сделку в суде.

Второй способ – выделение доли в натуре. В частном доме нередко есть такая возможность, так как сама конструкция здания позволяет провести его перепланировку так, чтобы у отдельного помещения появился собственный вход.

Но нужно учесть, что если остальные владельцы дома не согласны на выделение доли в натуре, то придётся обращаться в суд. После положительного решения суда, можно провести процесс выделения и регистрации прав собственности на этот объект. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.

Недостаток такого варианта – материальные и временные затраты на перепланировку дома. Достоинство – более высокая стоимость такой доли дома при её продаже.

Как продать долю, если второй собственник несовершеннолетний?

Сложнее продать часть дома в долевой собственности, если собственник не достиг 18 лет. Он не может в полной мере заключать юридические сделки. За детей до 14 лет это делают родители или опекуны.

С 14 до 18 лет ребёнок сам имеет право подписывать договор купли-продажи, но родители также должны заверить этот документ собственной подписью (статья 28 ГК РФ).

Для всех сделок с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки и попечительства.

При этом нужно будет доказать, что взамен за проданную долю ребёнок получит в собственность долю в другом доме или квартире. При этом они должны быть сопоставимы по стоимости и размерам.

Документы, подтверждающие характеристики долей, нужно представить в органы опеки. Также родители должны подать заявление и ждать ответ в течение 14 дней. Если органы опеки не дадут согласие на продажу, то даже суд не сможет оспорить их решение.

Документы

Для продажи доли дома с землёй нужны:

  • Паспорт.
  • Документы с правом на дом.
  • Выписка из ЕГРН (или свидетельство собственника для старых домов).
  • Технический и кадастровый паспорта.
  • Выписка из домовой книги, в которой указывают прописанных и выписанных жильцов.
  • Справка из Росреестра об отсутствии долгов.
  • Согласие второго супруга, если дом или доля в нём находится в совместной собственности.
  • Копии уведомлений других собственников или их письменные отказы.
  • Разрешение органов опеки для продажи имущества несовершеннолетнего.

Этот пакет документов обязателен для заключения сделки купли-продажи.

Стоимость оформления сделки

Стоимость заключения сделки формируется, исходя из цены услуг нотариуса, госпошлины и налога на прибыль (если доля в доме принадлежит продавцу менее 5 лет).

Наиболее распространённые услуги:

  • Госпошлина у нотариуса – 0,5% от кадастровой стоимости доли.
  • Составление договора – 1-5 тысяч рублей.
  • Другие услуги нотариуса – 2-10 тысяч рублей.
  • Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре – 2000 рублей на дом и 350 рублей на землю.

Продавец при заключении сделки получает доход, а значит, должен заплатить подоходный налог. Для граждан России он равен 13%, а для иностранцев – 30%.

При выделении доли в натуре нужно будет ещё оплачивать услуги специалиста, который даст оценку возможности перепланировки дома и за составление новых кадастрового и технического паспортов на выделенный объект недвижимости.

Сроки

При согласии собственников дома на продажу доли, сроки включают:

  • Ожидание их ответа – до 30 дней.
  • Сбор документов – от 7 дней и до 3 месяцев, если понадобится устанавливать размер доли.
  • Регистрация сделки (в Росреестре 3-8 дней, в МФЦ – 5-10 дней).

В случае судебных разбирательств, сроки увеличиваются до 4-5 месяцев. При выделении доли в натуре через суд, процесс может затянуться до 7 месяцев.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/48/kak-prodat-dolyu-v-dome-s-zemley/

Ссылка на основную публикацию