Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Разбираемся с терминологией

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка.

А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

  • 1. Заявление по утвержденной форме
  • 2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение
  • 3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки
  • 4. Технический паспорт жилого помещения
  • *5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)
  • *6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Источник: https://legko.com/blog/p/bolshaya-raznitsa-pereplanirovka-pereustroystvo-ili-rekonstruktsiya

Перепланировка или реконструкция — в 2020 году, сравнение с капитальным ремонтом, жилого и нежилого помещения, отличия, что является

Располагая на праве собственности тем или иным объектом недвижимости, собственник может пожелать изменить потребительские качества здания или помещения. Какую правовую форму выбрать для этого – реконструкцию или перепланировку? Чем они отличаются друг от друга и какой вариант является оптимальным?

Реконструкция -– это изменение технических характеристик и параметров объекта недвижимости, который предполагает изменение этажности, организацию настроек и пристроек, добавление или замену инженерных систем. Несущие конструкции могут быть восстановлены или отремонтированы, но не заменены.

Перепланировка – это изменение конфигураций помещения: демонтаж и перенос стен, расширение и добавление оконных и дверных проёмов. Несущие конструкции переносятся, и сам проект будущих изменений нуждается в согласовании в органах местного самоуправления.

Сравнение

Самовольная реконструкция и перепланировка запрещается законом, однако процесс их проведения и согласования процедур – различный.

Так, в процессе реконструкции обязательно сохраняются несущие элементы, а в процессе перепланировки они переносятся.

Реконструкция предполагает не только замену и добавление инженерных систем, но и добавление новых помещений. В результате площадь здания увеличивается за счёт пристроек и надстроек.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Перепланировка предполагает сохранение фактической площади здания. Новые помещения в соответствии с такими проектами добавляться не могут. В целом, реконструкция – глобальные изменения структуры здания, а перепланировка носит локальный характер. Она может являться частью реконструкции.

Выводы TheDifference.ru

  1. Объём понятий. Реконструкция может предполагать перепланировку помещений.
  2. Несущие элементы. При реконструкции данные элементы сохраняются, при перепланировке – переносятся.

    В то же время, в процессе перепланировки сохраняется фундамент, который может усиливаться, а при реконструкции может заменяться или добавляться.

  3. Новые помещения. В процессе перепланировки площадь сооружения сохраняется, но могут быть объединены комнаты.

    После реконструкции могут возводиться новые помещения в виде пристроек и надстроек.

У собственников недвижимости, как жилой, так и коммерческой, довольно часто возникает желание либо практическая необходимость во внесении тех или иных изменений во внешний облик данных объектов и их внутреннюю структуру. В зависимости от степени и характера данных изменений, работы по их осуществлению требуют различного подхода.

Так, если речь идет об обычном текущем ремонте, установке встроенной мебели, замене инженерного оборудования на новое, но имеющее аналогичные параметры и техническое устройство, то хозяева могут реализовывать подобные изменения без каких-либо ограничений.

Совсем другое дело, если намечаются серьезные изменения, касающиеся планировки объекта недвижимости, его технических характеристик. Такие работы требуют тщательной подготовки и получения соответствующих разрешительных бумаг у ответственных органов. Наиболее распространенными видами подобного рода работ являются реконструкция и перепланировка.

Сравнение понятий

Под реконструкцией понимают изменение существующих технических характеристик объекта недвижимости и присущих ему параметров.

Сюда можно отнести работы, связанные с изменением количества этажей, оборудованием настроек и пристроек, добавлением или заменой инженерных коммуникаций, которые обслуживают дом или квартиру.

В процессе реконструкции собственники имеют право восстанавливать и ремонтировать конструкции несущего назначения, но не менять их.

Понятие перепланировка подразумевает изменение имеющейся конфигурации помещения. Это может быть демонтаж стен или смена их месторасположения, добавление новых окон, дверных проемов или расширение уже существующих. Все это требует предварительной подготовки проекта и согласования в соответствующих инстанциях.

Чем на деле отличается реконструкция от перепланировки

Нежилой участок

Для того, чтобы понять, чем отличается реконструкция от перепланировки нежилых помещений, необходимо точно знать, что собой представляет перепланировка.

Согласно официальному определению, которое дает законодательство, перепланировка – это выполнение в в помещении определенных работ, которые нацелены на изменение их размеров и конфигурации, установленных инженерных коммуникаций, а также их функционального назначения. Иными словами, перепланировкой можно считать любой вид вмешательства и переформатирование первоначального плана помещения.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Главным отличием перепланировки помещений нежилого типа от их реконструкции является тот факт, что в процессе перепланировки не ведутся работы по изменению фасада здания, которые в большинстве случаев осуществляются при реконструкции

Итак, реконструкция чаще всего связана со следующими видами работ:

  • изменением формы проемов окон и дверей, а также удалением их в одних местах и созданием в других;
  • обустройством и изменением входов, а также тамбуров входов;
  • созданием новых лоджий и балконов, застеклением уже существующих;
  • устранением старых и закреплением новых столярных элементов на фасаде.

Подобного рода работы могут проводиться как в комплексе, так и по отдельности, способствуя частичному изменению фасада здания и конструкций несущего типа.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Перепланировку сталинки лучше всего поручить проектной организации, имеющей соответствующую лицензию, что является гарантией того, что проект не вернется из Жилищной инспекции на доработку.

Детально о порядке согласования перепланировки читайте в статье по этой ссылке.

Нежилое помещение может быть перепланировано по инициативе собственника либо того, кто данным объектом недвижимости пользуется.

Для начала процесса перепланировки заказчик должен располагать определенным пакетом документов, состоящим из:

  • подтверждения наличия права на использование данного объекта;
  • проектных документов;
  • разрешения на проведение перепланировки конкретного объекта недвижимости.

Скачать образец заявления на перепланировку квартиры

Жилое помещение

Порядок и основания для осуществления перепланировки помещений жилого типа определяются и регулируются соответствующими нормами ЖК РФ, содержащимися в 4-й главе этого кодекса.

Согласно 25-й статьи ЖК, под переустройством жилого помещения подразумевают работы по установке, смене либо изменению месторасположения инженерных коммуникаций, электрооборудования, элементов санитарно-сантехнической системы. Все это непременно должно сопровождаться внесением правок в техпаспорт, который имеет конкретная квартира.

Перепланировка помещений жилого типа может производиться исключительно после получения согласия на это от компетентной инстанции (этим занимаются органы местного самоуправления).

Согласование в конечном счете сводится к принятию органом местного самоуправления решения о том, что перепланировка данного жилого помещения разрешена.

После того, как перепланировка завершена, она должна быть подтверждена выдачей акта от приемочной комиссии.

Помещение жилого типа, которое было самовольно перестроено или перепланировано, может остаться в том виде, который оно приобрело в результате несанкционированных работ, если соответствующее решение будет вынесено судом. При этом недопустимо, чтобы каким-либо образом нарушались или ущемлялись интересы других граждан, равно как и наличие угрозы жизнью и здоровью окружающих.

Скачать образец заполнения согласия на перепланировку

Если запись, подтверждающая право на распоряжение жилым имуществом, была внесена в ЕГРП до того, как производились работы по перепланировке, и если такие изменения не имеют отношения к разделению, объединению либо выделению объектов, то после поступления от правообладателя соответствующего заявления делается запись о реализованных изменениях, которые не влекут ликвидацию или переход права.

Реконструкция, согласно определению Градостроительного кодекса, заключается в изменении параметров строений капитального типа, отдельных их частей и качества обеспечения инженерно-техническими коммуникациями.

В Градостроительном кодексе содержатся и другие положения, позволяющие понять, чем отличается реконструкция от перепланировки.

В частности, указывается, что при реконструкции необходимо располагать специальным разрешением, которое представляет собой документ, свидетельствующий о том, что проектная документация находится в соответствии с градостроительным планом конкретного участка земли, а застройщик имеет право строить, производить капитальный ремонт и реконструкцию объектов капитального строительства.

Тот же кодекс говорит, что разрешение, дающее право вводить объект в эксплуатацию, — это документ, подтверждающий завершение работ по строительству, капитальному ремонту либо реконструкции в полном объеме согласно имеющемуся разрешению на строительство.

Разрешить вводить в эксплуатацию объект после окончания подобных работ могут только в том случае, если они были выполнены в соответствии с градостроительным планом земельного участка и проектным документам.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Регулирование отношений по реконструкции, связанной с затрагиванием конструктивных элементов и влияющих на различные характеристики надежности и безопасности объектов, происходит согласно законодательству о градостроительной деятельности

Строительство, равно как и проведение работ по реконструкции объектов недвижимости на земельных участках, которые не были отведены для этого в предусмотренном законодательстве порядке, либо проведение реконструкции без получения необходимых разрешений от компетентных органов, с нарушением строительных и иных норм, является недопустимым. В противном случае подобные объекты недвижимости автоматически приравниваются к самостроям.

Лицо, которое выполнило самовольную постройку или реконструкцию объекта недвижимости, может получить на него права исключительно по решению суда.

При внесении реконструированного объекта в ЕГРП тот раздел базы, в котором недвижимость находилась до осуществления работ по реконструкции, закрывается. При этом производится открытие нового раздела с регистрацией нового права собственности на регистрируемый объект.

Главные детали переустройства

Переустройство помещения – это работы, связанные с установкой, заменой или переносом инженерных коммуникаций, санитарно-технического, электро- и прочего оборудования. Все производимые при этом изменения непременно должны вноситься в техпаспорт объекта недвижимости.

В соответствии с 25-й статьей ЖК РФ, выделяют такие главные виды переустройства:

  • замена сантехнических, инженерных и технологических коммуникаций;
  • обустройство кухонных, туалетных и ванных комнат;
  • замена газовых плит на электрические;
  • изменение месторасположения приборов отопительной, газовой и сантехнической систем;
  • установка дополнительного или замена старого инженерного оснащения, эксплуатация которого требует повышенного потребления энерго- и водоресурсов

В понятие переустройства также включают удаление инженерного оборудования или подводящих коммуникаций. Делаться это может лишь при условии, что имеющиеся стояки, по которым идет холодная и горячая вода, а также отводятся канализационные стоки, остаются, а не демонтируются.

Итак, основное отличие переустройства помещения от его перепланировки заключается в том, что первое подразумевает внесение значительных изменений в устройство оборудования различного назначения (технического, инженерного и электрического), тогда как второе понятие предполагает изменение планировки, то есть демонтаж и установку новых стен, объединение нескольких помещений в единое пространство и иные аналогичные процессы.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Реконструкция и перепланировка нежилого помещения должны соответствовать всем требованиям к безопасной эксплуатации помещений такой категории.

С образцом заявления о перепланировке жилого помещения можно ознакомиться тут.

Какими полномочиями наделена межведомственная комиссия по перепланировке жилых помещений, можно узнать отсюда.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции?

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Полищук Вадим Игоревич,

Руководитель проектов

Капитальный ремонт и реконструкция: многие ошибочно понимают эти термины как синонимы. На самом деле, это не так. Между реконструкцией и капитальным ремонтом любого строения существует значительная разница. В чём она заключается — будет разъяснено в данном материале.

Источник: https://geroj-nashego-vremeni.ru/chto-takoe-pereplanirovka-i-rekonstruktsiya-i-v-chem-ih-otlichiya

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции? — компания DMSTR

Капитальный ремонт производится в строительстве при необходимости восстановления характеристик объекта до текущих нормативов, с восстановлением и (или) заменой любых частей строительного объекта.

Определение капитального ремонта по Градостроительному кодексу

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1, п. 14.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Капитальный ремонт линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.3 Градостроительного Кодекса РФ).

Исходя из определения, видно, что при проведении капитального ремонта (за исключением линейных объектов) не изменяются основные технико-экономические показатели (площадь застройки, строительный объем, полезная площадь, число этажей).

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, навесов, киосков и др. подобных объектов). Объектами капитального ремонта являются, например, жилые здания и их части (крыши, стены и т.д.), многоквартирные дома и придомовые территории, сооружения, помещения и др.

К линейным объектам по определению Градостроительного Кодекса относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. К капремонту линейных объектов относится, например, капитальный ремонт дороги, ремонт моста и инженерных систем.

Что относится к капитальному ремонту зданий и сооружений

Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.

Цель капитального ремонта

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Виды капитального ремонта

Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Смежные понятия

В Градостроительном кодексе модернизация здания трактуется как совершенствование технико-экономических свойств и характеристик объекта, осуществляемое путем замены систем и конструктивных элементов объекта на более эффективные.

При капремонте объектов капитального строительства может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные. Аналогичная ситуация — с линейными объектами.

Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение — не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками.

Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля — на медный и т. д.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.

Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.

Что такое реконструкция

В Российском законодательстве встречается несколько значений термина «реконструкция», в т.ч. в Налоговом, Жилищном и Градостроительном кодексах.

Определение реконструкции по Градостроительному кодексу

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с объектами капстроительства является реконструкция жилых домов и помещений, общественных зданий и т.д.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Реконструкция линейных объектов — это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.1 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с линейными объектами является реконструкция инженерных сетей (систем водоснабжения и водоотведения, электрических, газовых, тепловых коммуникаций и т.д.).

Трактовка понятия реконструкции в различных нормативных документах

Согласно Налоговому кодексу, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Очевидно, что определения термина «реконструкция», данные Налоговым и Градостроительным кодексами, существенно отличаются. Возникает вопрос: каким из определений следует руководствоваться, или одно дополняет другое? Тогда получается, что переустройство — это и есть реконструкция?

Однако, в Жилищном кодексе нет определения реконструкции, в то время, как термин «переустройство» является синонимом капитального ремонта, в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Выходит, трактовка из Налогового кодекса противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?

Попробуем прояснить. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Таким образом, если в здании производится продукция (иными словами — если здание, о котором идёт речь, производственного назначения) и продукция эта облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из Налогового кодекса.

То есть, реконструкцией в данном случае будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объемы или улучшить качество продукции.

Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее оборудование на новое, современное, то это будет являться техническим перевооружением; при этом разрешается изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей и не идет речь о количестве и качестве выпускаемой продукции.

Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Смежные понятия

При реконструкции так же может осуществляться модернизация свойств и технических характеристик зданий, систем и элементов. Однако, не стоит путать эти понятия, так как они являются взаимодополняющими.

  • Реконструкция здания отличается от технического перевооружения необязательностью изменения технологического процесса и, напротив, обязательным характером замены (восстановления) несущих конструкций.
  • Перепланировка при реконструкции является частью понятия реконструкции зданий и сооружений и включает в себя работы, затрагивающие положение несущих стен и конструкций здания.
  • Реставрацию часто путают с реконструкцией, однако эти понятия различаются, главным образом тем, что к реставрации относятся работы по укреплению и восстановлению зданий и сооружений, которые являются памятниками истории, культуры и искусства.

Приобретает популярность реконструкция домов, заброшенных зданий с целью адаптации под современные нужды, которая называется реновацией зданий. Например, реконструкция и перестройка здания заброшенного завода или фабрики с целью превращения в офисный центр.

Отличия реконструкции и капитального ремонта

Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.

Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети — то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.

Большинство ремонтируемых зданий не соответствуют всем действующим нормам, и это понятно, ведь часто возраст здания исчисляется десятилетиями, а нормы меняются чуть ли не каждый год.

Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д.

А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.

Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания.

Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой.

Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.

Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта.

Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале. Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала.

При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ.

Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях — и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.

В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.

Источник: https://dmstr.ru/articles/chem-kapitalnyy-remont-otlichaetsya-ot-rekonstrukcii/

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Нежилые помещения, так или иначе, имеют коммерческое назначение. Однако, далеко не всегда они приобретаются именно в том виде в котором им предстоит функционировать в интересах нового владельца. Кроме того, с течением времени возникает необходимость расширения бизнеса, а значит и производственных площадей.

В такой ситуации не обойтись без серьезных технических изменений. Они могут быть разными, но вряд ли ограничатся косметическим ремонтом. Есть несколько вариантов, которые может рассмотреть собственник от небольшой перепланировки до тотальной реконструкции.

В этом материале рассмотрено отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений с позиции действующего законодательства и как технических процессов.

Переустройство, реконструкция и перепланировка – понятия

  • Для понимания разницы между этими явлениями нужно сначала дать им краткое определение.
  • Под перепланировкой стоит понимать изменение конфигурации помещений, которое требует внесения поправок в технический паспорт объекта.
  • Переустройство – работы, в ходе которых меняются, устанавливаются или удаляются инженерные сети, сантехника или иное оборудование с последующим внесением изменений в техническую документацию БТИ.
  • И наконец, реконструкция, это работы направленные на изменение параметров и свойств помещения, в том числе нежилого.

Внимание! Реконструкция – самый масштабный проект их трех рассматриваемых.

В ее рамках часто проводится и перепланировка и переустройство. Может меняться назначение помещения, например, цех успешно превращается в склад.

В рамках реконструкции на основании Градостроительного Кодекса возможны:

  1.  Существенное увеличение общей площади помещения,
  2.  Изменение фасада и наружного облика,
  3.  Увеличение этажности,
  4.  Улучшение качества инженерных коммуникаций,
  5.  Замена или восстановление несущих стен и конструкций,
  6.  Смена назначение помещения.

Нельзя не отметить что понятия реконструкции, даваемые НК РФ, Градостроительным Кодексом отличаются, а в жилищном его нет вовсе. Дело в том, что эти нормативные акты регулируют правоотношения в корне разные, а потому формулируют определения исходя их такого как именно реконструкция влияет на них.

Так Градостроительный кодекс в большей степени концентрируется на техническом аспекте. Для НК РФ важен экономический момент.

Поэтому НК определяет реконструкцию как переустройство основных средств, повышающее технико-экономические показатели направленное на повышение производственной мощности, качества или рост номенклатуры.

  Как оформить кадастровый паспорт на дачный участок

Очевидно, что в рамках реконструкции могут проводиться и переустройство и перепланировка. Этот термин более широк и емок. Она не обязательно связана с износом инфраструктуры. Ее главная причина – необходимость изменения внешнего облика или назначения, функционала помещения.

Однако, в отличие от жилых помещений регулирование вопросов связанных с проведением реконструкции и перепланировки нежилых помещений несколько более слабое, нежели для жилых объектов недвижимости.

Даже санкции за незаконную перепланировку в КоАП предусмотрены лишь в отношении нарушителей – собственников жилья. Для нежилых помещений в регионах разрабатываются свои нормативные акты.

В столице, например, это КоАП Москвы.

Сравнение с кап.ремонтом

До 2011 года было достаточно трудно провести разграничение между капитальным ремонтом и реконструкцией. Разграничение проходило по советским СНИПам. Порой доходило до принятия судебных решений.

Тем не менее, это имеет огромное значение для налогообложения и чета расходов на такие работы с последующими компенсациями. Однако с внесением поправок в Градостроительный Кодекс ситуация существенно улучшилась. Появились сравнительно четкие понятия.

В соответствие с действующим законодательством капитальным ремонтом нужно считать работы направленные на:

  •  замену или восстановление строительных конструкций нежилого помещения в целом или в части,
  •  замену или восстановление всех или части инженерных сетей.

Отдельно стоит отметить, что в рамках капитального ремонта могут затрагиваться лишь части несущих конструкций, но исключительно в форме замены на аналогичные или восстановления прежних их компонентов.

У капитального ремонта и реконструкции различные цели. Ремонт проводится для устранения неисправностей, изношенности инженерных сетей и строительных конструкций. В рамках капитального ремонта может проводиться перепланировка, но лишь, в случае если будет изменяться конфигурация помещения.

В итоге формируется перечень различий между капитальным ремонтом и реконструкцией:

  1.  При реконструкции нежилое помещение изменяется намного сильнее. Вплоть до затрагивания несущих стен (тогда речь идет уже и о перепланировке как компоненте реконструкции) и изменению назначения помещения. При капитальном ремонте речь идет лишь о возврате к первоначальному состоянию.
  2.  На проведение капитального ремонта не нужно получать разрешения на строительные работы. Они просто не проводятся в рамках капитального ремонта. Реконструкция же вполне может это допускать и требовать долгого согласования.
  3.  Реконструкция обязательно требует проекта. Исключение касается объектов не капитального строительства и работ, не влияющих на безопасность сооружения в целом.

  Образец выписки из ЕГРН на нежилое помещение

Особенности реконструкции нежилых помещений

В рамах реконструкции любого помещения возможны:

  •  замена несущих стен и конструкций,
  •  увеличение этажности,
  •  изменение конфигурации помещения вплоть до перепланировки,
  •  замена уличных и внешних конструкций и ограждений,
  •  перекладка не несущих стен,
  •  строительство смежных помещений.

Внимание! Настройка нового этажа возможна лишь для помещений износ которых не превысил 40%.

Однако при работе в нежилых помещениях нужно учитывать некоторые особенности:

  1.  Большая часть коммерческой недвижимости расположена на первых этажах многоквартирных домов. Реконструкция и перепланировка таких помещений могут доставить жильца существенные неудобства. Поэтому их интересны необходимо учитывать при решении вопросов изменения функционала помещения или затрагивающих общедомовое имущество.
  2.  Учитывая масштабы работ, приходится проводить строительные экспертизы. По их результатам определяется степень безопасности запланированных мероприятий и то насколько они отвечают интересам жильцов.
  3.  Практически о всех регионах страны приняты нормативные акты, регулирующие время проведения шумных работ и пределы допустимого шума в любое время. При нарушении этих норм жильцы вправе обратиться с жалобами в контролирующие органы.

Реконструкция должна согласовываться в проектном порядке. Это может занять массу времени. Иногда от начала разработки проекта до получения разрешения проходит от нескольких месяцев до года. По этой причине собственники стараются избегать этого пути и обозначают работы как капитальный ремонт, а согласуют как реконструкцию здания в госстсрое лишь в крайнем случае.

Чем отличается реконструкция от перепланировки нежилых помещений Ссылка на основную публикацию Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом Отличие перепланировки от реконструкции: нежилого помещения, в чем разница с капитальным ремонтом

Источник: https://jurconsull.ru/nedvizhimost/otlichie-pereplanirovki-ot-rekonstrukcii-nezhilyx-pomeshhenij/

Перепланировка или реконструкция — в 2020 году, сравнение с капитальным ремонтом, жилого и нежилого помещения, отличия, что является

Собственники жилой или нежилой недвижимости часто изъявляют желание внести какие-либо изменения в помещении. От того, какую степень и характер имеют такие изменения, подход к ним будет различным.

Если же собственник решил изменить существующие технические характеристики или поменять планировку помещения/здания, то перед началом подобных работ необходимо собрать определенный пакет документов и получить соответствующее разрешение. Такими работами считаются перепланировка или реконструкция помещения.

При этом многие задаются вопросом о том, перепланировка — это реконструкция или капитальный ремонт. Ниже приведены особенности каждого из этих понятий.

Определение понятий

Когда собственник меняет существующие характеристики помещения и его параметры (количество этажей, пристройки и надстройки, замена инженерной коммуникации), то этот процесс носит название «реконструкция».

При реконструкции владелец вправе проводить работы по восстановлению и ремонту несущей конструкции. Однако, здесь существует ограничение — заменить полностью несущую конструкцию невозможно.

Когда владелец недвижимости меняет конфигурацию помещения, процесс будет называться «перепланировка». К таким работам можно отнести снос или перенос стены, добавление окна, дверного проема и их расширение. Как и к реконструкции, к перепланировке нужно тщательно подготовиться, составить проект и согласовать его с соответствующими инстанциями.

При реконструкции можно:

  • изменить количество этажей;
  • добавить пристройки или построить новую недвижимость, например, гараж;
  • заменить инженерные сети и их конфигурацию (увеличение мощности, замена центрального отопления на автономный котел и в обратном порядке);
  • восстановить (не заменить) несущую конструкцию;
  • восстановить и изменить фасадную отделку.

При перепланировке можно:

  • создать или убрать перегородку;
  • создать, убрать, перенести стену, как несущую, так и нет;
  • изменить конфигурацию и расположение оконного и дверного проема.

Нормативная база

Законодательство тщательно регулирует вопросы, связанные перепланировкой и реконструкцией.

В частности:

  • закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию…..» от 9 июля 2003 года за номером 190-ФЗ, который раскрывает понятия строительства и реконструкции;
  • внесение изменения в технический паспорт объекта, по отношении которого производились действия перепланировки или переустройства считается обязательным, об этом указывает Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 25;
  • статья 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации регулирует окончание строительной деятельности и оформление разрешений на ввод в эксплуатацию;
  • согласно со статьей 235 пунктом 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации при «гибели» объекта, прекращается право собственности на него;
  • получение разрешения на реконструкцию и необходимость в этом регулируется статьей 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;
  • составление акта приемки при вовлечении в работы подрядчиков считается обязательным и регламентируется статьей 753 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • согласно статьям 26,27 и 28 ЖК Российской Федерации, при завершении переустройства и перепланировки жилья необходимо получить разрешение от лица комиссии, которая принимает законченные работы.
  • Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  • Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
  • Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

В частности:

  • при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
  • при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
  • процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
  • перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
  • при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.

Понятие реконструкции наиболее широкое, нежели перепланировка. Первая предполагает огромные объемы работ, большие финансовые затраты и др.

Процесс второй обусловлен проведением работ только внутри помещения. Причем реконструкция может также быть осуществлена с элементами перепланировки.

Сравнение с капитальным ремонтом

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

Если сравнивать два понятия, то будет понятно, что в процессе проведения капитального ремонта, исключение составит линейный объект, не меняется технико-экономический показатель: площадь, строительный объем, полезная площадь, этажи и их количество. А при реконструкции допустимо изменение данного показателя.

Капитальные работы проводятся с целью устранения неисправности изношенного элемента, замены или усиления фундамента, несущей стены, каркаса, крыш. Замена производятся с использованием наиболее долговечных, экономичных и ремонтопригодных материалов.

Если говорить про линейные объекты, то при капитальных ремонтных работах на мостах и дорогах не будет увеличения полос для передвижения.

Также неизменной останется и инженерная сеть, показатель мощности, давления и напряжения останутся прежними.

Однако, возможна работа по замене материала на новые с наилучшей эксплуатационной характеристикой. Как пример, при замене чугунной трубы на полипропиленовую.

Если говорить про реконструкцию, не затрагивая линейные объекты, предусматривается процесс изменения параметров объектов капитальных работ.

К числу таких параметров относятся:

  • высота;
  • этажность;
  • площадь;
  • объем.

Более подробно о реконструкции капитального строительства говорится в пункте 14 Федерального Закона Российской Федерации за номером 337-ФХ от 28 ноября 2011 года.

Если говорить о реконструкции моста и дороги (линейные объекты), то, в отличие от капитального ремонта, допускается процесс изменения частей и участков, что подразумевает действие по перемене класса и категории, показателя мощности и грузоподъемности и др.

При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны. Данный процесс осуществляется на основании ФЗ Российской Федерации пункт 14.1 за номером 215-ФЗ от 18 июля 2011 года.

Получается, что реконструкция линейных объектов подразумевает смену их технического параметра и характеристики, а при капитальных работах такие изменения невозможны.

При проведении капитального ремонта разрешения на данный процесс собственнику не потребуется. Подготовка и само строительство, а также ввод в эксплуатацию в такой ситуации не доставит лишних хлопот.

Жилого и нежилого помещения

Перепланировка жилого объекта регламентируется 4 главой Жилищного Кодекса Российской Федерации. Само понятие описывается в ст.

25 этого же кодекса, где указано, что переустройство — это процесс установки, смены или изменения месторасположения инженерной сети, электрического оборудования, санитарно-сантехнических объектов.

Причем данные работы обязаны быть внесены соответствующими поправками в технический паспорт жилого помещения.

Сами работы по перепланировке могут быть начаты только тогда, когда собственником получено согласие от ответственного органа (местное самоуправление). При этом проведение осмотра здания инспектором БТИ является обязательным.

Согласие выражается в выдаче разрешения перепланировки жилого объекта. Подтверждается и завершенный вид жилого объекта. При этом выписывается и выдается определенный акт.

При проведении самовольных работ собственнику необходимо доказать законность своих действий через суд. Отказ суда может быть обоснован ущемлением или нарушением прав, наличием угрозы жизни и здоровью третьих лиц (соседей).

Реконструкцию, которая связана с изменением конструкции или различных элементов нежилых помещений, повлекшие к смене характеристик недвижимого объекта, регламентирует Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-i-rekonstrukcija/

Ссылка на основную публикацию