Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза — как разделить дом на 2 хозяина

Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

  • прописки новых жителей;
  • проведения ремонтных мероприятий;
  • реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания.

Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

  • Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.
  • В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.
  • В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

  • Выделение доли;
  • Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела.

К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый.

Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности.

В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст.

3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1. Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

  • текущие затраты на содержание;
  • коммунальные платежи;
  • процедура использования общей территории.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

  • каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
  • собственность обязана быть годной для проживания;
  • помещения целиком отделены;
  • придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

  • Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
  • На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
  • Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Заключение

Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/razdel-doma-s-uchastkom/

Правила раздела частного дома

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Раздел дома не такая простая процедура, как кажется на первый взгляд. Дело в том, что большая часть недвижимости попадает под определение неделимого имущества, соответственно не подлежит разделу. Однако, в отношениях между собственниками может возникнуть разлад и они начинают искать решения, как разделить принадлежащий им частный дом.

Читайте также:  Может ли мать продать квартиру дочери, сыну

Раздел жилого дома не противоречит действующему законодательству и мы расскажем вам как это сделать. Обратите внимание, что вместе с домом происходит раздел земельного участка и находящихся на нём хозяйственных построек. Как поделить недвижимость, чтобы учесть интересы каждой из сторон? Рассмотрим возможные варианты.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Способ №1. Мирное соглашение

Оптимальным вариантом разделить дом, будет мирное соглашение между собственниками. В этом случае домовладение не теряет статус целостного объекта недвижимости, просто переходит в долевую собственность.

С технической и юридической стороны это самый простой способ переделать дом на двух хозяев. В этом случае раздел дома происходит на основании устной договорённости или письменного соглашения между владельцами. Лучше выбрать второй вариант и заверить составленное соглашение в нотариальной конторе. Это поможет избежать в будущем имущественных споров.

Прежде чем разделить дом, укажите в соглашении следующие моменты:

  • текущие расходы на содержание дома;
  • оплата коммунальных услуг;
  • порядок эксплуатации мест общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор).

При заключении мирного соглашения не забудьте про раздел земельного участка. Хотя если в дальнейшем планируется совместное проживание, то этот пункт необязателен.

Если с определением доли каждого из владельцев возникли сложности, то можно решить проблему через суд. Однако, это не лучший вариант. Судья не будет учитывать интересы владельцев, а просто подскажет компромиссное решение, которое устроит каждую из сторон.

Если компромисс не будет достигнут, судебная тяжба может тянуться бесконечно. В этом случае подойдёт выделение доли в натуре. Такой вариант мы рассмотрим немного позже.

Даже в случае договорённости, дом должен быть разделён на два отдельных жилых помещения. В некоторых случаях для этого потребуется перепланировка строения. Строительные работы нужно обязательно узаконить и получить отчёт эксперта, что внесённые в конструкцию изменения не приведут к разрушению дома.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Способ №2. Раздел дома на два отдельных строения

Разделить дом на два отдельных строения — это называется выделение доли в натуре. Суть этого способа заключается в передаче каждой из сторон изолированного помещения, пригодного для проживания. Это самый распространённый способ раздела домовладения на двух хозяев.

Основное преимущество заключается в том, что каждый из собственников может продать свою долю без согласия другого домовладельца. Обратите внимание, что этот способ не подходит для раздела одноквартирных домов, в этой ситуации придётся искать другие пути решения проблемы.

Выделение доли в натуре возможно при соблюдении следующих условий:

  • каждый из собственников должен иметь отдельный вход;
  • выделенная часть имущества должна быть пригодна для проживания;
  • жилые помещения полностью изолированы;
  • обязателен раздел земельного участка.

Если строение находится в аварийном или ветхом состоянии, или непригодно для проживания, выделение доли в натуре невозможно даже в судебном порядке.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Как и в предыдущем случае, делить одно строение на два дома лучше путём мирного соглашения. В отличие от предыдущего способа, выделение доли в натуре подразумевает оформление документов. Вот что нужно подготовить:

  1. Узаконить перепланировку и внести изменения в технический план дома. При выделении доли в натуре перепланировка проводится практически всегда.
  2. На каждую часть дома оформляется полный пакет документов. В частности, заказываются технический и кадастровый паспорт. Раздел земельного участка осуществляется межеванием, о чём должен быть соответствующий документ. Все имеющиеся на участке хозяйственные постройки также ставятся на государственный учёт.
  3. Составляется письменное соглашение между собственниками о выделении доли в натуре. Если раздел происходит не в равных долях (одна половина дома больше), обговаривается денежная компенсация.
  4. Пакет документов подаётся на рассмотрение в Росреестр. Если раздел недвижимости не противоречит действующему законодательству, то через две недели каждый из новоиспечённых владельцев получит право собственности на часть дома и прилегающую территорию.

Если мирное урегулирование невозможно, то выделение доли в натуре происходит в судебном порядке. Обратите внимание, что с исковым заявлением может обратиться любой из собственников. Это довольно хлопотный вариант, который потребует от истца существенных финансовых затрат.

Дело в том, что к исковому требованию необходимо приложить технический план раздела дома. Если этот документ отсутствует, суд назначает независимую экспертизу, которая определяет варианты раздела объекта недвижимости. Расходы естественно ложатся на плечи истца.

Стоит отметить, что если назначенный эксперт халатно отнесётся к своим обязанностям, вы наверняка получите заключение о невозможности разделить строение. Соответственно не будет оснований для судебного разбирательства. Если вы решите пойти этим путём, то позаботьтесь о технической документации заранее.

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Как разделить двухквартирный дом на два дома

Возникают ситуации, когда в деле о разделе недвижимости фигурирует двухквартирный дом.

На первый взгляд, всё просто: строение изначально предназначено для отдельного проживания, имеются отдельные входы и даже зарегистрированы две квартиры на одном адресе.

Но при подаче заявления в Росреестр, собственники получают отказ в регистрации права собственности. Причина одна: дом получил статус многоквартирного, но земля относится к категории ИЖС. Как поступить в этом случае?

Для начала потребуется переоформить дом в общую долевую собственность. Соответственно каждый из собственников получает по ½ доле в доме.

Это поможет подтвердить целевое использование земельного участка. Ведь дом перестаёт быть многоквартирным.

Затем собственники собирают необходимый пакет документов и пишут заявление о выделение долей в натуре. Как происходит эта процедура, мы описывали выше.

Обратите внимание, что если дом, который вы хотите разделить, построен после 2006 года, для выделения долей потребуется акт о сдаче строения в эксплуатацию. Для этого назначается комиссия, которая определяет пожарное и санитарное состояние дома, выявляет нарушения, допущенные при строительстве.

Росреестр не будет регистрировать право собственности, пока выявленные нарушения не будут устранены. Если дом попадает под действия закона о дачной амнистии, этот документ не требуется.

Чтобы минимизировать проблемы с разделом дома, рекомендуем воспользоваться услугами квалифицированного юриста. Специалист посоветует, как уладить проблему в досудебном порядке или поможет отстоять ваши интересы в суде.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: https://yuristznaet.ru/dom/razdel-doma.html

Как разделить земельный участок с домом на два хозяина?

Раздел жилого дома в собственном доме: правила, порядок, экспертиза - Как разделить дом на 2 хозяина

Зачастую жилым домом на праве собственности владеют одновременно два и более хозяина. Подобная ситуация может сложиться в результате оформления долевой приватизации, передачи части дома в порядке наследования или при разводе супругов.

Разделение земли на части и последующее оформление в данных случаях существенно отличается от стандартных ситуаций. Особенности оформления земельного участка с домом, принадлежащим двум хозяевам, рассмотрим далее.

Как разделить участок с домом на два хозяина

Следует отличать понятия юридического раздела имущества и его фактического деления. Прежде чем осуществлять разграничение имущества в натуре, необходимо осуществить юридически значимые действия.

В случае с земельным участком, судьба по его разделению будет зависеть от оформления прав на дом, принадлежащий двум собственникам. Процедура узаконивания объекта строения более сложная, чем операции с землей.

Поэтому процесс разграничения участка следует начать с оформления дома. В дальнейшем участок земли будет разделен по тому же принципу, что и строение.

Оборот земельных наделов регулируется нормами Федерального закона от 22.06.2008 №141-ФЗ.

Согласно требованиям действующего законодательства для разграничения земельного участка и жилого дома вам потребуются следующие документы:

  • заявление по унифицированной форме, адресованное в территориальное подразделение регистрационной службы (образцы заявлений представлены на сайте государственных услуг, готовые бланки можно взять в Росреестре или многофункциональном центре);
  • документы, подтверждающие право собственности на участок земли (если данный документ отсутствует, необходимо сначала зарегистрировать земельный участок в территориальном органе службы Росреестра);
  • кадастровый план;
  • план межевания земельного участка (обязательный документ при любых сделках с земельными участками. Суть межевания заключается в установление границ надела и обособление его от соседских территорий. Срок проведения процедуры межевания и утверждение соответствующего плана занимает не менее месяца);
  • документ об оплате государственной пошлины;
  • документ, удостоверяющий личность или нотариально оформленная доверенность (если подаете документы через представителя);
  • соглашение всех владельцев жилого дома о необходимости проведения регистрационных действий (прописываются условия и порядок разделения дома и территории под ним).

Стандартный срок на проведение процедуры разграничения земельного участка и жилого дома установить сложно. Период оформления разделения земли зависит от конкретных обстоятельств дела (наличие спорных вопросов между собственниками дома, оформлялась ли земля в собственность, было ли проведено межевание и т. д.).

Таким образом, данный процесс может занять от 2 месяцев до полугода. Основное условие для беспрепятственного обособления частей земельного участка является добровольное согласие хозяев дома.

При оформлении обособленных прав владельцев дома на земельный участок, также учитывайте, что земельные участки, как и другие виды недвижимого имущества, подразделяются на делимые и неделимые.

К землям, не подлежащим делению, относятся участки, на которых расположены неделимые строительные объекты.

Соответственно, если на земельном наделе находятся дачный дом или индивидуальный коттедж, который возможно разделить пополам, то и с разделом участка проблем не возникнет.

Зачастую собственники жилого дома не могут найти общий язык между собой и принять согласованное решение по вопросу разделения своих прав на недвижимое имущество.

Основания для подобных ситуаций могут быть следующие:

  • дом, принадлежит двум хозяевам в равных долях, и один из собственников против официального раздела имущества;
  • супруг собственника, настаивающего на разделение прав на землю, не дает своего согласия на проведение юридически значимых действий (даже если несогласный супруг не имеет отношения к праву собственности на дом и участок);
  • при расторжении брака не достигнута договоренность между супругами о разделе совместно нажитого имущества;
  • споры между наследниками дома по вопросам размеров доли жилого дома и соответственно земельного надела под ним.

В случае возникновения подобных обстоятельств, когда к согласию прийти не удалось, обращайтесь с ходатайством о принудительном разделе недвижимости в судебные инстанции.

Заявление направляется в районный суд, расположенный по территориальной близости от оспариваемого земельного участка.

Процедура составления и подача искового заявления регулируется нормами статьи 35 Кодекса административного судопроизводства.

В содержании искового заявления укажите следующую информацию:

  • характеристика земельного участка (номер кадастрового учета, сведения из межевого дела и кадастрового паспорта, результаты оценки стоимости надела);
  • характеристика жилого дома (статус владельцев, наличие долевой собственности, возможные обременения и т. д.);
  • перечисление обстоятельств, доказывающих отсутствие возможности мирного урегулирования спора между сторонами (игнорирование официального обращения по вопросу раздела жилплощади, письменный отказ второго собственника от выделения обособленных частей дома и земли);
  • аргументы, доказывающие, что при разделе недвижимости не пострадают имущественные интересы ни одной из сторон (установление границ обособленных территорий земли принимается из расчета размера доли каждого владельца).
Читайте также:  Опекунство над недееспособным человеком: права и обязанности, как оформить, кто может быть опекуном

В резолютивной части искового заявления четко изложите свои требования относительно раздела земельного участка (на сколько частей планируется разделение земли, возможность установки ограждения на своей территории от посягательств соседа или необходимость предусмотреть порядок пользования и прохода через разделенный участок и т. д.).

Прежде чем произвести раздел жилого дома необходимо прекратить право собственности на него в рамках совместного владения. Таким образом, после процедуры прекращение долевых прав на дом, он перестанет существовать как единый неделимый комплекс. Возможность и варианты раздела жилья в натуре должны основываться на данных технической экспертизы.

Определение обособленных частей дома зависит от нескольких факторов:

  • два и более выхода из дома (соответственно каждая половина земельного надела должна обладать размерами, позволяющими беспрепятственно пройти каждому собственнику в свою часть дома, не использовав при этом территорию соседа);
  • автономная система электроснабжения в каждой части дома (при разделе каждая половина дома должна бесперебойно снабжаться электроэнергией, у собственников должен быть свой изолированный друг друга электрощиток);
  • наличие отопительной системы на обособленной территории (оба владельцы должны иметь отдельное отопительные коммуникации);
  • несколько окон (чтобы можно было при разделе дома обеспечить естественным освещением каждую его часть).

Кроме того, экспертные действия будут включать в себя и проверку соответствия частей дома нормам санитарных плавил, исходя из специфики каждого региона (площадь, возможность прохода или проезда к обособленной части дома, вентиляционное оборудование, наличие газоснабжающих систем и т. д.).

Размеры частей жилого дома будут выделены пропорционально долям собственников. В случае невозможности по техническим причинам соблюсти данное правило, пострадавшему владельцу (площадь которого в результате раздела уменьшилась) будет выплачена соразмерная, ущемленным правам, денежная компенсация. 

После разделения жилого дома в натуре получите соответствующие документы в службе Росреестра. Каждому собственнику недвижимости предоставляется свой пакет документов на дом и на землю.

В результате установления новых объектов недвижимости (2 обособленных частей дома) меняется и адрес строения.

В зависимости от обстоятельств отдельным частям индивидуального коттеджа могут быть присвоены разные номера или дополнены нумерациями квартир, в рамках уже существующего номера дома.

Порядок и условия добровольного разделения земельного участка указываются в соглашении собственников жилого дома. Для того чтобы этот документ обрел юридическую силу его необходимо заверить у нотариуса.

При разделе земли учитывайте особенности действующего законодательства конкретного региона, где расположен земельный участок, минимально допустимую площадь, наличие целевого использования, возможность разграничения наделов и т. д.

  • При соблюдении всех требований законодательства каждая вновь образованная половина земельного участка становится самостоятельной частью.
  • Параметры и размеры наделов установлены, исходя из принципов деления дома, поскольку первичным юридически значимым действием в данном случае, будет являться установление обособленных частей строения, а затем уже будет произведен раздел земли.
  • Установить границы земельного участка необходимо таким образом, чтобы каждый собственник имел возможность пройти в свою часть дома, не затрагивая территорию соседа.

Если земельный участок является неделимым, то в судебном порядке назначается определенный алгоритм его использования, чтобы владельцы дома могли проживать максимально обособленно друг от друга.

Однако при таких обстоятельствах земля будет являться единым объектом недвижимости и сохранит прежний кадастровый номер. Таким образом, право общего владения участком продолжит существовать.

Исходя из конкретной ситуации, при не достижении согласия хозяев земли, суд вправе вынести решение о реализации участка и разделении, полученных в результате данной сделки денежных средств. Эта мера является крайней, когда все способы урегулирования конфликта между собственниками исчерпаны, и проживать под одной крышей они уже не в состоянии.

Соблюдайте следующие обязательные требования для раздела земельного участка:

  • целевое назначение земельных наделов при разделе должно быть сохранено (земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства нельзя преобразовать в участки для строительства жилья);
  • должны быть выдержаны минимально и максимально допустимые размеры наделов (допустимые разделы устанавливаются нормативными актами муниципального образования);
  • неукоснительное следование строительным нормативам (требование касается земель, целевое использование которых связано со строительством объектов);
  • учитывать, что действующим законодательством предусмотрено наличие неделимых земельных участков (принадлежащие фермерским хозяйствам на правах собственности или аренды) разделению не подлежат.

Источник: http://UrOpora.ru/zemlya/kak-razdelit-zemelnyj-uchastok-s-domom-na-dva-xozyaina-2.html

Раздел дома в натуре: судебная практика

Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества.

Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ.  На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества.

Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований.

Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре.

Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться.

В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре.

Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону.

Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

  • Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
  • Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
  • Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
  • Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
  • Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии  положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст.

252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м.

и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу.

По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной.

Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом.

На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Оспаривание выделения доли в натуре

Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость.

Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно.

Читайте также:  Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал, как разделить квартиру на доли при материнском капитале

Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий.

Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.

Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке.

Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу.

Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей.

Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости  недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.

Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение.

В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им.

Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.

Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем.

Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд  и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка.

Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке. Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам.

Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.

  • Скачать образец судебного решения по делу о разделе дома в натуре .docx

Источник: https://SudebnayaPraktika.ru/zemelnye-spory/razdel-doma-v-nature.html

Как разделить дом

Когда частный дом принадлежит нескольким собственникам, может возникнуть необходимость разделить жилое пространство между владельцами. Сложность процедуры зависит от планировки дома, размеров долей владельцев и особенностей местных градостроительных регламентов.

Процедура раздела на две семьи

Право собственников разделять общее жильё на доли закреплено в ст. 252 Гражданского кодекса. Под разделением дома на две семьи понимают выделение каждой из семей доли из общей собственности.

Каждой семье отводятся то количество комнат и нежилых помещений в доме, площадь которых соответствует общему размеру долей, которыми владеют члены семьи.

При этом не допускается:

  • Разделение отдельных комнат без установки перегородки;
  • Оставление важных нежилых помещений (кухни, санузла) в собственности одной семьи;
  • Выделение одной семье жилой площади меньше минимальной установленной для данного состава семьи в данном регионе.

Минимальная площадь определяется законами каждого региона отдельно, в среднем по стране минимальная жилая площадь на одного человека составляет 14 кв. м, на семью из двух человек – 25 кв. м, на семью из трех человек – 40 кв. м.

Если дом находится в общей совместной собственности, то перед разделением долей следует определить их размеры.

В общем случае раздел дома между семьями происходит следующим путем:

  1. Определение доли, принадлежащей каждой семье;
  2. Обращение в архитектурно-планировочное бюро;
  3. Составление проекта раздела дома;
  4. Согласование проекта с инженерной службой БТИ;
  5. Проведение работ по перепланировке (при необходимости);
  6. Получение новых технических планов;
  7. Регистрация права на полученные части дома.

Информация о принадлежащих семьям долях содержится в ЕГРН. Члены семей могут получить выписку путем обращения в МФЦ с паспортом.

В архитектурном бюро разрабатывается проект перепланировки таким образом, чтобы каждой семье отводилась площадь в соответствии с размером ее общей доли. При планировании работ специалисты учитывают инженерную безопасность работ и расположение долговременных коммуникаций.

Для раздела потребуются следующие документы:

  • Кадастровый паспорт на участок под домом;
  • Выписка из реестра недвижимости о собственниках долей;
  • Технический паспорт на здание;
  • Копии паспортов собственников.

Если службы БТИ или Росреестр отказываются согласовывать проект дома и регистрировать право собственности, владельцы долей могут оспорить отказ в судебном порядке, для этого необходимо заручиться независимой инженерной экспертизой, доказывающей безопасность планируемых работ.

При разводе

Развод предполагает деление всего имущества супругов поровну. Если супруги не согласны с делением площади дома по умолчанию на две равные части, они обращаются в судебные органы. Дальнейшая процедура раздела дома зависит от решения суда.

При разводе проект раздела составляется на основании решения суда о распределении долей между бывшими супругами.

Если у одного из супругов доля оказалась меньше минимальной необходимой для проживания по региональному закону, то такому супругу вместо выдела части дома выплачивается компенсация.

В таком случае раздела дома не происходит. В остальных случаях раздел осуществляется в соответствии с общими правилами.

Доли в натуре

Если после составления проекта выяснилось, что разделить дом на доли без изменения его конструкции физически невозможно, то проводятся работы по перепланировке. В ходе перепланировки производятся следующие работы:

  • Устанавливаются и сносятся межкомнатные перегородки;
  • Перестраиваются лестничные проемы;
  • Ставятся дополнительные входные двери;
  • Переносятся несущие стены.
  • Данные работы проводятся по проекту архитектурного бюро, согласованного в БТИ, чтобы перепланировка была законной.
  • Перепланировка может быть двух типов:
  • При внутреннем типе несущие стены не меняют основного местоположения, а меняется только конфигурация внутренних перегородок между комнатами и устанавливается дополнительная входная дверь.
  • Внешний тип предполагает разделение дома на два отдельных строения с отдельными адресами для каждого владельца.

Физическое разделение возможно не для всех домов, так как по градостроительным требованиям расстояние между жилыми домами в частном секторе не может быть меньше 6 метров.

Чтобы разделить дом на два отдельных здания в натуре, собственники долей перестраивают срединную часть дома под общий гараж с капитальной перегородкой, чтобы использовать 6 метров, а не оставлять между домами пустое пространство.

После завершения работ, как по внутренней, так и по внешней перепланировке необходимо пригласить специалистов из БТИ для осмотра проведённых работ и составления акта о соответствии новых зданий строительным нормам.

Делим дом на квартиры

  1. Одним из вариантов разделения частного дома на изолированные части, принадлежащие отдельным собственникам, является раздел такого жилья на квартиры с последующим переводом из частного здания в многоквартирный дом.

  2. Для этого общее помещение в доме перестраивают в отдельные квартиры, после чего обращаются в администрацию с заявлением о переводе дома в многоквартирный.

  3. Для перевода частного дома в многоквартирный собственники должны:
  1. Обратиться в архитектурную фирму для создания проекта;
  2. Утвердить созданный проект в БТИ и коммунальных службах;
  3. Нанять подрядную компанию и провести работы по переустройству дома;
  4. Обратиться в администрацию для смены вида разрешенного землепользования участка;
  5. Написать заявление в Градостроительный комитет о переводе дома в многоквартирный.

Сотрудники архитектурной фирмы создают проект, по которому подрядчики делают входы в квартиры внутри дома и выполняют прочие работы.

Частные дома расположены на участках, предназначенных для ИЖС, поэтому необходимо изменить их дополнительный вид разрешенного землепользования на «Земли для малоэтажного строительства».

Такой перевод происходит путём публичных слушаний в администрации. В качестве аргументов собственники дома приводят необходимость разделения дома на отдельные квартиры.

После смены назначения участка под домом собственники вновь обращаются в администрацию с заявлением, в котором излагают необходимость перевода частного дома в многоквартирный на основании:

  • Фактического состояния дома;
  • Измененного целевого назначения участка.

Заявление рассматривается 30 дней, после вынесения положительного ответа собственники получают новые технические паспорта в БТИ, и на их основе регистрируют право собственности на квартиры в Росреестре.

При реконструкции

Под реконструкцией понимается изменение архитектурного облика здания путем изменения фасада, места расположения входных дверей и иных элементов.

Если необходимо провести разделение дома при его реконструкции, то план работ нужно составлять в соответствии с размерами долей, на которые требуется разделить здание.

Для разделения дома на реконструкции потребуются следующие действия:

  1. Составление проекта реконструкции в планировочном бюро;
  2. Согласование проекта реконструкции с каждым собственником здания;
  3. Согласование проекта в БТИ;
  4. Внесение необходимых изменений в проект;
  5. Заключение договора с подрядчиками и проведение работ;
  6. Регистрация новых прав собственности.

Этап согласования проекта лучше назначить не после сдачи проекта сотрудниками бюро, а на этапе его разработки, чтобы не пришлось обращаться повторно.

Утверждение проекта в БТИ является завершающим этапом согласования, на котором планируемые изменения в конструкции дома проходят утверждение у коммунальных служб.

Службы оценивают безопасность планируемой реконструкции для водопроводных, газовых и электрических коммуникаций, без их положительного заключения работы по реконструкции запрещены.

После завершения всех работ происходит приёмка проекта у строительной организации. Для составления нового технического паспорта для каждого здания сотрудники инженерной службы БТИ производят замеры и необходимые расчёты.

Завершающим этапом становится внесение сведений в единый реестр недвижимости о новых параметрах зданий и их владельцах.

Раздел дома на доли происходит по инициативе владельцев таких долей путем их выдела из общей собственности. Разделение частного дома на доли или отдельные квартиры происходит при обязательном участии специалистов по строительству и представителей государственных инженерных служб.

Источник: https://Oformovich.ru/dom/kak-razdelit-dom.html

Ссылка на основную публикацию