Как продать долю в доме — как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Продать долю в квартире без согласия второго собственника можно только при условии точного соблюдения всех требований, отраженных в Гражданском кодексе.

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Что говорит законодательство?

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственниковВсе положения о долевой собственности прописаны в ст. 244 – 259 ГК РФ. Кроме этого, отдельные нюансы отражены в Федеральном законе № 1541-1 о приватизации жилищного фонда. Доля имущества, которой владеет тот или иной собственник прописывается в правоустанавливающей документации.

Есть несколько ограничений пользования и распоряжения квадратными метрами, находящимися в долевой собственности:

  • Владельцы имеют одинаковые права и обязанности по отношению к жилплощади;
  • Если один из владельцев желает продать свою долю он обязан уведомить об этом всех дольщиков.

Преимущественное право покупки и способы его обойти

Преимущественное право принадлежит не жильцам дома или квартиры, а непосредственным владельцам жилого помещения.

Если данное право будет нарушено, то ущемленный владелец может оспорить сделку в процессе судебного разбирательства и перевести права продавца жилья на себя.

Хозяин доли, желающий продать её, обязан составить уведомление для остальных дольщиков, в котором отображаются основные условия предстоящей сделки:

  • Стоимость продаваемой части;
  • Объем доли, который владеет продавец;
  • Иные условия договора.

Соседям-собственникам дается тридцать дней, чтобы отреагировать на полученное уведомление. Они имеют право выкупить реализуемую долю либо в письменной форме составить отказ. Если реакции от соседей не последовало, то они отказываются от продажи, собственник имеет право реализовать свою долю третьим лицам за цену, не менее той, что прописана в уведомлении.

Однако, наше законодательство предусмотрело несколько лазеек для подобной ситуации. Если с продажей квадратных метров возникают трудности, можно оформить на приобретателя жилья дарственную. Денежные средства вы сможете получить по расписке.

Возможно дарение только части доли, остальные метры можно реализовать не согласовывая сделку с остальными дольщиками. Еще один вариант – оформление доли в качестве залога по денежному займу.

Далее продавец намеренно не платит кредит, а должник обращается в суд, чтобы взыскать положенное ему по заключенному с залогодателем соглашения.

Все эти варианты рискованны, поскольку в результате дарения вам могут не отдать положенную сумму. А второй владелец имеет полное право оспорить сделку в суде и будет наложен запрет на продажу.

Как продать долю?

Продать жилое помещение, находящееся в долевой собственности можно в соответствии со ст. 549-558 Гражданского Кодекса.

Продажа без согласия родственников (совладельцев)

Данный вариант возможен, если об остальных собственниках нет никакой информации, неизвестно их местонахождение. Не отыскать остальных дольщиков? Потребуется нотариально заверенное уведомление, которое требуется разослать по последнему месту фактического проживания остальных собственников.

Нередко юристы сталкиваются с ситуацией, когда один из дольщиков умер, а его наследники так и не вступили в наследство. При таком раскладе требуется письменно уведомить наследников, ведь по закону теперь они являются владельцами доли. В некоторых случаях придется обращаться в суд, чтобы доказать тот факт, что дольщика невозможно найти.

Реализация без согласия несовершеннолетних детей

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственниковПродажа жилой квартиры, находящейся в долевой собственности, без наличия на руках письменного согласия от несовершеннолетних детей, возможна только после получения соответствующего разрешения у органов опеки. Его нужно взять за тридцать дней до начала сделки. Для получения согласия потребуются доказательства того, что ребенок не остается без жилья и его новые условия ничуть не хуже тех, что были в отчуждаемой квартире.

Дети, достигшие четырнадцати лет, имеют право лично подписывать договор купли-продажи.

Продажа второму собственнику

В этом варианте процесс продажи решается простым оформлением договора. Если несколько собственников изъявили желание выкупить недвижимость, то предпочтение отдается тому, кто первым изъявил желание о покупке и предложил самую высокую цену.

Реализация доли в приватизированной недвижимости

Продажа части в приватизированном доме или квартире возможна только в том случае, если она находится в частной собственности. Правом преимущественной покупки обладают местные органы власти, особенно в том случае, если государство является дольщиком в общежитии или муниципальном жилом помещении.

При реализации приватизированного жилья не стоит забывать о правах тех, за кем остается право жить в продаваемой квартире или комнате.

Совершение сделки совместно с остальными собственниками

Нередки случаи, когда один или несколько собственников выражают свое несогласие по поводу сделки. Чтобы не возникло в дальнейшем проблем, необходимо в обязательном порядке получить у них письменное согласие.

Если продать долю решили несколько владельцев, то каждый из них получит равную часть после завершения сделки. Согласие остальных собственников со сделкой приводит к правовым последствиям:

  • Продавец не имеет права изменять условия договора купли-продажи;
  • Один из дольщиков в обязательном порядке озвучивает решение о реализации преимущественного права;

Если после отправки уведомлений остальным владельцам, продавец решит увеличить цену за долю, то остальные дольщики имеют право оспорить сделку в суде.

Иных вариантов воспрепятствования продаже половины жилья для остальных владельцев нет. Остается только принять нового «соседа» либо выкупить реализуемую долю. Заставить одного из дольщиков отказаться от продажи квадратных метров третьему лицу невозможно.

Уведомление о продаже: образец

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственниковУведомление о продаже доли в письменной форме направляется дольщикам по адресу их проживания. Если вы не совершите данную процедуру, то впоследствии возникнут проблемы с регистрацией в Росреестре. По результатам направления уведомления возможно несколько вариантов развития событий:

  • Если ответ от остальных собственников в течение месяца не получен или они против продажи, то сделка может пройти без их участия;
  • Если дольщики решат воспользоваться правом преимущественной покупки, то могут требовать продажу на тех условиях, что отражены в уведомлении.

Документ в обязательном порядке должен содержать:

  • Стоимость реализуемой доли;
  • Подробное описание всех деталей сделки;
  • Предложение дольщикам воспользоваться правом преимущественной покупки.

Остальные собственники имеют право отказаться от права преимущественного приобретения, тогда для оформления сделки не нужно ждать тридцать дней. Образец уведомления можно скачать или сохранить ниже.

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственниковДанное уведомление о продаже доли квартиры направляется через нотариуса, для избежания споров юридического характера

Налоги

Совладелец доли в обязательном порядке вносит налог в размере 13%, при условии, что является сособственником на протяжении трех лет и реализует долю за сумму больше, чем потратил на покупку. Налог необходимо оплатить после получения извещения от Федеральной Налоговой службы.

Налогообложение не распространяется на владельцев доли, которым она досталась по наследству. Неважно на протяжении какого срока жилье в вашей собственности. Если квадратные метры получены по договору дарения, НДФЛ платить не нужно.

Нотариальное удостоверение

Обязательным условием процесса купли-продажи доли является заверение сделки у нотариуса. Потребуется предоставить ряд документов:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор о купле – продаже;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Уведомление о реализации доли остальным владельцам жилья;
  • Ответ собственников на уведомление (если он есть).

Нотариус проверяет предоставленную документацию, делает необходимые отметки на договоре и заносит данные о сделке в нотариальный реестр. После этого в Росреестре официально зарегистрируют факт покупки.

Официальная регистрация покупки – продажи доли

Зарегистрировать факт сделки необходимо в службе государственной регистрации.

Для проведения регистрации в Росреестре потребуется:

  • Правоустанавливающая документация прошлого владельца;
  • Технические документы на реализуемую долю, в том числе кадастровый паспорт;
  • Документ, подтверждающий, что о факте продаже оповещены остальные владельцы;
  • Чек об оплате госпошлины.

После внесения данных о сделке в Государственный реестр, покупатель приобретает право пользоваться долей по своему усмотрению.

Прежде чем покупать жилую площадь, внимательно осмотрите её и уточните, сколько квадратных метров получите после завершения сделки. Возникающие спорные моменты лучше решать с помощью опытного юриста.

Продать долю в квартире без согласия других собственников возможно с изучением всех юридических моментов конкретного случая, при этом крайне важно заранее уведомить об этом остальных владельцев жилья, чтобы предотвратить споры и разбирательства.

Источник: http://sudpristav.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha/doli-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Продажа квартиры с долями

Актуальный вопрос многих собственников – как продать недвижимость, разделенную на доли? Наиболее распространенная проблема – отсутствие определенных долей в натуре в приватизированном жилье, что приводит к спорам между владельцами и трудностям при оформлении сделок с недвижимым имуществом.

Ответ наших юристов можно получить на бесплатной консультации на сайте или по телефону. Общие моменты относительно процедуры оформления правоустанавливающих документов и продажи долей в квартире раскрыты в статье.

Отличия общей долевой и совместной собственности

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Понятие долевой собственности подразумевает владение квартирой/домом в равных или неравных долях, где каждая из сторон вправе распоряжаться своей частью – дарить, продавать и передавать по наследству.

Совместная собственность не устанавливает четкие доли каждого из владельцев, что подразумевает пользование имуществом на равных правах. Распоряжаться помещением в таком случае можно исключительно с разрешения остальных дольщиков с выделом своей доли.

Обратите внимание!

В 2018 году закон претерпел ряд изменений, которые в первую очередь направлены на обязательное нотариальное заверение сделки с долевой продажей недвижимости.

Выделение доли для продажи

Законная продажа квартиры с долевым участием предполагает обязательный выдел доли с ее последующей оценкой. Процедура выделения доли в натуре происходит 2-мя способами:

  • по согласованию сторон – каждому владельцу определенная комната/комнаты;
  • в судебном порядке – отдельное помещение или часть собственности — ½, ⅓ и т.д.

При процентном соотношении частей помещения в долях продажа квартиры происходит в том же порядке, но не с указанием конкретного помещения, а по площади. Например, 1-комнатная квартира 40 кв.м. делится между 2 дольщиками в равных долях – по 20 кв.м. на каждого.

Для дальнейшей переуступки права на недвижимость, любой из владельцев имеет возможность выделить свою долю для последующего распоряжения ей.

За совладельцами сохраняется право преимущественной покупки ( ПП) по той же ставке, которая будет предложена другим покупателям.

При отказе дольщиков от предложения, собственник может выставить имущество (долю) на рынок, а если есть несколько покупателей, право выбора претендента остается за продавцом.

Если ПП будет нарушено (изменение цены, отсутствие осведомленности), то владелец вправе в течение 3-х месяцев подать в суд для признания купли/продажи недействительной.

Обратите внимание!

Это право действует только при возмездных сделках с имуществом в пользу третьих лиц. При продаже доли одному из совладельцев, норматив теряет свою силу, а покупатель определяется продавцом.

Порядок продажи доли в квартире

Оформление продажи долей квартиры, как и сделка купли/продажи недвижимости с долевым участием, требует соблюдения норм законодательства. Согласно действующих норматив ФЗ РФ, собственник должен следовать следующей схеме:

  • уведомление всех дольщиков о продаже своей части имущества – письмо с уведомлением и указанием суммы или объявление на сайте Росреестра;
  • 30 дней с момента отправки письменного уведомления отводится на ответ оппонента;
  • в случае принятия предложения совладельцами жилплощади, сделка купли-продажи оформляется на первичных условиях (сумма в письме/объявлении не может быть изменена);
  • заключить договор купли-продажи части квартиры с третьими лицами можно только в случае отказа дольщиков.

Передача доли одному из собственников идентична общей схеме с регистрацией имущества в Росреестре, уплатой налога, госпошлины (в 2018 году – 2 тыс. руб.).

Как составить договор?

Чтобы не нарушить закон и быстро совершить сделку, следует соблюсти ряд моментов:

  • договор купли-продажи квартиры по долям, который включает информацию о каждой стороне, описание жилплощади, стоимость, права третьих лиц (совладельцев);
  • документ заверяется у нотариуса;
  • передаточный акт – документ, подтверждающий переход собственности новому владельцу;
  • регистрация права на долю недвижимости в Росреестре или МФЦ с уплатой налога и пошлины.
Читайте также:  Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Документы на продажу доли в 2018 году

Покупка квартиры с долевым участием в 2018 году оформляется Росреестром. Для регистрации права на часть жилплощади, покупатель должен подготовить пакет документов:

  • заявление по форме – от владельца, заявление на изменение прав собственности – от других совладельцев, в случае покупки доли в равноценных пропорциях;
  • соглашение о выделе в натуре или решение суда;
  • удостоверения личности каждой из сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы сторон;
  • если совладелец ребенок – согласие органов опеки;
  • доверенность при отсутствии одного из участников;
  • паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации.

В каждом отдельном случае перечень документов может меняться. Узнать полный список и сократить временные потери можно, обратившись за консультацией к компетентным юристам.

Сделка с долями собственности имеет несколько вариантов.

Совладельцам

Продажа совладельцам может быть добровольной и принудительной. В первом случае владелец сам устанавливает цену и предлагает часть недвижимости совладельцам.

Второй вариант подразумевает следующее: если доля владельца признается значительной (самая большая относительно других собственников), то вопрос можно решить в судебном порядке, признав доли жильцов незначительными.

Для совершения выкупа все условия должны быть соблюдены:

  • доля незначительная;
  • реальный выдел невозможен;
  • владелец не заинтересован в пользовании общим имуществом;
  • не затронуты интересы несовершеннолетнего ребенка.

Третьим лицам

Если у квартиры несколько хозяев, то один из них имеет право распоряжаться имуществом при отказе от сделки совладельцев.

Завышение цен намеренно и последующее их снижение при продаже другому лицу – вариант обмана, что приводит к расторжению договора в суде.

То же касается договора дарения, который можно оспорить в случае возмездной сделки, зная все тонкости законодательной базы РФ в 2018 году.

Кредиторам

В случае залога недвижимости или по решению суда (задолженность по кредитам), торги недвижимого имущества проводятся без согласия дольщиков и самого хозяина.

Обратите внимание!

Если вам продали квартиру или ее часть с двумя совладельцами, один из которых не присутствовал при сделке и не дал согласие, то риск обмана и разрыва сделки велик. Заинтересованное лицо имеет право в течение 3-х месяцев обратиться в суд с требованием о признании продажи недействительной.

Как продать всю квартиру по частям?

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Ситуация продажи квартиры в долевой собственности, когда покупатель один, а продавцов несколько, требует правильного подхода. Нет необходимости заключать отдельный договор с каждым собственником, кроме сделок в разное время. Продать квартиру с несколькими собственниками можно при соблюдении ряда формальностей:

  • если все владельцы согласны с передачей прав на имущество (продажей), то заключается единый договор, в котором прописывается порядок расчета с каждым участником сделки;
  • уведомлять дольщиков о сделке не требуется ввиду их единогласного согласия;
  • договор заверяется у нотариуса, что является одним из основных условий.

Продать или купить квартиру в равных/неравных долях может любое физическое и юридическое лицо. Порядок совершения сделки описан выше, а спорные моменты можно выяснить, обратившись к опытным юристам нашей компании.

По закону договор может быть написан в свободной форме, что также предусматривает несколько вариантов передачи денег:

  • перевод каждому продавцу части денег, соразмерной с проданной долей;
  • перечисление всей суммы одному из дольщиков с последующим перераспределением финансов между бывшими дольщиками.

Если покупателей 2 и более, то форма собственности может быть выбрана совместной или долевой.

Если вас интересует, как продать квартиру по частям одному собственнику, то в таком вопросе следует отталкиваться от всех вышеизложенных действий – выделение долей, оформление документов на каждую часть недвижимости, продажа собственности.

Продажа доли несовершеннолетнего ребенка

Еще один актуальный вопрос владельцев недвижимости – как продать квартиру, доли которой оформлены на детей, и что по данному вопросу говорит закон РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом без согласия попечительства и опеки. В этом процессе первое место занимают интересы ребенка.

Чтобы сделка получила одобрение вышестоящих органов, следует предоставить:

  • документ, подтверждающий открытие счета в банке на имя ребенка, на который будут перечислены деньги после продажи жилья;
  • подтверждающие факты о новом месте жительства, условия в котором не должны быть ниже, чем в реализуемом жилье.

Как продать квартиру с подаренными долями в квартире или комнате ребенку также установлено ст. 60 СК РФ, ст. 26, 28, 37 ГК РФ, которые говорят об имущественных правах ребенка, его дееспособности и возможности распоряжаться его имуществом.

Если второй собственник против

Если все собственники продают доли, то вопросов быть не может. Но что делать, если один или несколько дольщиков против сделки? Купля-продажа квартиры, собственность на которую находится в долях, возможна без согласия всех владельцев. При возражении любого из участников есть несколько вариантов решения проблемы:

  • возражение на уведомление о сделке с долей одного из владельцев признается, как отказ от преимущественного права покупки, а дальнейшие действия продолжаются в общем порядке;
  • при отказе оформлять нотариально заверенный отказ, передача права собственности может проходить по договору безвозмездного дарения, что допускается по закону и не влечет за собой судебных тяжб.

Итог

Распоряжаться долями в недвижимости может каждый взрослый человек. Чтобы продать или купить долю или всю квартиру в долевой собственности, следует знать несколько моментов:

  • сделки с детьми до совершеннолетнего возраста проводятся под контролем органов опеки и попечительства;
  • ипотечное жилье может быть передано в собственность другому владельцу только при согласии банка;
  • продать дарованную квартиру, как и приобретенную или наследованную можно при совместной собственности или долевой, получив согласие оппонентов или выделив натуральную часть жилья;
  • несогласие дольщика со сделкой не лишает гражданина права совершать передачу прав на жилплощадь.

На остальные вопросы смогут ответить опытные адвокаты и юристы портала Правовед.

Источник: https://pravoved.ru/journal/prodazha-kvartiry-s-dolyami/

Можно ли продать 1/3 долю в доме без согласия второго собственника

Да, обязательно. Только необязательно именно согласие, можно и отказ. Важно то, что все сделки с долями проходят только нотариально. Это недешево, но в интересах каждой стороны. Для того чтобы начать действия по поиску покупателя, необходимо установить стоимость своей доли, ниже которой вы не можете продать ни в коем случае. Почему это важно?

Дело в том, что преимущественное право покупки доли имеют другие участники долевой собственности. Это условие регулируется статьей 250 Гражданского кодекса. Суть в том, что вы обязаны уведомить другие стороны о намерении продать свою долю, указать объект и стоимость.

Обратите внимание, это важно: вы не сможете продать свою долю ни по какой другой стоимости, отличной от той, которую вы определили в письменном уведомлении для сособственников. Так что продумайте этот момент заранее.

Но как же быть, если цену доли вы установили и даже нашли другого покупателя (третье лицо), но он торгуется, а вы не против опустить цену? Тогда целесообразнее устно узнать у своих сособственников, не хотели бы они воспользоваться своим правом преимущественной покупки.

Пусть назовут стоимость, которую они готовы заплатить. Если озвученная сумма устраивает продавца, он может продать долю им, ему какая разница. Если нет, значит, надо искать покупателя на установленную изначально цену. Так вот.

Когда такой покупатель найдётся и стоимость доли будет уже абсолютно точная, с торгом или нет, можно отправлять уведомления другим собственникам.

В этом случае главное поступить правильно:

1.     Продавец должен быть уверен, что другие собственники не купят долю по заявленной стоимости.

2.     Продавец обязан предупредить покупателя о том, что придется подождать до момента сделки, чтобы выдержать сроки, данные сособственникам для принятия решения о покупке продаваемой доли.

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Итак, покупатель найден.

Продавец должен пойти к нотариусу и поручить ему направить уведомление другим собственникам долей. С собой необходимо взять копии и оригиналы свидетельства о госрегистрации права собственности на продаваемую долю и полные данные других участников: фамилия, имя, отчество, адрес регистрации. Это для нотариуса, он же должен знать, куда отправлять уведомления.

Если продавец не знает этих данных, он может запросить их в Росреестре, то есть получить выписку из ЕГРН. В настоящее время это можно сделать на специализированных сайтах.

Нотариус готовит и отправляет уведомления. Через 30 дней необходимо снова подойти к нотариусу и узнать даты получения уведомлений остальными собственниками долей. Согласно ст.

250 ГК РФ участники долевой собственности имеют возможность в течение 30 дней с момента получения уведомления дать свое согласие или отказ и обязательство, если это согласие на покупку, приобрести указанный в уведомлении объект.

Другими словами, эти 30 дней даны и на то, чтобы продавец получил деньги за свою долю.

Но этот срок в 30 дней начинает отчитываться с даты получения уведомлений другими сторонами. Если, например, соседка понимает, о чем речь, и, получив извещение, специально не идет на почту и не получает уведомление, то надо сидеть и ждать, пока получит.

Если от сособственников получено согласие, то все стороны должны обратиться к нотариусу, принести паспорта, документы на право собственности на доли, рассказать условия сделки и ждать, когда нотариус назначит дату сделки. За это время нотариус запрашивает из Росреестра выписки, подтверждающие отсутствие обременений, арестов и т.д. и готовит договор купли-продажи.

В назначенный день покупатель обязан рассчитаться с продавцом перед или в момент подписания договора купли-продажи. Затем, когда обе стороны подпишут договор, он подлежит регистрации в органах юстиции.

Обе стороны едут в юстицию с подготовленным нотариусом пакетом документов и сдают договор на регистрацию перехода права собственности. Сделать это можно также и в МФЦ.

Предварительно необходимо оплатить госпошлину.

Регистрацию договора купли-продажи можно поручить и нотариусу. Это платная услуга, но ехать никуда не надо, нотариус отправит документы в юстицию электронно.

После регистрации договора нужно получить выписки. Покупатель получает выписку о том, что он новый собственник, а продавец – что он больше не является  владельцем проданной доли.

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

— Если другие собственники намеренно не получают уведомление, можно отправить им телеграмму с указанием всех данных, предложением купить и стоимостью доли. Через 30 дней смело можете заключать договор купли-продажи с любым покупателем, приложив к договору подтверждение об отправке и получении телеграммы.

— Если покупатель найден, вы не хотите продавать долю сособственникам или просто уже нет времени, подарите. Вы можете подарить свою долю родственнику или постороннему, тогда согласие других собственников не нужно.

Но! Тот, кому вы подарили, должен уплатить налог с дарения. Что касается расчетов, то подтверждением передачи денег будет являться оформленный договор займа и расписка.

Конечно, такая сделка фактически скрывает реальные мотивы, но, как вариант, рассмотреть можно при учете некоторых нюансов.

— Если от сособственников нет ни согласия, ни отказа, если местонахождение других участников долевой собственности неизвестно, с ними надо разговаривать. Нужно сделать так, чтобы либо был хоть какой-то ответ, либо документ, подтверждающий, что уведомление получено.

Почему? Да просто потому что та сторона может в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о нарушении права преимущественной покупки. Выиграют — не выиграют, но нервы попортят. И продавцу, и новому покупателю. Но если нормы и правила были соблюдены, переживать не надо.

Читайте также:  Сколько стоит приватизация квартиры в 2020 году, стоимость приватизации жилья 2020

Чаще всего сторона, которая купить хочет, но не может, а палки в колеса ставит, только угрожает судом, а на самом деле не подаст, ведь на это ведь тоже нужны деньги.

Вывод: продать 1/3 долю в доме без согласия второго собственника можно, если вместо согласия будет отказ. Сделка удостоверяется нотариально. Важно соблюсти все правила и условия согласно Гражданского кодекса РФ, поможет в этом грамотный юрист или нотариус.

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-960345-mozhno-li-prodat-13-dolyu-v-dome-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника? — По закону

Как продать долю в доме - как продать часть дома в долевой собственности без согласия других собственников

Договор общей собственности – это документ, который наделяет двух или более объектов правом на личную собственность. То есть, они оба имеют все права распоряжаться ею по своему усмотрению.

Два вида общей стоимости:

  • Долевая собственность – это движимое или недвижимое имущество, находящееся в собственности нескольких человек, разделенное на конкретные доли каждого из собственников
  • Общая собственность – это имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц и принадлежащая им на праве общей собственности. В этом случае, законом не определены точные доли. Это может быть легко выполнено при разделе имущества.

Чаще всего такой вид собственности можно наблюдать у супругов. Запомните, что перевод из общей собственности к долевой, можно провести самостоятельно, если с этим согласны все собственник. Но вот для обратных метаморфоз, вам будут необходимы специальные условия.

Порядок продажи доли в общей собственности

Если вы захотите продать свою долю, вам следует выполнить следующие шаги:

  1. Извещение всех совладельцев о своем намерении – как вы уже знаете, именно совладельцы имеют преимущественную позицию при продаже квартиры, хотя и должны совершать покупки на общих основаниях. Таким образом, лицо обязано отдать совладельцам письменное предупреждение о намерениях продать свою долю, указав при этом все нюансы продажи, а также цену, которую он хочет получить. В случае их согласия, доля должна быть передана совладельцам. Если заинтересуется сразу несколько лиц, она должна быть передана в соответствии с их долей. Если же они откажутся от предложения, продавец может смело продавать свою жилплощадь третьим лицам. Важно знать, что свой отказ собственник обязан сообщить в письменной форме. Именно его потом будет необходимо предъявить в регистрационный орган. Потому как, в случае если совладельцы не были предупрежденные о продаже или у вас нет доказательств данного действия, в течение трех месяцев с момента того, как они узнали об этом, могут потребовать вернуть им данную долю через суд.
  2. Составление акта купли-продажи – этот документ является гарантом нового собственника на свою долю. Выполняется он весьма просто и не требует нотариального подтверждения. В договоре должна содержаться личная информация про каждую из сторон, а также подробная информация о самое доле: адрес квартиры, количество продаваемых комнат, общая жилая площадь, а также стоимость продаваемой доли. Кроме этого, документы должны содержать сведению о совладельцах, их правах, обязанностях, а также отказе на данную долю.
  3. Регистрация документов – для начала, вам будет необходимо заплатить за государственные услуги. Цена данного действия составляет около 2 000 рублей, но может варьироваться в связи с местностью и самой ситуацией. Таким образом, данный документ необязательно должен быть предоставлен вместе со всеми документами, но его наличие весьма желательно. Для регистрации вам понадобятся следующие документы:
    • Заявление двух сторон с просьбой зарегистрировать долю квартиры на нового собственника.
    • Три экземпляра документов о купли-продажи и приема-передачи.
    • Паспорт или другие документы, которые подтверждают личность двух сторон.
    • Документ, который подтверждает право объекта на продажу своей доли.
    • Подтверждение о письменном извещении совладельцев о продаже квартиры, со всеми подробностями и условиями – для этого вы можете воспользоваться квитанциями с почты.
    • Если собственником является несовершеннолетний – разрешение органов опеки.

Основные методы определения границы доли

Для того чтобы определить точные границы своей доли, лицо должно определить его на самом деле. Так, на практике одобрено два случая определения:

  1. По соглашению сторон – в данном способе используется только мирное соглашение между сторонами. Достичь его можно путем разговора и договоренности с другими собственниками. Если вы сможете добиться понимания, вы должны заключить письменное соглашение, и с ним заключить регистрацию прав на свою долю.
  2. Через суд – если предыдущий способ не удалось совершить, ли вам в нем отказали. Тогда вашим верным решением станет обращение в суд. Но, стоит обратить особое внимание, что выделение доли может проводиться в том случае, если это возможно сделать, не нанеся при этом вред другим лицам. Имеется в виду, что каждая доля должна обладать своим санузлом, кухней и выходом.

Очень большое влияние имеет тот факт, выделена ли ваша доля в натуральном выражении. Так, именно этот фактор определяет ваши права на имущество. А также возможность управления другими долями.

Помните, что при продаже вашей доли, особые права имеют совладельцы. Именно они могут в первую очередь претендовать на покупку. Но это вас совсем не касается, если ваша доля осталась в натуральном выражении.

Трудности при продаже доли

В каждой ситуации бывают свои трудности, а в таком деле они бывают очень часто. На это есть множество причин.

  • Одна из них – нежелание совладельцев жить с чужими людьми, и в тоже врем отсутствие собственных денег на то, чтобы выкупить долю.
  • Именно в такой ситуации, может возникнуть ряд проблем с другими собственниками.
  • На практике, очень часто бывают ситуации, когда совладельцы просто уклоняются от получения письменного предупреждения.
  • В таком случае объект не может продать долю, так как не имеет ни документов об отказе других собственником, ни подтверждающих квитанций о том, что он предупредил их.

В такой ситуации, вы можете попробовать передать документы лично и попросить поставить подпись на втором экземпляре, или же отправить письмо с курьером. Хоть данный метод и обойдется вам в копеечку, но сохранит гораздо больше времени и нервов.

Также может возникнуть ситуация, в которой один из совладельцев не знает где живет и находится другой собственник, а потому не может его известить.

В законе есть пункт, который разрешает лицу отправить письмо на последний известный ему адрес.

Но, этот факт, и даже прописанный закон, никак не помешают в дальнейшем совладельцам оспорить данное решение в суде.

Во всех случаях, продавец должен собрать как можно больше доказательств того, что он пытался предупредить совладельцев. Это могут быть чеки, фото-материалы, или же очевидцы.

  1. Словом, все то, что могло бы оправдать его в случае возникновения споров или доведения дела до суда.
  2. Еще одним ухищрением, которым пользуются совладельцы – является затягивания процесса.
  3. Ознакомившись с документами, они говорят о том, что хотят купить долю, но не спешат с деньгами, документами и прочим.

Варианты решений проблемы

В таких и прочих случаях, существует ряд решений. Который поможет вам продать свою часть и не затянуть это на долгие годы:

  • Обращение в суд о выкупе доли. Бывают ситуации, когда совместное проживание с кем-либо не является возможным, именно тогда, суд может постановить, чтобы другой совладелец выкупил оставшуюся часть жилого помещения или квартиры. Например, данная ситуация достаточно обширна, когда речь идет об однокомнатных квартирках, жить в одной комнате неудобно, а потому владелец меньшей доли может обратиться в суд с просьбой о принуждении выкупе другого владельца его доли.
  • Дарственная – из-за достаточно сложного процесса оформления документов при продаже купли-продажи доли, многие продавцы оформляют сделки под видом дарения. Все дело в том, что процесс дарения не требует от владельца согласия других собственников. А потому сам процесс проходит более гладко, и не несет в себе таких проблем. Деньги же могут передаваться как лично, так и через банковскую ячейку.
  • Под видом залога – данный способ очень похож с предыдущим, так как доля оформляется как бы в залог, а деньги за нее как бы кредитом. В таком случае при невыплате кредита, лицо может забрать долю квартиры в качестве залога. Для этого действия также не требуется разрешение совладельцев. И даже если они обратятся в суд, будет очень сложно доказать факт дарения или продажи квартиры через залог.

Если собственником другой доли является несовершеннолетний гражданин

  • Самыми сложными являются ситуации, когда одним из собственников дома выступает несовершеннолетний гражданин.
  • В таком случае вам потребуется подтверждение органов опеки о том, что ребенок не будет ущемлен в правах, если доля будет продана.
  • Но, на практике очень много случаев, когда орган опеки отказывает гражданину в продаже его доли.
  • Например, представьте ситуацию, когда вы являетесь хозяином доли, но не можете там проживать по каким-либо причинам, и хотите ее продать.

Но когда вы обращаетесь в органы опеки, то получаете отказ, по причине того, что новый собственник будет там проживать, а, значит, может ухудшить жилищные условия для ребенка.

В данном случае спорить с ними будет долго и бесполезно. А потому, будет проще оформить продажу своей квартиры через договор дарения, или же под видом залога. Ведь ни для того, ни для другого, решение опекунов не нужны.

Особенности налогообложения

Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом.

Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки. Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ.

Практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн. рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона.

Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн. рублей, то налог с её продажи составит: (1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 тысяч рублей. Если продавец владел долей более 3 лет, он также освобождается от уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Источник: https://1pozakonu.ru/mozhno-li-prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-vtorogo-sobstvennika.html

Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю?

Предметом сделки, связанной с продажей жилой недвижимости, обычно является квартира целиком. Однако бывают ситуации, когда на сделку идёт только один из сособственников – и тогда продаётся не само жильё, а доля в праве на него.

Можно ли продать свою часть квартиры другому совладельцу? Собственник вправе продать свою долю как постороннему лицу, так и одному из других совладельцев-дольщиков. Посмотрим же, как оформляется сделка по продаже доли.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Преимущественное право покупки

Если речь идёт о продаже доли, то первым кандидатом на заключение договора в качестве покупателя является второй сособственник или любой из них, если их 2 и более.

Ст.

250 ГК РФ предусматривает, что прежде чем заключать договор с посторонним покупателем – продавец должен уведомить сособственников о том, что он намерен продать долю.

Читайте также:  Образец жалобы на судебный пристав к 2020 году, как заставить приставов работать на алиментам

И лишь после того, как уведомленные не дали ответа в течение месяца со дня уведомления либо дали отказ – можно заключать сделку с посторонним лицом.

Закон прямо говорит, что отказ от преимущественного права не допустим. Даже если сособственники заключили соглашение, в котором разрешили любому из них продавать долю без уведомления остальных – этот документ не будет иметь юридической силы.

Правило об уведомлении не применяется, если покупателем выступает другой собственник-дольщик. В этом случае можно сразу же заключать договор, не сообщая о продаже другим сособственникам.

Как проходит сделка?

Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы:

Определение цены

Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. При определении цены необходимо учитывать следующее:

  • Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле.
  • При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё.
  • Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ.
  • Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон.

При необходимости продавец может обратиться за помощью к эксперту-оценщику, который, имея соответствующую лицензию, может определить минимальную рыночную стоимость на долю.

Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене.

Составление уведомления

В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно ст. 250 ГК РФ, требуется уведомить об этом остальных сособственников. Уведомление о продаже составляется в письменном виде. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.).

Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется.

Сбор необходимых документов

Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

  1. Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире.
  2. Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют.
  3. Техническая документация на квартиру.
  4. Справка о количестве лиц, прописанных в квартире.
  5. Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.).

Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы.

Обращение к нотариусу

Продажа доли в праве собственности на квартиру является одним из тех договоров, по отношению к которым закон предусматривает обязательную нотариальную форму.

Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно.

Такое требование действует с момента вступления в силу ФЗ «О госрегистрации недвижимости». Конкретно именно ст. 42 этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом.

Оформление сделки

  1. Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ).
  2. Требуется нотариальное удостоверение (ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. Условия совершения договора:

  1. Кто совершает сделку.
  2. В какой квартире и какая доля подлежит продаже.
  3. По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным.

Все остальные условия не являются обязательными. Тем не менее, если стороны считают их для себя важными – они вправе указать в договоре всё, что захотят, и что не противоречит действующему законодательству.

Государственная регистрация перехода права

В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться.

Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона.

Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется:

  • Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры.
  • В МФЦ, действующий в соответствующем городе.
  • По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.
  • С помощью онлайн-сервиса на портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра. Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию.

При регистрации платится госпошлина. Согласно ст. 333.33 НК РФ она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи.

Последствия

После того как прежний долевой собственник заключил сделку по купле-продаже своей доли, наступают следующие последствия:

  • Продавец перестаёт иметь какое-либо отношение к квартире (если он продал долю целиком, а не часть от неё). Он больше не имеет права пользования квартирой, его голос не учитывается при решении судьбы жилья.
  • Покупатель полностью заменяет собой продавца, а если продаётся только часть доли – то становится таким же сособственником, как и все остальные.

В целом, последствия описываются теми нормами ГК РФ, которые описывают право долевой собственности на объект.

Заключение

Договор купли-продажи доли – обычная сделка. И если она совершена без нарушения действующего законодательства, по своим правовым последствиям она равна обычному договору купли-продажи.

В договоре купли-продажи квартиры указываются реквизиты сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон, другие условия. Договор купли-продажи квартиры скрепляется подписями сторон.

Также он заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html

Как сособственнику продать свою долю без согласия остальных | О недвижимости с душой

Сегодня на Habrealty.ru!

Как продать доли в квартире без согласия: варианты продажи доли квартиры, если другой собственник не согласен покупать и не дает согласия на продажу.

Для начала, в качестве экскурса, расскажу о том, как продать свою долю в квартире.

Вкратце, о самом процессе и далее о сложностях и как их обойти.

«Квартирный вопрос» портит и москвичей и хабаровчан в равной степени. Почти каждый второй владелец квадратных метров сталкивается с необходимостью решения проблем продажи или покупки.

И довольно сложно обстоит дело, когда законных владельцев несколько.

Читайте еще, как продать долю несовершеннолетнего

Виды собственности с долями

Имущество, во владении нескольких человек – это недвижимость, которая принадлежит на правах совместного владения и имеет статус как долевой, так и совместной.

В праве каждого распоряжаться (дарить или же продавать) на свое усмотрение. Вам следует лишь знать, что продажа доли в квартире возможна только с согласия остальных участников.

Без согласия других собственников продажа доли квартиры невозможна! Или почти невозможна.. собственно ниже разберем варианты!

Алгоритм: как продать долю в квартире без согласия сособственников

При совместном решении продажи доли в квартире не возникает никаких разногласий: оформляются документы, деньги делятся и собственники расходятся.

Но, как продать долю в квартире, если на этот шаг решится лишь один владелец?

Определить стоимость продажи доли

Для начала определитесь с ценой и предложите выкупить данную долю другому собственнику.

Эта особенность вытекает из закона, по которому совладелец обладает преимущественным правом покупки, то есть «выбросить предложение на рынок» возможно только при отказе совладельца.

Продавая долю, вы должны установить одинаковую цену и для второго собственника и для покупателей на рынке недвижимости

Оповестить о продаже доли другого собственника

  • Продавец обязан проинформировать других участников перед тем, как продать долю в квартире.
  • И если они в течение тридцати дней не выкупят долю, то можно предлагать другим покупателям.
  • Но часто случается, что другие совладельцы попросту уклоняются от получения таких уведомлений и ставят под вопрос совершение сделки.
  • А без их согласия или отказа вы не можете предпринимать никаких действий по продаже квартиры.

В случае, если продажа доли квартиры состоялась при отсутствии согласия, владелец имеет право оспорить сделку.

Заставить подписать согласие других собственников насильно невозможно, но законным вариантом является составление заказного письма от продавца на имя другого совладельца.

Что делать, если у вас нет согласия других собственников

Дарение

Один из простых и легких способов, своего рода «обходной путь». В таком случае подарить долю квартиры другому можно и без согласия.

Для этого нужно заключить договор дарения доли или долей и передать деньги продавцу.

Возможно и частично дарить долю, а затем возможно продавать долю в квартире, этому же владельцу, как имеющему преимущественное право.

Чистая продажа

Оцениваете стоимость жилья, уведомляете другого совладельца, при отказе – фиксируете его нотариально и заключаете договор, указывая все параметры.

Читайте еще про продажу доли: Как продать долю в квартире

Залог

Потенциальный байер занимает продавцу энную сумму, а предметом залога по этому займу указывается доля в недвижимости. После невозврата отдают долю квартиры другому собственнику.

Имейте ввиду, что фактический переход регистрируете в обязательном порядке, свидетельство этого — акт приема-передачи, наличие которого указываете в договоре купли-продажи.

Процедура при продаже неравных долей в квартире специфична: закон наделил владельца, имеющего меньшую долю, требовать ее покупки владельца большей даже через суд.

Это стоит знать: различие понятия доли в квартире и коммуналке

Стоит различать понятие «продажа долей в квартире» и непосредственно комнаты в коммуналке.

У доли в квартире почти невозможно четко определить границы, в отличие от коммунальной квартиры, где у каждого определен свой счет и строго обозначены границы и зона общего пользования.

Собственник доли может занять комнату, но не означает, что он именно ей и владеет. Такое разделение возможно провести только через суд.

Продавать долю в квартире сложно и иногда дольше, чем квартиру, но при правильном подходе возможно провести процедуру законно и без лишних заморочек.

Главное, действовать с опорой на законодательство.

Сегодня вы узнали варианты,как продать долю в квартире без согласия собственников, а так же классические способы продажи доли.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-prodat-doli-v-kvartire.html

Ссылка на основную публикацию