Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Покупка или продажа загородной недвижимости — процесс длительный и достаточно сложный, особенно если есть желание справиться с задачей самостоятельно, без привлечения специалистов.

В этой статье мы постараемся рассмотреть основные ошибки, которые совершают люди при самостоятельных переговорах при купле/продажи недвижимости, расскажем о способах их решения и покажем несколько приемов, с помощью которых вы сможете выторговать для себя лучшую цену.

Любой продавец заинтересован в скорейшей продаже своего дома, с максимально возможной выгодой. Если пытаться самостоятельно найти покупателя, то можно потерять много времени, зато не нужно платить агентскую комиссию.

Еще один подводный камень — риск стать жертвой мошенников. То есть решаться на самостоятельный поиск покупателя и совершение сделки имеет смысл, если у вас есть много свободного времени, и если вы хорошо разбираетесь в особенностях и реалиях рынка, юридических тонкостях и законах.

Работа агентств недвижимости как раз и связана с поиском предложений/покупателей и оформлением сделок. Обратившись к риелторам, вы сможете существенно ускорить продажу коттеджа. Кроме того, специалист поможет вам разобраться со всеми нюансами сделок с недвижимостью, а документы по сделке будут оформлены грамотно и с учетом защиты ваших интересов.

Сказанное выше справедливо и в случае, если вы планируете покупку загородной недвижимости — специалисты помогут и здесь.

Но даже при участии агентов по недвижимости, контактов и переговоров продавца с покупателем, никак не избежать. Показать свою неопытность в этом вопросе — риск заключить невыгодную сделку. Ведь, ведение переговоров — это целое искусство, в которой сталкиваются интересы как продающей стороны, так и покупателя. И каждый хочет получить лучшие условия.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Что необходимо знать продавцу / покупателю, перед тем как вступить в переговоры? И какие тактики работают сейчас, а что использовать категорически нельзя?

10 правил проведения переговоров при купле-продаже загородного дома

Загородный дом — это не обычная покупка и стоит недешево. Мы не продаем и не покупаем коттеджи каждый день. Если, к примеру, реклама или продавец-консультант убедят вас купить какую-то вещь из того, что вам заведомо не нужно, то, скорее всего, вы не будете скандалить и нести это обратно, а просто положите ее в самый дальний уголок редко открываемого ящика с такими же ненужностями.

С купленным коттеджем так поступить невозможно. Это дорогая покупка со всеми особенностями: содержанием, налогами, уходом, ремонтом. Продать его быстро, через доски объявлений, как другие товары — не получится, если это не суперликвидный объект по цене ниже рынка. А потому нужно быть готовым вести разговор с продавцом со знанием дела, заранее учитывая собственные приоритеты.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

1. Определите цель и параметры покупки

Еще до начала поисков и, тем более до осмотра коттеджа, нужно совершенно четко решить, с какой целью и как именно будет использоваться объект недвижимости, определить его основные параметры.

Если вы намерены приезжать в дом только на лето, вам не нужно тратить деньги на роскошный коттедж в двух уровнях, с развитым инженерным обеспечением в закрытом поселке — небольшого дачного домика в СНТ будет достаточно.

При поиске вариантов на покупку, обратите внимание на:

  • качество строительства и техническое состояние дома;
  • ближайшее окружение, соседей;
  • местоположение поселка;
  • подъезды, транспортную доступность;
  • уровень благоустройства;
  • инфраструктура поселка.

Разумеется, следует определить для себя максимальный порог цены, выходить за рамки которого не стоит. А для этого было бы неплохо предварительно изучить рынок загородного жилья в вашем регионе.

Все это даст вам уверенность, которая является самым важным и весомым аргументом в любом споре.

2. В переговорах ведите себя сдержанно, не показывайте чрезмерную заинтересованность

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

В разговоре с продавцом дайте ему понять, что вы просто решаете одну из повседневных проблем — да, покупка именно этого дома для вас интересна, но это не является срочной и приоритетной задачей. Покажите, что вы серьезно настроены на покупку, но должны сначала выбрать из нескольких предложений. Такой настрой не даст продавцу навязать вам необдуманное решение.

3. Ни в коем случае не спешите

Продавцы нередко настаивают на скорейшем завершении сделки, утверждая, что такая цена будет только сегодня или уже ведут переговоры с кем-то еще. На самом деле, сегодня, предложение на рынке загородной недвижимости сильно обгоняет спрос. Так что просто скажите продавцу, что вам спешить некуда.

Вряд ли за одну или две недели цены сильно изменятся или объект уйдет с рынка, зато вы можете получить лучшую цену от продавца или найти другой, даже более выгодный, вариант.

Не стоит также сразу соглашаться на самую первую цену, даже если вас она устраивает. Продавец обычно немного завышает ее, рассчитывая, что в процессе торга придется дать скидку.

Если вы просто не умеете или не желаете торговаться, используйте стандартную фразу вроде: «Я подумаю». Продавец поймет серьезность ваших намерений, и, вполне возможно, сразу даст более низкую цену. Как вариант, в следующую встречу, если она произойдет, вы можете предложить свои условия.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

4. Не рассказывайте много о себе

Не стоит сообщать продавцу слишком много информации о себе, своей семье, собственных пожеланиях. Вы и продавец стоите на разных сторонах баррикады, и цели у вас — тоже разные.

Молчуном, конечно, быть не стоит, но лучше отвечать на вопросы кратко, в общих чертах. Так как любую полученную от вас, в порыве откровенности, информацию оппонент может использовать против вас.

И не нахваливайте предлагаемый к продаже дом.

5. Изучите продавца, запоминайте все что он говорит

Не позволяя себе лишней откровенности, сами, тем не менее, внимательно слушайте оппонента, не пропуская ни слова. Это сыграет вам на руку — вы прослывете прекрасным собеседником, продавец станет вам доверять. А заодно вы сможете узнать подробности, которые он может «вывалить» на вас в порыве откровенности. Например, о скрытых недостатках или других предложений, более выгодных.

И, конечно, помните расхожую мудрость о том, что клиент всегда прав. А клиент в данном случае — это вы, покупатель. И только вам решать, покупать коттедж или нет.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

А если нужно продать?

Первое действие, которое выполняют после звонка потенциального покупателя — показ объекта, выставленного на продажу. Его нужно воспринимать как важную, но привычную деловую встречу.

Предельно спокойный, но убедительный тон, полная уверенность, верно выбранная тактика беседы — настолько важные детали, что они способны внушить покупателю, что его выбор верен.

А значит, вероятность продажи коттеджа на выгодных условиях будет выше.

Итак, несколько советов для тех, кто желает продать свое загородное жилье поскорее и как можно выгоднее.

6. Первое впечатление

Расхожая мудрость говорит: «встречают по одежке». И это касается не только приведения жилья в идеальный порядок, хотя хорошо выполненный ремонт с качественной отделкой, чистота в доме, свежесть воздуха — все это сильно повышает шансы на успех сделки.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Не стоит забывать, что во время встречи потенциальный покупатель будет оценивать не только дом, но и продавца, а потому имеет смысл позаботиться и о своем внешнем виде:

  1. нельзя встречать покупателя в домашнем халате или «трениках» — оденьтесь близко к деловому стилю, но без чрезмерной строгости;
  2. ведите разговор доброжелательно и спокойно — это ваш гость, и он хочет принять решение о покупке, оказав вам соответствующую услугу;
  3. если сразу видна платежеспособность покупателя и его заинтересованность, а не праздное любопытство, предложите ему кофе — это позволит наладить отношения и установить атмосферу сотрудничества;
  4. постарайтесь сразить гостя своим обаянием, но без фанатизма и лишней навязчивости;
  5. относитесь избирательно к своим посетителям — не все настроены серьезно, а потому время на таких тратить жалко.

7. Как вести беседу

Успех переговоров, причем не только во время купли или продажи недвижимости (это справедливо для любых сфер) зависит от правильно выбранной тактики беседы, манеры разговора:

  1. говорите спокойно, простыми словами, не злоупотребляйте терминами;
  2. не торопитесь, но и не затягивайте вашу речь — в обоих случаях следить за течением мысли вашему собеседнику будет сложно;
  3. слушайте собеседника внимательно, не перебивайте его, дайте возможность высказать свое мнение;
  4. никакой лишней информации — вряд ли стоит рассказывать о неблагоприятном соседстве, о проблемах окружения и инфраструктуры.

8. Придерживайтесь плана

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Заранее подготовьте план, сценарий или хотя бы линию поведения и старайтесь придерживаться им. Однако, не забывайте, что покупатель определенно будет искать недостатки, чтобы снизить цену. Поэтому будьте готовы ответить на неудобные вопросы и возможный отход от спланированного сценария беседы.

При показе своей недвижимости:

  1. старайтесь привлечь внимание потенциального покупателя действительными достоинствами вашего дома, показывайте его лучшие стороны;
  2. покажите роскошный вид из окна, балкона, террасы, которыми можно гордиться;
  3. расскажите о магазинах поблизости, детских учреждениях в поселке, развлечениях, прочей инфраструктуре;
  4. обратите внимание на природные достопримечательности — близость леса, речки, озера;
  5. покажите участок, расскажите о его преимуществах;
  6. если выявлены какие-то недостатки, не оправдывайтесь, а просто старайтесь перевести разговор в нужное русло.

Нужно ли торговаться?

В объявлениях о продаже недвижимого имущества часто отмечается возможность или, напротив, невозможность торга. Несмотря на явные указания, стоит понимать, что это все же рынок, а на рынке торг уместен всегда.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Вообще торг при покупке неуместен только в двух случаях:

  1. продавец назначил изначально предельно низкую цену, например, из необходимости продать дом срочно;
  2. выставленный на продажу объект настолько хорош, что уже есть много желающих сделать покупку.

В любых других случаях торг допустим. Вот только торговаться нужно грамотно, без излишнего фанатизма, иначе продавец предпочтет найти другого покупателя.

9. Советы покупателю

На рынке загородной недвижимости повсеместно встречаются две частые ошибки покупателей, когда речь заходит о скидках и согласовании цены.

Первая ошибка. Покупатели начинать торговаться сразу же при первом осмотре дома. Этого делать, ни в коем случае, нельзя. Продавец может воспринять вас как «туриста», бегающего по всем предложениям на рынке. Что, в конечном итоге, не приведет к успеху сделки.

Вторая частая ошибка покупателей — обсуждать цену по телефону, обзванивая объявления. Практика показывает, что никто из собственников всерьез, в последнее время, такие звонки не воспринимает — вести переговоры нужно лично, а не по телефону.

Поставьте себя на место продавца — он продает дорогой, в 99% случаях (если речь идет о загородном доме) — уникальный объект, а вы, не видя его, уже торгуетесь. Часто бывает так, что собственники даже не хотят обсуждать финансовую сторону по телефону, и бросают трубку.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

10. Советы продавцу

Торг начинается только в том случае, когда встречается реальный покупатель. Но, уже до начала обсуждения о стоимости дома, вы должны определить для себя минимальную сумму, ниже которой планку опускать нельзя. Тем не менее, не называйте заведомо завышенную цену — она отпугнет покупателя.

Читайте также:  Риски при покупке квартиры от подрядчика

Эксперты советуют придерживаться также следующих рекомендаций:

  1. Никаких срочных обсуждений с родственниками в присутствии покупателя;
  2. Нельзя также и оставлять его наедине с собой, чтобы обсудить его предложения в другой комнате;
  3. Будьте готовы дать скидку, но только в пределах задуманной нижней границы;
  4. Скидка может быть и увеличена, если дом нужно продать срочно, а других покупателей нет. Однако об отсутствии предложений вашему гостю знать не обязательно.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Правил и тонкостей в ведении переговоров, при покупке или продаже загородной недвижимости, много — все зависит от опыта переговорщиков, типов личности, особенностей объекта, состояния рынка и других условий. Основные из них мы рассмотрели в этой статье. Они помогут вам избежать большинства ошибок.

Однако если вы чувствуете, что это «не ваше», то не стоит рисковать, ведь недвижимость — это дорогой актив. Цена ошибки высока. Лучше наймите профессионального агента и следуйте его рекомендациям — ведь он, бывает, даже больше вас заинтересован в сделке — так как от этого зависит получит (или не получит) он деньги за свою работу.

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/kak-vesti-peregovory-pri-kuple-prodazhe-nedvizhimosti/

Как оформить задаток при покупке квартиры

Последнее обновление: 06.08.2019

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Выписка из Домовой книги – Кто? Где? Когда? Форма, вид и состав этого документа.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке».

Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Условия и правила применения задатка указаны в законе – в статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца.

Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере.

Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу.

Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы.

Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Риск приобретения квартиры, купленной ранее на материнский капитал. Ловушка для Покупателя.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом.

То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее.

Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Образец договора (соглашения) о задатке при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток.

На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают.

Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу.

А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится.

А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы.

Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса.

Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Образец договора (соглашения) об авансе при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко.

Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса.

Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту.

Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги.

В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Читайте также:  Покупка квартиры по военной ипотеке пошаговая инструкция, договор купли продажи квартиры по военной ипотеке (образец)

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре.

Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников.

Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/kak-oformit-zadatok-pri-pokupke-kvartiry/

Как отказаться от услуг риэлтора при продаже и покупке квартиры

Как отказаться риэлтора и оказания услуг, если заключен договор при продаже квартиры (после подписания), если передумали продавать, как отказать в сотрудничестве при покупке квартиры после просмотра, если сам (-а) нашел (-ла) покупателя.

Разберем условия, когда клиент вправе расторгать соглашение с посредником и агентством недвижимости при приобретении или реализации жилья, можно ли отказаться от риэлтора, если найдены покупатели и другие ситуации.

Как отказаться от услуг риэлтора

Отказаться от услуг риэлтора при продаже квартиры можно в нескольких вариантах:

  • без заключения договора;
  • с подписанным договором.

Причины для отказа, исходя из практики:

  • продавец сам нашел покупателя;
  • передумал продавать;
  • покупатель сам нашел собственника.

Последствия отказа от услуг посредника могут включать финансовое возмещение затрат агентства недвижимости, в которые входит:

  • оплата суеты за сбор документов;
  • реклама продажи жилплощади;
  • штрафы и пени за отказ от сотрудничества с агентством до истечения срока договора;
    консультации;
  • оценка стоимости жилья;
  • разработка маркетинговых мероприятий по продаже жилья;
  • организация просмотров, переговоры;
  • все, что угодно, что придумает риэлторская компания, список может продолжаться до бесконечности.

Так вот, все, что перечислено выше, это «хотелки» агентства недвижимости. по закону, оно не имеет право брать с продавца или покупателя штрафы, а расходы на оказанные услуги возмещаются только тогда, когда они фактически доказаны.

Читайте статью, как расторгнуть договор с риэлтором без штрафа в одностороннем порядке

Основанием, на котором с вас, как покупателя или продавца могут потребовать какие-то деньги — подписанный договор.

Как отказаться от риэлтора при продаже квартиры

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Не подписывайте акт (-ы) выполненных работ! Что бы вам про его «информационный» статус не балаболили маклеры! Если так получилось, что подмахнули подписью не глядя бумажку, которая оказалась актом, то придется подать в суд исковое требование о признании акта ничтожным. В противном случае маклеры могут выиграть суд и придется оплачивать им не только размер комиссии, но и штраф за пользование их деньгами.

Внимательно прочитайте соглашение (договор) и убедитесь, что вы платите только когда переход права произошел, но не ранее.

Санкции и штрафы пропускаете — они не законны (источник: Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2016)).

Если в договоре указано, что вы доверяете посреднику совершение каких-либо действий от вашего имени (доверенность), то напишите письменное уведомление, где указываете, что:

  • отказываетесь от услуг риэлтора в одностороннем порядке;
  • отзываете доверенность с указанием пункта договора, где она прописана.

Убедитесь, что у посредника нет доказательств (которые он может предъявить суду и тот их примет) того, что он нашел для вас покупателя. Например, это может быть «информационный» договор (о нем речь ниже, где рассматриваем ситуацию с покупателем) или акт выполненных работ.

  • Продавец имеет больше шансов, по сравнению с покупателем, оплатить специалисту по недвжимости доказанные и фактически понесенные расходы, особенно, если подписан договор и акт выполненных работ.
  • Продавцам статья в помощь, как не платить риэлтору при продаже квартиры
  • Какие выплаты может потребовать риэлтор при подписанном договоре и не подписанном акте работ:
  • оплату чека за выставление в рекламу вашего объекта недвижимости, если чек получен от агрегатора объявлений, например, АВИТО и иные платные сервисы;

Если вы платили при заключении договора с риэлтором на продажу квартиры какие-либо финансовые средства, то можете отказаться от услуг риэлтора и вернуть деньги, согласно ч.6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей».

Для этого пишете уведомление об одностороннем расторжении договора с агентством недвижимости, отсылаете ценным с описью (заказным или с уведомлением) письмом, в котором излагаете ваше желание расторгнуть соглашение и просьбой вернуть деньги, плюс ставите срок в 10 дней. Если ответа, после указанного срока, не получаете, подаете исковое в суд, в котором требуете расторгнуть договор и взыскать оплаченные денежные средства.

Как отказаться от риэлтора при покупке квартиры

Типичная ситуация: покупатель ищет подходящий вариант в источниках Интернета, находит искомый объект недвижимости, звонит по указанному номеру и попадает на риэлтора.

Договаривается на просмотр, приезжает, а его не пускают на порог и не показывают квартиру, пока не подпишет договор. При этом посредник убедительно вещает, что никаких обязательств подпись не несет, т.к.

это отчет для собственника.

Однако, внимательно почитав договор, покупатель обнаружит наличие обязанностей, а именно оплатить посреднику комиссионное вознаграждение в случае заключения сделки с продавцом.

Как вам ситуация? И как быть?
Вы можете подписать договор под принуждением, т.к иначе вам не покажут квартиру (вы фактически стоите рядом с домом, а не на пороге и поэтому найти квартиру без посредника не сможете.

Подписывайте, потому что деваться вам некуда. Есть норма, по которой можно подтянуть такого риэлтора: ч.2 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», которая не допускает навязывание услуг за это предусмотрена ответственность по ст.

14.8 КоАП РФ.

Для того, чтобы привлечь по такому договору риэлтора за ущемление ваших прав в договоре должно быть четко прописано условие его исполнения, например, формулировка о том, что показ квартиры осуществляется в случае согласия покупателя оплатить комиссию агентства недвижимости в размере таком-то и согласие выражается подписанием договора.

Не знаю, понятно ли объяснил. В общем, построение предложения в условиях показа, прописанных в договоре должно быть таким, что вас вынуждают подписать соглашение, иначе не покажут квартиру.

Вы же понимаете, что на словах риэлтор говорит вам одно, а в договоре совсем иное написано, поэтому, настаивайте, чтобы в договор внесли правки. Говорите, что не против его подписать и хотите посмотреть квартиру, но пусть напишут то, что озвучивают на словах!

Включайте «дурака», до тех пор пока они либо не внесут нужные вам изменения, либо не покажут жилье без договора.

Что еще следует учесть перед просмотром, когда вам предлагают подписать подобное соглашение — требуйте, чтобы агент по недвижимости показал договор с собственником. Если договора нет, а вам втюхивают «информационный» договор, отправляйтесь искать хозяина или агента, с которым собственник работает по договору!

Маклеры практикуют двойную комиссию, т.е. берут деньги за услуги с обоих сторон сделки и часто это выясняется при личной встрече с собственником, когда покупатель вносит аванс или задаток.

Юридический аспект отказа от услуг риэлтора при покупке квартиры

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Соглашение, которое агент может подсовывать покупателю на подпись перед показом, это договор на возмездное оказание услуг. Статья 782 ГК РФ гласит о том, что вы можете отказаться от услуг риэлтора после подписания договора, оплатив ему фактические затраты.

п. 11 Постановления Пленума ВС РФ (28.06.2012) № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъясняет, что все отношения между риэлторами и сторонами сделки регулируются Законом «О защите прав потребителей» (далее — ФЗЗПП).

В свою очередь ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» гласит, что покупатель может отказаться от услуг риэлтора при покупке квартиры в любой момент времени, компенсируя фактические растраты, которые предусмотрены подписанным соглашением.

Штрафы, пени и требования оплатить услугу в полном объеме, оставить аванс в агентстве, в качестве компенсации — ничтожные требования, согласно Закона «О защите прав потребителей». Посредники просто пользуются юридической неграмотностью участников сделки.

Что можно отнести к фактическим растратам посредника:

  • билет на проезд в трамвае, метро, автобусе, электричке;
  • и т.п.

Поэтому фактически вы будете должны оплатить посреднику дорогу до квартиры и обратно. На большую сумму он вряд ли предоставит доказательства в суд, и поэтому в возмещении убытков ему откажут, как сейчас это происходит в подавляющем большинстве случаев.

Как отказаться от услуг риэлтора после просмотра квартиры

Чтобы суд был на вашей стороне, обязательно обеспечить фактические доказательства правильного отказа от услуг посредника. Для этого направляете письмо на адрес агентства недвижимости. Варианты оформления письма:

  • с уведомлением;
  • ценное с описью;
  • заказное.

В письмо кладете уведомление, написанное от руки. День получения этого уведомления будет считаться датой, когда вы официально отказались от договора риэлтора.

Советы и рекомендации для продавца и покупателя:

Если агенты после вашего отказа грозят судом, переносите это спокойно. Если вас вызвали в суд, то будьте готовы подать встречное исковое заявление с выдвинутыми требованиями.

Вы узнали можно ли отказаться от услуг риэлтора если не был заключен договор и если он был подписан, советы и юридические рекомендации.

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-otkazatsya-uslug-rieltora.html

Мошенничество при заключении договора аренды квартиры: как избежать?

Уважаемые читатели, этот материал о мошенничестве при заключении договора аренды квартиры подготовлен редакцией портала Юрэксперт.онлайн. Авторами статей являются практикующие юристы и адвокаты. Редакция ценит доверие читателей, обратившихся к этой странице, и рада помочь самостоятельно разобраться со сложным вопросом.

Как договориться о квартирах, так и о договоренности.

Виды мошенничества

Совершая сделку на рынке недвижимости, нужно быть осторожным, чтобы не нарваться на мошенников. Причем это относится не только к купле-продаже жилья, но и к аренде. Поэтому прежде чем заключать договор, нужно ознакомиться с теми способами, которые используют аферисты по отношению к доверчивым гражданам.

Подделки или копии документов вместо подлинников

Собственник может предъявить потенциальному арендатору копии документов на право собственности. Но сведения, содержащиеся в них, могут быть недостоверными.

Подделать любую бумагу не сложно с помощью современной техники и компьютерных программ.

В действительности жилье может быть в залоге у банка, либо его владельцем является другой человек, или же оно в долевой собственности, а владелец утверждает, что он единственный хозяин.

Заключение договора в офисе (без предварительного осмотра квартиры)

В связи с большой конкуренцией на рынке недвижимости не гнушаются обманом и агентства. Они предлагают обратившимся к ним людям ознакомиться с базой данных (естественно за деньги) и выбрать наиболее удобный для них вариант.

Читайте также:  Оценка автомобиля для вступления в наследство для нотариуса

При этом дается подробное описание квартиры или дома, показываются многочисленные фотографии. Если гражданин теряет бдительность и соглашается сразу же заключить договор, то он рискует потерять деньги. В действительности выясняется, что объект не соответствует описанию.

Но договор уже подписан и деньги за жилье заплачены. Причем оформлено все по закону, так что предъявить претензии не получится.

Многократная сдача жилья

Этот вариант обмана можно отнести к «классике». Суть его заключается в том, что мошенник арендует квартиру на короткий срок, а после этого, представившись другим гражданам ее хозяином, сдает от своего имени в аренду уже на более продолжительный период. При этом цена указывается ниже рыночной.

Желающего снять жилье информируют о том, что нужна предоплата за несколько месяцев. Поскольку цена низкая, человек соглашается, подписывает договор и передает аферисту деньги.

А после того, как заканчивается срок съема у основного арендатора, человек, уплативший за несколько месяцев вперед, оказывается в непростой ситуации: хозяин выселяет его, причем на вполне законных основаниях. Таким образом, человек теряет и жилье, и уплаченные за него деньги.

Сговор собственника с риелтором

Иногда владельцы квадратных метров вступают в сговор с сотрудниками агентств недвижимости. Действуют они по такой схеме. Риелтор находит клиента, заключается договор и арендатор уплачивает комиссионные (обычно это плата за один месяц).

Хозяин с риелтором делят эту прибыль пополам. Затем собственник находит предлог, чтобы выселить только что въехавшего квартиранта. Он может прибегать к различным уловкам. Например, в отсутствии жильцов приходит и портит что-то или же подселяет насекомых.

После этого через пару дней он приходит с внезапной проверкой, обнаруживает «вредительство» и настаивает на оплате ущерба и расторжении договора. Также возможно создание других невыносимых для жильца условий.

В результате за один месяц квартиру можно сдать так несколько раз и получить при этом неплохой доход.

Замена замков

В этом случае владелец квартиры уговаривает арендатора не заселяться в течение нескольких дней после подписания соглашения и передачи денег под предлогом того, что надо навести порядок или вывези какие-то свои вещи.

Фактически он ничего подобного не делает, а просто меняет замки. Новый жилец приезжает по адресу, но полученные им ключи не подходят.

А хозяин удивленно говорит, что этого человека видит впервые и вообще даже и не думал сдавать свое жилье.

Смотрите видео о способах обмана:

Как заключить договор?

Чтобы избежать обмана при аренде недвижимости, необходимо заключить договор. Но в нем нужно указать всю необходимую информацию, даже малозначительную на первый взгляд. Только в таком случае при обмане можно избежать неприятных последствий.

В обязательном порядке нужно указать в договоре:

  • характеристики недвижимости (площадь, подробный адрес, количество комнат в квартире и т.п.);
  • срок, на который заключается договор;
  • сумму арендной платы и за какой срок она начисляется;
  • порядок расчетов за аренду;
  • каким образом будет производиться оплата дополнительных услуг (коммуналка, телефон, интернет, парковка и пр.).

Также следует предусмотреть возможность досрочного расторжения договора, указав все нюансы этой процедуры (в каких случаях это возможно, как осуществляется перерасчет и др.).

Это лишь основные пункты, которые должны быть в договоре аренды. Желательно указать в документе все, о чем предварительно устно договаривались владелец жилья и потенциальный арендатор.

Важно обратить внимание при заключении договора аренды на недвижимость, находящуюся в долевой собственности, на то, что все собственники поставили свои подписи в документе. В противном случае кто-либо из них сможет потом сказать, что своего согласия не давал и денег за съем квартиры не получал.

Как проверить документы?

Самый лучший способ – обратиться к проверенному риелтору, чтобы он проверил подлинность предоставленных документов и само жилье. Если такой возможности нет, то можно заказать справку ЕГРН.

В ней указано, имеется или нет обременение на жилье, сколько человек владеют им, сколько прописано.

А еще нужно потребовать у владельца справку из управляющей компании, где также указано количество зарегистрированных лиц и владельцев недвижимости.

Рекомендации для снижения рисков

Чтобы не быть обманутым при аренде жилья, нужно соблюдать такие правила:

  1. Если собственник просит дополнительные денежные средства, объясняя это необходимостью сделать какие-либо покупки для квартиры, то не следует передавать деньги. При необходимости нужно все подобные условия отразить в договоре, а каждую передачу средств оформлять расписками.
  2. В договоре обязательно нужно отразить условия по досрочному его расторжению. В том числе должно быть указано, что собственник в таком случае выплачивает арендатору неустойку за то, что не выполнил свои обязательства надлежащим образом.
  3. Когда в объявлении указана слишком низкая цена, то это повод насторожиться. Не исключено, что собственник – мошенник и таким образом пытается сыграть на жадности. Точно так же следует реагировать и на чересчур идеальные фотоснимки жилья.
  4. Если по договору предусмотрено проведение ремонта, то надо обязательно сохранять все чеки и делать фотографии до начала работ и после их окончания.
  5. Ни в коем случае не надо передавать деньги до подписания договора. А каждая передача денежных средств должна сопровождаться распиской.
  6. Обязательно надо проверить документы на право собственности. Важно, чтобы это были оригиналы.

В любом случае нужно заключать подробный договор, указывая в нем все детали. В таком случае при обмане можно обратиться в суд и вернуть уплаченные деньги. Ведь обманщики попадают под статью 159 Уголовного кодекса «Мошенничество».

Редакция благодарит вас за то, что дочитали статью до конца и надеется, что материал будет полезным. На сайте Юрэксперт.онлайн вы можете прочитать и другие юридические статьи на схожие темы: https://urexpert.online/

Источник: https://www.infpol.ru/209227-moshennichestvo-pri-zaklyuchenii-dogovora-arendy-kvartiry-kak-izbezhat/

Как риэлтору заключить договор с продавцом квартиры | Мастерская риэлтора

Как заключить договор с продавцом квартиры правильно, как составить эксклюзивный договор, условия, стороны, суммы комиссии и другие нюансы. Статья подойдет новичкам и опытным посредникам, которые испытывают трудности при оформлении этого важного документа.

Задачи, в процессе оформления договора:

  • вызвать доверие;
  • вникнуть в потребности, правильно определить одну или несколько самых важных;
  • убедить собственника в необходимости заключить договор;
  • найти способ решить его проблему и убедить, что только вы справитесь лучше всех.

Пригодится: правильный разговор риэлтора с продавцом

Как заключить договор с продавцом квартиры риэлтору-новичку

Ваша просьба по оформлению эксклюзивного договора с хозяином квартиры должна быть аргументирована так, чтобы вопрос о подписании документа не вставал вообще.

Список аргументов:

Перечислите продавцу перечень задач, которые вы берете на себя при продаже его собственности.

При этом помните, что важна не длина списка, а задачи, которые хозяин не сможет решить без вас! Вы уже читали статью, какие услуги оказывают риэлторы и агентства недвижимости, поэтому вам уже будет проще составить перечень. Обязательно добавьте свои пункты, т.к. статья содержит далеко не всю информацию!

Сообщите, что вы будете выступать фильтром на входе в квартиру продавца, отсекая «пустые» просмотры на которые могут прийти псевдопокупатели (у них не хватает денег, но им просто интересно посмотреть чужую собственность), посредники. Плюс, вы снизите на нет риски проникновения в квартиру мошенников и воров.

Узнайте, насколько хорошо продавец жилья осведомлен о тонкостях процедур внесения аванса или задатка, расчетов с покупателем, если он пришел не с наличными деньгами (ипотека, маткапитал, военная ипотека, жилищный сертификат). Если знаете какой-нибудь нюанс, для примера, который собственник точно не знает и если он затруднится ответить, то скажите, что ваша задача его подстраховать и вы успешно с этим справитесь.

Зачастую взамен продаваемой квартиры покупают другую в этом же городе, меньше или больше по метражу. Объясните, что в подавляющем большинстве случаев собственники, самостоятельно продающие жилище, не могут вовремя подыскать жилье для приобретения, а риэлтор подберет подходящий вариант и проведет сделку продажи и последующей покупки в один день, проконтролировав правильность всего процесса.

Если вы выяснили, что у объекта недвижимости сложности с документами (неузаконенная перепланировка, прописаны военнослужащие срочники и т.д.), то объясните продавцу, что вы отлично знаете, куда идти решать вопросы, какие документы собирать и сэкономите ему массу времени, а самое главное нервов, ведь все знают, как муторно ходить по инстанциям.

Как уже упоминалось в статье про первую встречу риэлтора и клиента на квартире (офисе) — не оказывайте излишнего давления на собеседника. Ваши аргументы должны быть весомы, обстоятельны и неоспоримы.

А для этого перед каждой встречей заново составляйте список арументов для каждого отдельного клиента, под его индивидуальную ситуацию. Поэтому в этой статье нет четкого списка, т.к.

для каждого объекта недвижимости он свой.

Следует объяснить клиенту, что письменный договор дисциплинирует обе стороны и его и вас. Вы будете обязаны выполнить все пункты, которые пропишете в документе, а если получится, то сделаете больше, чем обещали. Можете привести несколько примеров, когда вы так делали (не обязательно из своего опыта).

Если вы работаете от агентства недвижимости, возьмите с собой на переговоры копии учредительных документов риэлторской компании. Покажите их собеседнику, докажите, что ничего не скрываете и готовы выполнить все указанные в договоре обязательства.

Сегодня вы узнали, какие аргументы использовать в беседе с клиентом, чтобы заключить эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг по купле-продаже недвижимости.

Источник: https://MainSeller.ru/kak-zaklyuchit-dogovor-prodavtsom-kvartiry.html

Как понять, что риелтор хочет обмануть вас или просто не разбирается в своей работе

  • 17 примеров запоминающейся рекламы, которую создали профессионалы своего дела
  • 19 вещей, которые проделают дыру в нашем бюджете, но не пригодятся
  • 14 твитов, после прочтения которых вы воскликнете: «Это же про меня!»
  • 74-летняя певица случайно запустила мировой челлендж, который уже стал главным трендом 2020 года
  • Мужчины признались, когда в последний раз плакали. И их твиты действуют как прививка против черствости
  • 20+ историй о бывших, которые после расставания пустились во все тяжкие
  • 10 иллюстраций о том, как крупно можно ошибиться, оценив человека за 2 минуты
  • 15 совершенно неожиданных фактов о местах, где все хотят побывать
  • 15+ вещей, которые бесят продавцов-консультантов, а клиенты об этом и не догадываются
  • 20 историй о том, как люди победили страшнейшего врага — собственный страх
  • Мамы рассказали, почему не отдали своих детей в общеобразовательные школы. И ни разу об этом не пожалели
  • 17 ситуаций, которые приняли слишком неожиданный оборот
  • Пользователи сети рассказали про самые дикие глупости, которые они совершили в детстве
  • 19 хаков от людей, которые плевать хотели на ваши устоявшиеся правила
  • 15 твитов от людей, которые лучше всех знают, что идеальные семьи бывают только в кино
  • Рассказ о друзьях молодости, после которого вы захотите позвонить своим (Но так и не сделаете этого)

Источник: https://www.adme.ru/svoboda-kultura/kak-ponyat-chto-vash-rieltor-moshennik-nikogda-ne-pokupajte-u-agentstv-bazu-1894115/

Ссылка на основную публикацию