Можно ли и как продать квартиру с обременением — договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Главная » Купля-продажа квартиры » Продажа квартиры с обременением

890 просмотров

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита.

Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента. Пожилой человек может заключить договор ренты, в рамках которого за ним будут ухаживать другие люди, а за это, после смерти собственника, они получают его жилье. Логично, что обременение не позволит пожилому человеку продавать квартиру, раз он уже заключил договор, по которому появились обязательства отдать жилье определенным лицам.
  • Арест. Государственные структуры могут накладывать на квартиру арест. Обычно это реализуется в рамках суда или расследования. Такое жилье продать практически невозможно, т.к. потребуется разрешение от органов, наложивших арест, а они в этом практически всегда не заинтересованы.
  • Аренда. Иногда квартира, которую планируется продать, уже имеет арендаторов, заключивших договор съема жилья на определенный срок. Вне зависимости от смены собственника, эти люди все равно будут жить в этой квартире вплоть до окончания срока действия договора.

Помимо перечисленных, условным обременением можно считать нахождение в квартире недееспособных или несовершеннолетних лиц, которые имеют права на такую недвижимость. Ничто не мешает продать эту квартиру, однако сначала нужно получить разрешение в органах опеки.

Можно ли продать квартиру с обременением

Реально продать квартиру можно только с обременением по ипотеке. В случае с вариантами ренты и аренды единственным способом является расторжение договоров или окончание их действия, что автоматически предполагает снятие обременения. Арест также намного проще снять и продавать жилье на общих основаниях, чем пытаться добиться разрешения на продажу арестованной квартиры.

Таким образом, продать жилье с обременением можно, но при условии, что тип обременения это допускает. В случае с банком важным моментом является лишь факт получения финансовой организацией дохода. Таким образом, если покупатель и продавец согласятся на подобную схему, банк может предложить перенести обязательства продавца на покупателя.

Нужно учитывать, что банк будет тщательно проверять покупателя, практически так же, как продавца, когда ему выдавался ипотечный кредит. И если с продавцом были проблемы (например, несвоевременное погашение долга), а финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, то банк согласится на такой «обмен».

Пример: Предположим, что есть квартира, которую господин «А» купил в ипотеку за 3 миллиона рублей. Впоследствии он захотел сменить жилье на более дешевое, да и с работой начались проблемы, из-за чего совершать платежи в полном объеме он уже не мог.

«А» находит господина «Б», который согласен купить его жилье за 2 миллиона рублей, но денег в полном объеме у «Б» нет, зато есть стабильный доход и желание регулярно, точно в срок, погашать кредит. В такой ситуации «А» и «Б» посещают банк, обсуждают условия и сам факт возможности перевода долга на другого человека с одновременным переоформлением права собственности.

Если банк соглашается, то квартира фактически считается проданной. «А» избавляется от долга, «Б» обязуется выплачивать кредит и дальше.

Для продавца преимущество заключается в самой возможности продать жилье, несмотря на обременения. А вот для покупателя такая система позволяет приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной.

На представленном выше примере видно, что «А» покупал жилье за 3 миллиона, а продал его уже за 2 миллиона. Разница в 1 миллион – это та сумма, которую «А» погасил, когда кредит был на нем.

Получается, что продавец ничего не заработал, но, зато, избавился от ипотеки, которую ему сложно выплачивать.

Под недостатками обычно понимают всевозможные риски. Учитывая тот факт, что продать такое жилье можно только после получения разрешения от банка. Как следствие, сделка может считаться достаточно надежной. С другой стороны, далеко не всегда банк дает разрешение, да и стороны могут отказаться от сделки в любой момент.

Как продать квартиру с обременением

Если рассматривать варианты с арендой, рентой или арестом, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снять обременение и продать жилье на общих основаниях. В случае же с квартирой, на которую наложено обременение по ипотеке, все будет несколько сложнее.

Порядок действий

  1. Найти подходящего покупателя, готового приобретать именно такое жилье, с обременением.
  2. Вместе с покупателем обратиться в банк и обсудить условия дальнейшей сделки. Если финансовая организация даст разрешение на операцию, можно двигаться дальше.
  3. Составить договор купли-продажи жилья с учетом требований банка.

    Нередко в таком договоре бывает три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.

  4. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на выполнении этого условия, чтобы минимизировать возможные риски.
  5. Зарегистрировать договор.
  6. Подписать договора кредита и залога с банком.

  7. Оформить право собственности на жилье.

Документы

Для подобной сделки нужно подготовить следующие документы:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договора кредита и залога.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписка из домовой книги о количестве прописанных в квартире.
  • Справка из управляющей компании о наличии/отсутствии задолженности по квартплате.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.

Расходы и сроки

При продаже квартиры, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях, по договоренности с покупателем, часть затрат, например, на услуги нотариуса, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:

  • Расходы на нотариуса: от 2 тысяч и выше.
  • Регистрация права собственности: 2 тысячи на одного владельца.
  • Услуги риэлтора (агентства недвижимости), если они нужны: около 5% от суммы сделки.

В некоторых случаях банк может вводить какие-то дополнительные комиссии, однако это скорее исключение, чем правило.

Уже после переоформления права собственности покупатель начнем платить кредит. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы займа, процентной ставки и срока действия кредита.

В обычной ситуации, когда заключается стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от несколько дней, до пары месяцев. Реже – больше.

Однако, когда появляется третья сторона (в данном случае – банк), срок может растягиваться практически безгранично.

Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой реализации квартиры, то на процедуру уйдет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может быть и до полугода.

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Можно ли и как продать квартиру с обременением - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением Продать квартиру с обременением достаточно сложно и потому лучше заранее подготовиться к возможным проблемам посредством помощи опытного нотариуса. Специалисты на бесплатной консультации разберут все наиболее часто встречающиеся спорные ситуации. Они же могут сопровождать всю сделку, тем самым оперативно реагируя на затруднения и минимизируя любые возможные риски. Можно ли и как продать квартиру с обременением - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem/

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи

Обременение в пользу продавца  довольно  частый юридический прием в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи недвижимости.
Внесение записи об ипотеке (залоге в пользу продавца) в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) предотвратить отчуждение недвижимости третьему лицу до момента погашения этой записи.

Статья обновлена  03.01.2020 г

Обременение в пользу продавца

Как снять обременение

Обременение в пользу продавца регистрируется  в Росреестре и запись об этом вносится в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости.

  • Любое регистрационное действие, в том числе и  обременение обязательствами ( вносится запись об ипотеке),  в Росреестре производится по заявлению участников сделки.

Обременение в пользу продавца. Регистрации обременения

  • Госпошлина за регистрацию обременения в пользу продавца не уплачивается.
  • Заявление о внесении записи об ипотеке(обременении под залог) подают все участники сделки купли-продажи.
  • В  выписке из ЕГРН  запись об обременении  будет отражена
  • На правоустанавливающем документе ( договоре купли-продажи) будет проставлена регистрационная надпись о регистрации обременения.
  • Сделка с обременением  регистрируется 5 рабочих дней
  • Снимается обременение 3 рабочих дня и тоже по заявлению всех участников сделки
  • С заявлением о погашении записи об ипотеке в пользу продавца документ о полной оплате в Росреестр не передается (Расписку о получении денег продавцом или платежное поручение о переводе средств продавцу к заявлению не прикладываются)!

Обременение в пользу продавца. Содержание договора 

  • В разделе «Порядок расчетов» договора купли-продажи прописывается подробно в какие  сроки и какими суммами  будет осуществляться выплата полной цены за объект недвижимости.
  • Если в Договоре купли-продажи в разделе «Порядок расчетов» вы указали на частичную оплату,  но при этом не прописали о  возникновении обременения, то по заявлению сторон оно будет наложено,  потому что главным для регистратора является ЗАЯВЛЕНИЕ о регистрационном действии!
  • Регистрация  обременения в пользу Продавца не является обязательной процедурой. Если стороны доверяют друг другу — в разделе «Особые условия» прописывается: » Стороны договорились, что в пользу Продавца обременение не возникает»

Самостоятельное составление договора. Подробная консультация

Подробные разъяснения по составлению Договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа вы получите из видео урока. Адаптированный шаблон договора купли-продажи с рассрочкой и шаблоны расписок приложены к видео уроку.

  • Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа здесь
  • Можно ли и как продать квартиру с обременением - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)
  • Посмотрев видео консультацию — вы без проблем самостоятельно составите договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, который примет регистратор в качестве документа-основания для регистрации обременения в пользу продавца.

Опираясь на свой  многолетний опыт сопровождения сделок, смею рекомендовать — обременение регистрировать в сделках с рассрочкой платежа. Ведь снять его легко!
Запись в ЕГРН об ипотеке дисциплинирует покупателя.

  1. Дополнительной страховкой для продавца являются еще штрафные санкции на покупателя в случае нарушения сроков расчета.
  2. И конечно договориться об этом стороны сделки должны «на берегу», то есть прописать об этом условии еще  в предварительном договоре купли-продажи.
  3. Под эту ситуацию можно составить Предварительный договор купли-продажи  с помощью Юридического конструктора договоров.

Рекомендую использовать такую форму сделки при оплате за счет средств Материнского(семейного) капитала.
Всегда рада разъяснить. Автор

Обременение в пользу продавца. Правильный договор купли-продажи

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/05/10/obremenenie-2/

Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Статья акутальна на: Март 2020 г.

Сроки регистрации регламентируются ст. 16 ФЗ № 218. Так, согласно нормам статьи, сроки регистрации зависят от формы подачи документов, а также от органа, принявшего документацию.

Стандартный срок внесения записи в ЕГРП – 7 рабочих дней с даты приема заявления и всех сопутствующих документов. Если документы предоставляются в один из многофункциональных центров (МФЦ), сроки чуть больше – 9 рабочих дней.

Подводные камни договора купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Существенный “подводный камень” при заключении контракта о купле-продаже квартиры – это отказ продавца от снятия обременения после фактической уплаты покупателем стоимости квартиры.

Основанием для снятия обременения служит совместно поданное заявление от сторон процесса в Росреестр.

Обременение в пользу продавца

Если нет возможности привлечь согласия прописанного на отчуждение, то он будет числиться в квартире и в дальнейшем. Приобретатель вправе требовать снятия такого обременения с квартиры, и в договоре должны быть предусмотрены сроки, в которые это должно произойти.

В пользу продавца

Такое обременение используется собственниками при сделках, в которых предусмотрена рассрочка платежа или в других случаях, когда выплата происходит не целиком. По условиям такого соглашения, покупатель может въехать в квартиру по факту заключения договора, но право собственности будет принадлежать продавцу до момента совершения последней выплаты по сделке.

Если сделка предполагает залог, то обговорить такой пункт в соглашении будет наиболее правильным.

Обременение квартиры в пользу продавца

Например, нужно получить от собственника квартиры и зарегистрированных в ней лиц нотариальные обязательства выписаться из помещения в четко установленные сроки.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры с ограничениями, учтите следующие рекомендации:

  • нюансы сделки нужно конкретизировать в договоре купли-продажи: указание кредита, расчетных счетов, алгоритма действий сторон;
  • перед сделкой стоит потребовать, чтобы продавец предъявил официальную бумагу от банка с информацией об ипотечном займе;
  • желательно посетить финансовое учреждение с собственником квартиры и удостовериться, что на помещение оформлен жилищный кредит;
  • погашать остаток задолженности нужно безналичным путем, с документальным подтверждением операции.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации.

Снять обременение в пользу продавца

При уклонении продавца от снятия обременения у покупателя появляется право на судебное решение вопроса.

В суд нужно предоставить следующую документацию:

  • исковое заявление, содержащее в себе суть заявленных требований;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает переход имущественного права и установление обременения;
  • документы, которые свидетельствуют о перечислении денег продавцу – к примеру, расписка о получении денег или чек-ордер о зачислении денежных средств на расчетный счет.

В таком случае, если вся сумма согласно договору была уплачена продавцу, у суда появляются законные основания для удовлетворения исковых требований.

Когда между сторонами нет разногласий, никаких “подводных камней”, по сути, и нет.

Рассрочка платежа (обременение в пользу продавца)

Вариантов решения проблемы 2: прийти к компромиссу или обращаться в суд.

Если разногласий нет, процедура проходит по упрощенному алгоритму:

  1. Подается совместное заявление в Росреестр. Оно является основанием для снятия ограничений.
  2. Регистратор исключает запись из ЕГРН об обременении.
  3. Покупатель получает выписку об отсутствии ограничений и приобретает полное право распоряжения.

Другие преимущества ДКП в пользу продавца:

  • надежная гарантия защиты его имущественных прав;
  • возможность приобрести квартиру в рассрочку;
  • залогодатель полностью отвечает за жилой объект как во время совершения сделки, так и после нее.

Такой договор гарантирует безопасность сделки купли-продажи квартиры с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Кроме того, популярной остается и продажа в пользу покупателя.

Что такое обременение в пользу продавца

Для этого стороны подают:

  1. Совместное заявление на переход права собственности.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Техническую документацию на жилое помещение.
  4. Соглашение о залоге при необходимости.
  5. Справку о количестве зарегистрированных лиц.
  6. Выписку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

Дополнительно можно прикрепить доверенность, согласие органов опеки, разрешение супруга и так далее.

Стоимость услуги и сроки ее оказания

Стороны процесса должны оплатить нотариальные (по необходимости) и технические услуги в соответствии с законодательными тарифами. Также придется обеспечить документальное оформление сделки, заплатить за услуги юридической фирмы.

К специалистам по составлению договоров обращаются, если есть неуверенность в правильности содержания документа.

Договор с обременением в пользу продавца

Приобретая такую квартиру, покупатель берёт на себя обязанности, которые обязательны к выполнению, по соглашению ренты.

Это важно знать:  Согласие жены на продажу квартиры

Договор с обременением в пользу продавца образец

При желании сторон его можно заверить.

Виды обременения в пользу собственника жилого объекта:

  • в силу закона;
  • по договоренности сторон.

Заранее следует договориться о том, каким способом будет вноситься плата за жилой объект: наличным либо безналичным расчетом. В ДКП можно конкретизировать порядок расчета с продавцом:

  • до подписания контракта;
  • после заключения договора и госрегистрации права собственности в Росреестре;
  • в рассрочку или с отсрочкой платежа.

Если оплата производится до подписания договора, в обеспечении нет необходимости, так как покупатель полностью исполняет денежное обязательство до заключения сделки.

Дкп с обременением в пользу продавца

  • совместное заявление на переход права собственности;
  • договор купли-продажи, составленный и заполненный согласно всем правилам;
  • технический и кадастровый паспорт на жилой объект;
  • при необходимости, отдельное соглашение о залоге, составленное в письменной форме;
  • доверенность на представителя (если предоставлением документов занимаются не участники сделки);
  • согласие от органов опеки в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних лиц;
  • разрешение от супруга, если осуществляется продажа квартиры, купленной во время брака;
  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
  • справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Государственный регистратор вправе истребовать и иные документы, не содержащиеся в вышеуказанном перечне.

В сделке с обремененным объектом, кроме покупателя и продавца, присутствует ещё одна заинтересованная сторона – банк, государственные органы и так далее.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами.

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной.

Договор купли продажи с обременением в пользу продавца образец

Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.

Договор купли продажи с обременением в пользу продавца

Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:

  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов. Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора. Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение.

Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца

Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон. По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Договор купли продажи дома с участком с обременением в пользу продавца

  • Стоимости квартиры.
  • Порядке расчета и передачи имущества.
  • Ответственности сторон при невыполнении условий.

Трехсторонний договор купли продажи недвижимости должен содержать дополнительный пункт о наличии обременения, его виде, правовых последствиях для покупателя. В этом и заключается его основное отличие от обычного договора купли-продажи.

Следует понимать, что умолчание продавца об обременении – основание для покупателя оспорить сделку, так как его ввели в заблуждение.

Ознакомьтесь с тем, как выглядит образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Нюансы составления договора купли-продажи в пользу продавца

Чтобы успешно реализовать квартиру с обременением в пользу продавца, нужно составить соответствующий договор.

Обременение в пользу продавца до полного расчета

Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.

Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.

Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:

  1. Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
  2. Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.

При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.

Покупка квартиры с зарегистрированным лицом

Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек.

Финансовые организации не всегда соглашаются на перезалог недвижимости, ссылаясь на низкий уровень дохода покупателя или его плохую кредитную историю.

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Содержание соглашения купли-продажи

Основной документ при заключении сделки на жилую недвижимость – договор купли-продажи.

Обременение в пользу продавца до полного расчета образец

Санкция может полностью или частично распространяться на распоряжение имуществом, а иногда даже на пользование им. Наложить арест могут государственные структуры:

  • суд,
  • правоохранительные органы,
  • судебные приставы.

Те, кто уже изучал вопрос, как продать арестованную квартиру, пришли к выводу, что реализовать такую собственность крайне трудно. Первым делом нужно получить разрешение органа, наложившего арест, но, как показывает практика, сделать это нелегко.

Судебные и правоохранительные органы действуют в рамках закона, и не могут на свое усмотрение распоряжаться недвижимостью. Приоритетом считается защита интересов граждан и соблюдение законов, а не выгода владельца.

Обременение в пользу продавца что это

Продажа квартиры с обременением

Обременение на квартиру – это зарегистрированное ограничением, в рамках которого владелец не имеет права совершать какие-либо действия с собственной недвижимостью. Самый распространенный пример: оформление квартиры в залог при получении ипотечного кредита.

Формально жилье принадлежит собственнику, однако фактически, без разрешения банка, человек ничего не может с этой квартирой сделать. В том числе и продать. Как именно можно реализовать недвижимость, на которую наложены обременения – читайте в этой статье.

Виды обременений

Выделяют следующие типы обременений:

  • Ипотека. Банк накладывает ограничение на квартиру, из-за чего продать ее становится затруднительно.
  • Рента.

Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Можно ли и как продать квартиру с обременением - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Источник: https://leonmonitor.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca/

Договор с обременением в пользу продавца:подводные камни,образец

Можно ли и как продать квартиру с обременением - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Сегодня при оформлении имущественных сделок в некоторых случаях заключается договор с обременением в пользу продавца. Для большинства российских граждан остается непонятна суть заключаемого соглашения, поэтому стоит узнать об особенностях проведения продажи с использованием подобного механизма.

Что такое обременение в пользу продавца

Под обременением понимается действие или процесс, в результате которых физическое лицо ограничивается в свободе действий или снижаются возможности по изменению состояния объекта. В сфере сделок с недвижимостью обременение в пользу продавца является довольно часто применяемым юридическим приемом.

Это такое оформление договора, при котором в ЕГРН вносится специальная запись, которая накладывает запрет на проведение в дальнейшем отчуждения имущества третьему лицу до момента полного погашения.

Часто такое соглашение заключается между продавцом и приобретателем жилой недвижимости, если сумма не выплачивается в полном объеме, то есть при привлечении механизма отсрочки платежа или рассрочки.

До момента наступления такого события недвижимость находится в залоге у продавца, но фактическим собственником является тот, кто приобрел квартиру. Правила совершения сделки с обременением аналогичны традиционной продаже, включая необходимость регистрации ее в органе государственной регистрации. Наличие записи в ЕГРН об ипотеке выступает для покупателя дисциплинирующим фактором.

В качестве дополнительной страховки для продавца выступают штрафные санкции в адрес покупателя, которые будут на него возложены при нарушении оговоренных сроков расчета. При невыполнении условий достигнутых соглашений продавец вправе аннулировать договор, основываясь на факте нарушения их одной из сторон.

Особенности заключения договора

Сделка с обременением предполагает, что участники сделки самостоятельно достигают договоренностей о существенных условиях, информация о которых прописывается в тексте соглашения.

В число обязательных пунктов входят традиционные для стандартного договора купли-продажи пункты:

  • реквизиты участников;
  • дата и место заключение сделки;
  • подробное описание предмета договора;
  • цена продаваемого объекта недвижимости;
  • ответственность сторон;
  • порядок осуществления расчетов.

При обременении в пользу продавца особое внимание уделяется разделу проведения расчетов между продавцом и покупателем и наложению штрафных санкций при нарушении оговоренного порядка.

Скачать договор купли-продажи с обременением в пользу продавца образец 2019 года

Способ оплаты за жилой объект участники выбирают самостоятельно. Это может быть наличный расчет с вручением денежных средств из рук руки. В значительной части случаев сегодня используется безналичный способ, предполагающий перечисление денег на банковскую карту или специальный счет.

При участии в сделке сертификатов возможен только второй вариант, так как материнский капитал и иные средства государственных субсидий не выдаются владельцу документа на руки в виде наличной суммы.

В договоре условия проведения расчетов могут быть определены в договоре одним из следующих вариантов:

  1. Указание размера сумми сроков произведения выплат с указанием информации такого рода в разделе, который посвящен порядку расчета;
  2. Указание факта, что накладываются ограничительные действия на жилой объект из-за применения механизма рассрочки, что прописывается в разделе особых условий.

Закон гарантирует, что длительность регистрации договора с обременением в пользу продавца обязан быть не более 5 рабочих дней, начиная с момента подачи полного пакета документов в орган государственной регистрации.

В отношении срока заключенных договоренностей жестких ограничений нет, поэтому он может быть любым.

Перечень необходимых документов

Для регистрации договора с обременением в пользу продавца участники сделки обязаны предоставить в орган государственной регистрации перечень определенных документов. Их количество в пакете может варьироваться в зависимости от сопутствующих факторов в виде наличия брачного союза, несовершеннолетних и недееспособных детей, выделенных долей и иных обстоятельств.

В число обязательных для оформления бумаг входит:

  • совместно заполненный бланк заявления на регистрацию перехода прав собственности;
  • правильно составленный и оформленный договор купли-продажи;
  • технический и кадастровый паспорт жилого объекта;
  • справка о численном составе семьи;
  • выписка об отсутствии долгов за услуги ЖКХ;
  • отдельное соглашение о залоге в письменной форме в случае его необходимости;
  • доверенности, при участии в сделки представителей продавца или покупателя;
  • разрешение на отчуждение имущества от органов опеки при участии в сделке несовершеннолетнего или недееспособного лица;
  • согласие супруга на сделку при наличии действующего брачного союза.

Специалисты органа государственной регистрации вправе потребовать предоставления иных документов. Для получения консультаций и уточнения интересующих вопросов в части комплектности документов участники сделки могут обращаться в  территориальное представительство Росреестра.

Важные моменты

Договор с обременением в пользу продавца имеет ряд неоспоримых преимуществ. Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.

Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:

  1. Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
  2. Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
  3. Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.

Соглашение с обременением в пользу продавца считается оптимальным решением для тех, кто желает получить дополнительные гарантии безопасности при использовании варианта оплаты с рассрочкой.

Подводные камни

«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья. Основанием для ликвидации записи об обременении является совместно поданный участниками сделки бланк заявления.

При уклонении продавца от подобных обязанностей возникают сложности, и самостоятельно снять ограничения приобретатель квартиры не сможет. В этом случае возможно мирное урегулирование вопроса с продавцом или судебное решение проблемы, в результате которого деньги могут быть возвращены покупателю с аннулированием контракта.

Для инициирования процедуры в суд необходимо предоставить:

  • заявление с указанием сути заявляемых требований;
  • выписку из ЕГРП для подтверждения права владения и наличияобременения;
  • документы, которые выступают свидетельством факта перечислении средств продавцу.

Если сумма по договору была выплачена продавцу в полном объеме, то имеются законные основания для возможности удовлетворить исковые требования.

После прохождения процедуры снятия обременения покупателем будет получена выписка из реестра с подтверждением факта отсутствия в отношении жилого объекта ограничения.

Заключение

Сделка с обременением является для владельца дополнительным гарантом того, что средства за проданное жилое имущество будут получены им полном объеме. На практике к подобным соглашениям прибегают в случае привлечения механизма отсрочки или рассрочки, что дает покупателю снизить финансовое бремя.

Для исключения негативных последствий важно внимательно подходить к составлению договора, особенно пунктов проведения расчетов и наложения штрафных санкций за допущенные нарушения условий и договоренностей. В целом процесс сделки с обременением не имеет кардинальных отличий в части процедуры прохождения регистрации и перечня необходимых для процедуры документов.

Источник: https://washepravo.ru/kvartirnyj-vopros/prodazha-kvartiry/dogovor-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca/

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца: риски, как составить договор

Время чтения 4 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

Можно ли и как продать квартиру с обременением - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.

По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором.

После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца?

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца применяется в повседневной практике для того, чтобы выполнить обязательство. Такое обременение в большинстве случаев действует до того момента, как произойдет оплата всей стоимость за продаваемое жилье.

Можно ли и как продать квартиру с обременением - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Условия установления

Во время совершения сделки по продаже или покупке квартиры законодательство обязывает стороны самостоятельно приходить к соглашению по поводу основных условий сделки и прописывать их в договоре.

К числу таких условий относиться требование о порядке осуществления расчетов.

Расчеты между физическими лицами при выполнении обязательства могут происходить в двух формах – наличной и безналичной (карта банка или счет).

Также существует три способа расчетов, которые стороны могут выбрать при составлении договора:

  • расчеты до момента подписания;
  • расчеты после подписания и регистрации в государственных органах;
  • расчеты в несколько этапов.

Обременение невозможно наложить, если используется первый способ расчетов.

Ведь при его применении деньги передаются сразу же и, тем самым происходит исполнение обязательства, которое стоит перед участником договора.

Если же используется второй и третий способ расчетов, то для уверенности в том, что обязательство будет исполнено, может устанавливаться обременение.

В данном случае покупатель не сможет пользоваться и распоряжаться своей новой квартирой до того момента, пока полностью не произведет оплату продавцу по составленному ими договору.  Законодательно такая процедура закреплена в главе 23 Гражданского кодекса РФ.

ВНИМАНИЕ !!! Важным условием для установления залога является его регистрация. Данная процедура происходит в Росреестре, вследствие чего будет внесена определенная запись в Единый гос. реестр.

Порядок установления

У покупателя и продавца существует два возможных варианта, чтобы установить обременение. Первый из них закреплен в Гражданском законодательстве, а второй происходит по соглашению сторон.

В силу закона происходит установление только в случае произведения расчета после совершения сделки. Для этого в договоре делается соответствующая запись для того, чтобы при регистрации была внесена запись в реестр.

  При втором варианте стороны ограничены лишь некоторыми возможными условиями, которые могут устанавливать.

К ним относятся:

  1. Момент, когда будет исполнение обязательства и факт снятия обременения.
  2. Что произойдет с обременением, если обязательство будет исполнено досрочно.
  3. Суть обременения.

Если эти три условия указаны в договоре, и он вступил в законную силу (подписан сторонами), то их изменение каждой из сторон, а также Росреестром не допускается.

После прохождения регистрации стороны договора получают соответствующий документ (выписку), который подтверждает тот факт, что имущество перешло в пользу покупателя и на нем установлено обременение в пользу продавца.

ВНИМАНИЕ !!! До того момента, пока покупатель квартиры не оплатит полную стоимость за квартиру — обременение будет действовать.

После полной оплаты у продавца квартиры возникает обязанность снять обременение. Для этого он совместно с покупателем пишет заявление в Росреестр, после чего вносится запись в реестр о снятии.

Именно здесь существует самый большой риск для покупателя, речь о котором пойдет далее.

“Подводные камни”

Дело в том, что покупатель может передать всю сумму денег продавцу, а тот в свою очередь откажется от снятия обременения путем написания заявления.

В этом случае покупателю необходимо обратиться в суд и представить все требуемые документы, подтверждающие тот факт, что продавец должен снять обременение. Такими документами выступают: иск в суд; выписку из реестра; банковские чеки или расписки.

При наличии этих документов и правильном оформлении их суд удовлетворит иск, и обременение будет снято.

Оформление договора

Большинство юристов дают различные рекомендации о том, как составить договор. Но правильными из них будут те, что основаны на нормативных актах действующего законодательства. К таким относится Гражданский кодекс. В статье 339 части 3 главы 23 этого документа подробно описаны условия и форма, в которой должен быть составлен договор.

ВАЖНО !!! Обязательным требованием является письменная форма. В интернете существует огромное множество образцов договоров, которые необходимо проверить на соответствие нормам ГКРФ и заполнить, используя необходимые документы. Для полной уверенности в том, что договор будет составлен правильно, рекомендуется обратиться за юридической помощью.

Необходимые документы

Для регистрации договора с обременением обязательно наличие следующих документов:

  • Заявление от участников договора о переходе права;
  • ДКП который необходимо составить с соблюдением всех требований;
  • Паспорта на жилье (Технический и кадастровые);
  • Если участник сделки не собственник или не лично покупатель, то необходима доверенность, подтвержденная нотариально;
  • Если в сделки присутствует малолетние, то требуется разрешение опеки;
  • Приобретенное жилье в браке при продаже требует разрешение от обоих супругов;
  • Справка, в которой указано количество проживаемых лиц;

Орган, в котором проходит регистрация, имеет право запросить и дополнительные документы, не указанные выше. Чтобы быть уверенным в наличии всех необходимых документов, следует обратиться в Россреестр, в котором будет проходить процедура регистрации и запросить перечень требуемых документов.

Преимущества

Договор с включенным в него обременением имеет некоторые преимущества, среди которых можно выделить:

  1. Защита всех прав продавца, что выражается в его возможности в случае неоплаты покупателем оставить квартиру у себя или продать ее другим лицам.

  2. Возможность отложить оплату или произвести ее в рассрочку.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца хорошее решение, которое обезопасит участников договора от потери имущества и неполучение приобретенного жилья.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavtsa

Образец составления договора купли-продажи с обременением

Образец договора купли-продажи с обременением может оказать актуальную помощь сторонам при заключении сделок, предметом которых выступает товар с теми или иными обременениями.

Вызвано это, в частности, тем, что как самостоятельный вид законодательством такие договоры не предусмотрены, а нормы, регулирующие данные правоотношения, содержатся в разрозненном виде в различных статьях Гражданского кодекса, включая нормы о залоге, сервитуте, праве пользования жилым помещением после перехода права собственности и др.

  • Что такое обременение, виды обременения
  • Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца
  • Содержание и образец договора купли-продажи с обременением
  • Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц
  • Итоги

Что такое обременение, виды обременения

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2017 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

В ст. 1 закона 122-ФЗ под обременением понималось всякое ограничение, препятствующее собственнику в той или иной степени свободно и по своему индивидуальному усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом. Данное определение не утратило своей актуальности и после прекращения действия норм закона, оно используется в теории и не противоречит сложившейся юридической практике.

Указанной нормой также приводились примеры того, каким образом может быть обременено недвижимое имущество. Исходя из ее содержания, а также ряда иных норм Гражданского кодекса можно выделись следующие варианты обременения имущества (права):

  • залог купленной вещи продавцу или кредитной организации до момента полной оплаты полученного объекта (в том числе ипотека) — ст. 334 ГК РФ;
  • обременение земельного участка в форме сервитута — ст. 274 ГК РФ;
  • право пользования жилым объектом недвижимости после перехода права собственности на него — ст. 558 ГК РФ.

Помимо указанных наиболее распространенных видов существуют и иные обременения: вследствие арендных отношений, концессии, государственно-частных партнерств и др.

Сделки по купле-продаже с обременением в пользу продавца

В договор купли-продажи какого-либо товара (в том числе и недвижимости) может включаться условие о том, что оплата по нему производится частями либо же единым платежом, но после передачи имущества покупателю.

При заключении подобных сделок в целях защиты прав продавца, по общему правилу ГК РФ для купли-продажи в кредит, переданное имущество находится в залоге у продавца до тех пор, пока оно не будет полностью оплачено, что также желательно указывать в договоре.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

При продаже недвижимого объекта с условием о залоге, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по желанию продавца вносится не только запись о переходе права собственности, но и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества (в отношении недвижимости называемого ипотекой).

Содержание и образец договора купли-продажи с обременением

В связи с наличием различных видов сделок с обременением и различных видов самого обременения рассмотрим содержание договора на примере образца договора купли-продажи с обременением в виде условия о залоге в пользу продавца.

Он имеет свободную форму, но при этом должен содержать как минимум те условия, которые законом определены в качестве существенных.

При совершении сделки по купле-продаже с залогом продаваемой вещи вследствие оплаты ее в кредит договор будет иметь общий вид и должен содержать следующую информацию (на основании норм главы 30 ГК РФ):

  • сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
  • наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
  • цену договора;
  • порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
  • момент перехода права собственности, рисков;
  • права и обязанности продавца и покупателя;
  • перечень приложений;
  • подписи сторон, дату подписания договора;
  • иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

Важным условием данной группы договоров является обязательное упоминание положения о залоге продаваемой вещи. С образцом договора купли-продажи с обременением можно ознакомиться на нашем сайте, также его можно скачать на свой компьютер.

Можно ли и как продать квартиру с обременением - Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Скачать образец

Купля-продажа товара, обремененного правами третьих лиц

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара.

Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения.

В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

Итоги

В заключение следует вывод о том, что понятие обременения в настоящее время законом не устанавливается, однако в силу сложившейся практики под ним понимается ограничение в отношении собственника вещи по распоряжению и владению ею.

При совершении сделок с обремененным имуществом обо всех ограничениях следует указывать в договоре: в одних случаях это является существенным условием, а в других не дает оснований для признания сделки недействительной на основании ст.

178 ГК РФ.

Если у вас остались нерешенные вопросы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: https://nalog-nalog.ru/dogovory/obrazec_sostavleniya_dogovora_kupliprodazhi_s_obremeneniem/

Ссылка на основную публикацию