Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

  • Пока жилплощадь не приватизирована, закон запрещает жильцам продавать, завещать и совершать прочие действия с квартирой, поскольку фактически она принадлежит государству.
  • Программа по приватизации жилья и прочей недвижимости уже давно вошла в жизнь граждан, однако, на деле, порядка 20% всей жилой недвижимости до сих пор находится в распоряжении государства.
  • Это не удивительно, так многие просто не видят в этом смысла, так как плата по найму всё равно остаётся ниже налога на недвижимость, да и какой смысл в приватизации жилья, если оно и так находится в бессрочном пользовании.

Но как быть, если вам требуется срочно продать не приватизированную квартиру?  Есть ли процедура, которая позволит продать муниципальное жильё? Ответы на эти и многие другие вопросы, связанные с продажей муниципальной квартиры, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли продать по закону

По закону продавать имущество может только собственник. Это вполне оправдано, ведь в том случае если недвижимость стоит на балансе у государства, то все заботы, по его содержанию ложатся также на администрацию. Сюда входит капитальный и косметический ремонт жилья, обслуживание коммуникаций, организация всех возможных работ по уходу за прилегающей территорией.

Частично программа бесплатной приватизации была инициирована исходя из этих соображений, к тому же выплаты по найму редко способны покрыть ремонт и устранение поломок, в старом жилфонде, которых с каждым годом становится всё больше. Оформляя квартиру в собственность,  вы берёте на себя все обязательства, в этих вопросах, а точнее их берёт на себя ТСЖ, к которому принадлежит ваша квартира и дом в целом.

Невозможно закрыть глаза на то, что многие товарищества являются простыми коммерческими организациями, в чьих интересах стоит не устранение неполадок, а извлечение выгоды, что делает такую форму организации бытового сообщества крайне не привлекательной. В связи с чем, многие так и не хотят приватизировать квартиру, что бы не попасть в лапы к аферистам. К тому же жить на муниципальной собственности по договору найма вы можете совершенно беспрепятственно, так зачем же приватизировать квартиру.

Приватизация необходима в первую очередь тем людям, которые хотят сменить жильё, или передать его по договору дарения, завещать конкретному родственнику. Для осуществления этих операций необходимым будет приватизировать квартиру. Однако касаясь вопроса продажи, есть возможность избежать этой необходимости.

Как продать

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жильяСуществует 2 варианта действий, которые вы можете произвести, для продажи квартиры, не оформленной в собственность.

Оба они вполне законны, но, так или иначе, связаны с рисками. Однако прежде чем приступать к продаже стоит убедиться, что приватизация вашей квартиры вообще возможна.

Существуют случаи, в которых приватизация не может быть проведена:

  • Жильё признано аварийным;
  • Отсутствие договора найма;
  • Бесхозное жильё. Редко, но случается такое, что по разным причинам собственник у объекта недвижимости отсутствует;
  • Жильё принадлежит не муниципалитету. Такое тоже бывает, к примеру, в тех случаях, когда дом строился для сотрудников НИИ, университета, завода;
  • Повторное участие в приватизации. В таком случае вам нужно будет заплатить за процедуру, т. к. своим бесплатным правом вы уже воспользовались;
  • Несоответствие документов и отказ одного из прописанных, не дадут вам права пройти приватизацию.

Выяснив своё право на приватизацию, вы можете приступать к осуществлению одного из вариантов продажи. Здесь:

  • Обмен квартиры;
  • Оформление приватизации вместе с покупателем.

Оба эти варианта вполне законны, но при этом совершенно разные. Давайте разберёмся с каждым подробно.

Обмен квартиры

Этот вариант связан с большими рисками, но при этом вам не потребуется приватизировать своё жильё. На начальных этапах эта задача не потребует вмешательства компаний и организаций, но дальнейшие действия и исход ситуации будет, всё же зависеть от риелторской компании.

Дело в том, что обмен является таковым только на бумагах, на деле это продажа с буфером. Буфер – это недвижимость, которая находится в собственности у риелторской конторы.

При осуществлении продажи, покупатель, сперва приобретает буферную жилплощадь, после чего меняется с вами, и по итогам сделки получает вашу квартиру, а вы в свою очередь получаете деньги от риелторов, по обратной процедуре купли-продажи.

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жильяРиски здесь связаны в первую очередь с тем, что агентство может оказаться недобросовестным, в результате чего вы останетесь и без квартиры и без денег.

Рекомендуем вам при обмене муниципальной квартиры поинтересоваться историей организации. Если вы обнаружите несоответствия, то стоит отказаться от услуг такой компании.

Доверяйте только проверенным риелторам, у которых есть клиентская база и достойные рекомендации.

Конечно, можно обойтись без услуг риелторской конторы и найти частного продавца, который согласится на то, что бы его жильё послужило буфером в вашей сделке, однако это довольно сложно и долго.

Касаемо сроков проведения такой сделки, то точно их прогнозировать просто невозможно. На начальном этапе вам необходимо будет найти покупателя, который согласится приобрести муниципальное жильё.

Заняться этим вы можете, как самостоятельно, так и при помощи риелторов, однако важно помнить, что оформление обмена происходит, чуть ли ни при консультации и пока будет происходить поиск заинтересованного в обмене лица, ваши документы будут в руках у агента по недвижимости, что тоже довольно рисково.

Срок совершения обмена жилья на основании ордера варьируется в районе 10 дней, что гораздо быстрее покупки приватизированной квартиры и является несомненным плюсом.

Документы для обмена

Для осуществления обмена муниципальной квартиры вам потребуется полный пакет документов на квартиру и некоторые справки, предоставление которых потребуется в администрацию, для получения разрешения на обмен. Вам понадобится:

  • Паспорта всех прописанных в квартире;
  • Справка о составе семьи, выписывается из домовой книги в ЖКУ;
  • Выписка с лицевого счёта, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • Льготные справки, если таковые имеются;
  • Ордер или договор найма;
  • Документы, подтверждающие ваше право на приватизацию;
  • Кадастровые документы, в том числе копия кадастрового плана квартиры;
  • Отказ от приватизации, заверенный нотариусом;

Кроме пакета документов обязательных к предоставлению, вам понадобится соблюсти следующие условия:

  • Все лица, прописанные в квартире должны иметь адрес, по которому они будут прописаны после сделки, при этом количество выписываемых жильцов должно соответствовать количеству прописываемых;
  • Обмениваемая жилплощадь должна быть больше 15 квадратных метров.

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья По факту обращения в риэлторскую компанию, вы вместе с агентом составляете заявление, в котором обозначается ваше желание обменять жилплощадь, на буферную недвижимость.

Данное заявление будет подано в администрацию вместе с аналогичным заявлением от покупателя, где буферная недвижимость будет обозначена, как его собственность.

Риелтор находит клиента, желающего приобрести вашу жилплощадь, после чего, между клиентом и компанией оформляется сделка купли-продажи буфера. Здесь важно заметить, что далеко не все способны оценить плюсы покупки муниципальной недвижимости, хотя их довольно много.

Так, к примеру, покупая муниципальную недвижимость вы можете быть уверены, что сделку никто не отменит, и в том, что имущество не находится в аресте. Наряду с этим есть и минусы, которые связаны в основном с тем, что приватизацию придётся производить самостоятельно, а при оформлении ордера на нового нанимателя, необходимо, что бы старые жильцы были выписаны.

После этого заявление на обмен недвижимости подаётся в Росреестр, который, после недельного рассмотрения выдвигает ответ. Отказы в этих случаях могут произойти в тех же случаях, в которых не возможна приватизация, в остальном проблем возникнуть не должно.

После этого между продавцом и покупателем составляется договор обмена, который предоставит вам агент по недвижимости. Покупатель, так же может настоять на том, что бы вы обозначили сроки выписки в этом или отдельном документе, на что имеет полное право.

Затем, вы и риелторское агентство расторгаете договор купли-продажи, в результате вы получаете деньги, а риелтор обратно буферную недвижимость. При обращении в риелторскую контору, потребуйте заключить договор, в котором будут подробно прописаны все этапы совершаемой вами сделки. Это поможет обезопасить вас и покупателя от мошеннических действий.

Внимание Стоит упомянуть, что выписаться из квартиры, желательно сразу после совершения сделки. Это будет правильным с точки зрения деловой этики и устранит препятствия покупателю в оформлении ордера или договора найма на себя.

Приватизация вместе с покупателем

  1. Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жильяЗдесь всё происходит согласно обычной процедуре оформления недвижимости в собственность за исключением небольшой разницы.
  2. Разница состоит лишь в том, что поскольку, приватизация происходит по причине продажи недвижимости, то и расходы, связанные с оформлением данной сделки, должен взять на себя он.
  3. Для этого необходимо найти человека, который заинтересован в покупке конкретно вашей квартиры, ведь с него придётся взять задаток, что может не понравиться клиенту.

Сперва, вам необходимо будет собрать все документы, необходимые для приватизации.  Этот пакет будет таким же, как и при осуществлении процесса обмена, за одним лишь исключением.

Все прописанные в квартире лица, а так же лица, выписавшиеся из квартиры после 1991 года должны дать своё согласие на приватизацию жилья. Оформляется согласие в письменном виде и направляется в администрацию вместе со всеми документами. Так же необходимо будет предоставить квитанцию об оплате госпошлины

После рассмотрения вашего обращения администрация выдаст вам свидетельство о праве собственности, что позволит вам продолжить оформление квартиры. Пройдя процедуру получения свидетельства, вам стоит обратиться к нотариусу, для составления договора приватизации и его заверения.

Сроки

Затянуть описанную сделку может отсутствие некоторых документов, восстановление которых потребует времени. Рекомендуем вам воспользоваться услугами МФЦ при подаче документов на приватизацию, это минимизирует временные затраты. В среднем процесс приватизации занимает порядка 2 месяцев. Сроки осуществления договора купли-продажи стоит предусмотреть самостоятельно.

Риски

В данном случае, вы, как продавец можете столкнуться с тем, что покупатель передумает. Приватизация в данном случае уже будет запущена и обратить её будет нельзя. Рекомендуем вам, предусмотреть такое развитие событий и заключить с покупателем предварительное соглашение с задатком. Это позволит вам не прогадать и удостовериться в благонадёжности клиента.

Итог

Сегодня во многих населённых пунктах открывают организации МФЦ. Данная система нацелена на систематизированную подачу документов, по принципу «одного окна». Обратившись сюда, вы сможете в наиболее короткий срок приватизировать свою недвижимость.

  • Предварительная приватизация позволит вам заранее предусмотреть факт продажи, а в случае если вы проживёте в квартире ещё 3 года, то сможете сэкономить ещё и на налоге.
  • (2

Источник: https://zagskusa.ru/bankovskoe-pravo/mozhno-li-i-kak-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-bez-privatizatsii-pokupka-prodazha-munitsipalnogo-zhilya.html

Можно ли продать муниципальное жилье без приватизации

Не все жилые объекты в России находится в руках частных собственников. Приличная доля недвижимости по разным причинам не прошла приватизацию, оставшись во владении государства и муниципалитетов.

Свободная жилплощадь обычно распределяется органами власти между нуждающимися в ней гражданами. Они получают право пользоваться, но не могут распоряжаться этим жильем по своему усмотрению. Для ограничения полномочий сторон заключается договор социального найма.

Человек может прожить в муниципальной квартире всю жизнь. Однако под влиянием обстоятельств часто возникает необходимость в переменах, требующая увеличить или уменьшить жилплощадь (разъехаться с детьми, объединиться с другими членами семьи).

Тогда у жильцов и возникает вопрос, можно ли продать муниципальное жилье без приватизации.

Читайте также:  Как проверить подлинность завещания

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Что предлагает закон

Статьей 72 ЖК РФ предусмотрена возможность для граждан, пользующихся жильем по договору соцнайма, обменять его: на большее или меньшее, одно помещение на несколько и наоборот, даже переехать в другой город. Альтернатива должна подбираться из муниципального фонда и проживание в новой квартире будет оформлено на тех же основаниях. При этом должны быть выполнены несколько условий:

  • получение письменного согласия наймодателя и всех членов семьи;
  • если есть несовершеннолетние, то разрешение органов опеки;
  • в результате обмена должно быть соблюдено необходимое по закону количество квадратных метров на каждого человека.

После того как будут собраны все документы и найден подходящий для обмена вариант, между сторонами заключается договор об обмене, который затем передается на рассмотрение соответствующим госорганам. На принятие решения отводится 10 дней. После получения согласия муниципалитета сделка считается состоявшейся.

Комментарий эксперта
Такой вид сделки относится к категории сложных.

Если же говорить о том, можно ли продать муниципальное жилье без оформления приватизации, то доплата за получение квартиры большей площадью в таком случае законом не предусмотрена.

Обычно стороны договариваются о какой-либо сумме между собой и оформляют передачу денег распиской. Конечно, здесь речь идет об определенной доле доверия.

Тем, кто задумывается, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации, используя этот способ, нужно понимать, что придется приложить немало усилий:

  • получить разрешение наймодателя и членов семьи, оформить все в письменном виде;
  • в рамках ограниченного рынка муниципального жилья найти подходящий для обмена вариант или несколько вариантов, если речь идет об обмене квартир при разъезде;
  • собрать нужные документы;
  • заключить договор об обмене;
  • добиться положительного решения муниципалитета.

Специалисты агентства недвижимости МИЭЛЬ возьмут всю работу на себя: подберут альтернативу, помогут подготовить документы, уладят вопрос с органами власти.

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Другие способы и правильное решение

Нередко граждане, начитавшись в Сети как легко можно продать муниципальное жилье без приватизации, пытаются прибегнуть к одному из сомнительных способов. Такая самодеятельность незаконна и опасна. Единственный верный способ реализовать принадлежащую муниципалитету собственность — перевести ее в частный фонд, то есть  предварительно приватизировать.

Конечно, легкой эту процедуру не назовешь:

  • занимает продолжительное время, а ведь иногда необходима срочная продажа;
  • требует знания и соблюдения норм закона, скрупулезной точности в оформлении документов;
  • есть вероятность получения отказа, например, если гражданин уже однажды участвовал в процедуре;
  • еще одно препятствие — задолженность за коммунальные услуги.

В любой сложной ситуации, а также тем, кто не знает, можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации, на помощь придут специалисты агентства, специализирующегося на проблемных сделках.

История из жизни
Получили в свое время жилье от администрации города, так и прожили в нем почти пятнадцать лет. А тут возможность появилась свой дом купить, если продать квартиру и немного доплатить. Нужно было срочно ее приватизировать.

Решили все сделать сами, да так увязли, что не описать. Позвонили в АН МИЭЛЬ и там нашли поддержку. Специалисты агентства оказались очень профессиональными, доброжелательными.

Компания полностью организовала процесс: собрала и подготовила документы, все держала под контролем, благодаря собственной базе быстро нашли покупателя. Большущее спасибо и удачи!

Если квартира продается раньше, чем через пять лет после приватизации, продавец обязан заплатить 13%-ый налог государству. Это важный, хоть и неприятный для граждан факт. Агентство «МИЭЛЬ» поможет легально снизить потери при помощи применения налоговых вычетов продавца.

МИЭЛЬ — Чистые Пруды действует на рынке недвижимости уже почти тридцать лет и имеет незапятнанную репутацию. С каждым клиентом работает команда, состоящая из нескольких специалистов, включая юристов. Благодаря этому сделки проходят законно, юридически чисто. Все что нужно — подать заявку.

Все консультации в рамках сотрудничества бесплатны, но даже первичное консультирование клиента ни к чему не обязывает.

Позвоните и узнайте, можно ли продать муниципальное жилье без приватизации, какие документы нужны для сделки купли-продажи, как возникают интересы третьих лиц в сделках, каким образом можно с выгодой для себя избавиться от жилья с проблемными соседями и многое другое.

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья ______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(11

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/mozhno-li-prodat-munitsipalnoe-zhile-bez-privatizatsii/

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету. В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

  • узнать можно ли продать квартиру;
  • подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
  • подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
  • после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
  • получение аванса;
  • регистрация права собственности в Росреестре;
  • заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр.

Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи.

При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

  • как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
  • найти покупателя;
  • взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
  • переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
  • получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
  • выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов. Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Самым простым способом продажи муниципального жилья все же является его приватизация. Однако, существует возможность обойти ее стороной. В таком случае, продавцу и покупателю придется проявить терпение, поскольку процесс оформления документов займет длительное время.

Продать муниципальную квартиру, без предварительного проведения приватизации, можно следующими способами:

  • Зарегистрировав покупателя в недвижимости до ее продажи. Если покупателем является родственник, проблем с его пропиской не возникнет. Квартиросъемщику достаточно лишь собрать письменные согласия других жильцов квартиры и зарегистрировать гражданина в жилье. Если же человек посторонний, потребуется согласие на прописку, полученное в местной администрации. Это достаточно проблематично, в ряде случаев можно получить отказ. После прописки покупателя в квартире, прежним владельцам достаточно лишь выписаться.
  • Обмен муниципальной квартиры на приватизированную. Этот способ широко популярен среди риелторов. Он подразумевает предоставление квартиросъемщику нового жилья, находящегося в частной собственности за счет заключения фиктивной сделки купли-продажи, при этом владелец приватизированной недвижимости прописывается в муниципальном жилье с согласия городской администрации. В дальнейшем продавцу выплачиваются деньги за муниципальное жилье, а на приватизированную оформляется новый договор купли-продажи, и она снова переходит в руки бывшего владельца.

Существует еще один способ продажи муниципальной квартиры, однако он предусматривает проведение приватизации за счет продавца. В таком случае, все расходы ложатся на его плечи. Подобные действия подойдут для продажи квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Для оформления сделки с обменом (продажей) неприватизированного жилья потребуется предоставление:

  • Паспортов всех прописанных в квартире жильцов.
  • Свидетельств о рождении несовершеннолетних детей.
  • Документации на квартиру.
  • Выписки из домовой книги (справки о составе семьи).

В некоторых случаях также потребуется предоставить справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Существует огромное количество рисков, связанных с продажей муниципальной квартиры. В случае уличения в заключении фиктивной сделки, действия продавца могут быть приравнены к мошенническим, что понесет за собой вынесение соответствующего наказания.

В большинстве случаев, продавцы неприватизированных квартир становятся жертвами злоумышленников. Поскольку подобные сделки с недвижимостью являются незаконными, т.е. не предусмотрено составление договора задатка или купли-продажи, возможен отказ покупателя от оплаты квартиры.

Оптимальным вариантом было бы обращение к нотариусу, однако поскольку подобные сделки запрещены действующим законодательством, сделать это не представляется возможным. Избежать рисков на 100% позволит лишь своевременная приватизация муниципальной квартиры и ее последующая перепродажа по договору.

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

В заключении повторимся, что неприватизированная квартира документально принадлежит городской администрации. Квартиросъемщики не могут официально продать ее или подарить.

Существуют способы обхода данных ограничений, при этом риск мошеннических действий со стороны покупателя огромен.

Жильцы квартиры могут остаться без вверенной им в пользование жилплощади, не получив за нее оговоренную ранее оплату.

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Читайте также:  Раздел денег и вкладов при разводе

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:

  1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
  2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
  3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
  4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
  5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способы Плюсы Минусы Стоимость Срок исполнения
Продажа с дальнейшей приватизацией самим покупателем Можно отказаться от продажи на этапе приватизации. Продажа за более высокую цену. Длительный поиск покупателя. Уплата налога на прибыль в размере 13%. Все расходы на дальнейшую приватизацию лягут на продавца, который должен будет собрать необходимые документы и заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. В итоге на такую процедуру покупатель может потратить от 2000 до 13000 рублей. В данном случае подается заявление в администрацию муниципального образования, на рассмотрение которого согласно законодательства дается 1 месяц и в случае получения согласия, дальнейшее оформление документов в Росреестре еще до 30 дней
Прописка покупателя Продавец не участвует в дальнейшей приватизации. Возможность продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. Получение согласия всех зарегистрированных граждан. Уплата налога на прибыль в размере 13%. В данном случае продавец прописывает покупателя, получает от него денежные средства, при этом сам выписывается. Все дальнейшие расходы по приватизации проданного жилья ложатся на плечи покупателя Для прописки покупателя и выписки самого продавца необходимо затратить до 7 дней.
Обмен Возможность выбрать необходимое жилье. Законность сделки. Получение согласия главы администрации муниципального образования. Длительный поиск покупателя. Оплата комиссионных агентству. В данном случае все делает риелтор, и Вам только придется оплатить его услуги, предусмотренные договором. Срок оформления в пределах одного месяца

Можно ли и как продать муниципальную квартиру без приватизации, покупка-продажа муниципального жилья

Каким образом можно сменить место жительства гражданину, занимающему квартиру по договору социального найма.

Начнем с того, что до момента приватизации недвижимости, ее собственником является государство. А лица, проживающие в муниципальной квартире или комнате, обладают лишь правом проживания и пользования. Таким образом, ответ на вопрос «Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации» однозначно отрицательный.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации, если официальным владельцем является государство? Этот вопрос интересует многих граждан нашей страны, которые по каким-либо причинам не сумели воспользоваться своим правом на проведение бесплатной приватизации. Ответ на него читатель найдет в нашей статье.

Муниципальная квартира принадлежит государству. Жильцы такой недвижимости, за редким исключением, имеют право на бесплатную приватизацию. Воспользовавшись им они становятся полноценными хозяевами квартиры. Однако, это возможно не всегда. У некоторых квартиросъемщиков находятся свои причины отказа от приватизации. При этом, они не вправе полноценно пользоваться правами на недвижимость.

Жильцы муниципальной квартиры вправе:

  • Проживать на вверенной им жилплощади.
  • Регистрировать в помещении других граждан (в некоторых случаях понадобится разрешение муниципалитета).
  • Заключать договора с управляющей компанией и поставщиками услуг.

Граждане, проживающие в муниципальном жилье, не могут продать его или подарить официально, т.е. заключение договора купли-продажи и дарственной здесь исключено. Подобные сделки будут считаться недействительными.

Прежде чем приступать к оформлению обмена муниципальной квартиры на частную, жильцы должны ознакомиться с некоторыми ограничениями:

  1. Граждане, выписанные из муниципального жилья, должны быть одновременно прописаны в частном.
  2. Запрещен обмен квартиры на жилье, площадь которого составляет менее пятнадцати квадратных метров.
  3. В новом жилье должно быть прописано ровно столько граждан, сколько выписалось из муниципального.

Отдельно стоит оговорить права несовершеннолетних детей. При оформлении обмена муниципального жилья на частную квартиру и выделения долей детям, в случае ее продажи необходимо предоставление другой жилплощади и получение одобрения от органов опеки.

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность.

В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным.

Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются. Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

  • при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
  • в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Заключение договора-найма

Самая простая схема, использовав которую можно продать квартиру без приватизации, выглядит следующим образом. Потенциальный покупатель с согласия всех жильцов прописывается у продавца.

Официально данный вид сделки приравнивается к оформлению постороннего лица с целью проживания по договору найма. После этого продавец получает полную стоимость объекта недвижимости и выписывается из нее вместе с остальными зарегистрированными жильцами.

Новому ответственному квартиросъемщику остается только оформить недвижимость на себя.

Другой законный способ возможной продажи квартиры без приватизации – это обмен муниципального жилья на приватизированное.

Обмен на приватизированную недвижимость

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

Покупатель готов обменять находящееся в его собственности жилье на муниципальную недвижимость, в которой проживает продавец. Можно ли таким образом продать квартиру без приватизации? – да, но в этом случае придется запастись терпением. В первую очередь, собственность потребуется расприватизировать, а затем обменять две муниципальные площади.

Related posts:

Источник: https://cpi-invest.ru/mozhno-prodat-munitsipalnoe-zhile-privatizatsii/

Муниципальная квартира без приватизации: можно ли ее продать и какие есть способы?

Бывают ситуации, когда деньги нужнее чем жильё – и человек продаёт свою квартиру. В том случае, если на него зарегистрировано право собственности всё просто. Но что делать, если квартира муниципальная и приватизацию ещё не проходила?

Как ни странно, есть некоторые схемы, которые позволяют, не нарушая закон, получить деньги и за такое жильё. У сделок с муниципальным неприватизированным жильем есть свои особенности и их нужно учитывать. Рассмотрим их.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Можно ли это совершить?

Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.

Справка. Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию.

А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.

Основными методами продажи права пользования будут:

  • Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
  • Совместная приватизация.
  • Обмен муниципальными квартирами с доплатой.

Проблемы с долгами

Большая часть проблем с «продажей» муниципальных квартир связана с тем, что на предыдущем жильце мог накопиться долг по квартплате, алиментам или иная задолженность. При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы:

  1. Вселение постороннего лица требует согласия местной администрации (точнее, того её подразделения, которое ведает жилищным фондом) – и должнику разрешения могут и не дать.
  2. Если есть долг, взысканный в судебном порядке, на имущество может быть наложен арест. Конечно, неприватизированная квартира к такому имуществу не относится – но приставы всё равно первое время могут являться по прежнему адресу и беспокоить новых жильцов.

Способ избежать трудностей только один – перечислить или передать «продавцу» в счёт оплаты средства, достаточные для погашения задолженности. Однако при этом потребуется составлять (и лучше всего – заверять нотариально!) соглашение о том, на что пойдут переданные средства – иначе нет никакой гарантии, что они будут уплачены в счёт погашения долга.

Впрочем, даже соглашение между продавцом и покупателем – недостаточная гарантия сделки: да, можно при нарушении условий попытаться взыскать с «продавца» эти средства – но он уже должник, чего ему боятся? Поэтому наилучшие способы избежать проблем – либо просто не связываться с такими людьми и искать другой вариант, либо требовать скидки на размер задолженности: так или иначе, а новому жильцу всё равно придётся гасить долг.

Способы, как это сделать

Регистрация до «продажи»

Внимание! Одним из самых популярных способов получить деньги за муниципальную квартиру является тот, при котором происходит замена стороны в договоре социального найма (ст. 672 ГК РФ и ст. 49 ЖК РФ).

В случае регистрации официальный квартиросъёмщик действует следующим образом:

  1. Прописывает «покупателя» в своей квартире».
  2. Получает деньги.
  3. Выписывается сам и выписывает членов своей семьи, получив деньги.

Однако у способа с регистрацией есть ряд ограничений:

  • Если «покупатель» не является родственником, договор с его участием заключается с согласия местного муниципального органа, ведающего жилищным фондом – а он может и воспротивиться.
  • Если среди членов семьи есть дети, должна быть другая квартира, где их можно зарегистрировать.
  • Если в итоге норма площади на человека не будет соблюдена, договор может и не быть изменён.

Если по такому договору были получены деньги, «продавец» должен будет заплатить 13% от суммы в качестве НДФЛ.

Читайте также:  Раздел приватизированной квартиры при разводе, как делится приватизированная квартира при разводе

Совместная приватизация

Другой вариант является разновидностью первого.

Справка. В случае совместной приватизации «покупатель» прописывается в квартире – а затем оформляется приватизация на него одного, а все прочие жильцы от неё отказываются.

Совместная приватизация — законный вариант, но есть ограничения:

  1. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, сделка не состоится: отказ от приватизации для них возможен только с согласия органов опеки – а она, как показывает практика, никогда такого согласия не даёт, даже если у детей уже есть в собственности другая жилплощадь.
  2. Отказавшись от приватизации, «продавец» навсегда расстаётся с возможностью приватизировать другую муниципальную квартиру. Если же сначала состоялась приватизация, а затем продажа – то это обычный договор купли-продажи недвижимости, не требующий особых ухищрений.
  3. Отказавшись от приватизации, гражданин сохраняет за собой право проживать в квартире. Мало кто из «покупателей» согласится на такое обременение.

Обмен с доплатой

Третьим вариантом является обмен, в результате которого «покупатель» получает неприватизированную квартиру, предоставив в обмен свою такую же, только меньшей площади – и возместив разницу в жилплощади деньгами.

Вариант с доплатой имеет ряд преимуществ:

  • Снимается вопрос о том, куда переселяется «продавец» после сделки – он сразу же получает другое жильё.
  • Если соблюдены нормы, то можно обменивать даже квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними – и опека не будет иметь претензий.
  • Как правило, в органах муниципалитета, ведающих жилищным фондом, против такого обмена никто не возражает.

Однако у варианта с обменом есть и минусы:

  1. Требуется соблюдать социальную норму жилплощади на одного человека, если она установлена на местном или региональном уровне. Без этого договор обмена будет опротестован.
  2. Есть финансовые риски: такой договор – всё же не купля-продажа, потому к его составлению придётся подходить особо ответственно.
  3. Обмен возможен лишь между двумя муниципальными квартирами. Даже муниципальную на государственную поменять уже не выйдет, а уж неприватизированную на частную – вообще никогда: такого рода сделки законом не допускаются, обмен допускается лишь в пределах одного вида собственности.

Особенности

Важно! Самой важной особенностью является следующее: нормы о купле-продаже к муниципальному жилью не применяются вообще.

По сути, здесь имеет место замена сторон в договоре социального найма. Следовательно, к новому нанимателю применяются все ограничения, характерные для этого вида договора – и муниципалитет может отказать в заключении такого договора.

Другой особенностью является то, что передача денег слабо защищена по закону. По сути, в этом случае один гражданин дарит определённую сумму другому.

Подстраховаться в этом случае можно, заключив предварительный договор об обещании дарения – но взыскать с недобросовестного «покупателя» их будет проблематично.

Также трудно будет обязать «продавца» выписаться из муниципальной квартиры: по существу, он не обязан этого делать.

Таким образом, самый надёжный вариант – это всё-таки сначала провести приватизацию (пусть даже и с участием «покупателя»), а лишь затем выписываться или оформлять обмен.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/prodat-munitsipalnuyu-k.html

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Автор Жилищного кодекса, председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников убежден, что власти не пойдут на попятную и продлевать приватизацию еще раз не будут. Кстати, это же относится и к вопросу о расприватизации квартиры.

Как показал опрос, проведенный корреспондентами «РГ», власти на местах довольно свободно трактуют Жилищный кодекс в вопросах, касающихся приватизации. Так, в Ярославле чиновники пошли на откровенное самоуправство.

Местное агентство по приватизации жилья известило горожан, что документы от желающих оформить квартиры в собственность будут приниматься лишь до 31 декабря сего года.

В агентстве это объясняют тем, что на подготовку документов отводится два месяца — эти два месяца, январь и февраль, как раз и будут потрачены на оформление «последышей» — документов, поданных в агентство в последние дни года.

Что нужно для продажи

Какие документы нужны для продажи квартиры? Для начала необходимо ее приватизировать. Для того чтобы сделать это, потребуется подать соответствующее заявление в городскую администрацию.

После изучения представленных документов муниципалитет разрешит дальнейшую приватизацию – с гражданами будет заключен договор о приватизации, после которого права на жилье перейдут в частную собственность.

Чтобы приватизировать квартиру, вам потребуются:

  • заявление;
  • паспорта всех жильцов-участников процесса;
  • отказы от участия в приватизации (от тех, кто не хочет получать долю в жилье);
  • документ-основание, указывающий на право проживания в квартире;
  • выписка из ЕГРП и из домовой книги;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей.

При оформлении отказов от участия в приватизации необходимо заверять данные документы у нотариуса. Дети до 14 лет в процессе участвуют обязательно. В противном случае можно получить разрешение от органов опеки на отказ в участии в приватизации несовершеннолетнего.

Как купить квартиру дешевле

Застройщики идут на подобное снижение цены для создания информационного поля вокруг строительства объекта, его узнаваемости, а значит и увеличения спроса на рынке, что позволит в дальнейшем застройщику значительно повысить стоимость квартир. И вроде бы выгода очевидна, но многие покупатели готовы переплачивать и брать квартиру на самой последней стадии. И все потому что есть риск быть обманутым.

Этот способ, подойдет ловким и упорным. Часты случаи, когда владельцам квартир необходимо быстро продать квартиру: развод, переезд, нужда в деньгах. В подобных ситуациях квартира продается до 20 % дешевле среднестатистической цены. Чтобы отслеживать срочные варианты следует ежедневно просматривать информацию в интернете и газетах.

Права и обязанности в неприватизированном жилье

Некоторые полагают, что неприватизированные квартиры никому не принадлежат, а люди, проживающие на подобной территории, бесправны. Но это не так. Как мы уже выяснили, государство является собственником неприватизированного жилого имущества. А что можно сказать о жильцах?

Для того чтобы иметь право на проживание в государственной квартире, гражданин должен иметь там прописку. Обычно с жильцами заключается жилья. После этого проживающие наделяются определенными правами:

  • на проживание на указанной территории;
  • на участие в приватизации;
  • прописку близких родственников по данному адресу (обычно подразумеваются дети);
  • прописку третьих лиц с разрешения собственника;
  • предоставление нового жилья при выселении.

При всем этом как таковой ответственности за содержание квартиры проживающие не несут. Они обязаны оплачивать коммунальные счета, но не более того. Налогообложения для неприватизированных квартир не предусмотрено, а ремонт всего жилого имущества должен проводить его собственник.

Продажа неприватизированной квартиры с долгами

Возможна также ситуация, когда продавец имеет какую-то задолженность перед государством – по коммунальным платежам, квартплате, алиментам и др. Это немного усложняет сделку, хотя в целом законодательно ей не препятствует.

Главное, учитывать следующие моменты:

  1. Долги по квартплате и коммунальным платежам не переходят на нового владельца. Обязанность по их уплате остается за продавцом, и сумма долга никак не переходит вместе с передачей прав на жилплощадь. Однако наличие долгов для нового владельца – вещь малоприятная, ведь письма с требованием выплаты и напоминания о задолженности будут приходить на тот же адрес. Уплачивать собственные коммунальные платежи также будет проблемно.
  2. Долги по алиментам и налогам для продажи недвижимости значения не имеют, за исключением одного случая – когда имущество арестовано в счет долга. Тогда продать вообще ничего не получится. Плюс стоит учитывать, что как только сделка купли-продажи завершится, и вы получите на руки вырученные средства, судебные приставы могут потребовать немедленной уплаты ваших долгов.
  3. Наличие долгов по коммунальным платежам может осложнить ситуацию еще и тем, если из-за просрочек в жилище отключили свет, газ, воду и другие удобства.

Если вы продаете недвижимость с долгами, то есть несколько вариантов урегулирования этого вопроса с покупателем:

  • вы договариваетесь о том, чтобы он внес аванс, и за счет полученных денег вы погашаете свою задолженность;
  • по договоренности вы можете уменьшить цену продажи квартиры на сумму долгов по коммунальным платежам, и тогда покупатель заплатит их сам.

Возможна и другая ситуация – когда продавец решает умолчать о наличии у него задолженности по квартплате, не погашает ее и никак не обговаривает этот вопрос с покупателем.

Если и новый собственник не станет погашать этот долг, то он будет числиться за прежним владельцем в течение трех лет. Правда, уведомления и звонки все так же будут приходить по тому же адресу. Три года спустя истечет срок исковой давности, и эти средства с должника уже нельзя будет взыскать по закону.

Способ 1 Приватизировать квартиру и продать

  • Приватизируйте жилье на благонадежного члена семьи, даже если он несовершеннолетний (в данном случае при продаже необходимо привлечение органов опеки и дальнейшие доказательство того, что приватизация пошла ребенку на пользу, и вы приобрели новые квадратные метры с помещением для подростка).
  • Регистрация любого родственника, который на законных основаниях может воспользоваться правом приватизации квартиры, пока еще принадлежащей государству. В данном случае вам будет необходимо в жилищном отделе муниципального учреждения узнать о том, сколько квадратных метров полагается на каждого проживающего в квартире, и если квадратура позволяет – вписать туда нового члена семьи. Вы отправляетесь в тот же муниципалитет и пишете заявление о внесение в договор соцнайма нового проживающего и после утверждения можно заниматься .

Конечно, стоит отметить, что человек при втором варианте решения проблемы должен быть проверенным, и вы будете уверены, что после получения заветной записи в договоре социального найма, он не захочет на этом шаге и остановиться.

Читайте так же:  Генеральная доверенность на все полномочия у нотариуса

Пошаговая инструкция

Жми! И она откроется во всплывающем окне!»> Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.»> «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

Сопровождение от выбора объекта до получения документов на собственность

На аукцион выставляются совершенно разные объекты недвижимости (дома, квартиры, магазины, офисы, земельные участки различного назначения, здания) принадлежащие городу, банкам, заемщикам, находящимся в процессе банкротства или изъятия заложенной квартиры и т.п. Но все эти предложения объединяет первоначально низкая стоимость. Такие скидки объясняются тем, что цель аукциона не заработать на продаже имущества, а вернуть денежные средства кредитору должника.

Источник: https://landeri.ru/mozno-li-prodat-neprivatizirovannuu-kvartiru/

Ссылка на основную публикацию