Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Юридические лица часто приобретают жилые объекты для проживания в них своих работников. Покупка квартиры на имя предприятия в принципе ничем не отличается от покупки на имя физического лица. Все же есть некоторые нюансы, которые могут возникнуть при оформлении сделки.

 Как оформляется покупка 

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Приобретение квартиры юридическим лицом документально оформляется договором купли-продажи. Продавцом может выступать собственник – физическое лицо, а может такое же юридическое лицо.

Для сделки понадобится следующий пакет документов, если собственником является гражданин:

  • Документ о праве собственности;
  • Технический паспорт помещения;
  • Справка о количестве прописанных лиц;
  • Нотариальное согласие супруга на продажу;
  • Разрешение органов опеки на сделку (если на квартиру имеет права несовершеннолетнее лицо).

От юридического лица – покупателя потребуется:

  • Устав;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Справка о постановке на учет в ФНС;
  • Доверенность на лицо, уполномоченное проводить сделку;
  • Приказ о назначении уполномоченного лица на должность;
  • Протокол учредителей о согласии на покупку.

Если продавцом является юридическое лицо, то необходимо собрать аналогичный пакет документов. Договор между физическим и юридическим лицом подлежит нотариальному удостоверению. Договор между двумя юридическими лицами не обязательно заверять у нотариуса.

 Правила составления договора 

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Оформление покупки жилья между юридическим лицами — более сложная процедура, чем простая сделка между гражданами. Поэтому необходимо грамотно составить договор и предусмотреть в нем все важные моменты. Договор можно условно разделить на части:

Преамбула

  • Дата договора;
  • Место составления;
  • Сведения о сторонах:

— для физических лиц – это полные ФИО, адреса проживания, паспортные данные;

— для юридических – полное и сокращенное наименование предприятия, юридический и фактический адреса, ИНН, ОРГН).

Основная часть

  • О предмете договора (адрес, площадь, технические параметры объекта);
  • Стоимости;
  • Порядке оплаты;
  • Правах и обязанностях участников;
  • Ответственности сторон;
  • Порядке расторжения договора;
  • Расходах сторон.

Реквизиты и подписи сторон

Указываются ФИО сторон, реквизиты для оплаты, личные подписи. Договор купли-продажи подразумевает переход права собственности на объект покупателю. Однако вступить в полные права владения лицо сможет только после регистрации договора в Росреестре.

 Регистрация договора с юр. лицом в Росреестре 

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Гос. регистрация прав на квартиру проводится регистраторами Росреестра. При обращении в орган необходимо иметь при себе договор купли-продажи и все документы, на основании которых проводилась сделка.

За регистрацию юридическому лицу придется внести платеж: госпошлину в сумме 22 000 рублей. Сумма не маленькая, но без ее уплаты регистратор не вправе производить регистрационные действия. Если не будет предоставлена квитанция об оплате, право собственности не будет зарегистрировано.

 Квартира как собственность юридического лица 

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Юридические лица, приобретающие недвижимость, задаются вопросом: как в дальнейшем можно распоряжаться собственностью? В результате сделки покупки юридическое лицо становится владельцем квартиры.

Объект ставится на баланс предприятия. Такое имущество принадлежит учредителям пропорционально долям, вложенным в уставной капитал предприятия. Дальнейшая продажа любым другим лицам будет происходить от имени предприятия.

 Риски при покупке недвижимости 

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Для покупателя, желающего приобрести квартиру у предприятия, сделка представляет некоторые риски. В частности должны быть подготовлены все документы для продажи, а именно важно, чтобы было получено согласие всех учредителей на сделку.

Если продажа была проведена без ведома хотя бы одного учредителя, квартира может стать предметом судебного разбирательства. Покупатель рискует лишиться денег, так и не получив квартиру.

Кроме того, имущество юридических лиц часто имеет обременения – запрет на продажу. Это может быть арест суда или пребывание объекта в залоге. Покупателю необходимо удостоверится в юридической «чистоте» объекта недвижимости.

Перед сделкой следует проверить объект в специальных реестрах. Для этого можно обратиться к нотариусу, поскольку он имеет доступ к базам данным, содержащим сведения об обременениях имущества.

На практике купля-продажа квартир у предприятий не сильно распространена. Но иногда можно выгодно купить недвижимость у юридического лица, например, если предприятие приняло решения о ликвидации и распродает имущество. Есть все шансы купить квартиру на хороших условиях.

Видео: как купить квартиру у юридического лица

Источник: https://3d-dom.com/journal/zhilaya-nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-yuridicheskomu-litsu:-trebovaniya,-registratsiya,-riski-45

Продажа недвижимости (квартиры) юридическому лицу — все варианты и отзывы

Приобретение недвижимости является довольно существенным риском не только для продавца, но и для покупателя. Оформление недвижимости на юридическое лицо почти никак не различается от того, когда происходит оформление на физическое лицо.

На практике чаще всего происходит оформление недвижимости на физические лица, но также бывают и случаи продажи квартиры юридическому лицу.

При сделках с юридическими лицами многие продавцы пытаются обезопасить себя, но не всегда знают, как это сделать.

Продажа квартиры юридическому лицу физическим лицом

Зачастую такое бывает, что квартиру хотят приобрести организации. Они приступают к поискам квартир через агентства или объявления. Чаще квартиры покупаются у физических лиц. Но ведь в современном мире часто за такими безобидными сделками скрывается обман. Как обезопаситься физическому лицу при продаже недвижимости юридическому лицу?

Какие нужны документы для покупки недвижимого имущества у физического лица:

  • Паспорт покупателя.
  • Регламент организации, которая покупает недвижимость у физического лица.
  • Паспорт доверенной личности (если предприятие ведет деятельность через посредника), доверенность, протокол, который укажет полномочия представителя юрлица.
  • Документ, который подтвердит право собственности на недвижимость.
  • Кадастровый план на продаваемое жилье.
  • Справка из жека.
  • Справка из организации, которая ведет управление домом, об отсутствии задолженностей в коммунальных платежах.

Во время приобретения квартиры у физического лица либо маклера, довольно важно верно заключить соглашение. Однако, в данной ситуации может появиться проблема другого характера. Частное лицо, обычно, требует вносить залог, составляющий порой 40-50% от общей цены за недвижимость до того, как будет оформлено все документально и произойдет передача прав на недвижимое имущество.

Обратите внимание! Перед внесением денежных средств частному лицу обязательно удостоверьтесь, что недвижимость принадлежит данному человеку.

Как обезопасить свою фирму? Перед оформлением сделки требуется сделать заказ справки в органах регистрации о том человеке, который является владельцем квартиры. В данной справке будут указаны сведения об ограничениях и обременениях, находящихся на данном недвижимом имуществе.

Обязательно обратите внимание на срок действия данной справки. При оформлении договора о купле-продаже правильнее будет заказать справку за день заключения сделки. В таком случае юридическая организация будет обладать актуальными и требуемыми сведениями о недвижимом имуществе, которое данная организация собирается купить.

Образец договора купли-продажи недвижимости физического лица с юридическим (Скачать)

Особенности

Законы нашего государства указывают на особый порядок при оформлении соглашений с ценным недвижимым имуществом для юр лиц. Масштабными сделками признаются подписанные соглашения, связанные с покупкой недвижимости.

Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя, договор купли продажи квартиры между физическим лицом и юридическим лицом (образец)

Обратите внимание! Если стоимость приобретаемого имущества будет составлять 25% от всего фонда предприятия, то подобное соглашение будет считаться масштабным и крупным.

До того как будет проходить оформление такого договора, директор фирмы должен согласовать собственное решение с другими сотрудниками этого юридического лица и оформить соглашение в письменном виде на данные действия.

Подобное соглашение обязано предоставить или собрание учредителей, или совет директоров. Все категории, касающиеся приобретения либо продажи имущества, обязаны прописываться в уставе юр лица.

Соглашение учредителей или совета директоров обязано прописываться в протоколе. Он обязан соответствовать установленной законодательством форме и непременно должен быть подписан всеми участниками.

Источник: https://seismofond.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-yuridicheskomu-litsu-osobennosti-riski-i-otzyvy.html

Особенности покупки квартиры юридическим лицом у другой организации или у гражданина

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Особенности сделки

Базовый характер сделки купли продажи отличается возмездностью передачи вещных прав на недвижимость. То есть право собственности на квартиру переходит взамен на деньги. Это главное отличие сделок, проводимых юридическими лицами, в связи с нижеследующим:

  • Квартира принадлежит учредителю, а не отдельному лицу, поэтому её продажа требует согласования с советом директоров или учредителей.
  • Деньги передаются по установленным правилам, и обязательно оформляются бухгалтерскими сопроводительными документами, поступая на баланс юридического лица.

Кроме этого, возникают особенности, вытекающие из статуса покупателя, которым может быть гражданин или организация.

Приобретение недвижимости

Организацией

  1. Оформить недвижимость на юридическое лицо, поставив её на баланс компании.
  2. Расчёт по сделке провести через бухгалтерское сопровождение, сняв деньги на приобретение квартиры с лицевого счёта.
  3. Приложить копии пакета учредительной документации и подтверждение полномочий лица, участвующего в сделке от имени компании.
  4. Расторжение договора в одностороннем порядке, или его оспаривание происходит в арбитражном суде.

Для покупателей обозначенной категории действуют другие нормы и правила:

  1. Недвижимость оформляется на участника сделки, выступающего стороной договора.
  2. Деньги могут быть переданы в бухгалтерию продавца любым удобным образом, в том числе – вноситься наличными.
  3. Никаких дополнительных разрешений от членов семьи и иных граждан, представлять не требуется.
  4. Расторжение договора и оспаривание сделки происходит в гражданском суде.

ВАЖНО: Индивидуальные предприниматели оформляют приобретённую недвижимость по нормам, предусмотренным для физических лиц.

Как и любая сделка с недвижимостью, купля продажа у юридического лица несёт в себе соразмерную долю риска. Главная опасность – это неправоспособность сделки, по причине:

  • не согласованности сделки с учредителями;
  • отсутствие у директора компании (филиала) требующихся полномочий;
  • квартира относится к ведомственному жилью и не может участвовать в сделке;
  • имущество арестовано в связи с банкротством;
  • квартира является залоговым имуществом (о том, как купить квартиру, которая находится в залоге у банка и каковы особенности и риски сделки, можно узнать здесь);
  • строительство будет заморожено и жильё в новостройке придётся ждать годами.

Поэтому требуется учитывать и проверять все нюансы сделки, тщательно изучить документацию и правомочия продавца. В противном случае сделка может признаваться оспоримой или ничтожной, с вытекающими правовыми последствиями. Но в этом случае стороны имеют правовые гарантии представленные договором, и последствием будет двусторонняя реституция.

Двусторонняя реституция – это возвращение сторонам полученного по сделке при её аннулировании.

Существенную опасность представляют мошеннические действия, проводимые через подставные фирмы. В этом случае покупатель может потерпеть максимальный убыток. То же касается таких непредвиденных обстоятельств, как замораживание строительства. В этом случае покупатель несёт риски самостоятельно.

Пошаговая инструкция: как купить недвижимость у компании?

Несмотря на отличительные особенности, зависящие от статуса покупателя, существуют общие нормы, предъявляемые к продавцу. Ему потребуется:

  1. согласовать сделку с учредителями;
  2. найти покупателя;
  3. подготовить документацию.

Документы

Собственник квартиры (юр. лицо) обязан подготовить к сделке:

  • Выписка из ЕГРП, по которой можно получить сведения о том, кто вступил в право собственности, сведения о регистрации права собственности, наличие залоговых и иных обременений, судебных споров. В документ внесены: кадастровый номер, площадь квартиры и её адрес.
  • Правоустанавливающий документ, на основании которого у юр.лица возникло право собственности на недвижимость: договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, судебное решение.
  • Свидетельство о регистрации права собственности, если оно возникло до 2016 года, или выписка из ЕГРН.
  • Пакет уставной документации.
  • Положение о полномочиях директора на проведение сделки. Документ, подтверждающий их: протокол, приказ, генеральная доверенность.
  • Документы, удостоверяющие согласование купли-продажи с учредителем: протокол собрания учредителей или совета директоров и т.д.
  • Кадастровый паспорт.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на предшествующего собственника и его правомочие на совершение сделки.
  • Нотариально удостоверенная доверенность для представителя, действующего в интересах компании.
  • гражданский паспорт;
  • нотариальная доверенность – для представителей.
Читайте также:  Приватизация комнаты в коммунальной квартире, как приватизировать комнату в коммунальной квартире: документы, стоимость

От организации, приобретающей квартиру, требуется представление нижеследующего:

  • согласие соучредителей в форме протокола;
  • пакет учредительной документации;
  • документ, подтверждающий полномочия директора на сделку;
  • паспорт директора;
  • нотариальная доверенность и паспорт – для представителя.

После подготовки пакета документации и ознакомления с ней покупателя, проводится осмотр квартиры и заключается устный договор о проведении сделки. Так как устный договор не имеет юридической силы, стороны по преимуществу излагают все условия официально.

Далее по ссылкам можно скачать:

  • Бланк протокола согласия учредителей на продажу имущества
  • Образец протокола
  • Бланк доверенности на представителя организации на покупку квартиры
  • Образец
  • Бланк доверенности на покупку квартиры
  • Образец

По усмотрению сторон можно оформить предварительный договор купли-продажи (ПДКП), но его оформление – право, а не обязанность сторон сделки. Его заключение регулируется нормами статьи 429 ГК РФ, в которой такое действие считается добровольным.

Предварительный договор купли-продажи между юр. лицом и физическим нужен, если покупателю понадобится время для подготовки к сделке, чтобы продавец снял объект с торгов и зарезервировал его для продажи.

Если нет – в договор вносится положение о приёмке приобретённого объекта.

Если ПДКП заключается, то продавец вправе запросить уплату аванса или задатка. Перечисление установленной для уплаты аванса суммы происходит через аккредитив или перечисляется на расчётный счёт организации.

ВНИМАНИЕ: При расчёте уплаченные авансом средства засчитываются в счёт оплаты по сделке.

К моменту оформления ДКП должны быть проведены следующие действия сторон договора:

  1. подготовлена документация для сделки;
  2. найдены денежные средства для её оплаты или заключён кредитный договор;
  3. помещение осмотрено покупателем;
  4. составлен акт приёма передачи помещения;
  5. заключён ПДКП – по усмотрению сторон.

Стороны составляют текст ДКП посредством привлечения своих или сторонних юристов, ориентируясь на нормы статьи 549 ГК РФ. Или обращаются в нотариальную контору, согласно положениям статьи 163 ГК РФ. В него должны входить обязательные положения, составляющие существенные условия договора, распределённые по пунктам и подпунктам. В предмете договора определяются стороны сделки: продавец и покупатель, а так же даются кадастровые и технические характеристики квартиры.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

В заключение указываются реквизиты юр. лиц, вносятся данные руководителей компаний, ставятся подписи руководителей или уполномоченных представителей. Подписи скрепляются печатями. Если покупатель физ.

лицо, то с его стороны указывают фамилию, имя, отчество и паспортные данные с местом прописки. Ставится его собственноручная подпись с расшифровкой фамилии, или подпись представителя. Договор составляется и заключается в трёх экземплярах.

О нюансах составления договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа мы рассказывали в этом материале.

Скачать документы:

После заключения договора стороны отправляются в МФЦ, для передачи документации на регистрацию сделки на основании п.2 статьи 558 ГК РФ. Предварительно уплачивается пошлина за регистрацию сделки. Её уплачивает покупатель в сумме:

  • физ. лицо – 2 тысячи;
  • юр. лицо – 22 тысячи рублей.

Контрагенты сделки пишут заявления о передаче права собственности на основании заключённого договора. Регистратору передаются:

  1. паспорта участников процедуры;
  2. договора купли продажи в трёх экземплярах;
  3. подготовленный пакет документации.

Документы передаются под расписку. Через 10 дней процедура завершается, и покупатель получает удостоверение вступления в права собственности, на основании документов:

  • выписки из ЕГРН;
  • договора с отметкой о регистрации сделки.

Покупатель утрачивает ранее имеющиеся права на проданную квартиру.

Схемы мошенничества и способы их избежать

Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:

  • Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
  • Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
  • Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
  • Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.

После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно.

Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно.

Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:

  1. найти сведения о компании в поисковике Яндекс;
  2. на сайте Росреестра найти сведения о собственнике объекта;
  3. проверить подготовленную учредительную документацию;
  4. проверить пакет документации на квартиру;
  5. правоустанавливающий документ должен быть оригиналом, а не копией;
  6. проверить все существенные положения ДКП перед подписанием;
  7. проявлять бдительность на каждом этапе сделки.

ВАЖНО: Подлинность генеральной доверенности представителя можно проверить у нотариуса, выдавшего документ.

Кроме этого, нужно проверить наличие выписки из ЕГРП и идентифицировать все внесённые в неё сведения. А так же – никогда не соглашаться на проблемную сделку, с несоразмерным снижением стоимости объекта.

Нюансы

Купля продажа отличается различными вариантами её проведения, которые являются следствием сопутствующих обстоятельств. Больше о том, какие существуют способы покупки квартиры, мы рассказывали в этой статье.

В этом случае объект имеется в наличии только в документальном оформлении и обязательствах застройщика, которые тот обязуется выполнять согласно положениям договора. Покупатель получает право требования квартиры в следующих случаях:

  • по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве;
  • по договору цессии.

ДДУ оформляется с компанией застройщика, а переуступка (цессия) – с физическим лицом. Если вместо учредителя застройщика договора переуступки заключаются через подставные фирмы, следует опасаться замораживания строительства и не возврата вложенных инвестиций, так как застройщик в этом случае освобождается от ответственности за заключённые на стороне договора.

ДДУ и цессия могут оформляться только до момента сдачи жилья в эксплуатацию.

Привлечение ипотеки

Покупатель сможет использовать объект по назначению, рассчитываясь по кредиту ежемесячными платежами. Но участвовать в имущественной сделке без разрешения банка такая квартира не сможет до окончания выплаты ипотеки. Если покупатель юр. лицо, то оплата за ипотеку перечисляется безналичными платежами, с его расчётного счёта.

Заключение

Многочисленные нюансы, возникающие при покупке квартир у организаций, связаны с рисками, которые аннулируются при дополнительных мерах: согласовании с учредителями, представлении учредительной документации. Процедура купли продажи зависит от сопутствующих обстоятельств, и от того, физическим или юридическим лицом является покупатель.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/varianty-sposoby/u-yurlitsa.html

Покупка квартиры юридическим лицом у юридического лица и физического: нюансы сделки, риски при продаже и приобретении жилья, заключение договора

Юридические лица совершают сделки между собой и с гражданами. Процедура таких сделок имеют ряд особенностей, о которых надо знать и учитывать возможные негативные последствия.

В статье подробно рассмотрены возможные нюансы, связанные с покупкой и продажей жилья квартиры с юридическим лицом избежав возможных рисков.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Особенности сделки и законодательные акты, ее регулирующие

Главная особенность сделки с юридическими лицами в том, что требуется тщательная проверка ее чистоты и необходимости исследовать толстый пакет документов. Но это не означает, что квартиры у предприятий и организаций не надо покупать.

Вот примеры когда сделка купли-продажи квартиры возможна только с юридическим лицом:

  • покупка новой квартиры у застройщика;
  • покупка квартиры у агентства недвижимости;
  • покупает квартиру банк.

О преимуществах и недостатках покупки жилья на вторичном рынке и в новострое мы рассказывали тут, а из этого материала вы узнаете о нюансах проведения сделки через агентство недвижимости.

Основные законодательные акты, которые помогут определить законность сделки:

Купля-продажа между юридическими лицами

Часто одно предприятие покупает квартиры у другого. Например, банк покупает квартиры для сотрудников у застройщика. Алгоритм покупки следующий:

  1. Заключение ПДКП, предварительные расчеты.
  2. Заключение основного ДКП.
  3. Передача денег и ключей (какими способами может осуществляться оплата читайте тут).
  4. Подписание акта приема-передачи.
  5. Регистрация в кадастре недвижимости.

Сделки между юридическими лицами имеют свои особенности. Покупка и продажа квартиры могут быть крупными для предприятия по его финансовому состоянию. Для каждой организационно-правовой формы понятие крупная сделка определяется по-разному.

Например, для общества с ограниченной ответственностью крупной считается сделка, связанная с приобретением или отчуждением имущества, стоимость которого составляет 25% от стоимости всего имущества общества. Для унитарного предприятия достаточно превышения 10% его уставного фонда или в 50 тыс. раз размера минимальной оплаты труда.

Совершение крупной сделки запрещено законом без получения согласия собственника или владельца предприятия. Оно оформляется письменно. Это, может быть, протокол, решение, приказ, представленный отдельным документом.

При отсутствии согласия сделка по решению суда признается недействительной. Поэтому стороны должны убедиться в наличии такого согласия у другой стороны, и только после этого совершить сделку.

Читайте также:  Раздел имущества при гражданском браке, как разделить имущество, нажитое в гражданском браке

Подготовка пакета документов

Предприятия покупают и продают через уполномоченные органы. В некоторых случаях нужно согласие их владельцев. Полномочие и согласие подтверждается документально. Поэтому при заключении договоров к ним прикладывают дополнительные пакеты документов.

  • о праве собственности – выписки или свидетельства;
  • выписки из ЕГРН, об отсутствии обременений;
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Продавец готовит следующий пакет документов:

  • Устав.
  • Учредительный договор (при наличии).
  • Выписка из ЕГРЮЛ.
  • Справку о постановке на учет в налоговой инспекции.
  • Документы, подтверждающие полномочия действовать от имени юридического лица.
  • Доверенность на представителя (о правилах проведения сделки между физлицами по доверенности узнаете в отдельном материале).
  • Справку о том, что сделка некрупная.
  • Если сделка крупная, то документы, подтверждающие согласие общества на продажу: решение единственного участника, либо протокол общего собрания.

Покупатель готовит аналогичный пакет, где участники дают согласие на покупку.

О том, какой перечень документов может потребоваться для проведения типовой сделки купли-продажи, мы рассказывали тут.

Договор между организациями основан на тех же законах и заключается в обычном порядке. Но есть некоторые отличия от договора граждан между собой. Сведения об участниках договора заполняются по-разному.

В договоре между гражданами будут указаны:

  • фамилии, имена, отчества;
  • паспортные данные.

В договоре между предприятиями будут указаны:

  • занимаемая должность;
  • фамилия, имя, отчество;
  • на основании чего это должностное лицо действует.

Различаться договора будут и в окончании, в «подвале». Для договоров между юридическими лицами указываются их реквизиты:

  1. Полное наименование и сокращенное наименование.
  2. Юридический и почтовый адрес.
  3. ИНН.
  4. Банковские реквизиты: наименование банка, корреспондентский счет, расчетный счет, БИК и другие.

На расшифрованную подпись должностного лица ставится печать. Если подписывает представитель по доверенности, то она заверяется нотариусом или прикладывается оригинал.

Физические лица расписываются и расшифровывают подпись, записывая собственноручно свою фамилию, имя и отчество полностью.

Об основных правилах составления и оформления типового ДКП жилья узнаете из отдельной статьи.

Покупка и продажа квартиры между физлицом и предприятием

Когда принято решение о покупке квартиры у юридического лица необходимо проверить соблюдение законов продавцом, поскольку в действиях последнего бывают нарушения. Происходит это по следующим причинам:

  • незнание законов;
  • небрежность в оформлении;
  • мошеннические действия.

Сделать это лучше с привлечением юриста. Если нарушения не установлены, то дальнейшая процедура протекает в обычном порядке до перехода прав на квартиру покупателю.

Аналогично проходит процедура купли-продажи, когда покупателем является предприятие/организация, а продавцом физическое лицо (о стандартной процедуре проведения сделки купли-продажи жилья мы рассказываем тут). Теперь покупатель-предприятие должен проверить законность действий продавца-гражданина. После этого алгоритм действий принимает обычный порядок.

Риски покупателя и продавца

Риски участников, если сделка совершается между физическим и юридическим лицами, аналогичны любой другой сделке по купле-продаже недвижимости, но они более высокие. К частым рискам относятся следующие:

  1. Участвуют большие суммы, что увеличивает перспективные потери.
  2. Повышается риск мошенничества и подделки документов (продажа без согласования с учредителями, продажа лицом, не имеющим ген. доверенности и др.).
  3. Юрлицо с большей вероятностью может расторгнуть сделку, например, из-за отсутствия согласия всех учредителей.
  4. Сделку признают ничтожной, в том случае если организация подверглась ликвидации или признана банкротом, а у субъекта, удостоверившего доглашение, не было компетенции на проведение, либо подобные возможности приостановлены, или вышел срок их действия.

Как избежать рисков?

Гражданину

Для избежания рисков покупателем физлицом проводится тщательная проверка, представленных продавцом-предприятием документов. Проводится она следующим образом.

На основании ст. 62, 63 Закона РФ о регистрации недвижимости через МФЦ запрашивается выписка о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений. Из нее будет видно:

  • кто собственник квартиры;
  • кто был предыдущим собственником, и как она перешла продавцу;
  • не заложена ли она;
  • нет ли иных ограничений.

Такая выписка выдается любому заинтересованному лицу. Только расшифровываются его персональные данные, и платится госпошлина.

Является ли сделка крупной, узнают из последнего бухгалтерского отчета. Копию отчета, с отметкой налоговой, предоставит продавец. Получено ли согласие на продажу, узнают от участников. Сведения об участниках получают в налоговой инспекции, через запрос. Там же получают сведения о лице, имеющем право действовать без доверенности — уполномочен ли он.

Об отсутствии прописанных в квартире посторонних лиц справку выдаст Управляющая компания, там же берут справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Предприятию

При покупке квартиры предприятием у физического лица нужно проверить стандартный пакет документов. Особое же внимание следует обратить на следующие моменты:

  • получено ли нотариально заверенное согласие супруга;
  • получено ли, при наличии несовершеннолетних детей, разрешение органов опеки и попечительства.

Эти сведения представляет продавец в письменном виде. Представленных официальных документов от нотариуса и из органов опеки и попечительства документов, обычно, достаточно. При сомнении, можно сделать запрос о подтверждении их выдачи.

Нюансы сделки

Сделка юридического лица с физическим проходит в том же алгоритме и ничем особенным не отличается от сделки юридических лиц между собой и от купли-продажи между физическими лицами.

Обратить внимание следует на важный этап передачи средств. Передавать денежные средства за недвижимость руководителю организации или доверенному представителю. Их нужно отдавать только в кассу организации либо перечислять переводом на её счет.

Юридическое лицо при продаже и покупке квартиры, независимо от того кому оно продает или у кого покупает, готовит один и тот же пакет документов, рассмотренный выше. Физическое лицо готовит свой пакет документов также независимо от продавца или покупателя.

Заключение договора между предприятием и гражданином отличается от договоров, которые заключают одно предприятие с другим и граждане между собой, выражаются они в следующем.

Существуют правила заключения договоров между физическими лицами:

  1. в начале договора, в «шапке» указывается Ф.И.О. и паспортные данные;
  2. внизу, в «подвале» ставится подпись и собственноручно пишется фамилию, имя и отчество.

При заключении договоров между юридическими лицами также есть правила:

  1. в «шапке» пишется занимаемая должность, Ф.И.О. и на каком основании действует;
  2. в «подвале» указываются реквизиты сторон, ставится подпись и печать.

Если договор заключается между предприятием и гражданином, то эти правила сохраняются – юридическое лицо заполняет договор по своим правилам, а физическое – по своим.

Предприятиям и организациям не запрещено работать с наличными, но чаще расчеты производятся безналичным путем. При получении денег за квартиру возникают проблемы. Поскольку предприятие не может получить деньги пока право собственности не перейдет покупателю. Иначе возникает необоснованная прибыль, а с прибыли платится налог.

Самый удобный способ расчетов – это аккредитив, откуда продавец без риска получит деньги после перехода права собственности к покупателю.

О существующих способах оплаты при сделке купли-продажи жилья можете узнать в отдельном материале.

Регистрация перехода права собственности

При государственной регистрации перехода права собственности на квартиру для юридических лиц установлена госпошлина – 22 000 рублей, а для физических – 2 000 рублей. В остальном требования одинаковые.

Тонкости налогообложения

При продаже квартиры ее стоимость НДС не облагается, поэтому увеличение цены квартиры за счет НДС не происходит. В то же время если организация занимается куплей-продажей недвижимости и получает с этого прибыль, то необходимо заплатить налог на прибыль.

Если знать закон и правильно его применять, то можно заключать любые договоры и совершать выгодные сделки. И не надо опасаться, что кто-то оспорит вашу сделку в суде. Нет времени изучать законы – пригласите юристов.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/s-yuridicheskim-licom.html

Сделки по покупке или продаже квартир между юридическими и физическими лицами: варианты договоров и риски

Если квартира покупается у юридического лица, то у сделки может быть целый ряд особенностей.

Например, может понадобиться разрешение собственников компании на оформление договора или исключительно безналичная оплата, а не передача денег наличными или через банковскую ячейку.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва

Правила оформления контрактов с участием компаний и физлиц

Договор купли-продажи квартиры с компанией оформляется в простой письменной форме на тех же условиях, что и с физлицом. В соглашении обязательно указываются существенные условия сделки (цена и предмет), а переход прав собственности регистрируется в Росреестре (согласно ст. 549-551 ГК РФ).

Особенности сделки:

  • договор купли-продажи подписывает директор либо иной законный представитель компании;
  • иной порядок налогообложения дохода, если продавец юрлицо;
  • более высокая государственная пошлина за регистрацию, если покупатель компания (22 тыс. рублей для компании вместо 2 тыс. рублей для физлиц).

Если стоимость продаваемой квартиры превышает 25% от балансовой стоимости активов организации, то подобная сделка уже считается крупной и для ее совершения руководитель должен получить согласие собственников. Продажа или покупка недвижимости без получения такого одобрения, оформленного в письменном виде, может быть признана недействительной.

Особенность сделок также в том, что все расчеты с юрлицами, как правило, производятся в безналичной форме и это находит свое отражение в договоре купли-продажи.

Важно! В основном юрлица покупают недвижимость у физлиц, чтобы изменить ее статус и открыть офис. В этом случае они будут очень внимательно анализировать: были ли в квартире перепланировки и насколько они законны.

В основном компанию интересует жилье на первых этажах с возможностью отдельного выхода.

Особенности сделок с недвижимостью организаций с участием граждан

Договор купли-продажи с физическими или юридическими лицами, как уже было сказано выше, всегда оформляется в письменном виде. Нотариальное заверение требуется только в том случае, когда в сделке участвуют несовершеннолетние либо покупается доля. Текст соглашения составляется самостоятельно или с привлечением юриста, нотариуса или других лиц.

  1. Устав.
  2. ЕГРЮЛ.
  3. Одобрение участниками юрлица крупной сделки.
  4. Подтверждение полномочий директора или другого представителя.

Одобрение собственников может быть выражено как:

  • протокол собрания или выписка из него;
  • письменное согласие в произвольной форме.

Учтите, что в уставе могут быть прописаны ограничения на проведение сделок руководителем или доверенным лицом организации в зависимости от суммы или отношения к уставному капиталу. В этом случае нужны дополнительные документы, подтверждающие законность сделки. После подписания договора его нужно будет зарегистрировать в кадастровой палате.

Читайте также:  Восстановление пропущенного срока принятия наследства: причины и основания, госпошлина, судебная практика

Если договор заключается с застройщиком (а именно с этими юрлицами чаще всего подписывают соглашения физлица), то нужно также проверить насколько подробно прописан вид квартиры, в котором она передается покупателю (с отделкой черновой, чистовой, евроремонтом). Иногда стороны даже оформляют доп. соглашение и перечисляют в нем все виды работ, которые должны быть сделаны.

При реализации

Компания вправе продать недвижимость, которая находится на ее балансе. Но если квартира входит в уставный капитал, то требуется решение учредителей или акционеров на подобную сделку.

В договоре купли-продажи квартиры нужно будет указать реквизиты счета юрлица, куда будут переведены деньги. Стороны могут предусмотреть рассрочку платежей, в том числе процентную. Для этого в договоре указывается график платежей, а также предусматривается обременение в пользу продавца (до полного расчета квартиру нельзя будет продать без согласия юрлица).

От физлица помимо основных документов для подписания договора может также потребоваться нотариальное заверенное согласие супруга(и) на сделку. Стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют его в обязательном порядке.

Поскольку покупателем выступает физлицо госпошлина составляет всего 2 тыс. рублей. Гражданин, купивший квартиру, также имеет право на налоговый вычет.

В случае покупки

Компания, которая покупает жилье у граждан, обычно тщательно проверяет все правоустанавливающие документы, статистику перепродаж, а главное — наличие в квартире зарегистрированных детей. Перед сделкой проверяются паспорт и все документы на жилье, отсутствие обременений.

Текст договора составляется с учетом всех требований ГК РФ (отражение существенных условий, соблюдение формы соглашения и пр.).

Покупатель юрлицо оплатит за регистрацию 22 тыс. рублей госпошлины. Продавец жилья, если оно было в собственности менее 3-5 лет, обязан будет оплатить налог на доходы в размере 13%. Он имеет право на налоговый вычет на сумму не более 1 млн. рублей. Лица, которые владели недвижимостью более этого предельного срока, НДФЛ не платят.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры между физическими юридическими лицами

Важно! У юридических и физических лиц разный порядок налогообложения при продаже имущества. Влияет на размер налогов и статус недвижимости: жилой или нежилой. Для коммерческой недвижимости оплата НДС обязательна.

Между юрлицами

Договор купли-продажи между компаниями подписывается директорами либо иными законными представителями. Заверяется соглашение и печатями сторон. Перед сделкой необходимо будет проверить: нет ли на квартире обременений, например, судебного ареста или залога банка. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.

В договоре купли-продажи должны быть отражены:

  • реквизиты сторон (наименование компаний, ИНН, КПП, ОГРН, юрадрес, банковские счета);
  • цена сделки и порядок расчетов;
  • описание недвижимости (адрес, кадастровый номер, этажность, площадь);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность в случае неисполнения договора.

Юрлица обычно предусматривают в договоре безналичные расчеты и претензионный порядок расторжения договора. Обычно текст договора составляют юристы компании, а потом стороны согласовывают между собой окончательный вариант, который и подписывают.

При регистрации договора купли-продажи в Росреестре нужно будет оплатить госпошлину в 22 тыс. рублей в любом отделении банка. Продавцы недвижимости должны будут декларировать свой доход и оплатить налог с разницы между ценой покупки и продажи.

Требуется ли оплата НДС?

При продаже квартиры юрлицо платит налог на прибыль (если она получена). Для этого подается специальная декларация. Размер налога зависит от выбранной компанией системой налогообложения и составляет от 6 до 20% (меньший налог платят те, кто находится на упрощенной системе).

Налог на добавленную стоимость (18%) платится только в том случае, если продается нежилое помещение (склад, офис, торговое помещение). В случае продажи жилой квартиры НДС не платится.

Для оплаты НДС компания выставляет покупателю недвижимости сумму необходимую для оплаты налога.

Покупатель переводит деньги на счет юрлица нужную сумму, а продавец рассчитывается с налоговыми органами.

Риски

Проблемы физлиц, покупающих недвижимость у компаний, возникают, если сделка по какой-либо причине признается недействительной. Это возможно когда она была совершена без согласия участников компании или человеком, который не имел на это никаких полномочий. Результат: стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке (покупатель – квартиру, а продавец – деньги).

Если бывший собственник решит оспорить сделку, то физлицо также может пострадать. Когда активы компании распродаются уже на этапе банкротства, то назначенный судом арбитражный управляющий может их оспорить, если сочтет такие сделки незаконными, направленными на выведение доходов.

Еще одна проблема связана с тем, что квартира, которая находится в собственности у компании, может иметь статус нежилого помещения и его смена потребует дополнительных расходов.

Важно! Покупая квартиру у юрлица нужно проверить у нее целый ряд документов: от свидетельства о госрегистрации и до разрешения собственников на сделку. Но на самом деле риски сделок с юрлицами ничем не выше тех, что могут возникнуть и при взаимоотношений с продавцами-физлицами.

Заключение

Покупка либо продажа недвижимости между физическими и юридическими лицами, а также исключительно между компаниями имеет свои нюансы оформления. Они могут быть связаны, в том числе с рисками признания сделки недействительной, если она не была одобрена собственниками компании либо проблемами с оплатой, если компания оказалась неплатежеспособной.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/s-yuridicheskim-litsom.html

Образец, шаблон, бланк договора купли-продажи квартиры с участием юридических лиц составить и скачать на конструкторе 2016

Как составить договор купли продажи квартиры между юридическими лицами? Договор купли продажи юридического лица физическому составить не так сложно, как кажется на первый взгляд. Основная загвоздка заключается не в самом документе, а в подготовке к его подписанию. Покупка или продажа недвижимости с участием юр. лиц – дело довольно масштабное и немного сложное.

Договор купли продажи квартиры юридического лица физическому: особенности сделки

Образцы договоров купли продажи квартиры с юридическим лицом есть на нашем сайте. Покупателю или продавцу нужно знать особенности сделок такого уровня:

• Для подписания документа требуется волеизъявление учредителей или уполномоченного органа;

• Сделки такого рода считаются крупными в том случае, если стоимость недвижимости составляет не менее 25 % от балансовой стоимости активов ООО или ОАО. Все крупные сделки должны осуществляться только при наличии письменного согласия учредителей. Иначе – договор купли-продажи квартиры юридическим лицом может быть признан недействительным. 

Согласие учредителей можно назвать своего рода «сдерживающим механизмом» для гендиректора, ведь в некоторых ситуациях сделка может составлять больше половины всех активов организации. Соответственно, если не соблюдать правила – компания может просто обанкротиться.

Договор купли продажи квартиры юридическим лицом: что является подтверждением согласия учредителей?

  • Договор купли продажи квартиры между юр лицами может быть заключен только в случае наличия следующих документов:
  • • Выписка из протокола;
  • • Протокол собрания.

Также в качестве «согласия» можно использовать письменное заявление, составленное в произвольной форме каждым из учредителей.

Подписание договора купли-продажи квартиры по доверенности осуществляется, как правило.

Впрочем, нужно быть готовым к тому, что юр. лица используют фальшивые документы. Сделка оформлена, есть все выписки и т.д. Но спустя определенное время покупатель квартиры получает повестку в суд. Один из акционеров может подать иск о признании сделки незаконной. И, нужно заметить, суд станет на сторону акционера.

Чтобы избежать подобных схем, нужно составлять договор купли продажи квартиры между юр лицами с особой осторожностью. Точнее – нужно более внимательно отнестись к согласию учредителей. Тоже самое относится при заключении договора купли-продажи доли квартиры.

Как избежать неприятностей при заключении договора купли-продажи между юридическими лицами:

• Покупатель имеет право присутствовать на собрании директоров. Это самый надежный способ. Вы сможете лично убедиться в том, что каждый из учредителей согласен на покупку;

• Проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Вам нужно быть уверенным в том, что квартира действительно принадлежит юр. лицу, а не находится в аренде или под залогом.

Также для полного спокойствия вы можете предоставить документы на проверку юристу или риэлтору, они сразу заметят подвох, и посоветуют скорее составить договор купли квартиры с расчетом через банковскую ячейку.

Что еще нужно знать до того, как вы подпишите договор купли продажи-квартиры между юридическими лицами:

1. Возьмите выписку из ЕГРП. Так вы узнаете, находится ли квартира под арестом или в залоге, ведь продажа залоговой квартиры имеет ограничения. Также станет понятно, участвовала ли недвижимость в каких-либо разбирательствах (срок давности по разным спорам – 3 года, лучше лишний раз не рисковать и не покупать такую квартиру);

2. Выписка из домовой книги может быть получена вами за несколько часов. Зато вы обезопасите себя от обременений в виде несовершеннолетних или недееспособных граждан, прописанных в квартире. Ведь в этих случаях договор купли-продажи с участием несовершеннолетних не может быть заключен без согласия органов опеки.

Лучше потратить несколько дней на сбор дополнительных документов, но быть твердо уверенным в законности сделки.

Образцы договоров купли-продажи квартиры юридическим лицом и правила заполнения

Единственное радикальное отличие соглашения между юр. лицами и физ. лицами от классического договора купли-продажи состоит в том, что в графе продавец (или покупатель) будет указано не ФИО, а полные реквизиты ООО или ОАО.

Вне зависимости от того, на какой стороне находится юр. лицо, проверьте все документы (особенно – учредительные). Вам нужно прописать полную информацию о юр. лице. Только в этом случае сделка будет действительной.

В качестве приложений к соглашению будут использованы все вышеперечисленные документы.

Важно дать исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и его стоимости, а также – о порядке расчета, например, купля-продажи квартиры в рассрочку или с использованием материнского капитала по договору купли квартиры (если покупателем является физ.лицо).

На нашем сайте вы можете заполнить договор за считанные минуты. Система разработана таким образом, чтобы вам не пришлось тратить время и деньги на юристов. Отвечайте на вопросы в форме слева, а ответы автоматически распределятся по разделам соглашения. Вам останется лишь распечатать документ и поставить подписи. Оцените преимущества нашего сервиса!

С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

Перейти в раздел: Договоры купли-продажи квартиры.

Источник: https://prostodocs.com/dogovor/dogovory-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-yuridicheskim-litsom

Ссылка на основную публикацию