Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практикаДело на первой инстанции вели сразу два московских адвоката – Путилов Игорь и Ушаков Юрий. Принудительный выкуп доли в квартире возможен при наличии целого ряда обстоятельств. Очень важно не только об этих обстоятельствах заявить, но и представить суду доказательства в подтверждение этого. Суд, как на первой инстанции, так и в апелляционной – признал требования о принудительном выкупе 1/4 доли 2-х комнатной квартиры — законными.

Обращаю внимание, что ответчик хотел получить 1 590 260 рублей за 1/4 долю квартиры, при рыночной цене квартиры около 6 миллионов рублей, а суд принял сторону нашего клиента – 728 000 рублей.

Клиент сэкономил только на этом 860 000 рублей, обратившись с таким иском о принудительном выкупе доли с нашей помощью.

Мы рекомендуем внимательно прочитать это Определение суда, там очень много юридически важных моментов – читается как бестселлер.

Позвоните нам сейчас и получите консультацию!

+7 (495) 135-92-11

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья Воронкова Л.П.

Дело.№33-25428

06 июля 20хх года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Расторгуевой Н.С., судей Леоновой С.В. и Шерстняковой Л.Б., при секретаре Шуптыровой Ю.Н., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Расторгуевой Н.С., дело по апелляционной жалобе представителя истца Л. — истца Л.

на решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 13 марта 20хх года, которым постановлено: В удовлетворении исковых требований Л. к Я. в лице законного представителя недееспособной – В. и адвоката Ушакова Ю.А.

об определении порядка пользования квартирой, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, обязании предоставить комплект ключей от замков входной двери в квартиру — отказать.

Встречные исковые требования законного представителя недееспособной Я. – В. к Л. о прекращении права собственности на долю в праве собственности на квартиру, выплате компенсации за долю в праве собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру, взыскании судебных расходов — удовлетворить.

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Взыскать с Я. в пользу Л. компенсацию за 1/4 долю в праве собственности на жилое помещение — квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх в размере 728 000 (семьсот двадцать восемь тысяч) рублей.

Признать за Я. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх.

Моментом перехода права собственности считать дату вступления настоящего решения в законную силу.

Решение и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Я. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. х, кв. хх. Взыскать с Л. в пользу В. судебные расходы по оплате отчета об оценке в размере 7 000 (семь тысяч) рублей.,

установила:

Л. обратилась в суд с иском к Я. в лице законного представителя недееспособной — В. об определении порядка пользования квартирой, обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой, обязании предоставить комплект ключей от замков входной двери.

В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником 1/4 доли двухкомнатной квартиры общей площадью 37,9 кв.м, жилой площадью 23,7 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, кв.хх, собственником 3/4 долей квартиры по вышеуказанному адресу является Я.

Соглашение о порядке пользования квартирой между собственниками отсутствует. Ответчик от подписания такого соглашения уклоняется.

У истца ключей от квартиры нет и доступа в спорное жилое помещение она не имеет, в связи с чем истец просила определить порядок пользования квартирой № хх, расположенной по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, закрепив Я. в пользование комнату № 1 жилой площадью 14,7 кв.м, за Л.

— комнату № 2 жилой площадью 9,6 кв.м, оставить кухню, уборную, ванную, коридор и балкон в общем пользовании, обязать Я. не чинить препятствия истцу в пользовании квартирой, обязать Я. предоставить истцу комплект ключей от замков входной двери в квартиру для свободного доступа.

В процессе рассмотрения дела законным представителем недееспособной Я. – В. было подано встречное исковое заявление к Л. о прекращении права собственности на 1/4 доли в спорной квартире, признании за Я. права собственности на всю квартиру, взыскании с Я. в пользу Л.

компенсации за долю в праве собственности на указанную квартиру в размере 701 000 рублей, прекращении, Л права пользования данной квартирой, взыскании с Л. судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 701 000 рубле и расходов на производство отчета в размере 7 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец по встречному иску сослалась на то, что на 1/4 долю Л. в спорной квартире приходится 9,48 кв.м обшей площади квартиры и 5,9 кв.м жилой площади, а учитывая, что минимальная площадь жилой комнаты в спорной квартире составляет 9,6 кв.

м, то истец по первоначальному иску необоснованно требует выделить ей в натуре целую комнату, что будет нарушать и ущемлять права Я., как собственника большей доли квартиры. Л. никогда не вселялась в спорную квартиру, не проживала в ней, стороны не являются родственниками, комнаты в квартире смежные, а не изолированные. Я.

является инвалидом I группы и страдает психическим заболеванием, что делает совместное проживание сторон в смежных комнатах невозможным. Л. жильем обеспечена и живет своей отдельной семьей по другому адресу. Л. как сама, так и через представителей предлагала В.

выкупить ее долю, однако цена, которую она определяла, была значительно больше рыночной. Согласно отчету об оценке ООО «Современные технологии оценки и консалтинга», рыночная стоимость 1/4 доли в спорной квартире составляет 701 000 рублей, которую Я. готова заплатить Л.

В процессе рассмотрения дела законным представителем недееспособной Р. — В. были уточнены встречные исковые требования, согласно которым она просила прекратить право собственности Л. на 1/4 долю в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул.Гришина, д.х, кв.

хх, признать за Я. право собственности на указанную квартиру, взыскать с Я. в пользу Л. компенсацию за 1/4 долю в праве собственности на данную квартиру в размере 728 000 рублей, прекратить Л. право пользования спорной квартирой, взыскать с Л.

расходы на производство отчета об оценке квартиры в размере 7 000 рублей.

В судебное заседание суда первой инстанции истец по первоначальному иску Л. не явилась, обеспечила явку своего представителя Б., который первоначальные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить, встречные исковые требования Я. не признал, просил суд в их удовлетворении отказать.

Представители ответчика недееспособной Я. — В. и адвокат Ушаков Ю.А. в судебное заседание явились, первоначальные исковые требования не признали, просили суд в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на их удовлетворении.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах своей неявки суду не сообщил, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит представитель истца Л.. — Л. по доводам апелляционной жалобы.

Источник: https://www.5451212.ru/sovety-advokatov-i-resheniya-sudov/resheniya-sudov/sudebnaya-praktika-o-prinuditelnom-vykupe-doli-v-kvartire/

Принудительная продажа доли в квартире судебная практика в 2020 году

Преимущественное право покупки доли в квартире: судебная практика

Если совладелец квартиры, доля которого незначительна, продавать ее не хочет, при этом досаждая другим собственникам, разрешить конфликт можно через суд.

Если совладелец квартиры, доля которого незначительна, продавать ее не хочет, при этом досаждая другим собственникам, разрешить конфликт можно через суд. Подробности – в материале правового консультанта портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru».

Квартира одна, хозяев много – зачастую такие ситуации возникают при наследовании недвижимости. Когда в товарищах согласья нет, жилплощадь превращается в постоянное поле битвы: допустим, чтобы прописать члена семьи, необходимо разрешение других совладельцев. Что делать?

Статья 252 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность принудительного выкупа доли , допустимого при отсутствии согласия ее владельца. Обязать к участию в такой сделке может лишь суд, и то при наличии следующих условий: доля незначительна, не может быть выделена в натуре, а собственник не проявляет интереса к пользованию общим имуществом.

Например, гражданину Н. принадлежит 1/20 в праве собственности на однокомнатную квартиру, в которой он не проживает, вещей своих не хранит, за услуги ЖКХ не платит – раз так, другие совладельцы предлагают выкупить у него этот «кусок», но Н. отказывается.

С учетом всех обстоятельств суд может обязать остальных собственников (или собственника большей части) выплатить Н. выкупную цену, после чего последний потеряет право на долю.

Выкупную цену назначают по результатам оценки, которую проводят по ходатайству сторон или решению суда, с привлечением экспертов.

Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, покупателю доли лучше заранее доказать наличие денежных средств для выкупа, предоставив хотя бы банковскую выписку.

Единого универсального решения по таким делам нет. Первоочередная задача истца – доказать, что у содольщика с «незначительной частью» нет желания ее использовать.

Выписка из домовой книги удостоверит отсутствие регистрации, а квитанции, где в качестве плательщика указан вовсе не ответчик, – его нежелание нести расходы по содержанию квартиры. Нелишними и будут и свидетельства соседей о том, что этот «жилец» никогда не появлялся по данному адресу.

  • К сожалению, четкого определения незначительной доли закон не дает, поэтому решение суда во многом зависит от того, возможно ли выделить ее в отдельное помещение для полноценного использования, или нет.
  • Когда собственник незначительной доли проживает в квартире, исправно оплачивает коммунальные услуги и другого жилья не имеет, выплатить компенсацию и распрощаться с ним уже не получится.
  • Показательным в этом отношении является определение № 5-В11-134, которое вынесла Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ 3 апреля 2012 года на примере ситуации с одной московской квартирой.

В 1999 году женщина купила трехкомнатную квартиру и через некоторое время зарегистрировала в ней своего мужа. Семейные отношения не сложились, и при разводе, состоявшемся в 2008 году, суд разделил недвижимость следующим образом: 13/14 – жене и 1/14 – мужу.

Мужчина на данной жилплощади больше не проживал, а спустя год после бракоразводного процесса по договору пожизненного содержания с иждивением передал свои два с половиной (!) квадратных метра сыну. Тот, в свою очередь, зарегистрировавшись в квартире как по месту проживания, более не проявлял к недвижимости никакого интереса.

Еще через несколько месяцев отец разорвал договор с сыном и собственником незначительной доли, опять же по договору содержания, стала новая жена экс-супруга, которая прописалась там, но фактически не проживала.

Собственница основной доли не захотела мириться с частой сменой совладельцев и обратилась в суд с требованием принудить супругу бывшего мужа к продаже 1/14. Однако та подала встречный иск, изъявив желание не только вселиться в квартиру, но и выделить себе комнату площадью 11,4 квадратного метра.

Первая судебная инстанция отказала в удовлетворении требований истицы и по встречному иску вселила в квартиру жену мужчины, однако запрашиваемые ею «квадраты» все же не выделила.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда оставила решение «младших коллег» в силе.

И только Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону женщины, обратив внимание, что суды первой и кассационной инстанций существенно нарушили нормы материального права.

Во-первых, 1/14 доли в спорной квартире – это всего лишь 3,8 квадратного метра, из которых жилыми являются только 2,5 «квадрата», и комнат такой площади в «трешках» нет, поэтому выделить их в пользование нельзя.

Во-вторых, было отмечено, что до подачи иска о прекращении права собственности на 1/14 долю ответчики никаких претензий не предъявляли, тем самым соглашаясь с имеющимся порядком пользования спорной квартирой.

В-третьих, «верховные» судьи уточнили, что вселить хозяина 2,5 «квадратов» в квартиру, не нарушив прав второго собственника, не представляется возможным, поскольку жилец пользуется общим имуществом (кухней, ванной, туалетом и коридором) соразмерно своей доле, которая в этом случае мизерна.

Читайте также:  Соглашение о прекращении долевой собственности

Кроме того, высшая инстанция указала, что здесь имеет место «исключительный случай, когда объект не может быть использован всеми сособственниками без нарушения прав собственника с большей долей», и защита интересов последнего возможна только путем принудительной выплаты второй стороне денежной компенсации.

При этом суд, с учетом результатов экспертной оценки спорного имущества, понизил выкупную цену до 371 736 рублей, тогда как изначально владельца 13/14 доли предлагала 400 000 рублей.

Этим делом Верховный суд хотя и не сформировал единый шаблон действий при разрешении подобных споров, но показал, как суды должны рассматривать дела о долях.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Кассационное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия (ключевые темы: имущественный налоговый вычет — общая долевая собственность — продажа доли — недвижимость — общая совместная собственность)

  1. Кассационное определение СК по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия(Извлечение)
  2. Судебная коллегия по гражданским делам
  3. Верховного суда Республики Карелия
  4. в составе: председательствующего

Савина А.И., Леоновой Л.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе заявителя на решение Петрозаводского городского суда РК от 03 октября 2011 года по заявлению

ИЛЛАРИОНОВА Р.А. об оспаривании решения Инспекции Федеральной налоговой службы России по г.Петрозаводску.

Заслушав доклад судьи Савина А.И., объяснения представителя заявителя Кокконен Д.Н., поддержавшей доводы жалобы, представителя ИФНС России по г.Петрозаводску Родионова А.А., возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегияУСТАНОВИЛА:

Илларионов Р.А. обратился в суд по тем основаниям, что решением ИФНС России по г.Петрозаводску от 30.06.2011 ему была начислена сумма налога на доходы физических лиц в размере (. ) руб., пени — (. ) руб. и штраф — (. ) руб., который в дальнейшем был исключен. Решение ИФНС России по г.

Петрозаводску мотивировано тем, что заявитель в результате продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру за (. ) руб. приобрел право на налоговый вычет в размере (. ) руб. и получил доход, подлежащий налогообложению, в сумме (. ) руб., налог с которого не уплатил.

Просил признать указанное решение незаконным, поскольку исчисление размера налогового вычета пропорционально долям в праве общей долевой собственности на квартиру возможно в случае ее продажи несколькими собственниками одновременно, поскольку заявитель продавал долю в праве, то имел право на получение вычета в размере полной стоимости доли — (. ) руб.

В судебном заседании заявитель и его представитель Кокконен Д.Н. заявление поддержали.

В судебном заседании представитель ИФНС России по г.Петрозаводску Максимова Н.А. с заявлением не согласилась, полагала действия налоговой инспекции правомерными.

Суд в удовлетворении заявления отказал.

С таким решением не согласен заявитель. В кассационной жалобе указывает, что по договору купли-продажи квартиры им была продана 1/3 доли в праве общей собственности на квартиру. 1/3 доля принадлежала заявителю, а 2/3 доли другому лицу.

От продажи долей они получили (. ) руб. каждый и воспользовались правом на налоговый вычет. Полагает, что каждый собственник доли имеет право на налоговый вычет в пределах (. ) руб.

Просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении заявления.

Проверив дело, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным. Обстоятельства дела судом установлены правильно и полно изложены в решении, соответствуют представленным доказательствам.

При разрешении данного спора суд правильно применил положения абз.1 пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ, согласно которым при определении размера налоговой базы в соответствии с п.3 ст.

210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее 3-х лет, но не превышающих в целом 250.000 руб.

Абзацем 3 пп.1 п.3 ст.

220 НК РФ предусмотрено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

По делу установлено, что решением ИФНС России по г.Петрозаводску от 30.06.2011 заявитель привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения и ему была начислена сумма налога на доходы физических лиц в размере (. ) руб., пени в размере (. ) руб.

Источник: https://fomina-center.ru/prinuditelnaya-prodazha-doli-v-kvartire-sudebnaya-praktika-v-2020-godu/

Преимущественное право покупки доли и применение ст. 250 ГК РФ. Отказ в удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя

В публикации я хочу рассказать об одном деле по иску о переводе прав и обязанностей покупателя, основанном на применении ст. 250 ГК РФ, предусматривающей возможность преимущественного права покупки доли участниками долевой собственности.

Казалось бы, что может быть проще, чем прочитать внимательно ст.

250 ГК РФ и применить её не столь сложные нормы? Но некоторые граждане не хотят утруждать себя поиском и выбором юристов или адвокатов, чтобы им была обеспечена достойная защита.

В данном деле я представлял интересы ответчика и просто радовался тому, как два представителя истца вели дело так, что закономерным результатом был отказ в удовлетворении исковых требований, засиленный судом апелляционной инстанции.

Фабула дела

Гражданин А. нашел объявление о продаже доли в размере 2/3 в праве общей долевой собственности на жилой дом. Доли продавали два сособственника, каждому из которых принадлежало по 1/3. Третьего сособственника Ш.  уведомили по адресу, где он предположительно жил у своей бывшей супруги, так как его точное местонахождение не было известно.

Примерно через 6 месяцев после заключения договора купли-продажи А. получает исковое заявление из суда о переводе прав и обязанностей покупателя доли на истца.

Позиция истца

Истец в исковом заявлении указывал, что он не был извещен о намерении продать иными сособственниками свои доли в праве общей собственности, в результате чего было нарушено его преимущественное право покупки доли, которое он намерен был реализовать, если бы был уведомлен надлежащим образом. Иск был предъявлен о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи и признании недействительной записи в ЕГРНИ.

Истец в иске указывал, что в июне месяце он пришел в дом и увидел там А., который сказал ему, что он купил долю в размере 2/3. В суде истец говорил, что А. показывал ему договор купли-продажи доли. Истец в исковом заявлении также писал, что в октябре месяце он взял выписку в Росреестре о правах на дом и узнал о нарушении своего права.

Исковое заявление было подано только в декабре месяце.

До того, как подать исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, как оказалось, истец еще подавал исковое заявление о признании договора купли-продажи доли недействительным.

Эта очевидная ошибка в выборе способа защиты права в случае нарушения преимущественного права покупки доли, довольно распространенная среди некоторых юристов, которые имеют отдаленное представление о гражданском праве, привела к тому, что исковое заявление соответствующее надлежащему способу защиты права было подано так поздно. Не надо быть семи пядей во лбу, чтобы прочитать ч.3 ст. 250 ГК РФ и понять какой иск защищает в данном случае право.

Затем истцу вернули исковое заявление и он снова обратился с иском о признании сделки недействительной, изменив предмет иска, только после принятия его судом, когда, как я полагаю суд намекнул, что надо бы изменить исковые требования.

Позиция ответчика

Первое и очевидное, что бросалось в глаза заключалось в том, что истец пропустил срок для обращения в суд за защитой нарушенного права. Действительно, ч.3 ст.

250 ГК РФ предусматривает: При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даются следующие разъяснения

По смыслу пункта 3 ст.

250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В нашем случае в самом иске было написано, что истец увидел в июне месяце в доме гражданина, который сказал, что купил доли в праве собственности на дом. Многие, к сожалению, читают закон лишь фрагментарно и не видят в нем того, что не хотят видеть, а, может быть, и не могут увидеть.

Черным по белому в ст.

250 ГК РФ говорится о начале течения трехмесячного срока, который по существу является сжатым сроком исковой давности, что он стартует с момента, когда истцу стало известно или должно было стать известно о совершении сделки. В данном деле уже из иска следовало, что Ш. должен был узнать нарушении прав после того, как увидел постороннего гражданина, который был в доме и сказал истцу, что купил в нем долю.

Истец после этого должен был бы взять выписку в Росреестре, конечно же, если он действительно желал воспользоваться преимущественным правом покупки доли, но он, по неизвестным причинам, взял выписку лишь в октябре, т.е. по прошествии трехмесячного срока.

Естественно, что я сразу же заявил о применении срока исковой давности к требованиям истца, сославшись на то, что он начал в данном случае течь с момента, когда истец должен был узнать о нарушении своего права.

Хочу сказать, что если бы в исковом заявлении истец не говорил про это, то нам бы пришлось представлять доказательства о том, что истец должен был узнать о нарушении своих прав в июне. Отдельное спасибо тем, кто так составил иск.

Я бы в иске никогда не стал бы закладывать мину. Пусть ответчик доказывал бы, что истец должен был узнать о нарушении своего права до того, как истец получил выписку из ЕГРНИ в октябре месяце.

И еще неизвестно смог бы ответчик доказать эти обстоятельства или нет. 

А иск составляли те, кто считает, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда истец узнал о нарушении права. Именно поэтому они даже не задумались о последствии указания в исковом заявлении на обстоятельство, заведомо ставящее истца под заявление о пропуске срока исковой давности.

Казалось бы, что надо было в суде хотя бы попытаться исправить ситуацию и попробовать восстановить срок исковой давности, так как истец утверждал, что он неграмотный. Но нет, представители истца продолжали настаивать, что срок исковой давности не пропущен.

Опять же, спасибо им за это.

Следующий наш довод заключался в том, что сособственники не имели точных данных о том, где проживал истец, и извещение было направлено по последнему известному адресу его проживания. Мы утверждали, что добросовестный сособственник для того, чтобы его права не нарушались, как минимум, должен поставить в известность других сособственников о том, куда ему должны направляться уведомления. 

Читайте также:  Кто имеет право на наследство после смерти брата

Другое наше возражение заключалось в том, что на момент, когда истец узнал о том, что в доме проживает покупатель, он не имел намерения воспользоваться преимущественным правом. Истец не мог представить никаких доказательств, что у него имелись средства для реализации преимущественного права покупки доли. 

Самым замечательным подарком представителей истца ответчикам было то, что они показали, что на момент спора наличие суммы на счете истца в банке, чтобы уплатить её покупателю, но эта сумма не была внесена на счет судебного департамента.

Источник: https://pravorub.ru/cases/82645.html

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры — Правовед.RU

460 юристов сейчас на сайте

Я владелец 1/2 доли квартиры. Пришли новые совладельцы, которым моя бывшая жена продала свою долю. Мне были показаны документы о купли-продаже и нотариальный документ о том, что нотариусом был направлена телеграмма о продаже доли.

Там есть запись адресатом не получено. Понятно, что мои права по ст 250 ГК нарушены и можно обжаловать в суде.

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (10)

Здравствуйте, Валерий!

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?ВалерийСогласно ч.3 ст.

250 ГК РФ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

То есть, вы вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи на вас. Сделку признать недействительной не можете.

14.

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г.

Москва«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

  • 7,1рейтинг
  • 1731отзыв
  • эксперт

Здравствуйте, Валерий. Согласно ст.

250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Признать сделку недействительной не получится, надо быть готовым к тому, что Вам придется выплатить ту сумму, за которую доля была куплена, в этом случае Вы оформите на себя право собственности на всю квартиру.

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?Валерий

Валерий, здравствуйте. Исходя из изложенной Вами ситуации, не вижу оснований для признания сделки недействительной, если только не было пороков в её форме и порядке заключения договора купли-продажи.

Здравствуйте, Валерий. Для признания сделки недействительной не вижу оснований, т.к. закон предусматривает специальный способ защиты нарушенного права — перевод на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи в случае нарушения преимущественного права покупки.

Это — единственное основание, с которым вы можете обратиться в суд.

Следует иметь в виду, что обращаясь в суд, вы должны будете уже на момент подачи иска перечислить на депозит суда стоимость доли в праве недвижимости в соответствии с договором.

Вы можете только добиваться перевода прав покупателя. Несоблюдение права преимущественной покупки в виде не направления соответствующего предложения другому собственнику (даже если это нарушение будет установлено) не является основанием для признания сделки недействительной.

При этом в случае обращения в суд о переводе прав и обязанностей покупателя (если подобный иск Вы будете подавать) от Вас может потребоваться представить доказательства наличия той суммы, за которую доля была продана.

Здравствуйте, Валерий!

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Т.о., Вы можете добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям, но не имеете возможности признать сделку купли-продажи недействительной.

Здравствуйте, Валерий!

Согласно ст. 250 ГК Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Преимущественное право покупки доли у Вас нарушено. Соответственно, Вы имеете право в течение трех месяцев перевода на себя прав покупателя. С данным требованием можете обратиться в суд. В соответствии с ч.1 ст.200 Гражданского кодекса, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В заявлении требуйте:

1. Признать за Вами преимущественное права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

2. Признать недействительной запись о регистрации права собственности в праве общей долевой собственности в квартире, внесенную в ЕГРП.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Там есть запись адресатом не получено.Валерий

Это является основанием, для того, чтобы квартиру можно было перерегистрировать на Вас, в связи с нарушением преимущественного права покупки доли согласно ст 250 ГК РФ

При этом хочется понимать могу ли я добиваться только перевода прав покупателя по предложенным б/у женой условиям или имею возможность признать сделку купли-продажи недействительной?Валерий

признать недействительной не сможете, нет оснований

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Статья 177.Недействительность сделки, совершенной гражданином,не способным понимать значение своих действийили руководить ими1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

  • Здравствуйте.
  • Поддержу Александра Безгодова — им верно обращено внимание на момент с уведомлением.
  • Суд, рассматривая такие дела, подробно останавливается на данном обстоятельстве, выясняя причину, по которой не получено уведомление, а также наличие вины сособственника в его неполучении.
  • Для примера, посмотрите апелляционное определение по аналогичному делу. Суд первой инстанции отказал в переводе прав на второго собственника, указав, что уведомление было направлено и этого достаточно, вышестоящий суд не согласился с данным выводом и счел необходимым исследовать причины и вину:

Источник: https://pravoved.ru/question/868726/

Приоритетное право покупки доли в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В современной России все чаще встречаются ситуации, когда одна и та же квартира принадлежит нескольким людям.

При этом они могут не только не состоять в родственных связях, но иногда даже не быть знакомыми.

Как же поступить, если один из сособственников желает продать свою часть объекта недвижимости? Необходимо ли об этом уведомлять других владельцев? Об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кого необходимо уведомлять о желании продать долю в квартире

Преимущественное право покупки доли определен в ст. 250 ГК РФ. В ней указано, что не зависимо от степени родства продавца и покупателя, основными претендентами на возмездное получение части квартиры имеют другие сособственники.

  • Это означает, что если вы решили продать свою долю в жилом помещении, то первым делом вы обязаны уведомить других совладельцев о своем намерении.
  • Так же следует учесть, что если вы в последующем продадите свою долю иным лицам (не собственникам других частей) за сумму, которая меньше той, которая была предложена совладельцам, то такую сделку можно признать недействительной.
  • Кроме уведомления других владельцев квартиры закон не обязывает вас посвящать кого бы то ни было в свои планы по отчуждению имущества.

Переуступить свое преимущественное право на приобретение доли нельзя. То есть сообщать о намерении продать часть квартиры нужно только совладельцу, а не его родственникам и доверенным лицам.

Уведомление необходимо только в случае с продажей или меной части объекта недвижимости. Если вы решите ее подарить, то преимущественным правом никто пользоваться не будет.

Однако если под видом договора дарения будет все же проведена сделка купли-продажи (переданы деньги), то в последующем заинтересованные лица смогут признать ее ничтожной.

Читайте также:  Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2020 году: можно ли, без согласования, в ипотеку

О том, как правильно провести эту процедуру мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

Форма и порядок уведомления

В ч. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что уведомление о желании продать свою долю в квартире должно быть письменным. Поэтому даже если между сособственниками доверительные, родственные или дружеские отношения не стоит пренебрегать этой процедурой и просто заручаться устным согласием на продажу другим лицам. В последующем такая сделка может быть признана не законной.

Направить этот документ можно несколькими способами, каждый из которых имеет и достоинства, и недостатки. Рассмотрим их подробнее:

Какой способ доставки выбрать – решать только вам, исходя из конкретных условий и ситуации.

Порядок продажи доли квартиры после уведомления

После того, как совладельцы получили ваше уведомление о продаже доли с конкретной указанной суммой, у них есть 1 месяц для принятия решения.

Если в течении этого срока ответа в письменном виде вы не получите, то можно действовать дальше.

Но сообщение о намерении продать жилье с указанием даты получения адресатом необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров у вас было неоспоримое доказательство.

Если же совладельцы жилого помещения до истечения месячного срока приняли решение не приобретать долю, то они могут написать отказ и тогда нет необходимости ждать 30 дней для дальнейшей продажи.

После получения отказа необходимо действовать следующим образом:

  1. Составить договор. Как это сделать родственникам, вы можете прочитать в нашей статье «Как выкупить долю в квартире у родственника».
  2. Регистрация у нотариуса. В соответствии с требованиями ФЗ №122 «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» с 2016 года все сделки, совершаемые с долями квартир, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.
  3. Передача имущества и денег. Порядок этих процедур определяются сторонами в ходе подписания договора купли-продажи.
  4. Регистрация в Росреестре. Для этого оплачивается госпошлина. В 2019 году ее размер составляет 2000 рублей, собираются необходимые документы и через 14 дней получается выписка из ЕГРН о новом владельце.

Что делать, если нарушено преимущественное право покупки

Зачастую права совладельцев жилых помещений при продаже одним из них своей доли нарушаются по тем или иным причинам. Это может быть и простое незнание закона, и желание «насолить» соседям по квартире.

Нарушение прав может быть в двух случаях:

  • доля продана вообще без уведомления других участников долевой собственности;
  • доля продана до установленного законом срока в 1 месяц до получения отказа.

В обоих этих случаях законодатель на стороне сособственников. Каждый из них может в 3-х месячный срок обратиться в суд с иском и восстановить свои права.

Однако, согласно постановлению Пленума ВС РФ №10 и постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г.

«О вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности», этот трехмесячный срок исчисляется с момента, когда было обнаружено нарушение.

Пример. Соколов и Брагин владели двухкомнатной квартирой в равных долях (по ½). Соколов фактически в квартире не проживал. В 2015 году он решил продать свою часть жилья, но Брагина не уведомил, а заключил сделку с Ивановой. Та в свою очередь так же не претендовала на проживание в квартире.

В [current_date format=’Y’] году Брагин собирал документы для получения кредита и в числе прочего заказал и выписку из ЕГРН, так он узнал, что вторая половина квартиры фактически Соколову уже не принадлежит.

Тогда он обратился в суд, и сделка по продаже части жилья Ивановой была признана не законной, несмотря на то, что с момента ее совершения прошло 3 года.

Исковое заявление

Для того, чтобы отстоять свое первоочередное право на приобретение части долевой собственности необходимо составить исковое заявление и с ним обратиться в районный суд общей юрисдикции. Иск составляется по общим правилам, указанным в ст. 131-132 ГПК РФ.

Необходимо отметить, что ответчиками будут выступать и покупатель, и продавец, а третьим лицом – орган Росрееста, который производил внесение изменений в ЕГРН.

Необходимые документы

Вместе с иском в орган правосудия направляется такой пакет документов:

  • выписка из ЕГРН на имущество истца (свидетельство о праве собственности – до 2016 года);
  • копия паспорта заявителя;
  • документ-основание для приобретения истцом прав на долю квартиры (договор приватизации, свидетельство о наследовании и т.д.);
  • выписка из домовой книги (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в жилье;
  • техническая документация на объект недвижимости;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • квитанция о зачислении на счет управления судебного департамента при ВС РФ денег в размере стоимости части квартиры (она равна сумме, за которую недобросовестный продавец уже продал часть жилья, т.е. и является ценой его доли);
  • копии заявлений для каждого ответчика и для судьи.

Определить точные сроки рассмотрения иска невозможно. Все зависит от позиций сторон, необходимости обжалования решений, а в некоторых случаях и от необходимости проведения различных экспертиз. Например, почерковедческой, если есть сомнения в реальности уведомления. Однако суд первой инстанции точно не вынесет решение раньше, чем через 2 месяца с момента подачи иска.

Сумма обязательного сбор при подаче иска в суд первой инстанции зависит от цены иска. То есть от той суммы, за которую доля уже была продана. Размер госпошлины регламентируется положениями ст. 333.19 НК РФ.

Судебная практика

В практике Российских судов подобные иски встречаются часто и обычно разрешается в пользу истца. Достаточно только доказать, что ответчик не сообщил о желании продать свою долю надлежащим образом. Фактически же вся обязанность доказывания возлагается на ответчика: именно он должен представить документальное подтверждение того, что сообщал о желании продать часть объекта недвижимости.

Для того, что бы решение суда было принято в пользу истца, ему необходимо так же внести деньги за долю квартиры на счет судебного департамента. Эта сумма позже будет переведена добросовестному покупателю или же продавцу (если покупатель не успел перевести деньги, хотя такое случается крайне редко).

Наибольшую сложность для истца представляет доказывание факта, что он узнал о проведенной сделке уже после ее совершения. Это необходимо, для восстановления трехмесячного срока исковой давности (если иск подается позже).

Пример. Сожители Коновалова и Аристов владели квартирой в равных долях. В апреле 2015 году Аристов скончался, а Коновалова решила продать свою долю и переехать. Что та и сделала. Так как в наследство Аристова еще никто не вступил, то и уведомлять женщине было некого.

Однако в октябре 2015 года дочь Аристова от первого брака получила свидетельство о праве наследования на 1/2 доли квартиры (других наследников не было). Аристова обратилась в суд с иском о переводе прав покупателя на нее, так как хотела выкупить и вторую половину квартиры.

Суд встал на ее сторону, мотивируя это тем, что преимущественное право покупки переходит по наследству и Аристова имеет такое право.

Читать еще:  Когда квартира считается приватизированной

Если у вас возникли споры с совладельцами недвижимости или же ее часть была продана без согласования с вами, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Они быстро и эффективно помогут вам решить эти вопросы. Подскажут, как лучше всего составить иск или же как избежать его направления в суд и признания вас ответчиком.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Преимущественное право покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире – это сравнительно бюджетный способ получить собственное жилье или хотя бы несколько квадратных метров для постоянной прописки. С другой стороны, продажа ненужной доли поможет набрать неплохую сумму на другие нужды.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире

В отличие от обычной купли-продажи квартиры или дома целиком, продавать долю нужно строго по правилам. И основным из них является преимущественное право остальных владельцев жилья (ст.250 ГК РФ).

Суть в том, что другие собственники должны получить возможность приобрести долю продавца на тех же условиях, что и третье лицо и при этом, они получают право купить эту часть квартиры даже в том случае, если с третьим лицом-покупателем уже все оговорено.

Продажа или дарение

Преимущественное право распространяется исключительно на куплю-продажу или обмен доли, но не дарение. Таким образом, если критично важно передать свою долю какому-то конкретному человеку, ему ее можно просто подарить. Но если такая сделка была фиктивной, то другие собственники могут подать заявление в суд и признать ее недействительной.

Преимущественное право и продажа доли в квартире с торгов

Единственный условно обходной путь – продажа с публичных торгов. Актуально это в том случае, когда владелец имеет долги и с целью их компенсации кредитор продает долю, чтобы вернуть свои деньги. Но и тут есть требование о том, что сначала эту долю нужно предложить выкупить совладельцам и только потом выставлять на торги (ст.255 ГК РФ).

Как реализовать преимущественное право

Чтобы реализовать преимущественное право нужно сначала получить соответствующее предложение от потенциального продавца. При нормальных отношениях между соседями оно может быть даже устным, но с целью минимизировать возможные риски и дальнейшее оспаривание сделки, обычно все же выдают письменные предложения о покупке доли под роспись о получении.

После этого можно ответить согласием или отказаться от своего преимущественного права. Если покупателей будет несколько, они могут решить данный вопрос между собой или же его будет решать продавец.

Стоимость доли

Очень важно, чтобы при подаче предложения в нем были указаны все условия сделки: сумма, условия оплаты, сроки и так далее.

И они обязательно должны быть идентичны для всех сторон, как для совладельцев недвижимости, так и для третьих лиц.

Если выяснится, что в предложении совладельцам продавец указал завышенную сумму с той целью, чтобы они отказались от покупки, а на самом деле продал долю по другой, более низкой цене, такую покупку-продажу можно оспорить.

Нарушение преимущественного права

Узнать о том, что преимущественное право было нарушено достаточно сложно, особенно если покупатель и продавец заранее договорились скрывать данный факт (например, как в случае с «подарками», описанном выше). Однако если информация стала известна, можно подать иск в суд и признать сделку ничтожной.

Порядок действий

  1. Собрать доказательства того, что сделка была фиктивной, мошеннической и так далее.
  2. Составить исковое заявление (образец см.ниже).
  3. Направить заявление в суд (лично или по почте).

  4. Оплатить госпошлину.
  5. Дождаться, пока суд примет решение, и оно вступит в силу.
  6. Реализовать свое преимущественное право.

К исковому заявлению требуется прикладывать примерно такой список документов:

  • Доказательства нарушения преимущественного права.
  • Паспорт истца/истцов (выгоднее и удобнее подавать заявление всем обманутым совладельцам коллективно).
  • Свидетельство о праве собственности или другой документ, подтверждающий наличие прав на долю в недвижимости (на данный момент под таким документом понимают выписку из ЕГРН).
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.
  • Доверенность на представителя и его паспорт (если это требуется).

Исковое заявление

Иск о признании сделки недействительной (что обычно и нарушает преимущественное право) относится к неимущественным. Потому, при определении размера госпошлины нужно ориентироваться на ст.333.19 НК РФ (пп.3, п.1). Сумма составит 300 рублей. Дополнительные затраты не предусмотрены.

  • Сбор доказательств фиктивности сделки: от 1 дня.
  • Рассмотрение дела в суде: около 2-х месяцев.
  • Вступления решения в силу: 1 месяц.

Судебная практика

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Преимущественное право покупки доли в квартире 2019

Источник: https://ka-status.ru/raznoe/prioritetnoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire.html

Ссылка на основную публикацию