Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости — риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости - Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартирыКогда участники сделки заключают договор купли-продажи квартиры, они обычно стараются оптимизировать расходы. Одним из популярных способов сэкономить является намеренное занижение реальной цены жилья. Но эти действия могут повлечь негативные последствия. Прежде чем пойти на такое соглашение, стоит узнать, какие существуют риски как для покупателя, так и для продавца.

Для чего занижают стоимость квартиры при продаже?

В снижении договорной цены недвижимости в первую очередь заинтересован продавец. После реализации объекта он должен заплатить налог с продажи в размере 13%. Освобождаются от этой обязанности граждане, которые владели помещением не менее 3 лет (начиная с 2016 года – не меньше 5 лет).

Кроме того, налогом не облагаются сделки с жильем, которое стоит не больше миллиона рублей. Поэтому продавцы нередко просят покупателей указать в договоре стоимость, не превышающую эту сумму

Взамен второй стороне обещают предоставить скидку. Правда, выгода обычно оказывается не такой большой, чтобы превысить возможные риски.Также к махинациям с ценой часто прибегают посредники, лица, которым предстоит раздел имущества, или, к примеру, покупатели объектов в новостройках, купившие их по ДДУ.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

При заключении договора, в котором указывается цена гораздо ниже фактической, особенно рискует покупатель. В случае согласия на сделку его могут поджидать неприятные сюрпризы:

  • Расторжение купчей. Если продавец окажется недобросовестным человеком, не исключены серьезные убытки. Он имеет право вернуть покупателю только сумму, указанную в соглашении, и никто не сможет предъявить претензии. Жилье будет возвращено прежнему владельцу. Размер ущерба в таких ситуациях иногда измеряется миллионами рублей.
  • Вероятность упустить финансовую выгоду. Так, региональные власти нередко предоставляют гражданам субсидии и льготы на приобретение жилой недвижимости. При занижении цены велик риск не получить от государства никаких привилегий.

Конечно, покупатель в качестве подтверждения может предъявить расписку в получении реальной суммы денежных средств. Но это будет прямым доказательством того, что стороны, укрываясь от уплаты налогов, нарушили закон. Такие действия чреваты серьезными последствиями, от наложения крупного штрафа до уголовной ответственности.

Риски для продавца при занижении цены квартиры

Собственник недвижимости рискует не так сильно, но проблемы возможны и у него. Вот чем грозит владельцу намеренное занижение цены объекта:

  1. На руках у второго участника сделки остается расписка, в которой зафиксирована переданная сумма. Этот документ является свидетельством неуплаты продавцом налога. В случае обращения покупателя в суд продавца обяжут перечислить налог, выплатить штраф и возместить 20% недоимки. Не исключено и более серьезное наказание.
  2. Существует риск неполучения всей положенной суммы. Поскольку при заключении таких сделок деньги обычно передаются в два этапа, покупатель может отдать часть стоимости квартиры. Формально придраться будет не к чему, ведь именно эта цена и указана в договоре. Доказывать свою правоту продавец побоится, опасаясь ответственности.

Гарантии того, что сделка пройдет успешно, без отрицательных последствий, никто не даст. Кроме того, рынок недвижимости – настоящее раздолье для мошенников, которые часто прибегают к подобным схемам

Что делать покупателю, если продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости - Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Конечно, на снижение стоимости жилья в договоре соглашаются не все покупатели. Есть немало принципиальных или просто осторожных людей, которые предпочитают отказаться от сделки и подыскать другой объект. Если же хочется купить именно эту квартиру, стоит попробовать договориться с продавцом.

Поскольку главной причиной настойчивости продавца бывает нежелание платить налог, можно предложить разделить расходы. Конечно, стоимость жилплощади несколько увеличится, зато обе стороны будут застрахованы от возможных неприятностей.

Второй вариант – одновременно с подписанием договора составить дополнительное соглашение к ДКП. При этом в основном договоре указывается цена, которую хочет продавец, а в допсоглашении – реальная стоимость. При подписании соглашения покупатель отмечает, что соответствующий пункт договора (то есть цена) изменяется, и его необходимо читать в настоящей редакции.

В последнем случае у покупателя будут хотя бы какие-то шансы доказать, что квартира продана за большую стоимость, чем это написано в договоре. Но надо учесть, что суды трактуют этот вариант неоднозначно. Всегда есть риск того, что судья не согласится с позицией покупателя и посчитает недвижимость по первоначальной стоимости.

Случаи из практики

В юридической практике нередко встречаются случаи, когда стремление клиентов сэкономить оборачивалось значительными потерями.

Например, в адвокатскую контору обратилась молодая семья, пару лет назад купившая жилплощадь на вторичном рынке. Покупатель и продавец договорились о намеренном занижении стоимости. Вместо реальной цены в 2 млн. руб.

в документах была указана сумма в 980 000 руб. На основании этого договора в Росреестре был зарегистрирован переход права собственности.

Через год у семейной пары родился третий ребенок, и она получила право на участие в госпрограмме субсидирования ипотеки.

После подготовки и сдачи необходимых документов покупателям компенсировали только сумму, фигурировавшую в договоре купли-продажи, то есть 980 000 руб.

В погашении остальной суммы им отказали, не помогла даже приложенная расписка. Поскольку это решение является абсолютно законным, обращаться в суд собственники не стали.

Намеренное снижение цены в договоре купли-продажи – достаточно сомнительная схема. Стремление участников сделки сократить затраты понятно, но риски в этом случае слишком велики. Из-за своей доверчивости человек может потерять и деньги, и жилье. Во избежание проблем не стоит соглашаться на такие предложения, тем более если они исходят от незнакомых людей ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/prednamerennoe-zanizhenie-tseny-v-dogovore-kupli-prodazhi-kvartiry-vozmozhnye-riski-i-posledstviya

Покупка квартиры по заниженной стоимости риски покупателя

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости - Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Нас спрашивают: Добрый день! Хотелось бы услышать комментарий на Вашу фразу в статье «Продажа квартиры по заниженной стоимости». Если Вы выступаете на стороне Покупателя, в таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Вопрос: расписка на расчет сверх суммы договора от продавца, свидетельствующая о получении иной суммы, например, за неотделимые улучшения квартиры, разве не будет считаться доказательством получения суммы продавцом больше нежели в договоре? Или это рассуждения на тему, когда стороны не составили расписки? Если стороны заключают дополнительное соглашение, оно действительно с момента его заключения, с учетом того, что договор купли-продажи не подлежит регистрации и, следовательно, не надо регистрировать и дополнительное соглашение о цене.

Отвечаем: Вы предлагаете рассмотреть 2 варианта оформления цены сделки вне основного договора: путем оформления расчетов распиской о получении денег (за неотделимые улучшения), а также путем заключения дополнительного соглашения об определении цены. И в том и в другом случае существуют определенные риски.

При оформлении расчетов распиской о передаче денег (в счет неотделимых улучшений квартиры) — в случае реституции вчерашний Продавец может заявить о соразмерном уменьшении уплаченной цены – например, в связи с износом, либо утверждать, что вы вернули квартиру уже в отсутствие дорогостоящих неотделимых улучшений (особенно, том случае если в квартире был сделан ремонт).

В любом случае, Покупателю придется тщательно доказывать свое право на сумму, превышающую указанную в договоре. Кроме того, при рассмотрении подобного спора в судебном порядке, такое оформление взаиморасчетов может быть признано судом злоупотреблением правом, имеющим целью уклонение от уплаты налогов, в связи с чем стороне может быть отказано в защите права (ст. 10 ГК РФ).

Задать вопрос, обратиться за помощью к специалистам нашей компании Вы можете по телефонам и электронной почте, указанным в разделе Контакты

Ещё раз о рисках занижения цены сделки купли-продажи квартиры

Использование двух цен («официальной» (указываемой в договоре) и «фактической», которая реально уплачивается (должна уплачиваться) покупателем продавцу) по-прежнему практикуется при заключении сделок с недвижимостью.

Как правило, инициатором таких манипуляций выступают продавцы, которые по тем или иным причинам не хотят показывать полную стоимость. Наиболее часто такой причиной выступает вполне понятное желание сэкономить на налогах.

Принимая во внимание, что с этого года минимальный срок владения, дающий право на освобождение от налога, увеличен с трех до пяти лет, практика «двойных» цен сохранится, а, возможно, и расширится. Как, впрочем, и противодействие контролирующих органов.

В публикациях специалистов компании «Юридическое бюро» неоднократно освещалась тема занижения реальной цены сделок с недвижимостью. Однако, постоянные обращения клиентов не только свидетельствуют о ее актуальности, но и показывают новые грани.

Как часто говорилось в советских газетах, «Письмо позвало в дорогу»: поэтому ниже попытаемся кратко затронуть вопросы, возникшие сразу у нескольких клиентов, которые не так давно собирались стать собственниками квартир, домов и угодий (заплатив по договору одну сумму и передав дополнительно ещё некоторое количество денежных знаков).

Предположим, что, наслушавшись заверений риэлторов и не вняв здравым доводам, они таки стали собственниками по предложенной схеме. Так же допустим, что после того, как закончилась суета сделок, ремонтов, переездов, новоселий и проч.

счастливых забот новых владельцев, последних, по разным причинам, посетили два вопроса: как бы официально «соединить» вместе две величины и получившей сумме придать статус официально уплаченной по сделке? Поскольку сделка исполнена, то «просто» (например, подписав дополнительное соглашение) поменять задним числом один из ее важнейших элементов невозможно. Для этого надо, по меньшей мере, обращаться в суд либо для расторжения сделки, либо признания ее заключения на иных условиях. И то, и другое крайне затруднительно, чревато серьезными рисками. Кроме того, контрагент по сделке – продавец, видимо, не будет помогать (в лучшем случае).

Таким образом, прежде чем дать себя уговорить показать в договоре заниженную стоимость, стоит хорошо подумать самому и спросить совета у профессионалов. К последним риелторы (в части оценки Ваших рисков) уж точно не относятся. А риски есть. Например:

  • получить налоговый вычет можно лишь в части «обрезанной» суммы покупки. Не стоит забывать, что в вычет включаются и проценты по всяким ипотечным кредитам;
  • если судьба распорядится продать раньше срока (сейчас пять лет), то показать расходы на приобретение можно будет то же в пределах «официальной» суммы (и самому попасть на налог или заниматься манипуляциями);
  • продавец (его супруг (-а)) могут «передумать» и подать иск о расторжении сделки (и это лишь один из вариантов). В случае расторжения покупатель, скорее всего, получит сумму, указанную в договоре.

Кроме того, указывая заниженную стоимость в договоре, не только продавец, но и покупатель становится потенциальным клиентом налоговых и иных правоохранительных органов. Во-первых, если сделка будет оспариваться в суде, то информация о занижении цены может дойти до этих органов. Более того, в соответствии со ст.

226 ГПК РФ при выявлении случаев нарушения законности суд вправе вынести частное определение и направить его в соответствующие организации или соответствующим должностным лицам, которые обязаны в течение месяца сообщить о принятых ими мерах.

А если при рассмотрении дела суд обнаружит в действиях стороны, других участников процесса, должностного или иного лица признаки преступления, суд сообщает об этом в органы дознания или предварительного следствия.

Кстати об уклонении от налогообложения. Информация о сделках с недвижимостью (в том числе о ценах, участниках) автоматически передается в налоговые органы. Которые так же автоматически отслеживают с особым вниманием операции, не подпадающие под освобождение и с ценой, ниже рыночной.

В случае принятия налоговиками в работу (т.е. проведения проверки конкретной сделки) по почти уже сложившейся традиции они пойдут к покупателю (точнее, вызовут к себе). Для формирования доказательной базы. Непродолжительной беседы «под протокол» хватает, чтобы покупатель проявил сознательность. Два основных довода.

Читайте также:  Заявление о вступлении в наследство (образец) 2020

Первый, лаконично сформулированный Маней-Облигацией: «Мне тоже нет резона за чужие дела здеся париться». Второй — перспектива «присвоения» статуса соучастника. По статистике, привлечение к уголовной ответственности не только покупателей, но и продавцов – пока, к счастью, не носит массового характера.

Тем не менее, перспективы остаются.

Чем опасна продажа квартиры по заниженной стоимости

Большинство людей знает, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности лица менее 3 лет, необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц, а с 1 января 2016 года минимально необходимый срок владения недвижимостью, позволяющий избежать налогообложения, увеличится до 5 лет, за исключением некоторых случаев, более подробно описанных ниже.

На практике Продавцы нередко предлагают заключить договор, указав в нем более низкую цену недвижимости по сравнению с рыночной. Так Продавцы пытаются снизить свое налоговое бремя. Какие риски для сторон сделки существуют в подобной ситуации?

Если Вы выступаете на стороне Покупателя

В таком случае, Ваш риск в том, что, при последующем признании сделки недействительной и возникновении судебных споров, обратно Вы сможете получить именно ту цену, которая указана в договоре. Если фактически уплачено было больше, скорее всего, эти деньги вернуть не удастся.

Что касается вопросов налогового законодательства, если сегодняшний Покупатель соберется продавать приобретенную недвижимость до истечения установленного законом минимального предельного срока владения объектом (сейчас это 3 года), ему нужно иметь ввиду следующее.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ, определяющим размеры имущественных налоговых вычетов при расчете НДФЛ, «налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества».

Таким образом, в случае скоропалительной продажи свежеприобретенного жилья, вчерашний Покупатель сможет предъявить к вычету в качестве расходов исключительно ту сумму, которая указана в договоре. С остального придется платить налог.

Если Вы выступаете на стороне Продавца

Тогда для Вас актуальным становится вопрос, не заинтересуются ли налоговые органы такой сделкой и не произведут ли они Вам доначисление налога.

Внимание налоговых органов к конкретной сделке, конечно же, может быть обусловлено различными факторами, включая огромный массив инструкций и внутренних распоряжений ФНС. При этом в случае, если цена сделки значительно ниже рыночной, и, тем более, ниже кадастровой стоимости объекта, указанной в Государственном кадастре недвижимости, вероятность налоговой проверки значительно возрастает.

Еще один фактор риска – если квартира приобретается на кредитные деньги, а в ЕГРН внесены сведения об ограничениях права собственности в виде залога (в пользу, например, банка). При проведении проверки налоговая может проверить условия кредитного договора или договора ипотеки, после чего определить реальную цену передаваемого объекта недвижимости.

Кроме того, обычно налоговые органы приглашают для опроса и дачи объяснений Покупателя, который, как правило, и предоставляет органам нужную информацию, отражающую реальное положение вещей – например, предварительный договор купли-продажи, соглашение об условиях сделки и т.д.

Многое в данной сфере изменится с 1 января 2016 года. С этой даты вступают в силу изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом № 382-ФЗ от 29.11.2014г., после чего у «хитрых» Продавцов недвижимости почти не останется шансов.

При этом субъектам РФ предоставлено право снижения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков вышеуказанный минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, а также размер процентного коэффициента от кадастровой стоимости объекта для расчета налога.

Учитывая огромное количество нюансов, которые невозможно охватить в рамках данной заметки, если Вы намереваетесь заключить сделку, где цена объекта значительно отличается от рыночной, мы рекомендуем Вам обратиться за квалифицированной юридической помощью, чтобы оценить все потенциальные риски, связанные с подобным решением.

В большинстве случаев грамотное структурирование сделки позволяет законными способами свести размер начисляемых налогов к минимуму. Юристы нашей Компании, специализирующиеся в сфере налогового права, знают, как в каждом конкретном случае уменьшить налоговое бремя при совершении сделки.

Источник: https://zakonvl.ru/pokupka-kvartiry-po-zanizhennoj-stoimosti-riski-pokupatelya/

Можно ли продавать квартиру ниже кадастровой стоимости

Любой доход, который имеет гражданин, облагается налогом. Деньги, которые этот гражданин получает от продажи собственной недвижимости – тоже доход. Соответственно, будь то проданные участок, дача, дом, комната или квартира, согласно законодательству РФ это всё объекты, с которых необходимо платить налог.

Для физлиц налогообложение от продажи квартиры (как и любой другой недвижимой собственности) составляет 13 % – НДФЛ. Его выплата является обязанностью продавца – бывшего собственника. Условием, обязывающим к выплате – владение ею менее 3 или 5 лет (данный срок зависит от времени покупки) и продажа по цене выше 1 млн. руб.

https://www.youtube.com/watch?v=vjXu9Gajg5o

Налог платится не с фактической суммы, за которую был продан объект (его рыночной цены), а с суммы, зафиксированной в Кадастре. Финансовая нестабильность и другие факторы влияют таким образом, что КС может быть выше той цены, за которую реально продать собственность (и эта ситуация встречается повсеместно).

Если продать объект по цене ниже кадастровой стоимости нет возможности, то, следует предпринять шаги по пересмотру показателя КС и её снижению до уровня рыночной.

На данный момент времени действуют 2 минимальных периода права собственности. Каждый из них оказывает влияние на размер налога. При продаже участков или квартир, которые были куплены:

  • до 01 января 2016 г. – 3 года;
  • после 01 января 2016 г. – 5 лет.

Льготы, позволяющие сократить до 3-х лет срок владения объектом, а затем продать его не оплачивая налога, составляют случаи, когда собственность была получена:

  • в наследство или по дарственной;
  • в результате передачи недвижимого имущества новому собственнику, который будет осуществлять пожизненное содержание бывшего собственника;
  • путём приватизации объекта.

В случае если наследство было открыто до 2016 г., а фактическое наследование состоялось уже после 01.01.2016, то принадлежность недвижимости новому владельцу устанавливается со дня смерти наследодателя и также отсчитывается и 3-х летний минимальный срок владения.

Если собственник получил имущество до 2016 г. и на момент продажи владел им меньше 5 лет, но больше 3, то НДФЛ от реализации подобных объектов не платится.

При досрочной продаже недвижимой собственности, налог на доход определён на уровне 13% от 70% КС. Ее продажа по цене ниже КС приводит к убыткам, так как начисление НДФЛ в любом случае производится с учётом оценки объекта зафиксированной в Кадастре.

При обнаружении факта уплаты суммы меньше нормы, продавец будет вынужден доплатить недостающее. Помимо этого ему дополнительно может быть начислена пеня. Вероятность налоговой проверки увеличивается, если приобретение недвижимости происходило за счёт банковского займа.

Стоит ли рисковать каждый решает сам. Тем более, что завышенную КС можно снизить, обратившись с заявлением о её пересмотре. Проконсультировавшись в специализированной юрфирме, можно законным способом добиться снижения КС, соответственно, и суммы выплачиваемого налога от реализуемого имущества.

Продавать жильё по кадастровой стоимости и ниже, собственникам квартир приходится по следующим причинам:

  • если такова рыночная цена жилья;
  • если квартира проблемная или с долгами;
  • при необходимости срочной продажи;
  • если покупательская способность граждан населённого пункта крайне низкая;
  • если кадастровая стоимость установлена неадекватно.

То же самое происходит, если недобросовестный продавец, пытаясь снизить размер НДФЛ, убедил покупателя внести в ДКП цену объекта, более низкую, чем реально полученная им сумма денег по сделке. Но такие действия сторон несут в себе существенные риски и являются незаконными.

Если кадастровая стоимость завышена, её можно оспорить в судебном порядке исковым заявлением, с приложением актов оценки от независимого оценщика.

Если квартиру нужно продать по цене, ниже чем установленная рынком, то алгоритм купли-продажи будет несущественно отличаться, с учётом данного нюанса. В целом все этапы сделки должны сохраняться, особое внимание нужно обратить на следующие:

  1. оценка квартиры;
  2. поиск покупателей и организация просмотров;
  3. оформление ДКП и его регистрация.

Заказ справки

Если собственник желает выставить на продажу жильё по кадастровой стоимости, то ему нет смысла заниматься расчётами, достаточно обратиться в МФЦ и заказать из Росреестра кадастровую справку о кадастровой стоимости. Из неё следует получить искомые сведения. Их можно сравнить с ценами, указанными на аналогичное жильё при продаже.

При необходимости дальнейшего уменьшения цены, лучше всего обратиться к независимому оценщику и получить официальную бумагу. Но нужно следить, чтобы участвующая в сделке цена не была ниже на 70%, чем указанная в полученной справке.

Подавая объявление на специальные сайты или в местные СМИ, нужно сделать акцент на то, что квартира продаётся:

  • дёшево;
  • от собственника;
  • возможен торг.

Причины заниженного ценообразования в объявлении озвучивать не стоит. Но перед просмотрами лучше всего в общих чертах их изложить, чтобы отсеять покупателей, не готовых взять на себя существующие проблемы.

При просмотре следует показать квартиру, сделать акцент на снижении её цены, в контексте которого подробно изложить причины низкой цены. Покупателю нужно предъявить пакет заранее подготовленной документации:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Документ о возникновении права собственности: договор имущественной сделки, свидетельство о наследовании или решение суда.
  3. Выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности.
  4. Технический паспорт жилого помещения с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Кадастровую справку об отсутствии залога и ареста.
  7. Копию лицевого счёта.
  8. Выписку из поквартирной книги.

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

Ели документы не готовы, или в иных случаях по усмотрению сторон, вначале можно оформить предварительный договор купли-продажи, по которому получить аванс или задаток.

Оформление ДКП

После того как все предварительные процедуры прошли, можно приступать непосредственно к сделке. она проходит путём оформления и подписания сторонами договора купли-продажи. При заниженной стоимости, он должен содержать следующие сведения:

  1. Предмет договора, с указанием параметров квартиры и сторон сделки, с указанием данных Продавца и Покупателя.
  2. Положение о том, что объект находится в собственности, и сделка не нарушает ничьих имущественных интересов. Здесь же нужно перечислить причины, которые представляют проблему для покупателя: обременение завещательным отказом, не выписанные жильцы и иные причины, если они есть.
  3. Цена квартиры.
  4. Условия оплаты: использование сертификата, ипотечный кредит и иные условия.
  5. Способы расчёта: наличными, аккредитив, банковская ячейка.
  6. Сроки оплаты.
  7. Условия и сроки передачи квартиры покупателю.
  8. Права и обязанности сторон ДКП.
  9. Ответственность сторон, в том числе – при расторжении ДКП.

В завершение ставятся подписи сторон, по усмотрению ДКП может быть нотариально удостоверен. Подписанный договор с приложением документации передаётся в МФЦ для регистрации сделки. Регистрация, если стороны обратятся в МФЦ вместе, может завершиться за 10 дней.

Кадастровая стоимость как новый порядок оценки недвижимости появился в 2012 году. Его цель — максимально приблизить значение КС к рыночной цене. Однако до сих пор между этими стоимостными выражениями существуют различия.

Согласно действующему законодательству, в коммерческих сделках с объектами недвижимости, приобретенными до 2016 года, величина КС не имеет значения для налогообложения.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости - Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Для объектов, оформленных в собственность после 2016 года, указанная в договоре сумма важна, поэтому у продавца могут возникнуть налоговые последствия продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости.

Речь идет об уплате подоходного налога (НДФЛ) от продажи недвижимого имущества. Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%. Для расчета суммы дохода берется кадастровая стоимость, установленная на 1 января года, в котором состоялась регистрация перехода прав собственности на продаваемый объект.

В Налоговом кодексе предусмотрен следующий механизм расчета налогооблагаемой суммы в сделках по продаже недвижимости (п.5 ст. 217.1 ч. II):

  • если цена продажи выше кадастровой, налог рассчитывается от указанной в договоре суммы;
  • если продажа земли, жилой или коммерческой недвижимости осуществляется по цене ниже кадастровой, то для расчета НДФЛ к КС применяют понижающий коэффициент 0,7. Если сумма продажи превышает уменьшенную с учетом коэффициента КС недвижимости, то налог рассчитывается от суммы по договору. В противном случае — от уменьшенной кадастровой стоимости.
  • Проще говоря, для расчета НДФЛ берется либо сумма продажи, либо уменьшенная КС, в зависимости от того, что больше.
  • Если налоги рассчитаны правильно, то продавцу не грозят ни штрафы, ни пени.
  • Покупатель недвижимости может спокойно, не опасаясь нарушить закон, купить квартиру дешевле кадастровой стоимости, если его устраивают условия договора и цена.
Читайте также:  Квартиры в долгах на коммунальные платежи

Как известно, в сделке купли-продажи недвижимости цена объекта договорная. Продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться собственностью и устанавливать ее цену (ст.209 гл.13 Гражданского кодекса РФ), поэтому с юридической точки зрения нарушений в таком договоре не будет.

В случае занижения цены на продаваемую недвижимость налоговые последствия тоже не грозят продавцу, поскольку при переходе объекта в собственность до 2016 года величина, определенная кадастром, вообще не берется в расчет, а в остальных случаях слишком низкая цена продажи не влияет на размер НДФЛ.

Однако налоговые органы все же могут заинтересоваться договором и перепроверить его.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

С 2016 года законодательство, касающееся вопросов купли-продажи жилплощади, претерпело некоторые изменения:

  1. Сумма налога стала зависеть не от рыночной, а от кадастровой суммы, которую указывают независимые оценщики.
  2. Минимальная цена, за которую можно продать недвижимость, должна быть не меньше 70% от кадастровой цифры. То есть, если она составляет 1 млн 200 тыс. рублей, то продать квартиру можно минимум за 840 тыс. рублей (1200000×70/100=840000).
  3. Владелец дома либо квартиры, владеющий ей более 5 лет, освобождается от уплаты налога при продаже жилья (это касается имущества приобретенного с 1 января 2016 года). Ранее этот срок составлял всего 3 года.

Интересно: такое изменение не затронуло недвижимость, полученную по наследству, как дарение от ближайшего родственника или приватизированную как право собственности. Срок остался таким же – 3 года.

  1. Ставка пошлины для резидентов с прибыли от продажи жилья – составит 13%, а для нерезидентов – 30%.
  2. Сумма налога рассчитывается двумя способами.

(1250000-1000000)×13/100=32500 рублей отчисляется как налог.

(1250000-900000) ×13/100=45500 рублей – сумма налога.

Согласно статье 217 НК РФ, для продавца установлен минимальный срок владения объектом. С учётом поправок, внесённых Федеральным законом № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.14 г., в 2019 году он составляет 5 лет.

Источник: https://id-brand.ru/mozhno-prodavat-kvartiru-nizhe-kadastrovoy-stoimosti/

Библиотека раздел Наши публикации в СМИ

Времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали один миллион рублей в общем-то уже канули в лету. Но при этом население РФ всё равно не очень любит платить налоги в полном объёме.

Соответственно, сейчас приобретает достаточно обширную практику такое явление, как указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

О случае из практики рассказывает Дмитрий Трелин, старший партнер юридического партнерства «VERDICTO»: «Был случай, когда сделка по покупке коттеджа с земельным участком элитном районе Подмосковья — была осложнена применением положений ст. 157 ГК РФ — а именно сделка под отлагательным условием.

В соответствии с указанной нормой: «Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит». Таким отлагательным условием выступало не только снижение кадастровой стоимости объекта, но и производство в нем дизайнерского ремонта. Таким образом, реальная стоимость объекта была разделена на 2 части. Первая часть указывалась в договоре как стоимость объекта. Вторая же часть была обозначена в дополнительном соглашении как возмещение затрат продавца, которые он понесет в связи с исполнением указанного отлагательного условия — в пределах определенной суммы. Такая сделка прошла государственную регистрацию. Продавец сэкономил на налогах. Однако впоследствии — после регистрации договора у Покупателя возникли претензии к качеству проведенного ремонта — и он захотел вернуть часть денег за ремонт — возник спор. Указанные обстоятельства, повлекли возникновение дополнительных юридических рисков оспаривания основной сделки. Возможно, если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем нужно ли вообще покупать этот объект. Может быть тогда проще сменить объект и убрать таким образом свои риски? Но что делать, если вы просто «влюбились» в квартиру, вам хочется купить именно её. Кроме того, все проверки показали, что истории перехода прав не вызывают вопросов, но единственное, продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре. Но вам хочется приобрести именно этот объект недвижимости.

 «Как правило, — комментирует Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры», — продавцы предлагают одни и те же варианты. В договоре указывается 70% от кадастра, а на оставшуюся часть пишется расписка на разницу. В ней можно написать, например, что это за неотделимое улучшение или за ремонт и т.д.

Но смысл каждый раз один. В договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что он за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки. И, как правило, указывает откуда и почему эта сумма взялась.

Могут даже и не указывать от куда она взялась, а просто подписать расписку на разницу этой суммы.»

Но есть в этом минус. Потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры принимают эти расписки.

«Да, расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, добавляет Анатолий Фурсов, — но при этом суды говорят о том, что есть договор, в котором определена стоимость, а то, что вы ещё какую-то сумму передавали, допустим, за какие-то неотделимые улучшения — это не относится к стоимости договора. Потому в договоре купли-продажи, если цена на квартиру указана не полная, необходимо обязательно прописать Статью 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. Согласно которой, при изъятии объекта недвижимости у покупателя, продавец будет обязан вернуть действительную рыночную стоимость квартиры на день расторжения сделки путем рыночной оценки квартиры либо предоставить объект недвижимости аналогичный по стоимости.»

Можно попробовать договориться с продавцом. Например. Продавец из-за чего не хочет указывать полную стоимость? Вопрос всегда упирается только в налоги. Продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи. Соответственно, договоритесь о том, что этот налог, который должен заплатить продавец вы делите его на пополам. Как правило, при таком делении пополам дохода большинство продавцов соглашается. В крайнем случае вы можете договориться о том, что вы полностью передадите денежные средства продавцу на уплату налога. И тогда у него не будет основания писать заниженную стоимость и, соответственно, в договоре пройдёт полная сумма. Но минус один. У вас естественно повышается стоимость вашей покупки на этот налог. Поэтому опять же имеет смысл подумать, насколько вы хотите именно этот объект недвижимости, что готовы за него переплачивать. Есть ещё один вариант. Когда в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи. И этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора (цена приобретаемой недвижимости) и вы указываете читать его в следующей редакции. В этой редакции указываете реальную стоимость, за которую квартиру действительно покупаете.

«На настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, — поясняет Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральным директором Юридического партнерства «Галакс.

Государственной регистрации подлежит обязательно переход права собственности по данному договору, соответственно, в Росреестр сдаётся договор. В договоре указывается стоимость, которую хотел продавец. И Росреестр направляет в налоговую данные по договору.

При этом у вас на руках остаётся договор и дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры.»

Соответственно, если потом возникнет какой-то спор, то у вас будет больше шансов доказать то, что вы купили не за ту цену, которая указана в основном договоре, а за цену, которая была предусмотрена дополнительным соглашением, то есть за большую стоимость.

«Но, отмечает Ольга Полякова, — данный вариант тоже трактуется судами неоднозначно. Поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и посчитать по первоначальной стоимости.

В любом случае ситуация с дополнительным соглашением всё равно гораздо лучше, чем просто писать расписку на разницу.»

Источник: https://verdicto.ru/biblioteka/nashi-publikatcii-v-smi/kak-izbezhat-riski-pri-zanizhenii-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi.html

Риски при занижении стоимости квартиры покупателя и продавца

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Правильный образец денежной расписки за квартиру

Риски при занижении стоимости квартиры

  • Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .
  • Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .
  • Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

  1. 1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;
  2. 2.

    покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

  3. 3.

    сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

  • не соответствующей закону
  • притворной
  • кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца

  1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
  2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
  3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог.

Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.

В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:

  • увеличение объема первоначального взноса;
  • повышенный годовой процент;
  • дополнительную комиссию.
  • Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.
  • В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.
  • Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!
  • Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/yurist/zanizhennaya-stoimost-dogovore-kupli-prodazhi.html

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности
Договор купли-продажи квартиры
  • Предмет договора: квартира 
  • Цена: 999 000 рублей 
  • Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений
  1. Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт 
  2. Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре
  3. Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

  • сделка нарушает закон;
  • сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
  • сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
  • сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием
Сбербанк +
ВТБ Решается индивидуально
Банк «Санкт-Петербург» +
Абсолют банк
АК Барс
Россельхозбанк
Уралсиб

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/zanizhenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke/

Заниженная цена в договоре купли-продажи

Vim/Depositphotos

Почему продавцы занижают цену квартиры в договоре?

Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог. Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет.

А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.

Чем важно знать продавцу?

Согласно текущему законодательству, налоговая взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Это придумано, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.

Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф. Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.

А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит?

Чем заниженная цена опасна для покупателя?

Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами).

Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали».

Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре.

Как понять, что квартира продается по заниженной цене?

Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов. Если схожие объекты в том же районе продаются за 6 млн рублей, с ремонтом – от 6,5 млн, а Вам предлагают купить жилье за 5,5 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?
  • Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?
  • 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
  • Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/zanizhennaya_tsena_v_dogovore_kupli_prodazhi/7030

Ссылка на основную публикацию