Договор купли продажи с квартиры с правом проживания

Последнее обновление: 03.03.2019

Договор купли продажи с квартиры с правом проживанияПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Кроме права собственности существуют еще и право пользования квартирой. Это то, что кардинально отличает первичный рынок жилья от вторичного. И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования. Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют право пользования квартирой, т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Договор купли продажи с квартиры с правом проживания

  1. Все собственники квартиры (их видно из Титула или из Выписки ЕГРН);
  2. Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней);
  3. Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству);
  4. Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением;
  5. Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или договор безвозмездного пользования.

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи, и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях).

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в Договоре купли продажи квартиры (ДКП), и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире.

Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом).

И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено.

 Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства.

То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют.

А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними».

Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).

Как узнать кто прописан в квартире?

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства) в данной квартире нам покажет Выписка из Домовой книги, а в некоторых городах ее заменяют Справки о регистрации по форме №9 и №12 (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии).

  • Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную) Выписку.
  • Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.
  • Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр.), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы.

Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним.

Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже).

  ♦ Как выглядит архивная Выписки из Домовой книги ♦

Очевидно, что для целей проверки нас будет интересовать более полная, т.е. архивная Выписка. Именно из нее мы узнаем, существуют ли здесь лица, временно снятые с регистрационного учета или исчезнувшие в неизвестном направлении. Эти данные указаны в последней графе Выписки: «Когда и куда выбыл, временно или постоянно».

Если таковых персонажей нет – все в порядке.

Если таковые обнаруживаются, то есть шанс, что они могут вернуться, и их права на пользование квартирой могут быть восстановлены. От такой квартиры лучше отказаться. Во всяком случае, до урегулирования этого вопроса.

Как такой вопрос можно «урегулировать» лучше уточнять на дополнительной консультации юриста применительно к конкретной сделке. В том числе – если обнаруживается временно выписанный или исчезнувший непонятно куда персонаж не из числа семьи Продавца, а из числа прежних собственников (если квартира продается не первый раз).

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Договор купли продажи с квартиры с правом проживанияК сожалению, практика такова, что работники паспортных столов не очень любят выдавать именно архивные Выписки (по опыту работы риэлторов в Москве). Не всегда данные о прежних жильцах собраны и сгруппированы как положено, а выполнять эту работу по просьбе заявителей многие паспортистки просто не хотят.

Здесь уже приходится рассчитывать на личное обаяние и благодарность «в пределах разумного». Если даже это не помогает, приходится обращаться «наверх» – к старшей паспортистке, либо к начальству территориального отдела ФМС. «Пинок сверху», как правило, быстро помогает нерадивой паспортистке решить задачу.

  1. Если нет желания ублажать паспортисток лично, вытягивая из них сведения, можно обратиться за подобной услугой в специализированные коммерческие службы или юридические конторы.
  2. Получение архивной Выписки из Домовой книги можно заказать — ЗДЕСЬ (Москва и область).
  3. Бывает, что архивные выписки отказываются давать, мотивируя это защитой персональных данных третьих лиц (тут сложно спорить).

Бывает, что в выписке информация отражена не должным образом (спишем на «человеческий фактор» или лень паспортистки), тогда недостающие сведения нужно запрашивать там же, в паспортном столе, отдельно. Например, в графе «Когда и куда убыл, временно или постоянно» зачастую может стоять только дата снятия с регистрационного учета. Этой информации явно не достаточно для Покупателя.

Здесь нам снова могут помочь вежливые люди из специализированных служб, работники которых специально «заточены» на добычу подобной информации, и получение различных справок, в т.ч. архивных Выписок из Домовой книги.

В Москве вместо Выписки из Домовой книги можно взять Единый жилищный документ (ЕЖД), который дублирует многие сведения, связанные с квартирой, ее жильцами и собственниками, в т.ч. сведения из Домовой книги.

Единый жилищный документ (ЕЖД), очевидно, более удобен для использования, и выдается он в тех же инстанциях, что и Выписка, т.е. – в районных МФЦ г. Москвы (подробнее о нем — см. по ссылке).

Но проблема здесь та же – во-первых, ЕЖД выдается только собственникам или прописанным в квартире жильцам, во-вторых, там указаны только текущие зарегистрированные лица. А значит, нужно добывать архивные сведения – самостоятельно или с помощью тех же специалистов.

Сделка купли-продажи квартиры с прописанным ребенком (не собственником). Что, как и почему?

Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?

Договор купли продажи с квартиры с правом проживанияНекоторые из перечисленных выше категорий правообладателей (обладателей права пользования квартирой), обладают этим правом бессрочно, т.е. пожизненно, и независимо от смены собственника жилья. Это право у них закреплено законом. И лишиться этого права они могут только добровольно отказавшись от него (например, выписавшись из квартиры).

О ком здесь идет речь?

 Пожизненное право проживания в квартире имеют следующие лица:

Подробно о каждом из них рассказано в соответствующих статьях Глоссария (по указанным ссылкам). Нам же сейчас нужно запомнить главное – при обнаружении таких персонажей следует отказаться от такой квартиры. Во всяком случае, если не удалось уладить вопрос с их добровольным (письменным, нотариально заверенным) отказом от права пользования квартирой и выписки из нее.

Обнаружить этих персонажей позволяют Выписка из Домовой книги или ЕЖД (в случае с отказом от приватизации), и основной правоустанавливающий документ на квартиру (в случае завещательного отказа или содержания с иждивением).

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

Собственно наличие «прописанных» людей в квартире, даже на момент совершения сделки купли-продажи, является обычной практикой на рынке, особенно, в альтернативных сделках.

Важно, чтобы все они (особенно, те, кто не является собственником, и формально не участвует в сделке) были в курсе предстоящей сделки с квартирой, были полностью дееспособными, и готовы были выписаться из квартиры после ее продажи.

Полезно будет взять отдельное письменное обязательство сняться с регистрационного учета у тех, кто «прописан» в квартире, но не является ее собственником (т.е. у «третьих лиц»).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка.

Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи, желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки. Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Особенности покупки квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала. В чем здесь опасность для Покупателя?

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Договор купли продажи с квартиры с правом проживанияВне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования. Фактически это обременение, которое может не отражаться ни в Титуле, ни в Выписке из Домовой книги. Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением, но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП).

Читайте также:  Страхование титула при покупке квартиры: что это, сколько стоит

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем) квартиры.

Нужно ли оформлять сделку купли-продажи квартиры у нотариуса? Какие риски он закрывает – см. в отдельной заметке.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление Договора купли-продажи квартиры (ДКП) снижает риск возможных претензий «третьих лиц», в т.ч. претензий на право пользования квартирой.

  • В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц».
  • Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц», решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя).
  • Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.
  • Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет Нотариус.

В отличие от прав пользования, права собственности и ограничения (обременения) этих прав проверяются по Выписке из единого государственного реестра (ЕГРН).

Заказать Выписку из ЕГРН можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета.

Подробнее об этом будет рассказано далее, по порядку, на шаге ИНСТРУКЦИИ – «Передача денег при покупке квартиры».

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна».

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Договор купли продажи с квартиры с правом проживанияИтак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/kto-imeet-pravo-polzovaniya-kvartiroj/

Купля продажа с пожизненным проживанием продавца: образец договора

Оформленная купля продажа с пожизненным проживанием позволяет человеку получить деньги за свое жилье, но при этом оставаться в нем вплоть до своей кончины.

Сложность вопроса состоит в том, что пункт договора, оговаривающий возможность проживания, не является причиной для наложения обременения.

Как правильно заключить сделку, чтобы при последующей продаже жилья новый владелец не выселил жильца на улицу вы можете узнать из статьи далее.

Что это такое

Договор купли продажи с квартиры с правом проживания

Продажа жилища с правом дальнейшего пожизненного проживания, подразумевает, что продавец после получения денег за квартиру продолжит в ней находиться до своих последних дней. Подобные договоры часто заключают одинокие пожилые люди.

Существует два вида продаж с правом пожизненного проживания продавца:

  • Первый предусматривает полный расчет между сторонами во время заключения сделки. В документе должно быть оговорено получение денег продавцом в полном объеме сразу. Это – ДКП с пожизненным проживанием, его мы рассмотрим в этой статье.
  • Второй встречается чаще. Пожилые люди продают квартиру в обмен на содержание и оплату коммунальных услуг. Таким образом, покупатель приобретает жилье в рассрочку, но при этом он обязуется обеспечивать уход и передавать хозяину помещения денежные суммы. Такой договор называется продажей с иждивением (рента). О ренте мы писали ранее по этой ссылке.

Часто мошенники используют этот тип сделок с целью отъема жилья у пожилого человека. Нотариус может отказаться заверять подобную юридическую операцию, если заподозрит, что старик находится в состоянии временного помешательства либо недееспособен.

Подобные сделки не предусмотрены ГК. По этой причине, люди, желающие приобрести у стариков жилище в обмен на пожизненный уход и содержание, договариваются с ними об оформлении ренты, завещания либо дарственной на покупателя.

В чем разница между продажей с проживанием и рентой

Рента подразумевает продажу жилья собственником рентоплательщику с сохранением права на пожизненное проживание. Согласно достигнутым договоренностям между сторонами, покупатель должен оплачивать в указанный срок некоторые суммы денег. Дополнительно в документ могут быть внесены пункты, обязывающие покупателя:

  • обеспечить пожизненный уход за больным либо престарелым хозяином жилища;
  • покупать медикаменты и продукты;
  • нанимать сиделок.

Стороны могут заключить договор пожизненной ренты либо постоянной. В первом случае обеспечение старика, инвалида производится до момента его кончины. Собственность переходит новому владельцу сразу после смерти предыдущего хозяина. Постоянная рента подразумевает выплату средств до погашения оговоренной суммы. Пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон:

  • покупатель может оказаться безответственным человеком;
  • продавец может прожить дольше предполагаемого покупателем срока и за этот срок рентоплательщик затратит большие суммы, чем планировал;
  • продавец может пережить покупателя;
  • после смерти рентополучателя его родственники могут вступить в судебную тяжбу с целью оспорить договор ренты;
  • продавец может расторгнуть договор ренты через несколько лет, для этого ему достаточно доказать, что условия контракта не выполняются.

Заключая сделку продажи недвижимости с правом продавца пожизненного нахождения в жилище, покупатель вносит всю требуемую сумму сразу и больше ничего не должен продавцу.

Потребовать с него дополнительно еще что-то хозяин квартиры не может.

В каждом случае, квартира переходит к новому собственнику сразу, а освобождается от обременения только после кончины прежнего владельца, поскольку тот оговорил возможность проживания в ней.

Важно. Покупка недвижимости с оформлением договора, предусматривающего право продавца на пожизненное проживание, выгоднее для обеих сторон.

Продавец получает сразу всю сумму и может ей распорядиться по своему усмотрению, а покупатель может быть уверен, что через несколько лет старик, получивший изрядную сумму, не расторгнет сделку под предлогом того, что рентодатель в полной мере не выполняет своих обязательств.

Пошаговая инструкция по заключению сделки

Сделка заключается по той же схеме, что и обычная продажа жилой недвижимости с той разницей, что в документе должно быть указано право продавца на пожизненное проживание в жилище.

Сбор документов

Документы для продажи жилья обычно подготавливает собственник квартиры. На практике подписание договора продажи недвижимого имущества происходит в два этапа. Сторона, реализующая имущество, передает нотариусу документы. Через некоторое время юрист вызывает стороны для заключения сделки. Подписание договора состоится, как только в нотариальную контору поступит выписка ЕГРН.

Собственник предоставляет нотариусу:

  • паспорта участников сделки;
  • документы, определяющие собственников жилища;
  • домовую книгу;
  • справку с места жительства о прописанных;
  • техпаспорт домовладения (квартиры).

Важно. Выписку ЕГРН можно заказать через МФЦ, но удобнее доверить получение документа нотариусу. В любом случае в стоимость сделки эта услуга входит.

Определение условий и образец договора

Договор купли продажи с квартиры с правом проживания

Документ купли — продажи составляет нотариус. В него вносятся все личные данные покупателя и продавца, стоимость жилища. Все особые условия должны быть отражены в документе, особенно те, что касаются возможности пожизненной регистрации и проживания в проданном жилище.

Согласно ст. 558 ГК РФ договаривающиеся стороны должны определить перечень лиц, которые останутся проживать в помещении после его передачи в собственность к другому человеку. На самом деле проживание в квартире может быть позволено не одному человеку, а пожилой семейной паре.

Образец договора можно скачать по этой ссылке.

Нужен ли нотариус

Законом прямо не установлена необходимость заключать такие сделки только через нотариуса. Однако наша редакция все же рекомендует обратиться за помощью в контору по следующим причинам:

  • регистрационная служба в некоторых регионах считает подобные договоры разновидностью ренты, а ренту нужно заверять нотариально;
  • заключенную в простой письменной форме продажу легко оспорить либо совсем отказаться от выполнения условий – нотариус обезопасит стороны.

Стоимость услуги юридической конторы зависит от цены продаваемого жилья. Договор, заключенный в присутствии нотариуса, скрепляется печатью и регистрируется в книге учета проведенных сделок. В зависимости от пожеланий сторон, изготавливается один либо два экземпляра документа.

Юристы Москвы и Петербурга не всегда пропускают такие сделки, предлагая заключить сторонам обычный договор ренты с пожизненным проживанием и содержанием.

Государственная регистрация прав

Особенности регистрации перехода права на нового собственника:

  • если сделка заключена в простой письменной форме, стороны сами передают документы на регистрацию в МФЦ;
  • если удостоверял нотариус – то он самостоятельно в электронном виде передает сведения напрямую в Росреестр. Услуга бесплатна.

Госпошлина за регистрацию права стандартная – 2000 рублей.

Договор купли продажи квартиры с правом пожизненного проживания бывшего собственника не является основанием для наложения обременения Росреестром.

Внесенный в соглашение пункт представляет собой существенное ограничение возможностей покупателя.

Ошибочно полагать, что продавая недвижимость с пожизненно проживающим жильцом, новый владелец должен получить согласие пользователя жилища. Для продажи квартиры ему ничье разрешение не понадобится.

Обезопасить себя покупатель может, если впишет в договор пункт, оговаривающий условия продажи жилья новым владельцем. В этом случае, следующий покупатель должен будет принять жилье с такими ограничениями либо отказаться от сделки.

Чтобы не остаться без жилья, следует оговорить каждую деталь. Самостоятельно, не имея специального образования человеку сложно предусмотреть все подводные камни при продаже с правом пожизненного проживания в квартире, поэтому перед оформлением договора лучше обратиться за помощью к юристу.

Налоги

Любая продажа имущества государством рассматривается как получение материальной выгоды. Финансовые доходы граждан облагаются налогами. После получения денег с продажи домовладения (квартиры) с правом жить в нем до последних дней, бывший владелец недвижимости должен перечислить в казну государства налог 13 % от полученной выгоды.

Рассчитать сумму, подлежащую уплате легко. Если квартира продана за 1 млн. руб., 13 % от этой суммы составят 130 000. Уменьшить сумму налога можно с помощью давности владения или налоговых вычетов. Подробнее об этом читайте здесь.

Сложности и подводные камни

Выписать из квартиры человека, который при продаже жилья закрепил свое право на пожизненное в ней проживание в договоре, нельзя. Этого не сможет сделать ни первый за ним владелец, ни последующие собственники.

Если в документе не было оговорено это право продавца, то договор принимает форму обычной купли — продажи. Пожилой человек после получения денег может быть выдворен из квартиры в любой удобный момент для нового собственника.

Вопрос продажи квартиры с правом пожизненного в ней проживания, очень сложный. Обе стороны, покупатель и продавец, вступают после сделки в долговременные взаимоотношения. Чтобы впоследствии не попасть в неприятную ситуацию, следует проконсультироваться у специалистов. Записаться на консультацию можно в правом нижнем углу окна.

  • Чтобы статья могла быть полезной другим людям, поставьте лайк и сделайте репост.
  • Читайте далее статью о возможностях обратной ипотеки для пенсионеров, как альтернативе купле-продажи квартиры с пожизненным проживанием.
Читайте также:  Можно ли и как продать квартиру в залоге у банка - договор купли продажи квартиры в залоге у банка (образец)

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/s-pozhiznennym-prozhivaniem.html

Продажа квартиры с правом пожизненного проживания — Закон и недвижимость

Договор купли продажи с квартиры с правом проживания Дарение смешанного типа:

Договор дарения смешанного типа предполагает тот факт, когда даритель вправе владеть недвижимостью до конца своей жизни в частичной форме.

То есть при таких условиях одаряемый возлагает на себя ответственное отношение по предоставлению беспрепятственного права проживания дарителя на данной жилплощади без срока.

Под дарением подразумевается отчуждение собственнических прав на подаренное имущество, в результате которого новый владелец может совершать любые юридические сделки с полученной недвижимостью.

Чтобы не лишиться места жительства на старости лет, бывший хозяин может оставить за собой право проживать в квартире до своей смерти. Подобный нюанс может вызвать сомнение в безвозмездности сделки.

Именно поэтому вопрос требует детального рассмотрения.

Статья 572 Гражданского кодекса определяет, что дарение является процедурой, в рамках которой даритель обязуется передать второй стороне вещь или имущественные права.

На уровне законодательства выделяется две разновидности соглашений:

Ситуацию можно рассматривать с нескольких точек зрения.

Первая из них заключается в том, что проживание дарящего в квартире не является признаком отсутствия безвозмездности сделки, поскольку не предполагает никаких изменений.

Особа уже была зарегистрирована в помещении, в нем же и проживала. Поэтому дарение квартиры с правом пожизненного проживания должно восприниматься как способ защиты прав, а не выдвигаемое к получателю условие.

Но с другой стороны пожизненное проживание ограничивает возможность владельца распоряжаться полученной недвижимостью. В связи с этим судебные инстанции могут признавать такие соглашения недействительными.

Поэтому, составляя договор, нужно делать акцент на владении недвижимостью, поскольку права при использовании значительно уже, чем те, которые предполагаются при владении.

Еще один немаловажный аспект – должна отсутствовать плата за проживание в квартире, поскольку безвозмездность является обязательным правилом при заключении подобного соглашения

Договора дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя: особенности и образец

  • Дарственная – хороший способ передать имущество новому собственнику.
  • Она не допускает встречных действий в адрес дарителя и является безвозмездной.
  • Однако существует особая разновидность сделки – дарение недвижимости с правом пожизненного проживания дарителя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – просто позвоните, это быстро и бесплатно !

О порядке передачи в дар жилья, в частности о том, как написать дарственную, вы можете узнать на нашем сайте.

Преимущества и недостатки

  1. Плюсы и минусы таких сделок есть как для одной, так и для другой стороны.
  2. К преимуществам для владельца относятся:
  • Право проживать и использовать квартиру до конца жизни бесплатно.
  • Право сохранить прописку.
  • Право расторгнуть договор, если вторая сторона не соблюдает условия.

Главным минусом является то, что одаряемый может пользоваться имуществом на свое усмотрение. Может продавать, сдавать, дарить квартиру третьим лицам.

Для одаряемого преимуществами являются:

  • Получение имущества безвозмездно.
  • Право полного распоряжения имуществом.
  • Отсутствие необходимости обеспечивать и ухаживать за владельцем.

Главным минусом является то, что продать или сдать квартиру с жильцом достаточно трудно.

Дарственная с правом пожизненного проживания может быть выгодна и удобна в некоторых случаях. Например, если это единственное жилье владельца. Но прежде чем заключать сделку, нужно взвесить все плюсы и минусы.

Договор пожизненного проживания:

Универсальным основанием их правоспособности является соответствующий вид обязательства собственника жилья перед обозначенными лицами.

Эти обязательства собственник обязан соблюдать в силу установленных нормативов или действия положений законодательства, в том числе – статьи 558 ГК РФ.

Как составить?

Составляться может от руки, в простой письменной форме. В нем должна содержаться информация о владельце, одаряемом, недвижимости. Также следует указать права и обязанности стороны, конкретно прописать условия проживания владельца и сроки прекращения действия некоторых пунктов.

В последнем блоке обязательно должны быть подписи сторон и дата подписания. Без этих реквизитов договор будет считаться недействительным. Кроме того, все данные должны быть внесены точно. Не допустимы исправления и опечатки. Почерк должен быть разборчивым.

Если оформлением будет заниматься нотариус, то ответственность за написание будет лежать на нем. При этом у клиентов будет дополнительная гарантия на случай утери документа: у нотариуса можно будет взять копию и не заполнять документ заново.

Подача документов

Какие документы необходимы? Для оформления договора следует подготовить определенный пакет документов:

свидетельство о праве собственности;

Кому выгодна сделка:

Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя, ввиду своей специфичности, имеет и положительные и отрицательные стороны, и для того, кто передает квартиру в собственность, и для того, кто ее получает.

доверенность, если кто-то из участников действует не самостоятельно, а через представителя;

  • разрешение органов опеки и попечительства, если одаряемый несовершеннолетний.
  • Куда подавать документы? Для оформления договора самостоятельно никуда подавать документы не нужно. Однако если решено привлечь к оформлению нотариуса, то подать пакет необходимо в нотариальную контору. После подписания соглашения, требуется подать бумаги в Росреестр для получения свидетельства.

    Дарственная с пожизненным проживанием

    Отечественным законодательством не предусмотрены достаточные меры защиты прав дарителя при оформлении дарения.

    В итоге возникают ситуации, когда даритель хочет передать в собственность квартиру с правом проживания в ней, а новый владелец по закону имеет возможность делать с такой жилплощадью все, что угодно.

    Таким образом жилье может быть передарено, реализовано или сдано в аренду. В соответствии с ГК РФ, акт дарения может рассматриваться только как возмездный.

    Нужно понимать, что любая возмездность не подразумевает возможность возврата, а также одновременной эксплуатации рассматриваемого объекта.

    Соглашение с правом пожизненного проживания утверждает законные права дарителя на имущество и запрещает его выселение. Зачастую к подобным соглашениям прибегают граждане преклонного возраста, которым хочется сделать подарок своим родственникам и получить возможность проживать в этой жилплощади.

    • По закону трудоспособные граждане обязаны поддерживать жизнедеятельность нетрудоспособных ближайших родственников – родителей, дядю, тетю, бабушку, дедушку.
    • Юристы советуют оформлять дарственную только на часть жилплощади.
    • Если даритель хочет проживать с кем-то в квартире, подобные условия обязательно оговариваются в договоре дарения.
    • Гражданин, предоставляющий квартиру в дар, может остаться проживать в ней безвозмездно. Это условие тоже прописывается в соглашении.
    • Законный правообладатель может передавать права владения тому, что оплачивает ренты.
    • Даритель всегда вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке в ситуации, когда одариваемый допускает определенные нарушения права проживания на территории жилплощади.

    Если даритель планирует дальше проживать в переданной в собственность квартире, нужно приводить как можно более точные и ясные формулировки при составлении договора. Желательно оставлять за собой право на эксплуатацию и владение жилплощадью.

    Продажа с правом пожизненного проживания

    Для начала ознакомимся со списком документов, необходимых для заключения такой сделки:

    • Документ, свидетельствующий о правообладания жилплощадью.
    • Основания покупки недвижимости. Это может быть ранее заключенное соглашение или справки, свидетельствующие о праве наследования.
    • Техпаспорт с планом жилплощади будет действителен на протяжении 3 лет. Если документ просрочен, в БТИ нужно оформить новый.
    • Документ, в котором перечислены лица, зарегистрированные в жилплощади.
    • Если владелец жилплощади нашел покупателя, который готов пойти на условия сделки, договор будет заключаться в несколько этапов:
    • Шаг 1. Нужно согласовать определенные условия сделки. На данном этапе покупатель и продавец обязаны детально оговорить все частные условия составления договора. По возможности придется составить предварительный образец договора. участники могут составить договор только в ситуации, когда все важные условия данного соглашения были согласованы участниками. К существенным по закону нужно относить в первую очередь условия стоимости и предмета заключаемого соглашения.
    • Шаг 2. Подписание соглашения и его юридическое оформление. Поскольку предметом данного соглашения считается рента, то данное соглашение обязательно заверяется у нотариуса. Текст данного соглашения должна подписать каждая сторона в присутствии юриста, который, в свою очередь, удостоверяется в их дееспособности. Нотариусу также необходимо удостовериться, насколько правильно стороны понимают суть соглашения, осознают ли они все условия и возможные результаты подписания.
    • Шаг 3. После всего вышеперечисленного, соглашение нужно зарегистрировать в уполномоченной государственной инстанции. После проведения процедуры регистрации новый правообладатель получает на руки документ, подтверждающий, что он является владельцем жилплощади, с определенное отметкой об обременении ренты.

    После ознакомления с информацией, изложенной выше, ни у кого не возникнет вопросов в том, как оформляется договор купли-продажи с пожизненным проживанием. Услуги нотариуса в подобных ситуациях всегда будут полезны.

    Источник: https://yarlegalservices.ru/prodazha-kvartiry-s-pravom-pozhiznennogo-prozhivaniya/

    Договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца (образец)

    ГК РФ дает возможность оформить сделку купли-продажи жилой площади с сохранением права предыдущего владельца на проживание в квартире. Чаще всего подобное соглашение заключают одинокие или пожилые люди, которые нуждаются в деньгах и хотят сохранить право пользования проданной недвижимостью до конца жизни.

    Перечень необходимых документов

    • Чтобы заключить такой договор, нужно иметь определенный список документации.
    • Образец договора купли-продажи с пожизненным проживанием
    • Для продажи квартиры на таких условиях нужно иметь следующий пакет документов:
    • свидетельство о праве собственности;
    • основания реализации имущества (к примеру, договор либо свидетельство о наследстве и т.д.);
    • техпаспорт с планом жилого помещения;
    • справка о субъектах, зарегистрированных на жилплощади.

    Процедура совершения сделки

    Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

    Если вам нужно заключить подобный договор, и вы нашли покупателя, согласного на ваши условия, необходимо пройти определенные стадии оформления договора, указанные ниже.

    Этап 1. Согласование условий договора

    На этой стадии стороны обязаны обсудить и согласовать все условия заключения соглашения. Если есть возможность, нужно оформить предварительный вариант сделки. Продавец и покупатель могут заключить договор только в той ситуации, если они между собой обсудили все значимые условия такого договора согласно нормам ГК РФ.

    Законодатель существенными считает условия касательно цены и предмета договора. Если стороны не пришли к соглашению касательно указанных пунктов, сделка будет считаться незаключенной. Кроме того, законодатель оговаривает, что по требованию одной из сторон некоторые условия договора также могут считаться значимыми.

    Этап 2. Подписание договора и его заверение нотариусом

    Следующий этап – это подписание договора и его нотариальное заверение. Если предметом договора является рента, то этот документ в соответствии с положениями ст. 163 ГК РФ и ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ должен быть заверен в нотариальной конторе.

    Нотариус также проверяет дееспособность продавца и покупателя. К тому же он контролирует, насколько стороны поняли суть сделки и понимают ли они все требования, последствия его подписания.

    Обратите внимание! Важным условием является дееспособность продающей стороны. Нередко аферисты пользуются невменяемостью пожилого человека, с целью отобрать принадлежащую ему недвижимость. Задача нотариального работника — тщательно проверить законность сделки. Если продавец считается недееспособным, распоряжаться его имуществом вправе его опекун.

    Читайте также:  Вступление в наследство на дом и земельный участок, как оформление

    Этап 3. Госрегистрация прав

    Переход прав собственности нужно регистрировать в соответствующем государственном органе — Росреестре или МФЦ. Для регистрации представляются все вышеуказанные бумаги и, дополнительно прикладывают:

    После осуществления госрегистрации новому собственнику дают документ о праве собственности. По законодательству, переход права на недвижимое имущество возникает после его государственной регистрации. Причем предыдущий собственник сохраняет возможность пожизненного пользования имуществом. Такое право сохраняется также при последующем смене собственника.

    статью ⇒ Предварительный договор купли-продажи квартиры

    Важно! Если договор на продажу жилья не облечен в письменный вид, он является недействительным (ст. 550 ГК РФ).

    Вопросы и ответы

    1. Мы хотим оформить договор купли-продажи жилплощади с пожизненным проживанием продавца (без иждивения). Подлежит ли этот тип договора заверению нотариально или его сразу можно отдать на регистрацию в Росреестр.

    В силу принципа свободы договора (ст.

    421 ГК РФ) стороны, участвующие в сделке, свободны в заключении и определении любых ее требований, которые не противоречат законодательству. Включение в соглашение условия о праве пожизненного проживания и пользования имуществом без ограничений соответствует принципу свободы договора и не нарушает закон.

    Данный документ можно оформить без нотариуса, если это не рента, то есть сразу в Росреестр.

    1. Разъясните, чем договор купли-продажи жилья с пожизненным проживанием продающей стороны надежнее для покупателя, чем аналогичный договор ренты?

    Договор купли-продажи нельзя расторгнуть по причине неисполнения условий соглашения по содержанию и т. д. Владелец жилого помещения имеет неограниченное право собственности.

    «Совершая сделку по приобретению жилого помещения, на покупателя ложатся все риски операций. Свои права придется доказывать на суде, только опираясь на единственный документ — это договор купли-продажи. Следовательно, к оформлению требуется отнестись очень внимательно. В договоре должны указываться:

    • данные покупателя и продавца;
    • вся информация об объекте недвижимости;
    • его цена, порядок расчетов. Важно учитывать все мелочи», —

    поясняет эксперт портала «Договор-Юрист.РУ», юрист по жилищному праву Бондаренко Елена.

    Важно! В соответствии со ст. 317 ГК РФ сделку заключают только в рублях. Если сумма указана в иностранной валюте, следует написать сумму ее конвертации в рублях. Цена недвижимого имущества утверждается сторонами по обоюдному согласию.

    Типичные ошибки при покупке квартиры

    1. Если продавец совершает сделку по доверенности, другой стороне следует относиться с осторожностью в ситуациях, если доверенность имеет срок выдачи больше года, или представитель доверенного лица — пожилой человек либо совсем молодой.

      Необходимо очень внимательно изучить доверенность, также отыскать нотариуса, который ее оформлял, и убедиться в том, что документ действителен, не отозван. Также покупатель должен встретиться с тем, кто выдал, и поговорить с ним. Есть случаи, когда использовались доверенности людей уже умерших либо отказавшихся продавать квартиру вообще.

      Лучше всего удостовериться в актуальности доверенности.

    2. Обратите внимание на то, что несовершеннолетние граждане, достигнув 18-ти лет, на протяжении 3-х лет после этого события вправе обратиться в судебную инстанцию за признанием сделки недействительной.

      Учитывайте это, покупая недвижимость, и в особенности нужно тщательно удостоверяться, что права ребенка не нарушены, все документы и разрешения органов, которые осуществляют опеку и попечительство, находятся в надлежаще виде.

    статью ⇒ Договор аванса при покупке квартиры.

    Примеры

    1. Я — собственник жилого помещения по договору купли-продажи с пожизненным проживанием моего отца.

      Интересует следующее:

    1. 1) вправе ли я после того, как выйду замуж, прописать супруга в квартире?
    2. 2) вправе ли он проживать в жилом помещении без согласия моего отца?
    3. 3) что необходимо прописать в данном соглашении, чтобы прописка моего мужа в этой квартире и его проживание была невозможна, поскольку отец против этого?

    Владелец жилья вправе сделать прописку кому угодно, тем более своему мужу. Пункт договора, который ограничивает права собственника на вселение супруга, будет ничтожным.

    1. Родная тетя продала мне квартиру. Заключили сделку купли-продажи с пожизненным проживанием ее в жилом помещении. За квартиру вношу платежи, без задержки. Тетю положили в больницу, там у нее признали онкологическое заболевание, скоро ее выпишут. Социальная служба настаивает на том, что я должна ухаживать за ней, или пригласить сиделку. Но мы практически не разговариваем. Я только плачу за жилье. Как мне поступить? Я что-то обязана по законодательству?

    Вы должны делать только то, что отмечено в соглашении, не более того.

    Обязанности по уходу за тетей по договору купли-продажи у вас не должно быть, ведь вы не заключали договор ренты. Средства отдали, и все на этом. И навряд ли ваша родственница пойдет в суд. Так что примите решение самостоятельно — будете ей помогать либо нет.

    Нюансов, которые необходимо предусмотреть при заключении сделок по купли-продажи недвижимого имущества, немало: каждый случай уникален. Любую мелочь при подписании договора необходимо принимать во внимание.

    Можно порекомендовать пригласить опытных специалистов обеим сторонам, так как нередки случаи мошеннических схем, когда в сделке участвует юрист только на стороне продавца.

    При оформлении сделки в соглашение вносится ошибка с умыслом, что позволяет после получения средств от покупателя затянуть время, а то и не довести переход права собственности на жилье, и втянуть покупателя в долгое судебное разбирательство.

    Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

    Источник: https://1000meters.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-pozhiznennym-prozhivaniem-prodavca-obrazec/

    Образец, бланк, шаблон договора купли-продажи квартиры с проживанием продавца: скачать договор купли-продажи квартиры с обременением 2016

    Договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием: в каких ситуациях применим и как его составить? Чтобы заключить договор купли продажи квартиры с пожизненным проживанием, нужно учесть ряд нюансов. Это типовой договор купли-продажи квартиры с обременением, основные сложности возникают на этапе сбора документов.

    В самом договоре купли-продажи квартиры с постоянным проживанием указывают ФИО сторон, дату и место заключения. Разумеется, прописывают права и обязанности, а также – информацию об объекте недвижимости. Отразить обременение в виде постоянного жильца можно следующим образом:

    «Продавец реализовал, а Покупатель приобрел недвижимость, принадлежащую продавцу на правах собственности и расположенную по адресу ул. Иванова, 18/23, площадью 100 м2, состоящую из 2-х комнат с условием пожизненного и безвозмездного права проживания и регистрацией Иванова Ивана Ивановича в данной квартире».

    Договор купли продажи квартиры с проживанием продавца определяет, что один из собственников может не освобождать недвижимость, а оставаться там полноправным хозяином. В большинстве случаев этот метод используется одинокими престарелыми людьми. Впрочем, здесь уже заключается договор ренты квартиры, а не договор купли продажи квартиры с правом проживания

    Вынужденные ситуации – когда вы не сможете выселить жильца?

    Не всегда продавец открыто предлагает подписать договор купли продажи квартиры с правом проживания одного из собственников. Нередко такие квартиры используются для мошеннических схем. Ситуации, при которых вы покупаете квартиру вместе с жильцом:

    1. Приватизация. Одна из самых распространенных ситуаций – если человек добровольно отказался от участия в приватизации недвижимости – то выписать его не получится, равно как и не получится запретить ему проживать в этой квартире. Здесь закон полностью на стороне изначального собственника;

    2. Наследство. Человек, который живет в квартире, которая досталась ему по завещанию, имеет полное право на безлимитную прописку и регистрацию даже при смене собственника как и в договоре купли-продажи квартиры с правом сохранения прописки;

    3. Брачный контракт. Если супруги указали в соглашении, что каждая из сторон имеет право проживать в квартире даже в том случае, если одна из них перестала быть собственником, выписать такого гражданина вы попросту не имеете право. Ситуация обстоит также в ситуациях, связанных с разделом имущества;

    4. ЖКХ. Если кооператив выделил недвижимость сотруднику ЖКХ и он выплатил хотя бы малую часть пая, то выписать его невозможно. Главное, чтобы он сохранил документ, подтверждающий внесение этого пая;

    5. Несовершеннолетние, проживающие в детском доме. Здесь даже объяснять нечего – за таким ребенком сохраняется право на вынужденно оставленное жилье, как и в договоре купли квартиры с участием несовершеннолетнего, здесь нужно согласие органов опеки на снятие с регистрационного учета.

    Договор купли-продажи квартиры оформляется только после того, как покупатель проверит, есть ли на недвижимости обременение. Конечно, по закону вы не обязаны этого делать.

    Но если вы упустите хотя бы одну важную деталь – будете вынуждены терпеть рядом с вам какого-нибудь неадекватного соседа.

    Впрочем, даже хороший человек не сможет стать родным и близким в силу вынужденного проживания  с вами на одной территории. 

    Договор купли-продажи квартиры или рента – добровольный вид проживания в одной квартире

    Рента – это своего рода договор купли продажи квартиры, оформляется в том случае, если за престарелым человеком некому ухаживать или родственники проживают далеко и попросту не могут принять участие в уходе.

    Соглашение устанавливает, что получатель ренты передает плательщику ренты определенное имущество в собственность. Единственное условие – уход за престарелым, который выражается в определенной сумме денег или других материальных или нематериальных благах.

    Договор купли продажи квартиры с проживанием продавца на таких условиях крайне выгоден для многих семей в России.

    Ежемесячная сумма довольно символична в сравнении с платежами по ипотечному кредиту, да и сроки достаточно малы, ведь вряд ли престарелый человек проживет еще 30-40 лет, а ипотеку оформляют примерно на такой период. Сравните с договором купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

    Получается, что в такой ситуации выигрывают обе стороны. Разумеется, выписать получателя ренты не удастся. В роли плательщика ренты может выступать любое лицо, чем активно пользуются разнообразные религиозные общины.

    Договор купли продажи квартиры с обременением, образец которого есть на сайте, они подписывают довольно охотно, а вот обязательства свои не всегда стремятся выполнить.

    Детям и внукам лучше проконтролировать процесс выбора плательщика ренты. 

    Условия оговариваются в индивидуальном порядке. Обратите внимание – вы не имеете права сдавать квартиру или перепродавать ее без согласия получателя ренты. Т.е. – собственник должен дать письменное согласие на распоряжение недвижимостью. 

    Договор купли продажи квартиры с обременением, образец вы можете скачать на сайте, может быть заключен в различных ситуациях.

    Если вы готовы проживать на одной площади с посторонним человеком – тогда лучше найдите вариант, в котором все карты будут вскрыты.

    Если же вы категорически против и хотите получить «чистую квартиру» – перед покупкой наведите справки, чтобы через несколько лет не обнаружился еще один законный жилец. 

    На нашем сайте вы можете составить соглашение за несколько минут. Вам нужно отвечать на вопросы в форме слева, а система автоматически распределит информацию по договору. Оцените преимущества нашего сервиса!

    С помощью конструктора договоров «Просто Документы» Вы имеете возможность также быстро и просто подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов:

    Перейти в раздел: Договоры купли-продажи квартиры.

    Источник: https://prostodocs.com/dogovor/dogovory-kupli-prodazhi/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-pravom-prozhivaniya

    Ссылка на основную публикацию