Как перевести долю в квартире в комнату

Как перевести долю в квартире в комнату

  • Банки Сегодня Лайв
  • Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим
  • А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Как перевести долю в квартире в комнату

Выделение долей в квартире требуется в разных случаях. Самый частый – это развод супругов, когда им приходится делить общее имущество. Также выделять доли нужно, если квартира куплена за деньги материнского капитала. Мы постарались разобраться во всех особенностях раздела квартиры и выделения долей и рассказываем об этом нашим читателям.

Согласно данным официальной статистики, для покупки однокомнатной квартиры жителю Москвы придется откладывать все свои доходы в течение 6 лет. Поэтому обзавестись своим жильем – одна из главных целей жителей России до тех пор, пока квартирный вопрос не будет снят с повестки дня.

Из-за дороговизны жилья единственным выходом для многих семей становится покупка доли квартиры. С точки зрения покупателя покупка доли мало чем отличается от покупки «целой» квартиры. Однако оформить и продать долю не так просто – сначала ее нужно выделить.

Выдел долей квартиры чаще всего связан с разводом супругов. Другие случаи – выделение долей для родственников, детей и в других случаях.

С юридической точки зрения следует различать 2 вида общей собственности в квартире:

  • совместная – оба собственника имеют равные права на имущество. В основном, это совместная собственность супругов на жилье;
  • долевая – для каждого собственника определяется его доля (в количественном выражении).

Эти виды собственности имеют определенные отличия. Так, юридически право собственности – это право на владение, пользование и распоряжение имуществом.

При совместной собственности каждый из супругов может распоряжаться своей половиной имущества, но с согласия другого супруга.

Кроме того, в случае совместной собственности не определяется размер доли. Но, например, для целей налогообложения оба собственника считаются равноправными.

В случае же долевой собственности за каждым собственником закрепляется определенная часть стоимости имущества. Налог тут начисляется пропорционально доле владения, долю при желании можно продать, обменять или сдать в аренду. Другими словами, у доли есть все атрибуты права собственности.

Законодательство не определяет максимально возможное количество долей в квартире. Так как тут действует принцип свободы распоряжения собственностью, делить квартиру можно на любое количество долей.

Разумеется, вряд ли кто-то будет покупать 1/1000 долю квартиры с благими намерениями. Покупка слишком маленькой доли, как правило, связана с желанием покупателя «выжить» остальных владельцев, вынудив их продать оставшиеся доли за бесценок.

Какие бывают доли

Прежде чем заниматься выделением долей в квартире, стоит узнать, какими они бывают. Обычно в жилищном праве говорят о двух типах долей в жилье:

  • «идеальная» доля;
  • доля, выделенная в натуре.

Понятие «идеальной» доли не показывает ее превосходство над другим видом, это просто условное обозначение для доли, которая существует только на бумаге.

«Идеальная» доля – это определенная часть в собственности на квартиру или дом, которая официально выделена в определенном размере. Например, супруги после развода разделили квартиру на 2 части и у каждого из них стало по 1/2 части квартиры.

При этом в случае «идеальной» доли за каждым собственником не закрепляется право преимущественного использования какой-то из комнат – оба собственника имеют одинаковые права на квартиру и должны договориться о ее использовании.

При выделении «идеальных» долей суд может установить режим пользования квартирой – то есть, закрепить отдельные комнаты за разными собственниками. Но в этом случае отдельные комнаты не будут считаться собственностью владельцев, а налог на недвижимость будет приходить согласно владению по долям.

Фактически, «идеальная» доля квартиры – это первый этап для выделения доли в натуре – когда за каждым из собственников будет закреплено право использовать конкретное помещение.

Выдел доли в натуре нужен для того, чтобы «физически» разделить квартиру – четко определить, какие комнаты кому принадлежат.

После выдела доли в натуре собственник официально получает право личного пользования отдельным помещением без ограничений. Но режим использования общего имущества (кухни, санузла) все равно нужно оговаривать отдельно.

Для выделения долей в натуре должны соблюдаться определенные условия. Прежде всего, не получится выделить долю в однокомнатной квартире. Есть и другие ограничения для выделяемой доли:

  • доля должна быть изолирована и независима от остальных помещений квартиры;
  • помещение должно иметь свой отдельный вход и собственные коммуникации. «Проходную» комнату выделить не получится;
  • помещение должно быть пригодно для проживания;
  • если до выделения доли была сделана перепланировка (например, сделан отдельный вход в комнату) – ее нужно обязательно узаконить.

Зачастую выделение доли в натуре – единственный способ нормально распоряжаться своим имуществом при сложных отношениях с остальными собственниками. Кроме того, на выделенную в натуре долю гораздо проще найти покупателя при желании ее продать.

Как разделить квартиру на доли

Раздел квартиры на доли чаще всего происходит после развода, но есть и другие варианты. Сама процедура раздела может осуществляться несколькими способами:

  • через соглашение о разделе долей;
  • согласно условиям брачного договора;
  • путем обращения в суд.

Соглашение или брачный договор

Как было сказано выше, общая собственность на квартиру может быть совместной или долевой. Выделение доли – это как раз процесс перехода от одного вида собственности к другому.

Самый простой вариант раздела совместной собственности на доли – подписание соответствующего соглашения. Этот документ – результат договоренностей собственников о разделе имущества. Естественно, что составить соглашение получится только тогда, когда собственники находятся в нормальных отношениях друг с другом и не имеют разногласий относительно долей.

Соглашение о разделе имущества можно заключить с разными условиями. Главное, чтобы в нем были указаны основные положения:

  • данные о том, какое имущество в каких долях закрепляется за каждым из собственников. Это основная информация, которая составляет суть соглашения;
  • информация о сторонах соглашения – паспортные данные и другая информация;
  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • предмет соглашения;
  • заключительные положения и порядок решения спорных ситуаций.

Кроме разделения долей после развода, соглашение нужно заключать при покупке жилья за материнский капитал – закон требует обязательного выделения долей на всех членов семьи.

Если соглашение о разделе имущества заключается обычно после развода, то брачный контракт определяет условия раздела на доли еще в момент заключения брака.

В частности, условиями брачного договора может оговариваться, в какой собственности будет имущество – в долевой (тогда указываются соотношения), в совместной или в индивидуальной. Брачный договор в части раздела имущества будет действовать вплоть до решения всех имущественных споров, поэтому стоит тщательно продумывать его условия заранее.

В реалиях нашей страны этот документ не имеет широкой популярности, так как по мало кто готов думать о разделе имущества еще до заключения брака.

Раздел через суд

Далеко не все супруги могут мирно решить проблему раздела имущества. Обычно разногласия состоят в том, что один из супругов зарабатывал больше и купил квартиру, или кому-то из супругов жилье подарили родственники, после чего оно стало совместной собственностью.

В этой ситуации единственный вариант разделить квартиру – обратиться в суд. В течение 3 лет после развода любой супруг вправе подать иск.

Суд решает, в каких долях разделить имущество супругов. Как правило, решением суда имущество делится пополам – в равных долях между уже бывшими супругами.

Но если один из собственников считает, что имеет право более чем на половину квартиры, это указывается в исковом заявлении. В отдельных случаях судья, рассмотрев доводы обеих сторон, может разделить квартиру не в равных долях.

Например, Верховный суд рассматривал подобное дело – из 2 миллионов рублей за квартиру супруга заплатила 1,75 миллиона, а супруг – только 250 тысяч. Суд постановил, что режим совместной собственности на квартиру в этом случае не распространяется, а собственность должна быть разделена пропорционально потраченной сумме.

Другой вариант – если один из супругов в рамках судебного разбирательства согласится выкупить долю второго супруга, судья примет и такое решение.

Важно, что после заключения соглашения или решения суда право долевой собственности нужно зарегистрировать. Делается это в отделениях Росреестра или в МФЦ. Нужно будет предоставить соглашение, брачный договор или решение суда, а также документы на квартиру и личные документы.

Как выделить доли в натуре

Как мы выяснили выше, выделение доли в натуре означает, что собственник получит официальное право владения, использования и распоряжения на отдельную комнату. Это поможет, в том числе и для более простой продажи, сдачи в аренду, разрешения конфликтных ситуаций с другими собственниками.

Главная проблема выделения доли в натуре – то, что в квартирах практически не бывает одинаковых или равнозначных комнат. Другими словами, сложно разделить пополам двухкомнатную квартиру с комнатами в 17 и 13 квадратных метров.

Поэтому Гражданский кодекс РФ устанавливает правило – если из-за особенностей квартиры выделить точно соответствующее доле собственника помещение невозможно, вводится механизм компенсаций.

Если выделенная в натуре комната меньше, чем доля ее владельца – он получает право на компенсацию за недополученную площадь, и наоборот. Закон не устанавливает конкретных правил расчета – предполагается, что разницу можно выплатить и другим эквивалентом по договоренности.

  1. Иногда бывает, что доля конкретного владельца слишком маленькая, или же владелец не заинтересован в реализации своих прав, по решению суда ему будет присуждена компенсация даже без его согласия.
  2. Как и в случае с разделом имущества на доли, выделение доли в натуре тоже можно произвести через соглашение или обратившись в суд.
  3. Если все владельцы остальных долей согласны с выделением доли, то обращаться в суд нет необходимости – выделение доли оформляется соглашением. Этот документ более сложный, чем соглашение о разделе имущества:
  • подписывается всеми собственниками квартиры;
  • заверяется нотариусом;
  • подлежит регистрации в Росреестре – как само соглашение, так и непосредственно изменение соотношения частей в оставшемся имуществе.

Соглашение о выделении доли в натуре должно, кроме стандартных реквизитов документа, содержать такую информацию:

  • данные о долях всех владельцев квартиры;
  • данные правоустанавливающих документов всех владельцев;
  • отсутствие взаимных материальных претензий по факту заключения соглашения;
  • данные о наличии или отсутствии обременений;
  • срок, в течение которого все участники соглашения должны зарегистрировать изменения в Росреестре.

После того, как соглашение будет подписано и зарегистрировано в Росреестре, выделенная в натуре доля станет полноценной собственностью.

Достичь соглашения удается не всегда, так как суммы компенсаций за «несовпадающие» метры – величина спорная. Если стороны не достигли компромисса, остается только обратиться в суд.

Подает иск тот, кто планирует выделять свою долю в натуре. В исковом заявлении нужно указывать такую информацию:

  • информация об объекте недвижимости (квартире);
  • техническое обоснование возможности выделить долю в натуре (чтобы она соответствовала требованиям);
  • сумму компенсации (и указать, как она формируется);
  • просьба к суду осуществить процедуру выдела.

К исковому заявлению нужно будет приложить документы – технический паспорт помещения, заключение экспертизы о возможности выделить долю в натуре.

После того, как суд примет решение, можно обращаться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на выделенную в натуре долю квартиры.

Раздел квартиры на доли в особых случаях

Если квартира не приватизирована

Согласно требованиям законодательства, разделить муниципальную квартиру на доли не выйдет – ее собственником является муниципальное образование, а жильцы проживают на основании договора социального найма.

Читайте также:  Возражение на уменьшение размера алиментов

Если же разделить жилье как-то нужно, то есть несколько вариантов:

  • отказаться от этой квартиры и подобрать 2 другие муниципальные квартиры. Это невозможно на практике – у муниципалитетов свободного жилья обычно нет (кроме маневренного фонда), тем более соответствующего по метражу;
  • один из жильцов выписывается из квартиры и съезжает с нее. По договоренности другой жилец выплачивает ему компенсацию. Минус тут в том, что такую сделку не получится оформить официально;
  • приватизировать квартиру, которую затем разделить – по соглашению или через суд.

На практике чаще всего применяется последний способ – он не требует каких-то серьезных затрат, а плюсом является то, что квартира в результате будет полноценной собственностью жильцов.

Если квартира куплена в ипотеку

При оформлении ипотечного кредита само купленное жилье остается в залоге у банка – распоряжаться им по своему усмотрению жильцы не смогут до момента полной выплаты кредита. При этом, если кредит оформляется семьей, супруги становятся созаемщиками, обычно в договоре прописываются равные обязанности по уплате взносов по ипотеке.

В случае развода банк просто разделит платеж по ипотеке и будет высылать равные требования обоим бывшим супругам. При этом бывает так, что один из супругов зарабатывает намного больше, чем другой. Аналогичные проблемы возникают, если созаемщики вообще не являются родственниками.

В этой ситуации некоторые банки позволяют прописать в договоре разные доли собственности на ипотечное жилье, а также разные доли в ежемесячных взносах по ипотеке. Но стоит понимать – если один из созаемщиков перестанет платить, банк будет требовать всю сумму от второго заемщика.

Если прописать при необходимости разные доли в договоре ипотечного кредитования, это позволит избежать в будущем множества проблем с разделом имущества.

Если при покупке доли использован материнский капитал

Законодательством в сфере поддержки семей, которое вводит понятие материнского капитала, устанавливается правило: если материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, то в недвижимости нужно выделить доли для обоих родителей и всех детей.

Это действует и когда материнский капитал прибавляется к собственным средствам, и когда он идет на погашение ипотечного кредита (во втором случае получатель капитала обязуется выделить доли после снятия обременения с жилья).

Важно, что доли на супругов и детей нужно выделять от всей площади жилья (а не только той, которая приходится на сумму материнского капитала). Верховный суд принял решение о том, что такая недвижимость делится между всеми в равных долях.

Выделить доли при покупке жилья за средства материнского капитала нужно в течение 6 месяцев (если право собственности не регистрируется сразу на всех при покупке жилья).

При этом закон требует предусмотреть возможность дальнейшего уменьшения размера долей – если в семье родится еще один или несколько детей, на них тоже нужно будет оформлять доли.

В случае с материнским капиталом выделять доли на детей и супруга можно через соглашение, обращение в суд или договор дарения долей. При этом юристы отмечают ряд проблем у последнего варианта и рекомендуют выделять доли через соглашение.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-vydelyayutsya-doli-v-kvartire-v-2019-godu

Как перевести комнату в квартире в долю

07.05.2018

Если же доля выделена в натуре, то собственник становится полноправным хозяином комнаты или нескольких комнат, в соответствии с размером принадлежащих ему долей. При этом, помещения общего пользования так и остаются в долевой собственности всех владельцев недвижимости.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.

Как перевести долю в квартире в комнату

Второй вариант раздела, когда гражданско-правовая сделка совершается полностью со всей площадью квартиры. В результате чего та разбивается на составляющие ее части. Например, получение наследства. Квартира одна, а получают ее в наследство несколько людей. По завещанию, или по закону, значения никакого нет.

Как долю перевести в комнату

У меня в собственности доля в 3-х комнатной квартире, за каждой из закреплена изолированная комната, по метражу мне принадлежит еще несколько квадратных метров в местах общественного пользования, лицевой счет на оплату коммунальных услуг у каждого из дольщиков свой. Возможно ли перевести мою долю в комнату?

Как выделить комнату из доли

Преимущественно жилые помещения «делят» бывшие супруги, наследники и собственники. Для того чтобы не ущемить свои права при разделе недвижимости, следует заручиться помощью адвоката или другого юриста, да и самому стоит понимать определенные особенности раздела жилья. Первым делом необходимо отметить, что разделить жильё в натуре.

Как долю перевести в комнату

В дальнейшем такие квартиры были приватизированы в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Соответственно, каждая такая семья получила право собственности на занимаемую комнату в квартире.

Все это оформлялось документально, и у каждого владельца комнаты существует свой собственный пакет документов.

Вместе с тем зачастую сегодня коммунальной считают квартиру, которая находится в общей долевой собственности нескольких лиц, не являющихся родственниками.

Форум портала — Бюллетень Недвижимости

В договоре обычно пишется: Продавец продал, а покупатель купил в общую долевую собственность принадлежащие продавцу на праве общей долевой собственности 18/27 долей в праве собственности на квартиру N .. в доме . по ХХХХХ улице. При этом в пользование покупателя переходит комната площадью 17.9 кв. метров с балконом.

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность

  1. Нотариальные тарифы и услуги.

    Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится.

    Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

    Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.

  2. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности.

    В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.

  3. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.

Читать еще —>  Сколько Имеют Право Удерживать Из Зарплаты Судебные Приставы

В случае определения порядка пользования квартирой, Вы сможете на основании ст.249 ГК РФ определить в судебном порядке свою долю в оплате за квартиру и обязать местный ГУ ИС выдавать Вам платежный документ, соответствующий Вашей доле в праве собственности на квартиру.

Раздел квартиры в долевой собственности

Если соглашение не достигнуто, а вы хотите, чтобы вам принадлежала именно конкретное помещение в квартире, а не доля в праве, обращайтесь в суд с иском о прекращении вашей доли в праве, признании за вами права собственности на конкретную комнату (или комнаты) и признания доли в праве на общее имущество.

Как перевести комнату в квартире в долю Ссылка на основную публикацию Как перевести долю в квартире в комнату Как перевести долю в квартире в комнату

Источник: https://firstjurist.ru/zashhita-prav-potrebitelej/kak-perevesti-komnatu-v-kvartire-v-dolyu

Как перевести долю в квартире в комнату

В данной статье подробно рассказывается как перевести долю в квартире в комнату, и все что об этом надо знать. Задумываться над тем, как перевести долю в квартире в комнату люди начинают при разделе, продаже недвижимости. Решение проблемы есть.

Со времен начала передачи недвижимости гражданам России во владение на бесплатной основе, стали появляться счастливые обладатели квадратных метров. Сейчас же приобрести квартирку можно не только по результату приватизации, но и просто купив, или приняв в дар, или получив по наследству. Владеть квартирой можно единолично или совместно с кем-то еще.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

ГКРФ в статье 244 определил, что если квартира принадлежит двум, трем и более гражданам то право собственности общее. Если выделить доли в совместной недвижимости, тогда владение будет долевым.

Величина долей не обязательно должен быть равным. Так же законодательно не определено максимальное количество сособственников, что создает для некоторых владельцев большие и плохо решаемые проблемы.

Если на злополучные квадратные метры вполне законно претендует не один десяток владельцев.

По нормам гражданского права собственник свободно владеет и распоряжается имуществом. Может в квартире жить один, либо с семьей, или сдать в аренду (ст.288 ГКРФ и ст.30 ЖКРФ). А так же имеется возможность подарить, продать и завещать квартиру.

Как приобретается долевой право?

На составляющие части недвижимость, как правило, делиться при:

  • совершении сделок с ней (дарение, продажа, мена),
  • получении наследства несколькими лицами,
  • разделе нажитого в браке имущества,
  • приватизации жилья,
  • в результате рассмотрения дела судом.

Возможно изначальное отчуждение доли в квартире. И даже доля законно делиться на еще более мелкие составляющие.

Второй вариант раздела, когда гражданско-правовая сделка совершается полностью со всей площадью квартиры. В результате чего та разбивается на составляющие ее части. Например, получение наследства. Квартира одна, а получают ее в наследство несколько людей. По завещанию, или по закону, значения никакого нет.

Права собственников долевого владения

Каждый владелец, имеющий часть жилья, обладает всеми правами данными гражданским законодательством. Без каких-либо ограничений. Все участники долевого владения имеют право на распоряжение, в установленных рамках, общими местами в многоквартирном доме, лифт, подъезд и т.д.

Совсем не важно, проживает обладатель права собственности в своей квартире или нет. Он обязан вносить за нее (в размере своей доли) платежи и оплачивать установленные налоги. Имеет право вселить в квартиру членов своей семьи.

В соответствии с гражданским правом близкими родственниками человека являются его мама и папа, бабушки и дедушки, родные и сводные братья и сестры, дочки, сыночки и внуки, а так же супруг (супруга).

Долевое владение жильем, всё же имеет ряд препятствий:

  • Третьих лиц зарегистрировать можно с письменного согласия всех долевиков.
  • При продаже доли, следует в письменном виде предложить купить ее сособственникам. Причем за ту же цену, за которую недвижимость продается посторонним лицам. И при получении письменно отказа от покупки, продавать посторонним. Это называется преимущественным правом покупки

Право общей долевой собственности распространяется на все виды жилой недвижимости: дом, квартира, комната.

Как выделить долю в натуре

Перевод доли в квартире в комнату, на языке юристов, называется – выдел доли в натуре.

Самый оптимальный вариант выдела, это добровольное согласование вопроса с остальными сособственниками. Регламентируется такой подход статьёй 252 ГКРФ. Следует заключить письменное соглашение с соседями по квартире, зарегистрировать его в ФРС и комната только ваша.

Выдел доли в натуре – это полное признание права собственности на изолированное отдельное помещение.

Однако стоит помнить, что выдел в натуре возможен в отношении изолированных помещений. То есть комната, на которую претендует кто-то один, не должна быть проходной.

Второй вариант выдела, более драматичный. Если согласия нет, дорога лежит в суд.

По судебному решению, при соблюдении условий изолированности, а в частном доме, еще и наличие индивидуального входа, возможно положительное решение суда.

Нет возможности выделить комнату, суд установит, по ходатайству сторон порядок пользования совместной долевой собственностью.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)

+7 (495) 317-12-91 (Москва)+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Возможности владельцев комнат

Хозяева комнат в коммунальных квартирах, так же обладают долевой собственностью на места общего пользования – помещение кухни, коридоры, санузел, кладовые (ст.ст.41, 42 ЖКРФ). Обязаны содержать их в хорошем санитарном и техническом состоянии.

Распоряжаться и беспрепятственно владеть эти люди могут только своей комнатой. Продать, подарить по своему усмотрению, без согласования позиции с остальными коммунальщиками.

Выделенную долю в натуре, проще говоря, комнату, продать можно значительно дороже, чем просто долевое участие во владении жильем.

 В этой статье вы узнали, как перевести долю в квартире в комнату. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/kak-perevesti-dolu-v-kvartire-v-komnaty-

Как перевести долю в квартире в комнату

  • Ольга Галкина пишет: Вам коллега ответила совершенно правильно.
  • Если у Вас общая долевая собственность, то Вы в судебном порядке можете просить выделить (жилое помещение) в натуре или определить порядок пользования жилым помещением.

В Вашем случае, скорее всего выделение доли жилого помещения в натуре (комнаты) не возможно, т.к. для этого надо доказать суду, что из одной квартиры возможно обустройство двух квартир с различными входами, отдельными санузлами, кухнями.

Поэтому Вы можете просить суд определить порядок пользования определенными комнатами.

Но Вы так и останетесь собственниками равных долей в праве общей долевой собственности на квартиру. Продавать Вы будете свои доли, а не комнату.

Да, но продажа доли практически не возможна.

Так как при продаже недвижимости требуется точно указать адрес (местоположение объекта). А в данном случае его определить невозможно.

Это одна из главных проблем при разделе имущества.

Конфиденциальность очень важна для нас. Для защиты частную жизни, мы разъясняем, как информация о посещении вами данного ресурса может быть собрана и использована. Мы собираем информацию о посещениях без привязки к конкретным ip-адресам или устройствам пользователя.

Лог файлы хранятся и анализируются исключетельно в агрегированном виде.

На сайте не хранится и не используется информация, которая, сама по себе, позволяют идентифицировать отдельных пользователей.

Выделить комнату для проживания, если ее площадь превышает размер причитающейся вам . как советуют юристы, лучше всего полюбовно, по соглашению сторон.

Стоит отметить, что в суде можно установить не только порядок пользования долями в квартире. Такой иск может быть удовлетворен, и если доля одного из собственников, меньшая, чем жилая площадь самой маленькой комнаты, может быть выделена в натуральном эквиваленте.

Конференция ЮрКлуба

Хотим продать свои 2/3 доли (в эту долю входить полностью одна большая комната и есть постановление суда о порядке пользования) но при продаже, как только узнают что это доля, сразу не хотят дальше разговаривать.

А в одном форуме ответили что возможно! цитирую: —————— Закон позволяет, разделить имущество, являющееся общей долевой собственностью путем выдела доли.

Доля или комната?

  1. В современной практике достаточно часто встречаются случаи, когда владельцами недвижимости являются сразу несколько собственников, а значит, каждому из них принадлежит доля или комната в квартире в зависимости от оформленных документов.
  2. Главным и принципиальным отличием того, принадлежит собственнику или комната в квартире является, прежде всего, его право на использование помещений.
  3. До сих пор большое количество граждан проживает в коммунальных квартирах, несмотря на то, что уже давно была поставлена задача — коммуналки долой из российской жизни!
  4. Это действительно до сих пор одна из наиболее социально значимых жилищных проблем.

Что и говорить, и сейчас некоторые граждане мечтают сделать из обычной квартиры коммунальную, разделить счета. К примеру, бывшие супруги, которые вынуждены проживать на одной жилплощади, так как она не поддается размену.

Раздел и выдел доли в квартире – понятия немножко разные.

Раздел представляет собой прекращение всех владельцев квартиры на их доли в праве собственности и признание права собственности на конкретные жилые помещения в квартире. При этом, места общего пользования (прихожая, кухня, санузел) остаются в общей долевой собственности.

Раздел может произойти по согласию всех сособственников, например, в трёхкомнатной квартире у троих сособственников по трети доли в праве.

22 просмотров

Закон не привязывает понятие доли в квартире к конкретной жилой площади. Поэтому долевой собственник вправе пользоваться всем жилплощадью. Однако на практике такой вариант не очень удобен.

Особенно, если в квартире проживают посторонние люди. При наличии достаточного количества комнат, каждый владелец может закрепить за собой отдельное помещение. Урегулирование данного вопроса определено законодательством.

Предлагаем ознакомиться  Как оформляется дарственная на долю в квартире

Рассмотрим, как перевести долю в квартире в комнату.

Под переводом доли в праве собственности на квартиру понимается определение порядка использования жилого помещения. Рассмотрим, для чего необходима данная процедура.

С одной стороны, у собеседника есть доля в квартире. Она отражается в правоустанавливающих документах.

Однако понятие долевой собственности носит абстрактный характер. Доля не отражает конкретные комнаты. Поэтому владелец имеет такие же права пользования объектом, как и его сособственники.

Совладельцы могут совместно пользоваться квартирой. Они самостоятельно определяют порядок использования жилого помещения. Пользование квартирой в течение длительного времени, сформировавшееся за длительное время, называется сложившимся.

Нельзя перевести долю в следующих помещениях:

  • в жилье, предоставленном по договору социального найма;
  • в коммунальной квартире;
  • в жилье, принадлежащем на праве личной собственности;
  • в квартире, принадлежащей на праве совместной собственности.

Таким образом, для определения порядка пользования необходимо наличие долевой собственности у владельцев. В случае с общим правом владения, сторонам необходимо провести выдел долей.

Варианты перевода

В случае перевода доли в комнату, у владельца появится не абстрактное, а закрепленное право пользование определенной частью жилого помещения.

Пример. Гражданин Л. и его родной брат получили в наследство 3комнатную квартиру. У каждого из них не было личной жилплощади. Поэтому они въехали в квартиру. В соответствии с завещанием, каждый из братьев стал владельцем ½ доли. Один из братьев женился.

Совместно пользоваться объектом стало сложно. Гражданин Л. обратился в суд для определения порядка пользования. Он претендовал на изолированную комнату и признание права совместного использования гостиной и местами общего пользования. Суд удовлетворил требования заявителя.

Если совладельцы не могут установить порядок без согласования, то вопрос можно урегулировать следующим образом:

  • в добровольном порядке (по соглашению);
  • в судебном порядке.

Добровольный

Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.

Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.

Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.

Однако даже для суда необходимы доказательства попыток мирного урегулирования. Поэтому игнорировать возможность самостоятельного урегулирования игнорировать нельзя.

Основные правила добровольного урегулирования:

  1. Выдел не должен нарушать права других совладельцев. Размер комнаты должен исходить из доли гражданина в жилом помещении.
  2. Должен сохраняться доступ к местам общего пользования. Кроме того, запрещается создание потенциально опасных ситуаций. Например, запрет к выходу из жилого помещения.
  3. Выдел возможен только в отношении жилой комнаты. Запрещается реализовывать право на долю за счет кухни или кладовой.

Образец соглашения

Соглашение должно содержать следующие данные:

  • название документа;
  • дата и место оформления;
  • сведения о собственниках;
  • данные об объекте собственности (с указанием почтового адреса и площади);
  • описание долей в квартире у каждого владельца;
  • порядок раздела;
  • порядок использования объектов общего пользования;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон;
  • подписи.

Образец соглашения о переводе доли в квартире в комнату

07.05.2018

Если же доля выделена в натуре, то собственник становится полноправным хозяином комнаты или нескольких комнат, в соответствии с размером принадлежащих ему долей. При этом, помещения общего пользования так и остаются в долевой собственности всех владельцев недвижимости.

в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.

Источник: https://kirpich-sibir.ru/dolyu-kvartire-perevesti-otdelnuyu-komnatu/

Как перевести долю в квартире в комнату? — Правовед.ru

92 юриста сейчас на сайте

Здравствуйте!

У меня в собственности доля в 3-х комнатной квартире, за каждой из долей закреплена изолированная комната, по метражу мне принадлежит еще несколько квадратных метров в местах общественного пользования, лицевой счет на оплату коммунальных услуг у каждого из дольщиков свой. Возможно ли перевести мою долю в комнату? Поясню зачем.

На моей жилплощади никто не проживает, я хотел бы ее сдать в аренду, но одна соседка категорически против этого. Вторая соседка, как и я, хотела бы тоже свою долю перевести в комнату,можем ли мы без согласия 3-й соседки перевести свои доли в комнаты.

Соседка, которая против проживает там с семьей, у нее дочка 5 лет и муж, сама она является опекуном владельца этой доли, долей владеет её несовершеннолетний сын.

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (1)

Т.к. один из собственников доли против такого выдела, то решать вопрос в любом случае придется в суде. И практика здесь не однозначная.

Так, в Определении Московского городского суда от 20 июня 2011 г. по делу N 33-18527 было указано:

… Исходя из того, что Ш. принадлежит доля в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: , а также учитывая, что в указанной квартире имеется изолированная комната размером кв.

м, которая примерно соответствует ее доле в спорной квартире, судебная коллегия считает, что суд правомерно выделил в ее пользование изолированную комнату N , размером кв. м, и выделил Х. другие две жилые комнаты N , размером кв. м и N размером кв.

м, а также установил режим общего пользования местами общего пользования: коридорами, кухней, уборной, ванной, и вселил Ш. в спорную квартиру, ввиду того, что она вправе проживать в данной квартире как ее сособственник и пользоваться своей долей, согласно ст. 247 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О (п. 2.1.):

Статья 252 ГК Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пункты 1 и 2).

Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК Российской Федерации выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию.

В Кассационном определении Пермского краевого суда от 11 мая 2011 г. по делу N 33-4572 указывается:

Из содержания ст. 252 ГК РФ следует, что имущество может быть разделено в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. При тех же условиях возможен и выдел доли в натуре.

В тех случаях, когда выдел доли в натуре не может быть произведен в точном соответствии с долей выделяющегося сособственника, эта несоразмерность устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации.

Под разделом (выделом доли) в натуре подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей квартиры.

Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры: жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.

Поскольку комната размером… кв. м.

не может быть выделена в натуре вместе с обслуживающим данную комнату оборудованием и подсобными помещениями, выдел в натуре доли в виде комнаты из общего имущества и прекращение общей собственности на имущество в рассматриваемом случае невозможны. Доказательств обратного истцом не представлено. Так как доля в натуре выделена быть не может, не может быть выплачена и компенсация в связи с несоразмерностью выделяемого имущества доле истца.

Из объяснений представителя истицы в суде кассационной инстанции следует, что под выделом доли в натуре истица понимала преобразование имеющейся у нее идеальной доли в праве общей собственности в право собственности на комнату, что действующим законодательством не предусмотрено…

Источник: https://pravoved.ru/question/445553/

Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Сдавать  внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату.  Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан. 

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка,  руководителя офиса «В Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы «Инком-Недвижимость» Ольги Кладковой.

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

 Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую.

Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 13. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу.

Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее.

Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа.

Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники.

Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки.

Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично.

Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу.

Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение — регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела.

Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей.

Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться.

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК).

Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями.

Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными. 

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Источник: https://realty.ria.ru/20170825/408875641.html

Ссылка на основную публикацию