Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Последнее обновление: 10.08.2019

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике.

Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

  1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
  2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным». 

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Какие риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации.

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор.

Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-4-х недель.

Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиУсловия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире).

 Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет.

Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е.

когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни.

Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиОтдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации.

Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи.

И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиЕще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года).

Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру.

Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита.

Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь.

Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиИтак, вручив детям мороженое, мы направили родителей в Органы опеки. Убедившись, что требования «Опеки» вменяемые, и нас не заставляют покупать ребенку замок в Шотландии, мы успокоились, и перешли к следующему шагу проверки документов.

Кажется, в квартире сделана перепланировка? Или нет?

Сейчас узнаем.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/dopolnitelnye-dokumenty-dlya-sdelki-s-kvartiroj/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi/

Если есть прописанный несовершеннолетний ребенок в квартире, возможна ли покупка и какие риски могут быть

Основные нюансы покупки и продажи квартиры с участием детей. Согласие органов опеки, участие всех членов семьи при покупке за материнский капитал.

Читайте также:  Уменьшение размера алиментов при рождении второго ребенка

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиЛюбая сделка с недвижимостью требует от всех её участников чёткое соблюдение правил и требований закона. Таким образом её участники страхуют себя от возможных случаев признания её недействительной. Особенно это актуально, когда среди них есть несовершеннолетние дети. Ребёнок до 14 лет действует через своих представителей а после участвует в сделке сам вместе со своими родителями.

Это происходит если ребёнок является собственником квартиры или её покупателем. И приводит к сбору дополнительных документов.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний ребёнок, к стандартному пакету документов на сделку добавляется разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы не были ущемлены права несовершеннолетнего.

Согласие можно получить просто на продажу и тогда вырученные деньги перечисляются покупателем на счет несовершеннолетнего собственника. Сумма, указанная в согласии, должна соответствовать сумме в договоре купли-продаже.

В этом случае в договоре указывается банковский счёт, куда будут перечислены деньги за продаваемую квартиру.

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиСделка, в которой несовершеннолетний ребёнок выступает в качестве продавца, регистрируется нотариально (ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

И поэтому продавцу надо быть готовым оплатить госпошлину за удостоверение договора 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей (ст. 332.24 ч.1 п. 5 Налогового кодекса РФ) и услуги нотариуса.

Процедура покупки, если есть дети

Многие покупают недвижимость с использованием материнского капитала. В такой сделке в роли покупателей выступают родители и все дети. И квартира оказывается в долевой собственности всех членов семьи.   Договор подписывается в простой письменной форме и сдаётся на регистрацию в МФЦ.

К стандартному пакету документов прикладывается сертификат на получении материнского капитала. Деньги в счёт материнского капитала продавцу будут перечислены после перехода права, когда новые собственники подадут документы в Пенсионный фонд, в течение двух месяцев.

До этого времени квартира находится у продавца в залоге в силу закона, который можно снять только получение продавцом всех денег.

Оформление документов

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиВ случае если взамен продаваемой квартиры, в которой доля или целая часть принадлежит несовершеннолетнему будет приобретаться новое жильё, то к документа на сделки прикладывается согласие органов опеки, в котором прописывается разрешение на продажу и покупку.

Для того, чтобы получить такое разрешение в органы опеки подаётся следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы на старое и новое жильё;
  • Выписка из Лицевого счета;
  • Справка о прописанных и проживающих нового жилья;
  • Выписка из ЕГРН на новое жильё.

Нюансы при покупке

Существует несколько важных моментов, которые необходимо учесть при покупке недвижимости с участием несовершеннолетних, иначе сделка может не состояться.

Прописаны взрослые

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиЕсли в квартире, которую вы покупаете вместе с детьми, на момент сделки прописаны взрослые, не являющиеся её собственниками, то в договоре обязательно указываются сроки их выписки, оговариваются штрафные санкции, в случае их нарушения.

На этот вопрос следует обратить особое внимание, так как в случае конфликтных ситуации вам придётся выписывать их через суд.

У собственников квартиры прописан несовершеннолетний ребёнок

Когда в приобретаемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то его выписывают на жилплощадь, в которой прописан один из его родителей. И лучше это делать до выхода на сделку.

Получать согласие органов опеки в этом случае не требуется. Выписывать ребёнка в никуда нельзя.

В паспортном столе его выпишут только после предоставление лицевого счёта с нового места прописки одного из его родителей.

Возможные риски

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиСделки с участием детей находятся в зоне повышенного риска. Поскольку в случае оспаривания суды принимают сторону ребёнка, если решат, что его права не учтены или нарушены.

Поэтому следует с особым вниманием относится к покупке квартиры, приобретённой за счёт ипотечных средств, в которой есть несовершеннолетние дети, не являющиеся собственниками.

Возможно часть долга была погашена за счёт материнского капитала. И квартир, оформленных в собственность по договору приватизации.

Если на момент подписания этого договора там был прописан ребёнок или незадолго до этого выписан, это может стать основанием для оспаривания сделки.

При покупке недвижимости очень важно учесть и не ущемить права несовершеннолетнего. Государство в лице органов опеки и прокураты особое внимание уделяет сделкам с участием несовершеннолетних. Поэтому очень важно соблюсти всю процедуру покупки жилья, указанную в законодательных актах, а также иметь цель – улучшение жилищных условий несовершеннолетних детей.

Источник: https://propravo.guru/materinskij-kapital/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником и как их избежать

Приобретение дорогостоящей недвижимости довольно сложная процедура и для того, чтобы минимизировать возможные риски и проблемы, стоит учитывать все требования законодательства. Ситуация осложняется, если предстоит покупка квартиры с несовершеннолетним собственником.

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьми

Какие законодательные ограничения применяются к сделкам с участием несовершеннолетних?

На имущество (особенно недвижимое), располагающиеся в собственности у ребенка (даже долевой) накладываются специальные ограничения. Сделано это специально, с целью обезопасить незащищенную категорию граждан (у ребенка всегда будет жилье, а условия проживания возможно будет только улучшить). 

На данный момент все особенности закреплены в следующих НПА:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации;
  • Семейный кодекс Российской Федерации;
  • Федеральный закон «Об опеке».

В 2020 году не предстоит существенных изменений по рассматриваемому вопросу.

Исходя из общего порядка проведения соответствующих сделок – на совершения любого действия, связанного с имуществом несовершеннолетнего, требуется письменное согласие органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение не всегда будет легко.

С самого начала и до конца все операции будут проводиться под контролем работников опеки. Они будут посещать место жительства несовершеннолетнего, выяснять все цели и особенности планируемой сделки.

По итогу они обязаны будут предоставить заключение, разрешающее, либо запрещающее совершение каких-либо действий с квартирой. 

Основные условия для получения одобрения:

  • приобретаемая недвижимость не должна быть хуже уже имеющийся (ни по площади, ни по ремонту). Возможен вариант только с улучшением жилищных условий;
  • в некоторых ситуациях получение разрешения возможно только при условии, что деньги с реализованной недвижимости будут храниться на специальном счете. Потратить их для других целей не выйдет, поскольку они будут заблокированы.

ВНИМАНИЕ !!! Приобрести квартиру можно и в ипотеку.

Правда опять же придется согласовывать с государственными органами и доказывать, что бюджет семьи не понесет существенных расходов и его будет хватать для полноценного содержания несовершеннолетнего.

Согласно положению ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключение договора без получения разрешения со стороны органов опеки повлечет признание договора недействительным (ничтожным). В результате этого будет применено правило двусторонней реституции. То есть положение сторон будет возвращено к первоначальному варианту.

Как минимизировать риски

Основные сложности возлагаются на потенциального покупателя квартиры. На данный момент довольно проблематично найти квартиру без причитающейся доли несовершеннолетнего. Поэтому стоит уделять особое внимание всем деталям на каждом этапе приобретения и проведения государственной регистрации недвижимости.

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:

  • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
  • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
  • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Согласование продажи в органах опеки

Обязанность на предоставление документов возлагается на родителей ребенка, однако в информационных целях покупатель может получить сведения о проверке.

Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:

  • заявление от родителей ребенка о предоставлении разрешения на продажу квартиры и приобретения новой с записью несовершеннолетнего в собственники. Важно учитывать, что потребуется подписи и соответственно согласия от обоих родителей. Возможна ситуация, когда один из них не в состоянии лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
  • документы, подтверждающие право собственности у продавца;
  • специальная техническая документация для каждого объекта (в них содержится указание на жилую и общую площадь помещения);
  • справки о составе семьи, о разводе.

Перечень документов примерный, поскольку в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.

ВАЖНО !!! На этом этапе государственный орган займется проверкой обоих мест жительства. Будут сравниваться жилищные условия, площадь помещения. Как говорилось ранее, для получения одобрительного решения, новая квартира не должна уступать уже имеющейся.

Вместе с заключением, на родителей будет возложена обязанность провести регистрацию новой недвижимости и наделить правом собственности ребенка в специально установленный срок (чаще всего от 3 до 6 месяцев).

Неисполнение этой обязанности опасно не только для родителей, но и для покупателя. Органы опеки имеют право на подачу заявления в суд, с целью признания заключенного договора недействительным.

Тогда покупатель потеряет приобретенную квартиру, а ждать возмещения убытков и своих собственных средств возможно придется не один месяц.

Проведение государственной регистрации

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, любая недвижимость должна быть зарегистрирована в специально установленный для этого срок. С этим связана некоторые риски для покупателя, даже после получения одобрения со стороны органов опеки и проверки всех документов.

Существуют следующие нюансы:

  • снятие с регистрации несовершеннолетнего не допускается без проведения новой регистрации в другой квартире. Потенциально возможность снять с регистрации по месту жительства без указания нового, возможно, однако на практике шансы получить согласие крайне малы;
  • добиться результата через суд практически невозможно. Судебная практика почти всегда встает на сторону ребенка. По этой причине родителям придется позаботиться о новом месте для регистрации по месту жительства заранее.

Примеры таких ситуаций можно найти, зайдя на любой юридический форум.

Довольно часто у продавцов нет в наличии суммы для предварительной покупки квартиры, а продать свою они временно не могут. Покупатель может предоставить денежные средства заранее, но с этим связаны определенные риски.

ВАЖНО !!! В качестве оптимального варианта следует просить продавцов выписать всех собственников до начала государственной регистрации недвижимости на нового собственника. Если имеется положительное решение органов опеки, то это вполне возможно, однако родители должны быть обязательно согласны. В противном случае, даже судебные разбирательства вряд ли приведут к успеху для покупателя.

Читайте также:  Соглашение о задатке при покупке квартиры (образец) 2020, договор залога при покупке квартиры

Таким образом, приобретение недвижимости с несовершеннолетним собственником довольно сложная и запутанная сделка.

Основные проблемы связаны с получением согласия от государственных органов на продажу квартиры и прекращения регистрации ребенка по месту жительства.

В этой ситуации стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы не упустить значимых моментов. Это позволит максимально снизить потенциальные риски и избежать долгих судебных разбирательств в дальнейшем.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником: риски, доли, ипотека, маткапитал

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Приобретение жилья, принадлежащего несовершеннолетнему россиянину – сделка, заключать которую опасаются многие покупатели.

Законодатели действительно четко регламентируют условия и порядок продажи жилья, которое находится в собственности детей. Прежде чем совершать такую операцию, как покупка квартиры с несовершеннолетним собственником, риски нужно предусмотреть обязательно.

Стоит разобраться, с чем может столкнуться будущий владелец жилья и как постараться избежать неблагоприятных последствий.

Особенности покупки недвижимости у несовершеннолетнего

Процедура заключения сделок с недвижимостью, собственником которой является ребенок, регулируется нормами ГК РФ. Также применяются нормы Семейного кодекса РФ и ФЗ № 48 от 24.04.08 «Об опеке и попечительстве». Согласно этим документам приобретение жилья у лица, не достигшего 18 лет, имеет следующие особенности:

  1. В комплекте бумаг, собираемых для отчуждения жилья, должно присутствовать согласие органов опеки.
  2. Ребенка невозможно оставить без его доли недвижимости. Причем сначала несовершеннолетнему нужно приобрести новое жилье, и уже потом можно продавать его квартиру.
  3. Если права ребенка нарушены, договор могут признать недействительным даже через несколько лет.

Чтобы права несовершеннолетнего не были ущемлены, его доля на новой жилплощади должна быть не меньше, чем в реализованной квартире. Возможен и другой вариант. Если собственник ребенок и у него есть несколько квартир, деньги за реализованное жилье могут быть перечислены на счет, специально открытый в банке.

Снятие детей с учета также имеет свои особенности. Никто не вправе выписать несовершеннолетнего без одновременной регистрации на новом месте жительства. Опека также не разрешит выписку без указания нового адреса.

Обращаться в суд в таких случаях бесполезно: закон здесь полностью на стороне ребенка, а неудобства, которые возникают у продавца и покупателя – дело второстепенное. Поэтому продажа объектов, владельцами которых являются дети, иногда затягивается надолго.

Этапы покупки жилья у ребенка

Если принято решение купить квартиру, в которой ребенок прописан или является собственником, прежде всего нужно проверить все документы покупателя. Как правило, продажей занимаются родители несовершеннолетнего. Нужно выяснить, на каких основаниях ребенок получил квадратные метры. Они могли достаться ему в результате приватизации, дарения, заключения договора купли-продажи на его имя.

Следующий шаг – проверка того, получено ли согласие органов опеки на совершение сделки. Несмотря на то, что за ним обращаются родители, будущий владелец тоже вправе интересоваться, как продвигается процесс. В статье 167 ГК установлено, что при отсутствии такого согласия заключенный договор будет признан ничтожным.

Чтобы заручиться разрешением на продажу жилья, родственники несовершеннолетнего предоставляют в соцучреждение следующие документы:

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними детьмиОплата госпошлины при регистрации права собственности

  1. Заявление с подтверждением покупки ребенку другой недвижимости.
  2. Паспорта и свидетельство о рождении несовершеннолетнего (если ребенку уже исполнилось 14 лет, потребуется и его паспорт).
  3. Правоустанавливающие документы на тот и другой объекты недвижимости.
  4. Справку о составе семьи.
  5. Техническую документацию на реализуемое и приобретаемое жилье.

Этот перечень документов – не окончательный. В зависимости от ситуации государственные органы могут запросить и другие выписки и справки.

После этого сотрудники опеки проводят проверку жилищных условий по старому и новому месту жительства. Если с покупкой нового жилья они не ухудшается, комиссия дает разрешение на заключение договора.

При проверке учитывается не только размер жилплощади, но и наличие удобств, качество ремонта. Специалист органов опеки оценивает планировку, этажность, инфраструктуру района, смотрит, есть ли рядом школа для ребенка.

В выданном решении будет указан срок, в который законные представители обязуются оформить новое помещение в собственность ребенка. Обычно он составляет не больше полугода. В случае нарушения родителями своих обязательств органы опеки вправе обратиться в суд и оспорить сделку.

Когда продавец убедится в том, что все документы в порядке и согласие госоргана получено, можно переходить к следующему этапу – составление и заключение договора. После подписания соглашения его передают на регистрацию в Росреестр.

Узнайте подробнее на официальном сайте Росреестра в специальном разделе о порядке уплаты госпошлины и других нюансах регистрации права собственности.

Можно ли продать жилье, купленное на средства маткапитала

В целях защиты интересов несовершеннолетних государство устанавливает ограничения на продажу жилья, купленного с использованием средств материнского капитала. Отчуждать такую недвижимость разрешается только после достижения ребенком 18 лет. Это касается и случаев, когда квадратные метры были приобретены в ипотеку.

Поскольку продавец заинтересован в скорейшем заключении сделки, он может утверждать, что не использовал маткапитал для покупки жилплощади и не погашал из этих денег ипотечный кредит.

Чтобы проверить, действительно ли это так, можно попросить предоставить документы из Пенсионного фонда: справку об остатке материнского капитала, неиспользованный сертификат или справку о том, что данным гражданам материнский капитал не предоставлялся. Если сотрудники ПФР откажутся предоставлять такие документы, стоит попробовать запросить их через органы опеки.

Какие еще возможны риски

При покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний, а также с прописанным ребенком не собственником, покупателя могут ждать неприятные сюрпризы. Прежде всего существует риск того, что через определенное время соглашение признают недействительным.

Например, иногда родители и другие законные представители заявляют в суде, что продавцу, с которым велись переговоры и который подписывал бумаги, на тот момент не исполнилось 18 лет. Если это действительно так и сделка была заключена без согласия родителей, она является недействительной.

Встречаются и случаи, когда ничего не подозревающий покупатель заключает сделку с родителями, лишенными родительских прав. Когда обман будет обнаружен, договор также признают недействительным.

Покупатель в этих ситуациях имеет право на возврат своих средств, но не все так просто. Денег у недобросовестных покупателей может уже не быть, и даже их взыскание по суду становится проблематичным.

Срок исковой давности для подачи исков по таким делам равен 3 годам. Но если он был пропущен по уважительным причинам, судья вполне может восстановить сроки.

От личности риэлтора, к которому обращаются стороны, тоже зависит немало. В России единые требования к представителям этой профессии не установлены, и каждое агентство разрабатывает свои правила. Чтобы не стать жертвой недобросовестных посредников, нужно всегда заключать договор с агентством, внимательно проверяя каждый его пункт.

Стоит заранее поинтересоваться историей деятельности и репутацией компании, съездить в ее офис, почитать отзывы. Варианты нужно рассматривать только при наличии полного комплекта документов на каждую квартиру. Не стоит и выплачивать авансы, пока не заключен договор с собственником объекта.

Как свести риски к минимуму

Несмотря на определенные риски при заключении таких сделок, у покупателя есть возможность их минимизировать. Для этого нужно учесть несколько рекомендаций:

  • Проверять все предоставляемые продавцом документы, лучше с помощью опытного юриста;
  • При проведении переговоров с продавцом постараться оценить, действительно ли тот может и собирается купить ребенку другое жилье;
  • С помощью государственных органов убедиться в том, что родителей несовершеннолетнего не ограничивали в правах;
  • Не покупать жилье, если ребенок унаследовал его меньше чем 6 месяцев назад;
  • Если возникают сомнения в честности или квалификации риэлтора, расторгать договор и отзывать доверенность. Это можно сделать в любое время;
  • Когда наступает момент передачи денег, использовать аккредитивную форму расчетов или банковскую ячейку. Это поможет избежать потери средств при отмене сделки; Условием выдачи суммы из ячейки стоит указать не только факт регистрации перехода прав, но и покупку ребенку нового жилья, а также его выписку.

Если хочется предусмотреть все возможные меры защиты, можно заключить договор титульного страхования жилья. Если возникнут проблемы и сделка будет расторгнута не по вине покупателя, страховая компания возместит убытки.

Будущие владельцы жилья часто интересуются, так ли страшно покупать жилплощадь, если ребенок является ее собственником или просто на ней прописан.

Заранее паниковать не стоит, но покупка такой недвижимости действительно требует осторожности.

Во избежание проблем можно воспользоваться услугами проверенной риэлторской компании или квалифицированного юриста, также лучше сопровождать сделку нотариально.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Многие люди, планирующие приобрести недвижимость, задаются вопросом: допускается ли покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми? Что для этого необходимо и какой порядок действий? Какие «подводные камни» поджидают на пути к сделке и чего стоит опасаться? Согласно российскому законодательству, продажа квартиры с зарегистрированными в ней детьми допускается, но при выполнении ряда условий, которые будут детально рассмотрены в этой статье.

При каких условиях можно продать квартиру, если там прописаны дети?

Закон допускает данный вид сделки при условии, что несовершеннолетнему есть куда выписаться. Покупателю следует заблаговременно выяснить, имеется ли альтернативное жильё, соответствующее требованиям законодательства.

При этом надо учитывать, что:

  • В соответствии с п.2 ст.20 ГК РФ, несовершеннолетнее лицо, не достигшее 14-ти летнего возраста, должно быть зарегистрировано по тому же адресу, по которому зарегистрированы его мать и отец (если родители живут раздельно, то по месту проживания одного из них), либо опекуны.
  • Дети, достигшие 14-ти летнего возраста, могут проживать по иному адресу, например, у родственников. Порядок выписки и пакет документов несколько различаются в зависимости от того, является ли несовершеннолетний собственником продаваемого жилья или только прописан в помещении.

Как убедиться, что у несовершеннолетнего нет прав собственности?

Приобрести уверенность, что лицо младше 18 лет обладает исключительно правом пользования на жилплощадь, можно следующим образом:

  1. Запросить из единого государственного реестра недвижимости выписку, в которой указаны все собственники, включая не достигших совершеннолетия.
  2. Оформить выписку из домовой книги или Единый жилищный документ.

Если окажется, что несовершеннолетний не только не указан как собственник, но и не зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то к сделке он не будет иметь отношения.

Продажа квартиры с прописанным ребёнком и Органы опеки и попечительства

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми может осложниться требованием получить разрешение от Органов в том случае, если ребёнок признаётся собственником жилплощади или его части.

В данной ситуации несовершеннолетний становится участником сделки, поэтому Органы следят за соблюдением его интересов в имущественном отношении.

В случае, если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Однако из этого правила есть исключение: если несовершеннолетний находится под опекой, например, вследствие отсутствия родителей, то, даже если он не обладает правом собственности, участие Органов обязательно.

Покупка приватизированной квартиры с зарегистрированными детьми

При покупке квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми следует обратить внимание на документ, ставший основанием возникновения права собственности.

Читайте также:  Приватизация жилья, квартиры по договору социального найма - как приватизировать жилье, квартиру по договору социального найма в 2020 году

Если основанием стал договор приватизации, то необходимо учитывать, что при передаче помещения из муниципальной собственности в частную собственниками являются все зарегистрированные в квартире.

При этом взрослые могут предоставить отказ от участия в приватизации, в то время как дети приобретают право собственности автоматически.

В случае намерения приобрести приватизированную квартиру нужно запросить из архива выписку из домовой книги и проверить, были ли зарегистрированы в этом помещении дети на день её приватизации.

Если несовершеннолетние лица были прописаны, но в списке собственников не оказались, значит правила приватизации квартиры с несовершеннолетними детьми не соблюдены, имело место нарушение закона.

Подросший ребёнок может обратиться в суд с требованием восстановить его нарушенные в детстве права.

Если дети были зарегистрированы после окончания приватизации, то они имеют исключительно право пользования квадратными метрами. Такое помещение можно приобретать без разрешения Органов опеки.

Как продать квартиру с прописанным несовершеннолетним?

Предпочтительно, чтобы на момент подписания договора в помещении уже не были зарегистрированы дети. Следовательно, покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми начинается с их выписки.

Как снять с регистрационного учёта детей?

Данные вопросы регулируются ст. 26, 28, 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ, ст. 26 ЖК РФ.

Согласно нормам права, выписка возможна при соблюдении нижеперечисленных условий:

  • Ребёнку необходимо предоставить альтернативную жилплощадь, не уступающую по размерам и по условиям предыдущей. Например, если до переезда несовершеннолетний проживал в комнате размером 12 кв.м., то после переезда он должен иметь такую же комнату либо большую.
  • Если родители живут раздельно, то выписать ребёнка получится при получении согласия обоих родителей. Когда ребёнок зарегистрирован в одном месте, а живёт в другом, снятие с учёта возможно только путём обращения в суд. Согласно ст. 20 ГК РФ, выписать несовершеннолетнего можно только в то помещение, в котором зарегистрированы его родители (родитель) или опекун.

Порядок выписки

Если дети являются собственниками площади или её части, то продать жильё можно, но обязательно потребуется согласие Органов опеки.

Отказ ребёнка от своего права не освобождает от необходимости получить разрешение Органов.

Если несовершеннолетний только зарегистрирован (не обладает правом собственности), то порядок выписки из квартиры несовершеннолетних детей меняется и обращаться в Органы не нужно.

Для получения разрешения от Органов потребуются нижеперечисленные документы:

  • Паспорта (свидетельства) всех участников сделки.
  • Выписка о составе семьи, которую необходимо получить в паспортном столе.
  • Выписка из ЕГРП, отражающая информацию о праве собственности на продаваемое помещение.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья.
  • Техпаспорт на квартиру при продаже квартиры и на приобретаемую недвижимость.

Перечисленные документы должны быть поданы в Органы опеки обоими родителями (даже если они в разводе) и в присутствии самого ребёнка.

Если несовершеннолетнему 14 или более лет, от него потребуется письменное согласие на заключение сделки.

Заявление рассматривается 14 дней, после чего, если не будет выявлено нарушений требований Закона, выдаётся документ о положительном решении. Отказ может быть обжалован в районном или областном суде. Следует принять во внимание, что мировые суды не вправе разрешать данные вопросы.

Если согласие от Опеки получено, можно приступать к оформлению сделки и регистрации договора купли-продажи.

Прописка

Далее следует обратиться в УФМС по старому адресу, где оформить специальный бланк и листок убытия, в котором прописывается адрес по новому месту. Дети, достигшие 14 лет, бланки заполняют самостоятельно, но в присутствии родителей.

В УФМС нужно предоставить:

  • Паспорт (свидетельство) ребёнка.
  • Паспорта выписывающихся родителей.
  • Одобрение, выданное Органами опеки.
  • Выписка из ЕГРП на прежнее жильё.

Документы проверяются в течение недели, после чего выдаётся листок убытия. Листок действителен 30 дней. Срок прописки по новому месту – 3 дня с даты выписки. Госпошлина за данные действия не взимается.

Договор купли-продажи квартиры с прописанным ребёнком

Оформление происходит в обычном порядке. При этом регистрация детей прописывается в качестве обременения (если снятие с учёта не произошло до подписания договора). Предельные сроки выписки после совершения сделки включаются в условия договора.

Если для проведения сделки требовалось согласие Органов опеки (когда ребёнок — собственник), данное обстоятельство включается в условия, а само согласие прилагается. Несовершеннолетний собственник указывается в договоре в качестве одной из сторон. Также вносятся сведения о его представителе, у которого есть право подписи.

Ребёнок 14-ти лет и старше имеет право самостоятельно ставить подпись, но в таком случае к договору необходимо приложить письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке подлежат заверению нотариусом.

Если сделка с недвижимостью представляется сложной процедурой, то правильнее обеспечить сопровождение покупки квартиры. Специалисты помогут на всех этапах её оформления.Как производится расторжение сделки купли-продажи квартиры читайте тут. Иногда договорённости срываются и в этом случае нужно всё сделать юридически грамотно.

Риск покупки квартиры с прописанными детьми

Риск для покупателя заключается в том, что после оформления сделки, если там прописаны дети, принудительно снять с учёта ребёнка будет довольно сложно и только при условии, что у него имеется возможность зарегистрироваться в другом помещении, например, у родственников. Поскольку судебная система нашей страны ориентирована на интересы несовершеннолетнего, выписать его «в никуда» не получится.

Но в случае, если в договоре было прямо прописано обязательство о выписке всех зарегистрированных после продажи жилья, и имеется другое помещение для проживания, суд может принять решение в пользу покупателя. При этом будут учтены новые условия жизни детей, которые не должны оказаться хуже предыдущих.

Если несовершеннолетний только прописан в помещении, участие Органов опеки не требуется.

Для покупателя наилучшим вариантом было бы приобрести недвижимость после того, как несовершеннолетний уже будет выписан.

Однако в реальности это оказывается не всегда возможным, в связи с большим числом альтернативных сделок. При альтернативной сделке семья совершает обмен, одновременно продавая свою и покупая другую квартиру.

В связи с этим регистрация сохраняется на дату заключения сделки, выписка становится возможной спустя определённое время после подписания документов.

Продавец в свою очередь должен быть уверен, что после совершения сделки в срок, прописанный в договоре, он сможет снять ребёнка с учёта по прежнему месту проживания и прописать по нынешнему адресу. В противном случае ему грозят судебные разбирательства со стороны нового владельца квартиры, обременение с которой так и не было снято.

Дополнительная информация о том, чем грозит покупка жилья у маленького собственника в этом видео:

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми не является такой уж редкостью и, несмотря на определённого рода сложности, в большинстве случаев осуществляется успешно.

Однако если решено купить жильё с подобным обременением, то при проведении данной сделки следует руководствоваться нормами гражданского и семейного права, чтобы не нарушить права лиц, не достигших совершеннолетия.

В противном случае суд аннулирует сделку, не принимая во внимание какие-либо обстоятельства.

Как происходит покупка квартиры через аккредитив читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/s-propisannymi-nesovershennoletnimi.html

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетними

Риски при покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком опасны не только из-за разрешения органа опеки или прописки, есть опасности при оформлении, полный список и как их избежать смотрите в статье!

Приобретение жилья, одним из собственников которого выступает лицо, не достигшее совершеннолетия, предусматривает наличие определенных рисков, так как данная категория граждан дополнительно защищается законом. В частности, обязательным становится разрешение со стороны Органов опеки.

Познакомьтесь с рисками продажи квартиры в рассрочку

Любые операции продажи, не получившие одобрения от опеки, через суд будут признаны недействительными, что требуется учитывать в первую очередь покупателю.

Риски покупки квартиры с детьми (опекой)

Основная сложность заключается в выписки ребенка с матерью после оформления сделки. Даже через суд сделать это весьма проблематично и потребует значительных сил.

Если же сделку купли-продажи признают недействительной, придется еще и возвращать уплаченные деньги, столкнувшись при этом с массой сложностей.

Особенно тяжело приходится тем, кто оформлял ипотеку, и вынужден расплачиваться за нее банку, даже после отмены сделки.

В случаях, когда ребенок не является одним из владельцев, а только прописан в квартире, рисков меньше, и перед новым собственником стоит только задача его выписки, причем сделать это целесообразно заранее, и продавцом. Наличие же в жилплощади доли несовершеннолетнего позволяет ему претендовать на нее даже при условии, что объект недвижимости передан другому владельцу.

В отдельных случаях выписка ребенка оказывается просто невозможной. Среди них:

  1. При проживании несовершеннолетнего в квартире на момент приватизации без выделения ему доли. Право использования при этом у него остается на пожизненных условиях.
  2. При применении в процессе покупки материнского капитала, когда каждый из детей становится обладателем собственной доли. В дальнейшем ребенок имеет законное право ее требования.
  3. В случаях, когда нет иной собственников, в том числе у родителей, где бы ребенок мог проживать. При оспаривании своей доли, суды часто признают право истца законным с необходимостью его удовлетворения.
  4. При условии прописки на квадратных метрах ребенка, усыновленного иностранными гражданами.

Во всех указанных случаях прописка будет сохраняться до момента наступления факта совершеннолетия рассматриваемого лица.

Узнайте, что проверить на риски при покупке приватизированной квартиры

При рассмотрении документов будущего объекта приобретения, в котором зарегистрировано лицо, не достигшее 18-летнего возраста, пусть и не имеющее имущественных прав, требуется обратить внимание на ряд моментов:

  • Основание появления у продавца прав собственности. Если это приватизация, то она проведена с нарушением, выраженном в отсутствии факта выделения доли одному из проживающих, что ставит под угрозу все дальнейшие операции с жилплощадью.
  • Правовой статус владельцев. Проблемы с органами опеки возможны в случаях, когда родители несовершеннолетнего лишились своих родительских прав (или были ограничены в них).
  • Мнение органов опеки. Еще в процессе подготовки предстоящей сделки необходимо получение предварительного одобрения. Если его нет, существуют высокие риски столкнуться с проблемами в будущем.

Свои сложности есть и у процедуры выписывания детей. Процедура реализуется только при нескольких условиях:

  1. Одновременная регистрация в другом жилье;
  2. Наличие согласия на выписку без новой регистрации от опеки (фактически не дается);
  3. Невозможность снятия регистрации в судебном порядке.

Как снизить риски покупателя при покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком

Полностью исключить появление проблем невозможно, но за счет грамотных действий существует возможность существенно снизить вероятность их возникновения:

  1. Еще в процессе подготовки детально изучить всю документацию;
  2. Определить наличие регистрации или права владения объектом у ребенка;
  3. Выяснить наличие ограничений родительских прав;
  4. Получить на сделку разрешение в опеке;
  5. В договоре отразить необходимость предварительной выписки проживающих.

Если для вашей ситуации описанные опасности выше желания приобрести квадратные метры, то стоит поискать более подходящий вариант жилища.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/riski-pokupki-kvartiry-nesovershennoletnimi.html

Ссылка на основную публикацию