Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет, можно ли и как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Последнее обновление: 29.09.2019

Вопрос:

Я хочу купить квартиру своему ребенку. Ребенок несовершеннолетний. Можно ли оформить покупку квартиры только на него, и как правильно это сделать?

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет, можно ли и как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенкаОтвет:

Если ребенку повезло с близкими людьми, и кто-то из них (не обязательно родители) хочет купить квартиру именно ему и оформить право собственности квартиры только на ребенка, то такому благодетелю нужно знать следующие вещи.

Купить и оформить квартиру только на ребенка – можно. Но есть некоторые тонкости. Пока ребенок несовершеннолетний, он не имеет права самостоятельно принимать решения и совершать сделки с недвижимостью, хотя согласно договору он будет являться участником такой сделки. Как здесь поступают?

Приведенные ниже ответы относятся как к случаям, когда ребенку покупают квартиру целиком (право собственности оформляется только на него одного), так и к случаям, когда ему выделяется в покупаемой квартире доля собственности, в том числе с использованием материнского капитала.

Какие существуют способы денежных расчетов в сделках купли-продажи квартир – смотри в Глоссарии по ссылке.

Нюансы оформления права собственности квартиры на ребенка

Решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей.

  • С наступлением 18-ти лет, ребенок юридически становится уже взрослым человеком, и сам принимает решения и несет ответственность за свои действия.
  • Родственники ребенка для подписания договоров от его имени должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей – свидетельство о рождении ребенка, или решение суда о назначении опекуна или попечителя, или решение суда об усыновлении.
  • А сам ребенок с 14 лет для участия в сделке с квартирой должен получить паспорт.
  • Если для покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка привлекаются кредитные деньги банка (в том числе – когда используются бюджетные сертификаты и субсидии), то надо будет еще получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог квартиры в банк.

Что касается законных представителей ребенка при оформлении покупки квартиры на его имя, то ими могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители (при отсутствии родителей или лишении их родительских прав). Причем, до 14 лет назначаются опекуны, а с 14 лет и до совершеннолетия – попечители.

На всякий случай заметим, что последующая продажа квартиры, купленной на имя ребенка, возможна будет только с предварительного разрешения тех же Органов опеки и попечительства – вплоть до совершеннолетия ребенка. После своего 18-летия ребенок сможет уже полноценно распоряжаться ей сам.

Когда регистрация сделки купли-продажи квартиры может быть остановлена? Причины, сроки и последствия для участников – смотри по ссылке.

Итого, если подытожить, то имеем следующее:

Как оформить покупку квартиры на ребенка младше 14 лет

  • В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, в лице своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке не обязательно;
  • Все действия за ребенка и от его имени полностью выполняют его родители или законные представители;
  • Родители ребенка должны иметь на руках свидетельство о рождении ребенка, а опекуны или усыновители – дополнительно еще и решение суда об установлении опеки или об усыновлении.

Как оформить покупку квартиры на ребенка 14 – 17 лет (включительно)

  • В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке обязательно;
  • Ребенок должен иметь на руках свой паспорт (в договор будут вноситься реквизиты этого паспорта);
  • Ребенок сам подписывает все документы (договор, заявление на регистрацию, и т.п.);
  • Письменное согласие законных представителей ребенка оформляется либо в самом договоре купли-продажи, либо отдельным, нотариально заверенным документом;
  • Представители ребенка должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия законных представителей (свидетельство о рождении ребенка – для родителей, или решение суда об установлении попечения или об усыновлении).

Все эти правила покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка действуют как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На первичном рынке заключается Договор долевого участия в строительстве, а на вторичном – Договор купли-продажи квартиры.

Для грамотного составления условий договоров покупки квартиры на имя ребенка, рекомендуется обращаться к профильным юристам или к нотариусу.

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование!

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет, можно ли и как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенкаРегистрация сделки с квартирой в Росреестре происходит общим порядком (см. по ссылке). Ребенок становится собственником квартиры после государственной регистрации права.

Кстати, не следует забывать и о том, что прописан ребенок должен быть только с кем-нибудь из взрослых. Поэтому в купленную ему квартиру нельзя будет прописать его одного.

Можно, либо прописать его туда с кем-нибудь из родителей или опекунов, либо оставить его прописанным по прежнему месту жительства.

Купленная квартира, при этом, будет принадлежать ему на праве собственности в любом случае.

К слову, передать квартиру ребенку в собственность можно не только путем покупки этой квартиры на его имя, но и путем заключения Договора дарения квартиры, или оформления у Нотариуса завещания.

Дарение – сделка двусторонняя, и ребенок участвует в ней так же, как и в сделке купли-продажи.

А завещание квартиры – сделка односторонняя, и здесь никаких подписей ребенка или его родителей, равно как и разрешения Органов опеки – не нужно.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

  1. Подробнее о правах несовершеннолетних детей в сделках с квартирами (со ссылками на статьи закона и перечнем документов для Опеки) можно почитать в отдельной статье Глоссария по ссылке.
  2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры, в том числе с участием детей, смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/kak-kupit-kvartiru-na-rebenka/

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет, можно ли и как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Просмотров 71

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет, можно ли и как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Покупка квартиры несовершеннолетним детям – достаточно частая практика, к которой родители прибегают, исходя из разных соображений. Не противоречит ли такая сделка нормам закона, как правильно ее провести и можно ли рассчитывать на налоговый вычет?

Причины приобретения квартиры несовершеннолетнему

Наиболее очевидная причина – забота о благополучии сына или дочери. Предсказать каким будет материальное положение семьи спустя несколько лет крайне сложно. Имея возможность вложить деньги в недвижимость на данном этапе, лучше сделать это – ребенок гарантировано будет обеспечен жильем.

Многие семьи приобретают жилье сыну или дочери для того, чтобы его невозможно было отнести к разряду общей совместной собственности, подлежащей разделу при разводе. Детское имущество останется таковым как в случае сохранения семьи, так и при ее распаде.

Еще одна причина – желание вывести недвижимость из зоны риска в случае притязаний на нее со стороны кредиторов или других сторонних организаций. Детское имущество не может быть отчуждено.

Законодательная база

Имеется ли у родителей возможность оформить квартиру на не достигшего совершеннолетия ребенка? В соответствии с Конституцией РФ (ст. 35), каждый гражданин страны имеет право владеть и распоряжаться имуществом, а ст. 17 ГК РФ закрепляет гражданские права за всеми, начиная с момента рождения – ребенок имеет полное право стать собственником жилья.

В случае приобретения недвижимости лицом, не имеющим полной дееспособности, договор купли-продажи должен заключаться с одобрения и при участии законных представителей (ими могут стать как родители, так и опекуны/попечители). Это условие закреплено статьями №26 и №28 ГК РФ. В качестве владельца при подписании ДКП указывается несовершеннолетний – при достижении возраста 14 лет он уже сам расписывается в документе, представитель в свою очередь подтверждает свое согласие (до 14 лет расписывается только представитель). В соответствии со ст. 131 ГК РФ, обязательной является государственная регистрация прав на недвижимость.

Особенности владения квартирой

В связи с неполной дееспособностью одного из участников сделки возникают определенные ограничения.

Законные представители

Родители (опекуны, попечители) имеют право приобрести недвижимость ребенку, на их плечи ложится оплата вместо него налога за имущество. Несмотря на вложение своих денег, они не могут распоряжаться приобретенной квартирой – делить ее на доли, оформлять в качестве залога, передавать в наследство и пр.

Единственная возможность заключается в продаже одного объекта недвижимости и встречном приобретении другого – он не может уступать в площади предыдущему (допускается лишь улучшение условий, но не их ухудшение). На проведение такой сделки необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства (добиться положительного решения удается далеко не всегда).

Такое ограничение служит гарантией того, что интересы несовершеннолетнего будут соблюдены.

Когда собственник сможет распоряжаться имуществом?

С момента оформления прав собственности несовершеннолетний имеет право проживать на приобретенной ему жилплощади, но может ли он ею распоряжаться? Права лиц, достигших возраста 14 лет, регламентируются ст. 26 ГК РФ.

В соответствии с законом они признаются ограниченно дееспособными – дети уже могут осознавать последствия своих действий, но распоряжаться принадлежащим им имуществом (дарить, продавать, сдавать в аренду и пр.

) имеют право только с разрешения своего законного представителя.

Если владельцем имущества является ребенок, то отчуждение за долги становится невозможным – реализовать недвижимость на аукционе банк не имеет права.

После достижения 18 лет наступает полная дееспособность – владелец квартиры получает право самостоятельно распоряжаться ею.

Если несовершеннолетний по достижении 16 лет вышел на работу по трудовому договору (контракту), вступил в брак или занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью, то решением органов опеки или суда он может быть признан дееспособным (ст. 27 ГК РФ).

Читайте также:  Возрождение в исковом заявлении о разделе совместно нажитого имущества (образец) 2020

Особенности оформления

Процедура покупки недвижимости в пользу несовершеннолетнего аналогична алгоритму заключения ДКП между дееспособными лицами.

Разрешение от органов опеки получать не нужно, поскольку родители (опекун, попечитель) никак не нарушают интересов ребенка, его материальное положение улучшается.

Действия ограниченно дееспособного участника контролирует его законный представитель, подписи ставят оба (ребенок подписывается в качестве покупателя, родитель или опекун подтверждает свое согласие).

Порядок действий

  1. На первом этапе нужно найти подходящую недвижимость на вторичном рынке или в строящемся доме (во втором случае данные несовершеннолетнего вносятся в договор долевого участия).

    Если ребенок уже достаточно самостоятелен, то стоит обсудить выбор с ним – возможно, придется рассматривать варианты, расположенные рядом с учебным заведением, где он планирует проходить обучение после окончания школы.

  2. После того как объект выбран, нужно выделить время на его осмотр – при ближайшем рассмотрении квартира может показаться менее привлекательной.

    Не мешает пообщаться с проживающими рядом людьми – это позволит выявить неблагополучных соседей или узнать о коммунальных проблемах.

  3. Если все условия удовлетворяют, остается обсудить с продавцом все детали, поставив в известность, что жилье приобретается ребенку.

    Особого значения для продавца эта информация не имеет, но он вправе знать, что в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, наряду с которым будет ставить свою подпись и представитель.

  4. При оформлении договора в графе «покупатель» будет стоять ФИО ребенка (начиная с 14 лет он должен присутствовать при заключении договора и ставить свою подпись).

    В обязательном порядке приводятся данные законного представителя.

  5. ДКП нужно обязательно заверять у нотариуса, если продается имущество несовершеннолетнего/недееспособного, но если оно приобретается в его пользу, то в нотариальную контору стороны обращаются по соглашению друг с другом (то есть ДКП можно оформить в простом письменном виде).

  6. После подписания ДКП оформляется акт приема-передачи, осуществляется полный расчет (требуется написанная от руки расписка о получении денег), подается заявление на государственную регистрацию (несовершеннолетний должен поставить свою подпись), оплачивается госпошлина (2 000 руб.

    на 1 собственника, если их несколько, то сумма умножается на количество).

В ряде регионов акт приема-передачи жилья приходится подписывать до подачи документов в Росреестр, поскольку его требуют включить в пакет документов (хотя на уровне законодательства такое условие не закреплено).

Если документ не нужен при регистрации, то целесообразно подписывать его после того, как факт перехода прав собственности внесен в реестр. За время оформления документов (регистрация иногда откладывается по объективным причинам) могут произойти непредвиденные события, которые ухудшат характеристики жилья. Если акт уже подписан, то исправлять проблемы придется покупателю, а если нет – то продавцу.

Документы от продавца

Со стороны продавца требуются:

  • его паспорт;
  • бумаги, служащие основанием для владения жильем (ДКП, свидетельство о приватизации или о праве на наследство, дарственная);
  • выписка из ЕГРН, заменяющая в данный момент свидетельство и кадастровый паспорт;
  • технический паспорт (следует убедиться, что перепланировок не было или владелец их узаконил);
  • согласие на проведение сделки со стороны других собственников (требуется заверить бумагу у нотариуса);
  • выписки с лицевого счета, из домовой книги.

Документы от покупателя

В 14 лет ребенок уже имеет паспорт. Помимо этого документа на заключение договора он должен взять свое свидетельство о рождении, которое подтвердит права законного представителя. От родителя требуется только паспорт. Опекун, в дополнение к удостоверению личности, должен предоставить постановление о назначении опеки.

Образец договора

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет, можно ли и как оформить квартиру при покупке на несовершеннолетнего ребенка

Сроки

Поскольку разрешения от органов опеки не требуется, сроки заключения ДКП зависят прежде всего от продавца.

Если у него готовы все документы, то процесс займет не больше месяца с учетом выбора удобного времени для осмотра помещения, обсуждения и согласования деталей (могут возникнуть спорные вопросы), составления договора купли-продажи (если обращаться к нотариусу стороны не планируют, то работу стоит доверить юристу) и его подписания.

Оформление перехода прав при подаче через МФЦ, в соответствии со ст. 16 218 ФЗ, занимает 9 рабочих дней, но стоит учесть, что отсчет начинается с момента получения документов регистратором. Как правило, на практике процедура занимает около 12 дней.

Особенности покупки квартиры в ипотеку

Одним из недостатков приобретения жилья несовершеннолетнему является необходимость оплачивать покупку имеющимися в наличии средствами – в преобладающем большинстве случаев банки не одобряют заявку на кредит, если залоговое имущество будет принадлежать лицу, не имеющему полной дееспособности. Это объясняется тем, что продать его с торгов банк не имеет права, согласие от органов опеки на это получить не удастся. Если и получится найти кредитную организацию, которая решит предоставить кредит, то потребуется дополнительное обеспечение и значительно увеличенный первоначальный взнос.

О налоговом вычете

На покупку жилья родители тратят свои деньги. В связи с этим возникает вопрос о возможности получения налогового вычета, положенного налогоплательщикам в размере 13% от 2 млн. руб. (если сумма покупки меньше 2 млн. руб.

, то возврат налога осуществляется с нее, оставшуюся часть можно получить при следующем приобретении). До 2014 года этот вопрос не регулировался Налоговым кодексом, решение принималось в каждом случае индивидуально.

С 2014 года в НК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми законные представители получили право на возврат НДФЛ при приобретении квартиры ребенку (п.6 ст.220 НК РФ). Согласия его на это не требуется.

Если жилье приобретается одним из родителей и ребенком

Родитель, приобретший жилье в собственность себе и сыну/дочери, получает налоговый вычет на обе доли квартиры.

Пример. Гр. Иванов купил квартиру за 2 млн. руб. для себя и несовершеннолетней дочери (по 1/2). Вычет в этом случае гр. Иванов получит на обе доли (260 тыс. руб.).

Если квартира будет принадлежать родителям и детям

В этом случае при приобретении квартиры один из родителей или они оба могут получить часть налогового вычета, положенного не имеющему полной дееспособности члену семьи (в налоговую инспекцию предоставляется соответствующее заявление). О распределении супруги договариваются между собой.

Пример. Супруги Сидоровы купили квартиру. Собственниками становятся они и их сын. Стоимость жилья – 3 млн. руб. Оба супруга являются налогоплательщиками, поэтому имеют право на налоговый вычет за свою часть покупки. Возврат НДФЛ на долю ребенка по договоренности берет на себя муж. В итоге он получает 260 тыс. руб., супруга – 130 тыс. руб.

В сделке могут принимать участие не только супруги, но и другие родственники (дедушка, бабушка и пр.).

Если жилье приобретается только ребенку

Если родители приобретают жилье исключительно для ребенка, то они получают право на налоговый вычет в полном размере, если не использовали его ранее (вычет предоставляется 1 раз в жизни в размере не более 260 тыс. руб.

при покупке за наличные средства). В случае получения полной суммы они уже не смогут рассчитывать на возврат НДФЛ.

При этом юный собственник после достижения совершеннолетия сможет воспользоваться своим правом на налоговый вычет (считается, что его получили родители, а не он).

Пример. Гр. Антонов купил квартиру сыну за 2 млн. руб. Ему вернут за покупку 260 тыс. руб.

Если в дальнейшем он планирует приобрети другую недвижимость, то на возврат НДФЛ уже рассчитывать не сможет (максимальная сумма возврата исчерпана).

Его сын после достижения совершеннолетия использует свое право на вычет при условии, что будет платить налоги в казну государства.

Доверенность на покупку квартиры

Нужна ли доверенность на совершение покупки в пользу несовершеннолетнего? В соответствии с законом, от его лица действуют законные представители – именно они дают разрешение на выполнение любых юридических действий (в том числе – на оформление доверенностей). В связи с этим доверенность не нужна – необходимые полномочия уже имеются. Для проведения сделки достаточно подтвердить свои права действовать в интересах ребенка:

  • от родителей требуются паспорта и свидетельство о рождении сына/дочери (ст. 64 СК РФ);
  • опекуны и попечители должны предоставить свои документы и акт органов опеки (часть 1, ст. 32, 33 ГК РФ).

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет сопряжена с определенными сложностями. Как избежать их при оформлении ДКП и не упустить из внимания важных деталей? Как поступить, если в получении налогового вычета за ребенка отказано? Юристы сайта помогут разобраться во всех нюансах сделки.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-nesovershennoletnim-ot-14-do-18-let/

Недвижимость для несовершеннолетнего ребенка: как оформить покупку квартиры на него?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Можно ли купить недвижимость для человека, не достигшего 18 лет?

В настоящее время родители вправе приобретать недвижимость на своих детей, которым не исполнилось 18 лет. Право собственности в части приобретения и владения имуществом не ограничивается возрастом граждан. Это вполне законное право, которое предоставляется гражданам РФ согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и статьи 17 ГК РФ.

Единственное ограничение для лиц, не достигших правоспособного возраста – это процедура оформления недвижимости (ст. 128 ГК РФ).

Статья 128 ГК РФ. Объекты гражданских прав

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

  • Проблема в том, что квартиру нужно не только купить, но и провести через регистрационный процесс, согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №218 от 13 июля 2015 года.
  • Поэтому процедуру требуется организовать так, чтобы запись о сделке и внесение несовершеннолетнего в реестр собственников состоялось по всем правилам.
  • О том, что нужно знать при покупке можно ознакомиться здесь.

Основные особенности и отличия от типовой сделки

Главное отличие этого типа сделки в том, что ребёнок вправе владеть квартирой, но не уполномочен совершать сделку. Поэтому полномочия по оформлению всей процедуры переходят к их законным представителям. Такие нормы законодательства предусмотрены статьёй 26 ГК РФ и п.3 статьи 60 СК РФ.

Справка! Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).

Для такого представительства нотариально удостоверенная доверенность не требуется, как это происходит в стандартных ситуациях. Полномочия представителя удостоверяются:

  1. Паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей, в которые представительствующие граждане вписаны как родители (усыновители).
  2. Если при усыновлении сведения о родителях не изменялись, предъявляют решение суда об усыновлении.
  3. Опекуны и попечители предъявляют решение от органов опеки и попечительства.

Процедура оформления отличается в зависимости от возраста ребёнка. Но базовые правила, универсальные для всех возрастных категорий, требуют, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий собственник, а его законный представитель указывался как «действующий в интересах», с указанием степени родства и полномочий на представительство.

Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?

Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.

Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец.

С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем.

Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.

В их числе:

  • прописка в квартире;
  • проживание на её жилплощади;
  • сохранность имущественных интересов.

Внимание! Прописать нового собственника в его квартире невозможно. Прописка допустима только совместно с отцом или матерью. Усыновители имеют те же права и обязанности, что и родители. Соответственно, прописка и проживание допустимо с одним из них (с обоими).

Или подопечный прописывается со своим опекуном. Так же во вновь приобретённой квартире допустимо не прописываться – права собственности от этого не аннулируются, а регистрация сохранится до совершеннолетия, или иного момента – по усмотрению.

Как и в стандартных случаях, приобретаемая квартира должна соответствовать юридической чистоте и обеспечиваться требуемой документацией. Недопустимо, чтобы объект был под арестом или находился в залоге. Эти требования предъявляются к продавцу недвижимости, который обязан представить документацию, подтверждающую правоспособность объекта.

Главное – это наличие оригиналов правоустанавливающего и право удостоверяющего документа. Кроме этого, к продавцу и лицу, представляющему интересы несовершеннолетнего покупателя, предъявляются требования:

  • правоспособный возраст;
  • наличие паспорта с пропиской;
  • дееспособность.

В этом случае стороной сделки будет выступать несовершеннолетний собственник, а поверенный будет внесён в договор представителем «действующим в интересах». Законные представители обязаны предусмотреть все возможные риски, проверив:

  • паспорт и всю документацию на квартиру, принадлежащую физическому лицу;
  • учредительную документацию застройщика при покупке квартиры в новостройке.

Для большей правоспособности договор купли-продажи можно нотариально удостоверить или застраховать.

Как предусмотреть право единоличного владения?

Чтобы ребёнок был единственным собственником, нужно:

  1. Приобретать квартиру, а не помещение, находящееся в долевой собственности.
  2. Если собственников несколько, нужно скупить все доли, оформив их на ребёнка.
  3. При оформлении купчей на квартиру сформулировать её положения так, чтобы из них непротиворечиво следовало, что недвижимость оформлена на одного собственника, которым является ребёнок оформляющего сделку лица.
  4. В договоре ребёнок выступает покупателем, а родитель (иной уполномоченный) только представительствует при оформлении сделки.
  5. После регистрации сделки Росреестр выдаёт выписку из ЕГРН, где указано, что правом собственности наделён один правообладатель, с указанием его фамилии, имени и отчества.

Если все перечисленные признаки в наличии, значит – сделка состоялась так, что право собственности перешло к одному титульному владельцу, которым является несовершеннолетний.

Важно! Если законный представитель выступит наряду с несовершеннолетним стороной сделки – им обоим перейдёт право совместной собственности на квартиру, что лишит ребёнка права единоличного владения.

Если заключается предварительный договор купли-продажи, то представитель может заключать его от своего имени, выступая стороной ПДКП.

Но в положениях об условии купли-продажи должно быть внесено, что покупка квартиры осуществляется на ребёнка, с указанием его фамилии, имени и отчества.

Задаток, залог или аванс так же уплачивается уполномоченным лицом, им же, получается расписка от продавца.

Купчая составляется по условиям, внесённым в ПДКП, или без таковых, если он не заключался. Целесообразно заручиться поддержкой компетентного лица, для сопровождения сделки.

Им может выступить:

Если стороны составляют документы самостоятельно, нужно внимательно изучить все принципы их составления, или скопировать образец договора купли-продажи, внеся в него собственные данные. Вся процедура заключения договора укладывается в формулирование лаконичных пунктов, из которых следует, что:

  • продавец отчуждает квартиру;
  • квартира переходит в собственность малолетнего лица;
  • интересы малолетнего собственника представляет уполномоченное лицо.

В предмете договора даются точные кадастровые характеристики квартиры, соответствующие сведениям, внесённым в государственный кадастр недвижимости. Сведения о сторонах формулируются нижеследующим:

  1. Сведения о продавце (по шаблону).
  2. Сведения о покупателе начинаются с данных представителя, после чего идёт формулировка: «действующий в интересах своей несовершеннолетней (дочери)».
  3. Сведения о дочери (сыне, подопечном и т.п.).

Текст перепроверяется на предмет ошибок, продавец и родитель (опекун) ставят свои подписи. Далее следует оформить передаточный акт, который подписывает также лицо, действующее в интересах малолетнего правообладателя.

Полный пакет документов для сделки купли-продажи можно найти здесь.

После подписания договора продавцом и представительствующим покупателем, субъекты сделки отправляются в многофункциональный центр (МФЦ) или отделение Росреестра. Здесь они пишут заявление о регистрации договора купли-продажи и передаче права собственности. Покупатель пишет заявление от своего имени, выражая заявленную просьбу о регистрации права собственности на своего ребёнка или подопечного.

Обязательно нужно предусмотреть, чтобы во всех пунктах малолетний владелец указывался в качестве собственника, а сведения о представительстве заявителя даются только в начале заявления. Регистратор проверяет свойства родства или иные полномочия, и делает в заявлении отметку. Для этого в регистрирующий орган нужно предъявить оригиналы и копии:

  • паспорта заявителя;
  • свидетельства о рождении малолетнего;
  • если в свидетельстве указана другая фамилия родителя – удостоверяющий документ.

Скачать бланк заявления в Росреестр о регистрации права собственности

К таким документам могут относиться свидетельства о браке, если фамилия изменилась при вступлении в брак, решение суда об усыновлении или решение от органов опеки. С этих документов так же нужно снять копии.

Внимание! Регистрация недвижимости облагается пошлиной, кроме случаев предоставления нотариально удостоверенных договоров.

На повторном приёме посреднику выдадут:

  • договор сделки с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН на имя ребёнка.

Право собственности можно считать реализованным, с вытекающими юридическими последствиями.

Подросткам от 14 до 17 лет (включительно)

После того как подросток обозначенного возраста получил гражданский паспорт, он относится к категории частично правоспособных лиц. Самостоятельно распоряжаться имущественными и финансовыми вопросами подросток еще не может. Но при сопровождении сделки законным представителем, вправе ставить свою подпись на всех документах.

Для этого он с паспортом и сопровождающим его уполномоченным лицом, подходит лично для заключения и регистрации купли-продажи. Уже на стадии поиска подходящего объекта, будущий её владелец вправе участвовать в просмотрах и выражать своё мнение относительно предпочтений в выборе. Ему следует дать основы юридической грамотности в проверке документов и допустить к этой процедуре.

После совместного выбора объекта, договориться о заключении договора:

При заключении ПДКП ребёнок вправе сам участвовать стороной сделки, документ составляется в стандартной форме. В заключение он ставит собственноручную подпись. Рядом ставится удостоверительная подпись родителя или попечителя. Продавец подписывает документ в стандартных рамках.

В предварительной части купчей, где определяют стороны имущественной сделки, подросток, которому отчуждается недвижимость, выступает покупателем, с обязательной пометкой «Ребёнок как Покупатель, с согласия законного представителя». Далее, по всему телу документа вместо обычного обозначения стороны, используется установленная формулировка с указанной отметкой.

Она же используется в расписке при покупке квартиры, заявлениях и прочей документации, требующей подписи покупателя. По усмотрению сторон допускается внесение в купчую некоторых корректировок.

Например, в положение об оплате, которое осуществляется законным представителем в установленном размере, с обязательным указанием суммы платежа, который впоследствии должен подтверждаться платёжным документом.

Договор подписывается несовершеннолетним с расшифровкой фамилии, рядом ставится подпись представителя, с пояснением статуса (степени родства) и расшифровкой фамилии. Перед своей подписью представитель всегда формулирует фразу о том, что с процедурой ознакомлен и претензий не имеет. Можно удостоверить подписи нотариально.

К договору требуется приложить передаточный акт, который составляется сторонами с той же формулировкой и с подписями:

  1. Продавца.
  2. Ребёнка покупателя и представителя его интересов.

Всё о документах и договорах можно узнать тут.

В МФЦ неправоспособный собственник так же отправляется вместе с представителем. Целесообразно, чтобы продавец подошёл в учреждение вместе с ними. Это позволит сократить сроки регистрации сделки до двух недель согласно нормам п. 1 статьи 16 ФЗ 218-ФЗ.

Госпошлина при регистрации на ребёнка уплачивается, так же как и за взрослого – в размере 2 тысячи рублей. Регистратор проверяет поданный пакет документации и подаёт бланк заявления. В нём также ребёнок указывается стороной сделки, действующей с согласия представительствующего в его интересах лица.

В заявлении указываются:

  • кадастровые характеристики квартиры;
  • её адрес;
  • сведения о сторонах сделки;
  • сведения о законном представителе;
  • просьба о регистрации права собственности;
  • время и место заключения сделки;
  • реквизиты договора.

Справка! Заявление подписывает несовершеннолетний покупатель, рядом с его подписью расписывается представитель. Ниже указываются контактные данные для обратной связи – по усмотрению заявителя. Расписка за полученные документы так же выдаётся на имя ребёнка, с указанием реквизитов представителя.

Соответственно, по завершении регистрации сделки, за готовыми документами придётся подойти обоим.

При их получении так же ставятся подписи обоих лиц.

Какие отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке?

Если дом не сдан в эксплуатацию, родители или опекуны оформляют Договор долевого участия (ДДУ), который по правоспособности заменяет купчую. Кроме специфики договора и того, что жильё приобретается у юридического лица, других отличий от процедуры оформления нет. Родитель или иной уполномоченный выступают представителем, о чём в ДДУ делается соответствующая запись.

Допускается переоформление права требования квартиры по ДДУ, где несовершеннолетний выступает цессионарием.

Больше информации о покупке квартиры в новостройке можно найти тут, а подробности о покупке квартиры по ДДУ и у застройщика вы узнаете здесь.

Как государство помогает защитить собственность детей?

После приобретения жилья, за собственником закрепляются его имущественные права. Нарушение их незаконно, за их сохранностью установлен контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения приобретённой недвижимости, для сделки потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

При этом продавец обязан представить контролирующему органу отчёт, что деньги, вырученные с продажи жилья, положены в банк на имя бывшего собственника. Либо на них приобретена равноценная недвижимость, или квартира (дом) с улучшенными характеристиками. Такие действия требуются только при отчуждении, а при оформлении купли-продажи квартиры разрешение от органов опеки не требуется.

Кроме этого законом запрещены:

  1. Имущественные сделки с законным представителем.
  2. Безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Ипотечные квартиры, оформленные на детей, в случае задолженности не подлежат изъятию при не исполнении долговых обязательств, если органы опеки не дали своего согласия (о том, как купить квартиру в ипотеку, мы рассказывали в этой статье.) А при разводе супругов – не подлежат разделу, так как извлекаются из совместно нажитого имущества.

Заключение

Граждане не достигшие 18 лет могут приобретать жильё через посредничество родителей, усыновителей или опекунов. После регистрации купли-продажи им переходит право на недвижимость, которой они смогут распоряжаться по достижении 18 лет. Приобретённая квартира не может участвовать в сделке без разрешения органов опеки и попечительства.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/zhile-rebenku.html

Сделки с недвижимостью с участием детей

17.12.2019

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

  • На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.
  • — С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?
  • В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

  1. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
  2. Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.
  3. — Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

  • Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.
  • Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.
  • Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
  • — Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?
  • Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.
  • — Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?
  • Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
  • — отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
  • — сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
  • — передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
  • — передача имущества несовершеннолетнего в залог;
  • — отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;
  • — раздел имущества несовершеннолетнего;
  • — сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.
  • — А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?
  • Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой.

Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить.

Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

— Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п. 3 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

— Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей.

Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд.

Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.

  1. — Какие еще советы можете дать?
  2. Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
  3. — совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
  4. — совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;
  5. — нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан 

Источник: https://rosreestr.ru/site/press/news/sdelki-s-nedvizhimostyu-s-uchastiem-detey/

Ссылка на основную публикацию