Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через суд

Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через суд

  • Практика оформления жилья в долевую собственность распространена в нашей стране повсеместно.
  • Случается, что обстоятельства складываются таким образом, что возникает необходимость принудительно выкупить долю в квартире у одного из владельцев.
  • Разберемся, что делать в таком случае.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Что такое принудительная продажа доли в квартире?

  1. Для начала следует определится с понятием долевого владения недвижимостью.
  2. Доля в квартире — это некоторая часть права владения недвижимостью.
  3. Она может быть равна ½, 1/3, ¼ или другой обозначенной части права владения жилплощадью.
    Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через судВ соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса РФ гражданин может осуществить следующие действия со своей долей:
  • ее продажу;
  • заложение;
  • оформление завещания на кого-либо;
  • оформление договора дарения на кого-либо.
  • Однако для осуществления продажи своей части владелец первоначально обязан письменно предложить ее покупку гражданам, владеющим остальными долями недвижимости.
  • Это отражено в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
  • Если владельцы не могут прийти к общему решению в процессе обсуждений, существует возможность оформить сделку через принудительную продажу части владения недвижимостью в суде.

Процедура принудительной продажи регламентируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N122-ФЗ и статьей 252 Гражданского кодекса РФ.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Законом предусмотрено несколько факторов, позволяющих доказать правомерность принудительного выкупа доли у одного из собственников:

  1. Малый размер доли. Если размер доли слишком мал и не представляется возможным выделить ее.
  2. Невозможность выделения доли. Доля не может быть выделена без ущерба для проживания других собственников помещения (однокомнатная квартира, квартира с одной ванной комнатой и с одним входом).
  3. Отсутствие интереса к имеющийся доле у ее владельца и нахождение у него в собственности другой недвижимости.

Зачастую владельцы могут не проживать в квартире, быть не зарегистрированными в ней и не нести ответственности за оплату услуг ЖКХ.

Как законно заставить продать долю в квартире

  1. Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через судПо закону, гражданин, желающий продать свою часть права владения квартирой, обязан письменно уведомить об этом совладельцев.
  2. После уведомления последние могут выкупить обозначенную часть доли в течение 30 дней.
  3. Процедура продажи по закону проходит в несколько этапов.
  1. Составление письменного уведомления о продаже доли. Установленного образца для заявления не существует, но в документе обязательно должна содержаться информация об условиях продажи и сумме доли.
  2. В течение месяца другие владельцы квартиры должны дать ответ: положительный или отрицательный. В случае, если желающих выкупить долю будет несколько, владелец вправе выбрать наиболее выгодное предложение.

    Продавец может продать свою долю ранее обозначенного срока только в том случае, если остальные владельцы дадут на это свое согласие в письменном виде, заверенное нотариусом.

  3. При продаже составляется стандартный нотариально заверенный договор купли-продажи. После заключения сделки обязательно нужно зарегистрировать право перехода в Росреестре с предъявлением письменных нотариально заверенных отказов прочих собственников либо уведомления их о продаже.

ВАЖНО. Единственным законным способом заставить продать собственника свою часть права владения недвижимостью, при невозможности мирно урегулировать вопрос, является обращение в суд.

На первом этапе следует обратиться в судебную инстанцию по месту жительства с иском для проведения принудительного выкупа доли в квартире.

Исковое заявление обязательно должно содержать полные данные заявителя, подробное описание с указанием требований, показания свидетелей, личную подпись заявителя.
Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через суд
Скачать образец искового заявления о признании доли незначительной и принудительном выкупе квартиры.

К заявлению необходимо приложить всю имеющуюся документацию по делу (документы на право собственности, паспорт жилого помещения, оценка стоимости и т.д.).

В случае, если будет доказано, что доля в квартире незначительна, выделить ее невозможно или совладелец не заинтересован в пользовании жилплощадью, суд может обязать заявителя выплатить денежную компенсацию за выкуп права владения недвижимостью ответчику без его согласия.

  • Однако такое решение будет принято, если ответчик не проживает в квартире постоянно, и она не является его единственным местом жительства.
  • На сегодняшний момент большинство квартир в долевой собственности оформляется при равных правах на недвижимость.
  • Принудительная продажа в таких случаях возможна при соблюдении следующих законных условий:
  • невозможность выделения доли;
  • незаинтересованность владельца части квартиры в ее использовании;
  • невыполнение владельцем обязательств по содержанию общего имущества.

ВНИМАНИЕ.Только при наличии одного или нескольких условий возможно принятие положительного решения суда о принудительном выкупе в пользу одного из владельцев.

При совершении сделки по принудительному выкупу доли недвижимости составляется стандартный договор купли-продажи с последовательностью следующих этапов:

  1. Подготовка необходимой документации на недвижимость (документы на право владения недвижимостью, справка из ЕГРН, БТИ, выписка из домовой книги).
  2. Подписание договора с обязательным заверением его у нотариуса.
  3. Обращение в Росреестр. Переоформление права собственности происходит в срок до 18 дней с момента подачи документов.

Во всех остальных случаях в соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса РФ гражданин может владеть и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и обязать его продать собственность не представляется возможным.

Можно ли через суд продать квартиру в долевой собственности

  1. Все сделки с квартирой, находящейся в долевой собственности, регулирует статья 246 Гражданского кодекса РФ.

  2. Продажа части права пользования недвижимостью через суд без согласия других собственников возможна только в том случае, если их доля в квартире невелика, и они не являются постоянными жильцами в квартире и не прописаны в ней.

  3. В остальных случаях каждый из совладельцев может свободно распоряжаться только своей частью права владения недвижимостью и только с согласия или уведомления об этом других собственников.

  4. При заключении сделки с третьими лицами важно соблюсти условия, на которых предлагалась продажа другим собственникам квартиры.
  5. Иначе собственники могут обратиться с исковым заявлением о нарушении преимущественных прав в суд и переоформить право купли-продажи на себя.

Особенности и нюансы

Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через суд

  1. Продажа доли в результате публичных торгов. В таком случае речь о преимущественном праве идти не может. Ограничения действуют в случае если данная собственность является единственным жильем должника и у него нет в собственности другой недвижимости.
  2. Владельцем доли является несовершеннолетний или недееспособный гражданин. Разрешение на продажу следует получить либо у опекуна гражданина, либо у органов социальной защиты или органов социальной опеки по месту жительства. Разрешение будет получено только в том случае, если органы будут уверены в том, что интересы их подопечного не пострадают.
  3. Доля в коммунальной квартире. Кроме согласия совладельцев жилплощади необходимо будет получить согласие у муниципальных властей.
  4. Нет возможности получить согласие у совладельцев. Если местонахождение совладельцев квартиры неизвестно, можно запросить в Росреестре выписку о всех собственниках недвижимости с указанием их адреса, на который следует отправить уведомление о продаже.
  • При долевой форме собственности владения недвижимостью возражение или несогласие совладельца на продажу не может стать поводом для отмены сделки, но может затянуть процесс на длительный срок.
  • Принудительная продажа доли в квартире — долгий и трудный процесс, требующий от участников юридической грамотности и терпения.
  • Принудительно продать долю в недвижимости можно только с привлечением суда при условии соблюдения ряда условий по статье 250 Гражданского кодекса РФ.
  • Причем у совладельцев существует преимущественное право покупки, закрепленное в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
  • В остальных случаях принудительная продажа собственности оказывается невозможной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/prinuditelnay-prodazha-doll.html

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Верховный суд на примере одного квартирного спора разъяснил, какими нормами надо руководствоваться при продаже доли в общей квартире. Трудно назвать идиллической жизнь людей, которые не являются одной семьей, но сосуществуют в общей квартире.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и зажить в отдельной квартире. Желание таких сожителей понятно, но распоряжение даже своими собственными долями в квартире содержит так много подводных камней, что о них спотыкаются не только обыватели.

Ошибаются даже судьи.

Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через суд

Верховный суд разъяснил, как соседям решать дела о земельных спорах

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем — две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов — двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека.

Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе.

Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Суд обязательно должен установить, было ли правильно оформлено письмо от того, кто решил продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение — продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены.

Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли.

Правильность оформления такого «письма счастья» соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

Читайте также:  Можно ли и как расприватизировать квартиру, жилье

Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через суд

ВС разъяснил, как в приказном порядке будут списываться деньги за долги

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности — а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, — по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена «усохла», суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Источник: https://rg.ru/2017/01/23/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-prodazhi-doli-v-obshchej-kvartire.html

Как через суд продать долю в квартире? | Адвокат Белякова Инна

Хотите через суд продать долю в квартире?

Запишитесь на бесплатную консультацию:

Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через судЕсли у квартиры есть несколько совладельцев, каждому из которых принадлежит какая-то доля, один из собственников может захотеть выкупить части других, чтобы стать полноправным хозяином недвижимости, или просто увеличить собственную долю. Проще всего договориться с сособственниками, но они не всегда готовы продавать свои доли. Что же делать? Существует возможность обязать совладельцев продать доли в квартире через суд, но это очень сложная процедура, для которой должны выполняться ряд требований.

В данной статье мы рассмотрим, в каких ситуациях это возможно и как правильно реализовать весь процесс.

В Гражданском кодексе РФ, а точнее, в его части, которая касается раздела имущества, находящегося в общей собственности, описана возможность вытребовать право на долю квартиры через суд, то есть, заставить других сособственников продать свои доли в принудительном порядке, даже если не согласны на подобную сделку. Но для этого обязательно должны соблюдаться три условия:

  • доля этого собственника незначительна. Конкретного определения того, что можно считать незначительной долей, в ГК нет, и обычно это определяется судом в каждом конкретном случае. Чаще всего используется учетная норма жилья в данном регионе, то есть, минимальная площадь, которая должна припадать на одного жильца;
  • долю невозможно выделить в натуре. Хотя доли в натуре в квартирах выделяются крайне редко, законодательно это не запрещено при соблюдении определенных требований (отдельный вход, достаточная площадь, доступ ко всем необходимы помещениям и т.д.). Если же выделить долю невозможно, это основание для принудительной продажи через суд;
  • владелец части квартиры не заинтересован в ее использовании. Это наиболее противоречивая норма в законодательстве, поскольку прямо определить заинтересованность человека в использовании недвижимости очень сложно. Потому обычно используются косвенные признаки: совладелец не проживает в квартире, не прописан в ней, при этом ему не создаются препятствия для использования жилья. Но, в любом случае, в конечном итоге последнее слово все равно за судом – есть прецеденты, когда даже при проживании в квартире сособственника признавали незаинтересованным в использовании жилья.

Очень важно запомнить, что для того чтобы суд обязал продать долю в квартире, необходимо, чтобы соблюдались все три условия. Если хоть одно не соблюдается, суд не поддержит требования заявителя и откажет в принудительной продаже доли.

Если вы хотите добиться выкупа долей в квартире через суд, нужно тщательно подготовиться. Процедура состоит из таких основных этапов:

1. Сбор и подготовка документов.

В суде потребуется доказать, что у вас действительно есть основания для принудительного выкупа доли, то есть, соблюдаются условия, указанные в ст. 252 ГК РФ и перечисленные выше.

Для этого потребуются документы, в которых указаны доли всех совладельцев, заключение эксперта о невозможности выделения доли в натуре (или хотя бы технический план жилья, который бы свидетельствовал о том же), а также подтверждения того, что совладелец не заинтересован в том, чтобы использовать принадлежащую ему часть недвижимости (например, выписка из домовой книги, где указаны все прописанные в квартире лица, показания свидетелей о том, что ответчик не живет на данной жилплощади и вообще не появляется и т. д.). Также может пригодиться свидетельство того, что были попытки уладить конфликт в досудебном порядке (например, официальные предложения о продаже в письменной форме, показания свидетелей и т.д.). Кроме всего прочего, понадобится паспорт заявителя, подтверждение того, что он действительно является совладельцем спорной квартиры, а также квитанция об оплате судебной пошлины (это необходимо для подачи иска в суд и его рассмотрения).

2. Составление искового заявления.

Иск составляется в свободной форме, но обязательно должен содержать такие сведения:

  • информация об истце (тот, кто хочет выкупить долю) и ответчике (владелец доли) – ФИО, адрес прописки, контактные сведения;
  • наименование суда, где будет рассматриваться дело;
  • обоснования для выкупа доли через суд – подтверждение того, что доля слишком малозначительна, ее нельзя выделить в натуре и владелец не планирует использовать свою часть по назначению. В этом разделе даются ссылки на доказательства, подготовленные ранее;
  • другие обстоятельства и факты, имеющие отношение к спору – как стороны получили квартиру в совместное владение, когда возник конфликт, какие были варианты его решения до обращения в суд и т. д. Если ранее предлагалось выкупить долю, это тоже нужно указать;
  • требования – здесь указывается одно требование: обязать ответчика продать долю по рыночной цене на момент заключения сделки.

В конце дается перечень документов, которые прилагаются к исковому заявлению. При составлении иска рекомендуется обратиться за помощью к адвокату по недвижимости. Он же сможет в дальнейшем представлять ваши интересы на суде во время слушаний.

Для рассмотрения дела выбирается районный суд по месту расположения спорной недвижимости. Исковое заявление вместе со всеми документами передается в канцелярию суда лично, заказным письмом или через интернет, копия направляются также ответчику по делу. Если иск составлен правильно, суд примет его к рассмотрению и назначит дату слушаний.

В процессе рассмотрения судья изучит все материалы дела и вынесет вердикт, стоит ли удовлетворять требования заявителя.

Решение суда учитывает, считать ли малозначительной долю в квартире, возможно ли выделить долю в натуре, заинтересован ли владелец в использовании принадлежащей ему части имущества.

Если удастся доказать, что все три условия соблюдены, суд обяжет сособственника продать долю истцу. Конечно, это решение впоследствии можно будет оспорить в апелляционном порядке.

Заключение

У обладателя крупной доли в недвижимости есть право на выкуп более мелких долей при соблюдении определённых условий. Если не удается договориться в мирном русле, может помочь обращение в суд. Чтобы добиться реализации своего законного права, стоитвоспользоваться помощью адвоката, специализирующегося на недвижимости.

Источник: https://advokat-belyakova.ru/spory-po-nedvizhimosti/kak-cherez-sud-prodat-dolyu-v-kvartire/

Можно ли продать долю квартиры?

Продать долю в квартире через суд, как продать долю в квартире через суд

Зачастую бывает, что человек владеет только частью квартиры, тогда в случае финансовых трудностей, он может продать только эту долю квартиры. На самом же деле собственник продает не квартиру, а свое право собственности на её часть.

При этом когда собственник продает часть квартиры, к примеру ее одну вторую, то он может продавать не обязательно конкретную комнату, а не определенную часть. Бывает, что супруги владеют долями квартиры, при этом они пользуются в равной степени всеми комнатами.

Продажа доли квартиры является одной из самых сложных сделок с недвижимостью, поэтому перед оформлением сделки, необходимо узнать обо всех нюансах и подводных камнях продажи части жилья. Подробнее о том, как определяются доли и как продать свою долю в жилье, вы узнаете прочитав эту статью.

Виды долей

Как мы уже упоминали ранее, доли могут быть как определены так и не выделены. На практике люди регистрируют доли своей собственности по-разному. Некоторые определяют долю квартиры, которую берут в собственность, другие, наоборот, не называют конкретно, а владеют сообща. При этом, в обоих вариантах, владельцы вправе пользоваться и владеть имуществом вместе.

Если доля собственности определяются судом, обычно они делятся в равные части между сторонами, конечно, если это не затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

Отчуждение доли при преимущественном праве

В соответствии со статьей 250 ГК РФ, преимущественное право – это право, которым наделяются остальные собственники жилого помещения.

Граждане наделенные этим правом, должны быть уведомлены о любой сделке с долей квартиры других собственников жилья за 30 дней до её заключения.

Кроме того, их должны уведомить о цене за долю и других условиях сделки, и если они сами захотят купить долю, то имеют на это первостепенное право.

В случае, если собственник, обладающий преимущественным правом, откажется от покупки жилья, то доля в квартире может быть продана постороннему лицу.

Раньше, чем за месяц до извещения дольщиков о предстоящей сделке, продажа доли квартиры не может осуществляться постороннему лицу.

Исключением может стать только нотариально заверенный отказ от покупки всех дольщиков до истечения предоставленного законом месяца.

Преимущественное право не работает, в случае, если продажа осуществляется с публичных торгов или заключения договора содержание с иждивением.

Внимание!

По закону продавец доли должен уведомить остальных владельцев квартиры о предстоящей сделке за месяц до заключения. Это необходимо сделать письменной форме, указав стоимость продажи доли и условия сделки. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, уведомление о продаже доли необходимо направлять опекуну.

Если владелец преимущественного права захочет купить долю квартиры, то продавец отчуждает свою долю в его пользу за установленную цену. Если купить эту долю хотят несколько собственников квартиры, то доля продается по соответствующим частям каждому дольщику.

Как уведомлять других собственников?

Для правильного составления текста уведомления о продаже доли имущества рекомендуем Вам обратиться за помощью нотариуса. Законодательно не требуется, чтобы уведомление о продаже заверялось нотариально, но лучше сделать это. В этом случае извещение о получении уведомления может являться доказательством осведомленности дольщика о продаже.

Читайте также:  Можно ли и как подать на алименты, находясь в браке без развода, какие документы нужны для алиментов в браке, куда подавать заявление на алименты без развода, образец заявления на алименты в браке 2020

В предупреждение необходимо указать следующее:

  • О способе передачи долей в квартире в собственность другому лицу;
  • Адрес квартиры;
  • Долю и ее цену.

Предупреждение

Если уведомление Вы направляете по почте, то необходимо отправить письмо с извещением о вручении.

Если получатели ответят отказом в покупке доли квартиры, то его необходимо заверить нотариально.

Что делать, если другие владельцы против продажи?

Здесь всё зависит от того, какая доля принадлежит не согласному собственнику. Если ему принадлежит небольшая доля от квартиры, то выкупить ее можно в принудительном порядке по решению суда.

Полезный совет

Обратитесь в суд с иском, в котором обоснуйте требования, опираясь на то, что другой собственник имеет меньшую долю квартиры. В этом случае, суд может принудить его продать вам меньшую долю, конечно, если данная квартира не является его постоянным места жительства. В суде придется доказать отсутствие интереса дольщика в использовании данного жилища.

Порядок продажи

Для начала продажи доли в квартире, необходимо будет официально известить владельцев остальных долей о своем решении. О том, как это сделать Вы можете прочитать выше. После чего придется предоставить дольщикам месяц на обдумывание решения о покупке продаваемой доли.

  • После того, как улажены все вопросы с остальными собственниками жилья, можно приступать к оформлению договора передачи доли.
  • Возможно оформление нескольких видов договоров передачи доли, о них расскажем позже.
  • Но каждый из них обязательно должен содержать следующие сведения:
  • Паспортные данные сторон;
  • Описание их ролей;
  • Описание предмета договора (размер доли, сведения о квартире, в том числе и адрес);
  • Стоимость долей в квартире;
  • Наименование документов, дающих право собственности;
  • Место и дата заключения сделки;
  • Подписи сторон.
  1. Также эти договора подлежат обязательному заверению у нотариуса.
  2. После заключения договора необходимо оформить переход прав собственности в РосРеестре.

Реализация доли

Передать долю в квартире можно несколькими способами:

  • Составить договор дарения;
  • Передать долю в квартире в качестве залога;
  • Заключение договора купли-продажи доли.
  • Для этого оценивают фактическую стоимость доли в квартире, предоставляются отказы других дольщиков, после чего сделка проходит государственную регистрацию.
  • Документы для продажи доли в квартире
  • Кроме вышеперечисленных документов, подтверждающий наличие прав на передачу доли другому лицу, понадобятся в РосРеестре:
  • Заявление на переход прав;
  • Договор на передачу прав владения долей в 3 экземплярах;
  • Паспорта сторон сделки;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Налоги

После продажи квартиры 13% от его стоимости придется заплатить в налоговую. От уплаты этого налога освобождаются продавцы, которые владели правом собственности на долю квартиры более 3 лет. Сумма налогового вычета не может превышать одного миллиона рублей.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на долю квартиры составит 2000 рублей.

Предоставление квитанции об уплате госпошлины в Росреестр за регистрацию перехода права собственности является не обязательным условием.

Юридическая помощь

Продажа доли квартиры является сложной сделкой по продаже недвижимости, поэтому рекомендуем Вам обратиться за помощью опытных юристов. Они помогут в составлении договора купли-продажи, договора дарения, в сборе документов для регистрации прав собственности в Росреестре и многом другом. Специалист поможет сберечь ваши время и нервы, требуемые для оформления всех бумаг.

Загрузка…

Источник: https://vsenaslednikam.ru/realno-li-prodat-dolyu-kvartiry.html

может ли суд обязать продать квартиру в долевой собственности

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Вопрос, может ли суд обязать продать квартиру, нередко возникает при разводе, наличии долгов по кредитам или за коммунальные услуги. Печальная перспектива расстаться с жильем волнует людей не случайно.

Так, многие банки и коллекторы используют сомнительные методы психологического воздействия, угрожая должникам изъятием квартиры. Но заранее паниковать не стоит.

Лучше разобраться, действительно ли можно заставить человека продать недвижимость через суд и как этого избежать.

Продажа части в долевой собственности

Случается, что на нескольких десятках квадратных метрах проживают практически чужие люди. Недвижимость могла достаться им, например, в дар или по завещанию.

Если один из собственников захочет продать свою часть жилья, он в первую очередь должен предложить выкупить долю остальным жильцам. В случае их отказа часть квартиры может быть продана посторонним.

Даже если квартирой владеют только два человека, без согласия второго собственника третьим лицам долю продать не получится.

Бывают и обратные ситуации: один из собственников хочет купить жилье целиком и вынуждает остальных продать свои доли. Но обязать собственника расстаться с принадлежащей ему недвижимостью нельзя даже в судебном порядке.

Однако статья 252 ГК РФ предусматривает некоторые исключения. Заставить собственника реализовать свою часть помещения за компенсацию за долю в квартире можно в следующих случаях:

  • Принадлежащая человеку жилплощадь не подлежит выделению в натуре;
  • Владелец не планирует использовать недвижимость по назначению;
  • Принадлежащая собственнику доля является незначительной.

Минусом является то, что закон не устанавливает четких критериев, которыми должен руководствоваться судья. Например, незначительной может быть признана как 1/20 часть собственности помещения, так и 1/4 часть.

Каждый случай рассматривается индивидуально, и многое зависит от аргументов сторон и представленных ими доказательств.

Судья должен понять, подойдет ли человеку денежная выплата или доля ему действительно необходима.

Возможна ли продажа жилья за долги

Количество должников по долгам за кредит и по долгам за коммуналку в России неуклонно растет. Конечно, попавших в трудную ситуацию людей волнует вопрос, не отберут ли жилье, если накопилась задолженность.

Обязать собственников расстаться с жилплощадью суд не вправе и в этом случае. Должнику всегда дается время для исполнения решения, и он сам решает, из каких средств погашать задолженность. Если денег на погашение нет, можно ходатайствовать о предоставлении отсрочки или рассрочки.

При самом неблагоприятном стечении обстоятельств недвижимость может быть арестована и продана на торгах. Это возможно в двух случаях:

  1. Если есть другое жилье, в котором семья могла бы проживать.
  2. Если жилое помещение является объектом залога. Для его продажи необходимо, чтобы период просрочки превышал 3 месяца, а сумма долга была соразмерна стоимости заложенного имущества.

Реализацией недвижимости, на которую наложен арест, занимаются судебные исполнители. Процедура проходит в строгом соответствии с законодательством. В целом по России случаев продажи квартир приставами не так много. Пострадавшими в основном оказываются люди, которые взяли ипотечные кредиты и не справились с погашением.

Продажа жилплощади при разделе имущества

Нередко проблемы с недвижимым имуществом возникают и после развода. Если между супругами заключен брачный контракт, все решается просто: каждая из сторон получает то, что положено по договору. При отсутствии контракта квадратные метры, принадлежащие мужу и жене до брака, остаются за каждым из них.

Имущество, которое признается совместно нажитым, в том числе и недвижимость, подлежит разделу. Когда партнеры не могут решить финансовые вопросы полюбовно, приходится обращаться в суд.

В большинстве случаев каждому из супругов достается половина жилплощади. При невозможности выделения доли в натуре (например, семья живет в комнате или однокомнатной квартире) выносится решение о принудительной продаже. Второй супруг получает денежную компенсацию.

Решение о продаже жилья при разводе, если там прописан ребенок, принимается с учетом мнения органов опеки. Согласно законам РФ доля, принадлежащая несовершеннолетнему владельцу, является его единственным жильем.

В случае продажи квартиры права ребенка будут ущемлены. Для получения согласия службы опеки необходимо доказать, что несовершеннолетний дольщик станет владельцем жилого помещения, которое будет не хуже прежнего.

Кроме наличия детей, при принятии решения о разделе жилплощади судья учитывает и другие факторы:

  • Уровень доходов мужа и жены;
  • Процент дохода, который затрачивается на содержание несовершеннолетних детей;
  • Наличие у одного из супругов дополнительной недвижимости;
  • Наличие у кого-то из них серьезных заболеваний;
  • Вклад, который каждый из супругов вносит в содержание квартиры.

Продажа жилого помещения за долги по алиментам по решению суда происходит в исключительных случаях. Обязанность продажи недвижимости на торгах возлагается на приставов. Если же квартира является единственным жильем и не находится в ипотеке, заставить должника ее продать невозможно.

Продажа жилья в ипотеке при разводе

В особом порядке решается вопрос с продажей ипотечного жилья. Его реализация возможна только с разрешения кредитной организации. Точно так же обстоят дела с новостройками, приобретенными на заемные средства по предварительному договору.

Если банк дает согласие на сделку, жилплощадь продается. После расчетов с кредитором каждый из супругов получает причитающийся ему денежный эквивалент.

В тех случаях, когда банк не соглашается на продажу, ипотеку придется выплачивать дальше. После погашения долга супруги могут продать жилье и разделить деньги. Кроме того, один из супругов может отказаться от ипотечного кредита и квартиры в пользу другого.

Согласно ч.1 ст.209 ГК собственнику принадлежит право владения и распоряжения своим имуществом. Лишить его этого права и принудить человека к продаже квартиры можно только в исключительных случаях. Если ответчик считает, что его права ущемлены, он вправе обжаловать решение в установленный законом срок.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У НАШИХ ЮРИСТОВ:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/mozhet-li-sud-obyazat-prodat-kvartiru

Кто может помешать вам продать долю в квартире — Рынок жилья

04.09.2019 | 13:00 7060

Большинство владельцев долей жилой недвижимости не знают своих прав и обязанностей по пользованию и распоряжению этим имуществом. Об основных моментах сегодня и поговорим.

Доли в жилой недвижимости могут достаться гражданам по-разному. Кто-то получил долю благодаря вступлению в наследство или через раздел имущества после расторжения брака. Кто-то приобрел целенаправленно, к примеру, как стартовое жилье или как объект для дальнейшей сдачи в аренду после переоборудования в «квартиру-студию».

Итак, вы стали владельцем доли, что с ней делать?

Право на владение и распоряжение долями в имуществе закреплено в статье 247 ГК РФ. Это формальное и неочевидное для обывателя определение действий, поэтому ниже я распишу понятным языком, что происходит с долями в реальной жизни и почему долей в имуществе не всегда стоит бояться.

Определяем порядок пользования

Существует поговорка «Худой мир лучше хорошей войны».

Если вы решили жить в квартире, долей которой владеете, то вам необходимо договариваться с сособственниками – кто в каком помещении будет проживать, кто будет заселяться совместно с дольщиками.

В некоторых регионах нужно письменное согласие всех собственников на содержание домашних животных, кроме собак-поводырей – на них разрешение не требуется.

К сожалению, мирно определить порядок пользования и распоряжения долями удается редко. Никто не хочет уступать кровные метры, а то и вовсе нет физической возможности находиться всем дольщикам в одном жилом помещении. У меня был случай в практике, когда на однокомнатную квартиру в 35 кв. м вступили в наследство девять человек.

Даже если вариант продажи жилья целиком с последующим разделом вырученной суммы не ваш вариант, не все так печально, как кажется, но об этом ниже.

Читайте также:  Приватизация жилья сиротами, как приватизировать квартиру сироте

Когда все же комнат несколько и не получилось закрепить за собственниками каждую из них – идем в суд с требованием определить порядок пользования жилым помещением.

Хоть данный вид споров не подразумевает обязательного досудебного урегулирования, все же рекомендую запастись доказательствами конфликта – они подтвердят, что вы без суда пытались урегулировать спор. Подойдет переписка, подтвержденная почтовой корреспонденцией, переписка из социальных сетей или электронной почты, заверенная нотариально.

Эти дополнительные действия указывают на вашу добросовестность и снимают возможные сомнения в глазах судьи, меньше возникает вопросов, и судебный процесс в некотором смысле движется чуть быстрее.

Подборка комнат, предлагаемых к продаже в центральных районах Петербурга

Выделяем долю в натуре

Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.

Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно.

И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком.

Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.   

Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом.

Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.).

Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.

Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.

Получаем деньги от совладельцев

Вы пришли к выводу, что переустройство и реконструкция – не ваш вариант, что делать тогда? Продавать с умом на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ.

Для этого производится рыночная оценка объекта недвижимости, после чего выделяемый дольщик имеет право получить от остальных сособственников сумму, равную стоимости его долей в недвижимости. Если не получилось договориться, чтобы они добровольно выкупили вашу долю, – идите в суд.

Однако требование «Вынудите их дать мне денег за долю, потому что она мне не нужна» для суда неубедительно. Выплата стоимости доли полагается дольщику только в том случае, если переоборудование и реконструкция невозможны без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

Перед обращением в суд стоит подготовить доказательную базу, которая может выглядеть как смета расходов и планы на переоборудование. Без доказательств велик риск отказа в исковых требованиях и компенсации юридических издержек с проигравшей стороны, то есть с вас.

Бывают случаи (часто с наследственной массой), когда доли распределены неравномерно и один или несколько дольщиков владеют микродолями. Микродоли – разговорный термин, официальный – незначительная доля. В каждом случае ее статус устанавливается индивидуально относительно остальных долей в недвижимости.

И дольщика, если суд сочтет его долю несущественной, могут вынудить ее продать. К примеру, одному собственнику принадлежит 98% долей, а второму – 2%, доля не может быть реально выделена, собственник микродоли не имеет существенного интереса к ней, то есть фактически не проживает, не зарегистрирован, не использует жилье в целом (для хранения личных вещей и т. д.

), не несет бремя содержания имущества и его охраны. Основание – пункт 4 статьи 252 ГК РФ.

Подборка комнат, предлагаемых к продаже в пригородах Петербурга

Продаем долю третьим лицам

Владелец доли имеет право продать свою долю остальным собственникам, но это не является его обязанностью, особенно в случае, когда у потенциального покупателя нет возможности приобрести долю. Выход – продажа неопределенному кругу лиц, но нужны оговорки.

Перед выставлением доли на рынке следует убедиться, что остальные собственники не имеют желания приобрести вашу долю, ведь они обладают преимущественным правом покупки.

Вы должны поставить сособственников в известность о продаже своих долей, для чего отправить каждому из них заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме требуется указать цену и условия продажи.

На ответ есть 30 календарных дней – отсчет начинается с даты получения ими вашего письма, что подтверждает уведомление о вручении, либо с даты возврата письма за истечением срока хранения.

Не стоит торопиться и на 31-й день заключать договор с любым лицом, которое не обладает преимущественным правом покупки, ведь нередко письма отправляются в последний день срока, так что к 30 дням набросьте сверху период на доставку письма с ответом.

Если не хотите ждать истечения положенного 30-дневного срока, вам необходимо взять у каждого сособственника письменный отказ от приобретения вашей доли. Тогда вы сразу сможете приступить к продаже своего имущества.

Бывает, в ходе переговоров изменяется цена – к примеру, вы первоначально решили продавать доли за 2,0 млн руб., но в ходе переговоров с покупателем без преимущественного права на покупку решили сторговаться на 1,8 млн руб. Тогда необходимо повторно получить отказы от остальных дольщиков.

В противном случае они имеют право оспорить вашу сделку, добиться признания ее недействительной и принудить вас продать доли по последней цене – 1,8 млн руб., которая уже их устраивает.

Стоит ли дарить долю

Многие предполагают, что дарение долей дает возможность обойти закон и избавляет от формальностей с уведомлениями и сроками ожидания. Не соглашусь с этим, так как дарение – безвозмездная сделка, фактически же производится возмездная сделка. Заинтересованное лицо вправе оспорить договор дарения и добиться признания его недействительным.

Судебная практика такова: большинство подобных сделок признаются судом недействительными. Да и любая смена собственника доли теперь проводится только через нотариуса. Я рекомендую действовать по закону.

Какой долей я владею?

Доли могут быть двух видов: в совместной собственности – как правило, приобретенные в браке (количество долей не выделено), и в долевой собственности – она характерна для наследования, дарения, купли-продажи и т. д. (к примеру, 1/16 или 50%).

Чтобы узнать наверняка, каким видом долей распоряжаетесь, закажите выписку из ЕГРН – в ней будет отражена совместная собственность либо долевая. Если у вас первый случай, можете добровольно зарегистрировать соглашение о выделе долей (через МФЦ).

В случае спора в иске об определении порядка пользования жилым помещением первым требованием укажите «выделить доли», распишите, кому в каком размере доли должны принадлежать по вашему мнению. Не забудьте в соответствующем пункте обосновать требования пунктом 2 статьи 254 ГК РФ. Вторым требованием у вас будет стоять закрепление конкретных жилых помещений за конкретным лицом.

Идем судиться

Куда обращаться?

Если требование одно – об определении порядка пользования жилым помещением, обращаемся в мировой суд (подпункт 7 пункта 1 статьи 23 ГПК РФ). Если добавляется требование о выделе долей в имуществе – обращаемся в районный суд.

Иск подается в тот суд, к которому территориально относится место нахождения объекта недвижимости (пункт 1 статьи 30 ГПК РФ).

Исковая давность не распространяется на подачу иска по определению порядка пользования жилым помещением (статья 208 ГК РФ).

Перед подачей искового заявления уплатите государственную пошлину: 300 руб. – для физических лиц, 6 тыс. руб. – для организаций (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ), реквизиты для оплаты можете взять на сайте суда либо в канцелярии суда. Если у вас в иске не одно, а несколько требований, госпошлина должна быть уплачена за каждое из них.

Какие документы нужны для иска

  • Приведу перечень только для определения порядка пользования жилым помещением; если вы одновременно заявляете иные требования, пакет документов может существенно отличаться.
  • А) Копия выписки из ЕГРН, подтверждающая вашу собственность в жилом помещении.
  • Б) Документы, подтверждающие наличие нескольких жилых комнат, к примеру копия плана БТИ.
  • В) Доказательства попытки досудебного урегулирования спора, к примеру переписка из социальных сетей, заверенная нотариально.
  • Г) Копия искового заявления с приложениями – по количеству лиц в споре; как правило, один экземпляр – для суда, остальные – для ответчиков.
  • Д) Квитанция об уплате госпошлины.
  • На что суды обращают внимание

А) Размер долей собственника в сопоставлении с комнатой, которую он хочет занять. Однако суд вправе отступить от общего правила, выделив за гражданином с меньшей долей бóльшую площадь, чем за гражданином с большей долей.

Б) Фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Здесь берется во внимание то, в каких комнатах кто конкретно и какой период времени проживал до обращения в суд.

В) Есть ли у сторон реальная возможность совместного проживания. Например, когда речь идет об однушке, отдельную комнату за каждым дольщиком не закрепить.

Сколько людей, столько и обстоятельств, поэтому детально разобрать все нюансы в статье не представляется возможным. Однако дам еще несколько советов и рекомендаций, которые могут увеличить шансы на победу в суде. Список ниже нужно рассматривать как идеальные условия; ваша задача перед подачей иска – приблизить к ним реальные обстоятельства.

  1. А) Занимаемая вами комната по метражу плюс-минус соответствует вашей доле в имуществе.
  2. Б) Согласно порядку пользования, последние несколько месяцев/лет вы проживаете в ней, и остальные дольщики не высказывали возражений относительно порядка пользования.
  3. В) У вас нет в собственности иного жилья, в котором вы могли бы проживать, если бы лишились этого.

Г) Нет препятствий для реализации предложенного вами варианта перепланировки, переоборудования.

Здесь я подразумеваю не препятствия со стороны иных дольщиков и не их финансовые затраты, а препятствия технического характера.

Скажем, вмешательство в несущие перекрытия или перепланировка сильно изношенного здания несут большой риск обрушения кровли. Так что необходимо просчитать, воплотимы ли ваши фантазии о переоборудовании в реальность.

Партнерский материал   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/254687/

Ссылка на основную публикацию